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Pesquisas: predomínio da Região Sudeste

A edição n.º 998 do AELO ON prossegue a série de textos iniciada na semana passada para reproduzir as principais reportagens do Caderno de Loteamentos Urbanos n.º 3 do “Estadão”, de 11 de julho. Outros textos do suplemento especial serão reproduzidos nos boletins n.º 999 e n.º 1.000. Desta vez, o boletim começa com o tema que foi manchete de capa do Caderno: “Rumo ao Interior paulista. Região Sudeste responde por quase metade dos projetos do País e o entorno de Campinas é o foco no Estado de São Paulo”.
Importante: paralelamente às reproduções veiculadas no AELO ON, cada um dos associados da AELO receberá por meio dos Correios, na sede da empresa, exemplares da edição impressa do Caderno de Loteamentos n.º 3 do “Estadão”, de 12 páginas.
A equipe de repórteres e editores do “Estadão” optou por dedicar duas páginas do Caderno aos resultados de duas pesquisas encomendadas pela AELO: a da Ecconit Consultoria Econômica, iniciada em setembro de 2023 e concluída recentemente, e a da Brain Inteligência Estratégica, que tem sido feita a cada trimestre desde 2017.
A seguir, é reproduzido o texto que está na página 4 do caderno especial e que tem este título: “Campinas é a região paulista que mais lança loteamentos e tem maior estoque de terras”:

A Região Sudeste ainda é a responsável por quase metade dos projetos de loteamentos urbanos viabilizados no Brasil. Considerando o quarto trimestre de 2023, verifica-se que 48,9% dos lotes aprovados eram na Região Sudeste, seguida por Nordeste (21,2%), Centro-Oeste (14,2%), Norte (9%) e Sul (6,7%). É o que mostram os estudos Indicador Nacional e Paulista de Loteamentos e Mercado de Loteamentos, feitos por solicitação da AELO e do Secovi-SP à empresa Brain Inteligência Estratégica, de Curitiba.
Entre os destaques do levantamento estão o aumento de 34,8% no número de lançamentos de empreendimentos de lotes no País em relação ao trimestre anterior e a queda de 9,7% na comparação com o mesmo período de 2022. As vendas também registraram redução de 22,1% na comparação com o trimestre anterior e 1,7% em relação ao mesmo período do ano anterior.
A Brain realizou ainda um levantamento específico sobre o mercado de loteamentos urbanos no Estado de São Paulo. A exemplo de pesquisas anteriores, o destaque fica para a Região Administrativa de Campinas, que concentrou, no ano passado, o maior índice de lançamentos e comercialização de lotes no Estado.
De acordo com a pesquisa, 47% dos empreendimentos de loteamentos urbanos lançados no Estado de São Paulo em 2023 estão na região de Campinas, seguida pelas regiões de São José do Rio Preto (9%), Sorocaba (7%), Ribeirão Preto (7%) e São José dos Campos (5%). A região também concentra o maior porcentual de lotes comercializados, com 28% do valor total. Na sequência aparecem as regiões de Ribeirão Preto (25%) e São José dos Campos (13%). Campinas também é a região com maior estoque de lotes do Estado, com 36,3% do total, seguida por Sorocaba (11,5%) e São José do Rio Preto (8,9%).

Esta foto de um loteamento em obras no distrito de Joaquim Egídio, no município de Campinas, produzida por Denny Cesare, ilustra a matéria do “Estadão”.
Valmir Gonçalves, da Imobiliária Prado Gonçalves, que atua há 39 anos no mercado de comercialização de loteamentos em Campinas, observa que essa é uma região muito próspera, que aceita muito bem esse tipo de empreendimento, apesar do período longo para aprovação dos projetos. “Podemos dar o exemplo do Swiss Parque, lançado em 2006, com 5 mil lotes residenciais”, afirma Gonçalves. “Com o sucesso, criou-se um loteamento empresarial na mesma região. Estamos fazendo a comercialização dele há cerca de 60 dias, com 80% já vendido.”
Gonçalves explica que a legislação para aprovação de loteamentos é complexa, pois a implementação mexe com o planejamento urbano da cidade. “Aí começa o calvário do loteador. Precisa fazer o EIV (Estudo de Impacto de Vizinhança), dimensionar consumo de água, de energia elétrica, transporte público. Planejar áreas institucionais e de preservação. Respeitar diretrizes viárias. E ainda tem o cartório de registros imobiliários.”
De acordo com Gonçalves, até não muito tempo atrás, a venda de lotes era dividida entre pessoas que compravam para morar no local ou investir. Algo mudou: “Hoje, o investidor não confia tanto na rentabilidade e liquidez do empreendimento. Mas o Brasil ainda é patrimonialista.” Ele explica que, na região de Campinas, ainda existem muitas áreas disponíveis para loteamentos: “Em 2018, Campinas aprovou lei de expansão territorial. Paulínia, Hortolândia, Sumaré, Valinhos e Vinhedo têm força muito grande nesse mercado.”
Paulínia vem recebendo vários empreendimentos de alto padrão, acima de 200 metros quadrados. No mercado, cada casa construída chega a ter valor de R$ 1,1 milhão.” Segundo Gonçalves, o preço do lote é determinado por demanda. “A demora na aprovação afeta muito o preço. Mas Campinas é uma cidade de alto desenvolvimento, com uma infraestrutura excelente. É uma grande praça para esse tipo de produto. Raramente temos lotes remanescentes.”
Flávio Campos, hoje com 60 anos e morador de Campinas, explica que, desde jovem, tratou de comprar imóveis, principalmente terrenos. Para ele, os loteamentos são o melhor negócio: “É possível parcelar em mais vezes com valores menores. E, quando fica pronto, o negócio está mais consolidado do que imóvel.”
Campos comenta que Campinas ainda tem bastante espaço para crescer. “Ainda existe estoque de glebas, principalmente nos leitos das Rodovias Dom Pedro (que liga Campinas a Atibaia e ao Vale do Paraíba) e Adhemar de Barros (que liga o município a Jaguariúna, Mogi-Mirim, Mogi-Guaçu e outras cidades).” Entre as dicas que dá, ele destaca a necessidade de o comprador conhecer bem empresa e o loteamento. “É um risco mais ou menos calculado. Eu prefiro ter terreno. Outra dica é comprar no início do empreendimento. Conforme a ocupação, os lotes vão ficando mais caros. Outra vantagem de adquirir um lote em vez de um imóvel, se o projeto for de moradia, é que a construção da casa pode ser feita de acordo com o gosto de cada um.”
Daniel Pazinatto, diretor da empresa de loteamentos Antônio Andrade Empreendimentos Imobiliários, afirma que Campinas tem uma série de atrativos: “A região possui malhas viária e aérea muito bem estruturadas. Tem boas universidades e escolas. É sede de grandes empresas. E, mesmo assim, preserva alguma qualidade de vida, em comparação com a cidade de São Paulo.”
Daniel, que foi delegado Regional da AELO em Campinas, destaca que, para moradia, o lote é uma opção muito mais personalizada. “Se pegar hoje loteamentos fechados de alto padrão, você compra um complexo de lazer.” Segundo ele, com a queda da taxa Selic, ainda deve crescer o número de pessoas que adquirem lotes como opção de investimento: “Saí dos investimentos bancários para lotes”, apesar de o preço na região estar acima da média do Estado. “Especialmente após a covid, com a consolidação da prática do home office, verificamos um crescimento grande na procura por lotes urbanos residenciais de médio e alto padrão. E, aqui na região, tudo é vendido rápido. Às vezes, dois ou três meses depois do lançamento praticamente esgota.”
Daniel Zica, corretor de imóveis da Ghia Imóveis, destaca que Campinas ficou muito tempo discutindo a Lei de Zoneamento e o Plano Diretor. Por causa disso, havia uma demanda represada no setor. “Cheguei a trabalhar com um loteamento que levou 14 anos para ser aprovado. Tinha demanda reprimida. O que ocorre hoje é um movimento natural.” Ele destaca que a compra de lotes é um investimento muito seguro. “Tem possibilidade de valorização maior, principalmente se for adquirido no lançamento. Mas é preciso tomar cuidado sobre qual é o seu momento de vida e a expectativa gerada com a compra.”
Zica explica que, na região de Campinas, entre o fim do ano passado e o começo de 2024, havia mais gente querendo comprar lotes do que o número de lotes à venda. “Campinas, hoje, está bem atendida no segmento, mas sempre tem espaço para coisa nova. Existe a possibilidade de complementar o residencial com empreendimentos comerciais e industriais.”
A CIA Multiplataformas, de Alexandre Xavier, aproveitou o fenômeno de superoferta de lotes, por causa de um período sem opções. “As vendas tiveram um aumento muito grande em três anos. Lançou-se muita coisa. E vendeu muito. Muita gente de São Paulo procurou o Interior para home office. E Campinas é uma das primeiras cidades que surgem como alternativa, por causa da proximidade da Capital, e de sua infraestrutura e qualidade de vida.”

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