Entrevista com
Caio Carmona Cesar Portugal
Presidente da AELO

‘Entregamos 200 mil lotes por ano, mas poderíamos chegar ao dobro’, diz presidente da Aelo

ESPECIAL PARA O ESTADÃO — Diferentemente de outros países, no Brasil, quase a totalidade dos bairros foi desenhada pela iniciativa privada. Com exceção de poucos projetos sociais de habitação, como o Minha Casa, Minha Vida, foram os loteadores privados de terrenos que compraram terras, implementaram infraestrutura, como terraplanagem, ligação às redes de água, esgoto e energia elétrica, conforme é exigido pelas leis municipais, e venderam esses lotes. Um exemplo famoso é o bairro de Higienópolis, em São Paulo. Até o século 19, a região era uma área rural, como os sítios de Dona Veridiana e Dona Angélica. Mas em 1893, os alemães Martinho Buchard e Victor Nothmann compraram e lotearam as terras para a elite cafeeira paulistana. Em época de contaminação por febre amarela e tifo, o nome Higienópolis veio por esse ser o primeiro bairro da capital a ter iluminação a gás, arborização, linhas de bondes, redes de água e esgoto, num ponto alto da cidade, onde não havia enchentes. Hoje, porém, o setor de loteamento está ameaçado por uma questão financeira. “Entregamos 200 mil unidades ao ano, no Brasil todo, quando era para chegar ao dobro”, diz Caio Carmona Cesar Portugal, presidente da Associação das Empresas de Loteamento Urbano, a Aelo. Os consumidores que se tornam inadimplentes e vão à Justiça contra a Lei nº 13.786/2018, a Lei do Distrato, são a questão principal. Pela regra, de modo geral, clientes que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta terão de pagar até 50% do valor já dado à construtora como multa para se desfazer do negócio, o que ocorre.  “Na maioria dos casos, o Poder Judiciário entende que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato e manda a empresa devolver até 90% do que já foi pago. Isso traz um grande risco para o setor, que pode até deixar de existir”, diz Portugal. Na entrevista a seguir, ele fala dessa e outras questões que também serão tema do Fórum Estadão Loteamento Urbano e Segurança Jurídica que aconteceu esta segunda-feira, 6 de outubro, no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo.

Por que um consumidor não pode receber o que já pagou se ele não deseja mais ficar com o lote?

Vamos comparar com um carro. Se você compra um carro financiado e não consegue pagar, você devolve para a concessionária ou para a montadora? Não. Você vai ao mercado. Se o carro vale R$ 30 mil e você está devendo 20 mil, te pagam a diferença de R$ 10 mil e pronto. É isso que a Lei do Distrato trouxe. Mas quando somos obrigados a devolver mais do que diz a lei, isso cria um risco para as empresas e para os clientes adimplentes, que estão com os pagamentos em dia.

Que risco é esse?

A partir do momento que o judiciário me obriga a devolver 80%, 90%, até 100% do que um cliente pagou dentro de um financiamento que iria durar dez, oito, cinco ou quatro anos, isso descapitaliza a loteadora. Adiciona-se mais risco para a operação e os terrenos ficam mais caros. Isso faz com que eu deixe de financiar o cliente num prazo mais longo. Tira-se o equilíbrio do ecossistema, do negócio como um todo. O CDC protege uma parte em detrimento da outra. Ou seja, ninguém vai vender um lote para depois ter de recomprar o terreno. A compra do cliente vira uma coisa indefinida, uma venda não definitiva. Então, além de você ter mais risco para vender parcelado: tudo aquilo que você receber, você tem de esperar até o dia que aquele cliente quite totalmente a dívida para ter certeza que você não vai ter de devolver nada. O que você vai fazer com o setor? O setor vai deixar de existir.

Isso já tem acontecido?

Sim. Anualmente, temos entregado 200 mil unidades no Brasil todo. Esse número era para ser o dobro se não fosse esse problema. Ou seja, 400 mil unidades. Isso fomenta a clandestinidade (um terreno vendido sem a prévia e devida aprovação dos órgãos públicos competentes e sem o registro no Cartório de Registro de Imóveis). Se esse loteador não tiver a certeza de que vai receber quando está vendendo a prazo, ele deixa de lotear, não vai fazer mais. E quem vai produzir terra urbanizada? O governo federal não faz, não existe nenhum programa para isso. Governos estaduais, nenhum deles tem programa para isso. O déficit habitacional do País vai explodir. 

Em 2023, que é a data do dado mais recente, o déficit habitacional no Brasil era de 5,97 milhões de domicílios, de acordo com a Fundação João Pinheiro (FJP). A quanto esse número pode chegar?

Não sei estimar, mas vai crescer muito. O lote sempre foi a solução de habitação mais barata. Se eu perguntar para você onde seus pais moraram primeiro, não foi numa casa? Na maioria das vezes, sim. Porque comprar um lote e construir é a solução mais barata. E aí vai acontecer o quê? Vamos diminuir o setor, só vai ter clandestinidade. Não cabe todo mundo no Minha Casa, Minha Vida, ou em programas como o da CDHU, ou de outros Estados e prefeituras. Quem vai atender esse déficit? O que é preciso fazer? A gente precisa impedir que o uso do CDC nas ações judiciais vire jurisprudência. Vamos abrir mão desse setor? A gente vai deixar de aplicar uma lei que está feita, que foi regularmente instituída, que não tem nenhuma ação direta de inconstitucionalidade, que é a do Distrato? Não. Mas o Judiciário entende que não pode aplicar isso porque quer proteger alguns poucos consumidores que tiveram problema e que podiam ter sido resolvidos de outra maneira. É focar num problema individual e esquecer da visão geral. É isso que vamos discutir, entre outros assuntos, no Fórum Estadão Loteamento Urbano e Segurança Jurídica. Se o judiciário não respeitar a lei do distrato, a sociedade vai ter um problema sério.

Qual?

Além da diminuição do setor legal e o aumento da clandestinidade, tem a questão climática. Estamos num momento em que se fala muito, por exemplo, do conceito de cidades esponja, com áreas para reduzir danos de enchentes e outras mudanças climáticas. Ou seja, o investimento em infraestrutura de um loteamento teria de prever tudo isso. É muito mais fácil começar do nada, num terreno, do que reformar o que já está feito para se adaptar às mudanças climáticas. Aqui no Estado de São Paulo, em 1991, para cada 100% de área, vamos dizer, o total de um loteamento, na média, 55% era de área de lotes. Hoje, na média, são 43%. Os outros 57% são áreas públicas, que são o sistema viário, a área verde, de lazer.

Quais outros problemas enfrentam o setor de loteamentos?

O setor se autofinancia. A gente vende parcelado para o consumidor. Mas nós não somos financeiras. Temos limitações. A questão é que o cliente não pode utilizar os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para comprar um lote (para usar o FGTS num terreno, a compra precisa estar vinculada a um financiamento para a construção de um imóvel, por meio de programas como o Aquisição de Terreno e Construção da Caixa Econômica Federal). Por isso ser muito difícil de acontecer, as empresas também não têm acesso aos recursos do FGTS para investir na produção ou comercialização do lote. Isso também precisaria ser simplificado, para termos mais acesso ao FGTS.