O Fórum AELO Estadão – Loteamentos Urbanos 2024 – Perspectivas e Projeções, que será em 24 de junho, das 8 às 13 horas, em São Paulo, vai ganhando forma e promete mexer não só com o setor de desenvolvimento urbano: as cidades terão voz. Por conta do Dia de Corpus Christi, amanhã, a circulação deste boletim é antecipada para hoje, quarta-feira. E temos informações muito importantes para os leitores, a começar por novos detalhes sobre o grande Fórum.
Este é um ano de eleições, em que os 5.570 municípios do País escolherão prefeitos e vereadores para os próximos quatro anos. Com base nisso, nossa entidade está reservando espaço no Fórum AELO Estadão – Loteamentos Urbanos 2024 – Perspectivas e Projeções para transmitir dicas sobre gestão pública, urbanismo e meio ambiente a possíveis candidatos a cargos no pleito de outubro. Os conselhos vão partir de gente que conhece muito bem esses temas.
Como combater os loteamentos clandestinos, que causam tantos danos aos municípios e aos cofres das prefeituras? AELO, que lançou a campanha Lote Legal há três anos, deseja mostrar os avanços da prevenção contra esse mal e ouvir a posição de autoridades municipais, estaduais e federais. Num contraponto, não faltam bem elaborados projetos de bairros planejados, como o desta foto.
O presidente da AELO, Caio Portugal, que tem em mãos o resultado da pesquisa AELO Ecconit, executada de outubro de 2023 a abril de 2024, vai comentar no Fórum os expressivos dados obtidos junto às empresas loteadoras.
Nos próximos dias, anunciaremos a programação completa do Fórum, um evento inédito na história do relacionamento entre empreendedores da iniciativa privada e gestores públicos, tendo como meta o aprimoramento das cidades no decorrer do quadriênio 2024/2028.
Também vamos divulgar, em breve, os sistemas de inscrição para os interessados em acompanhar o evento híbrido: modo presencial, no Milenium Centro de Convenções, ou a opção on-line. Haverá um reforço para ampliar o público: o jornal “Estadão”, fará transmissão multistreaming (mídias sociais Estadão e Portal Estadão).
A união entre a AELO e o “Estadão”, iniciada em 2022 por meio da publicação do primeiro Caderno de Loteamentos, prosseguiu em 2023, com o segundo Caderno, e chega a 2024 com um projeto ainda mais abrangente, a realização do Fórum AELO Estadão Think, que, além de resultar no terceiro Caderno, ganhará ampla divulgação nas páginas do jornal, na Rádio Eldorado e nas mídias sociais.
Dos Encontros ao Fórum, constante evolução
O Fórum AELO Estadão – Loteamentos Urbanos 2024 deverá marcar o ápice dos eventos da AELO destinados a ampliar o debate em torno do setor de loteamento e desenvolvimento urbano. AELO, logo no seu segundo ano de vida, 1982, organizou o 1.º Encontro de Loteadores de São Paulo. Nos anos 1980 e 1990, foram realizadas novas edições do Encontro com a participação de empresários e especialistas, no auditório da antiga sede da Federação do Comércio do Estado de São Paulo.
No ano 2000, foi criado o Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU), integrado pela AELO, Secovi-SP e SindusCon-SP. As reuniões trimestrais, inicialmente restritas aos dirigentes das três entidades para trocar ideias sobre possíveis soluções para os problemas enfrentados pelas empresas na atividade de parcelamento do solo, ganharam expressiva adesão de interessados, a partir de 2004. Com isso, o os Encontros de Loteadores foram incorporados ao CDU. O último Encontro ocorreu em 2010, na antiga sede do SindusCon-SP, no bairro de Santa Cecília, em São Paulo.
Na atualidade, as reuniões do CDU, sempre no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo – edifício do Secovi-SP, no qual estão também as sedes da AELO e do SindusCon – atraem cerca de 200 pessoas no presencial e são acompanhadas de modo on-line por inúmeras pessoas de várias regiões do País, já que a AELO se tornou uma entidade de âmbito nacional, com associados em 21 Estados.
Como homenagem aos dirigentes pioneiros, que realizaram os primeiros Encontros dos Loteadores, o AELO ON reproduz, aqui, duas fotos históricas. À esquerda, um dos Encontros dos anos 1990. À direita, o último Encontro, realizado em 2010.
Se a AELO ganhou força e expressão para levar adiante o grande Fórum de 24 de junho, não podem ser esquecidos os idealistas que criaram os núcleos pioneiros com a tarefa de ampliar o ambiente de debates.
AELO e associados, união em defesa do setor
Os diretores, gestores e colaboradores das empresas associadas da AELO, geralmente bem informados sobre os principais fatos do País e do mundo, sabem que está em marcha a reforma tributária brasileira, a cargo do governo federal, da Câmara dos Deputados e do Senado.
A AELO leva em conta que as mudanças no sistema tributário precisam ser positivas para todos os brasileiros. Ao mesmo tempo, a entidade não abre mão do direito de tentar influir, junto aos Poderes Executivo e Legislativo, para evitar que a atividade de desenvolvimento urbano seja prejudicada pelas futuras leis.
Uma vez que notícias procedentes de Brasília provocam preocupação no setor imobiliário, com base em alguns pontos do Projeto de Lei do governo federal, já nas mãos do Congresso, a AELO decidiu contratar uma experiente empresa de consultoria, a TENDÊNCIAS, para obter um estudo econômico sobre o nosso setor e os impostos.
Na sexta-feira, dia 24, a AELO enviou aos associados um comunicado assinado pela Diretoria, pelo qual pede a colaboração de todos, no sentido de a TENDÊNCIAS CONSULTORIA INTEGRADA receber informações para estabelecer uma comparação entre o atual panorama das empresas no campo tributário e o panorama que poderá prevalecer no futuro, caso o projeto de lei do governo não seja alterado, com bom senso, pelo Congresso.
A seguir, o AELO ON reproduz o comunicado da AELO, que propõe a união do setor e lança um pedido de colaboração específica das empresas.
Aos associados da AELO.
Como é de conhecimento de todos, a AELO vem trabalhando fortemente para que nossas empresas continuem viáveis no pós reforma tributária. Uma das frentes de trabalho é um estudo econômico que está sendo desenvolvido pela TENDÊNCIAS CONSULTORIA INTEGRADA, uma das maiores e mais conceituadas empresas de consultoria do País.
Qual o modo de participação dos associados?
Precisamos que todos vocês enviem ao menos um DRE de um loteamento, juntamente com o fluxo de caixa, para que a TENDÊNCIAS possa compilar os dados globais, a fim de estabelecer um comparativo entre o atual panorama das nossas empresas no campo tributário e o panorama que está descrito na proposta do governo federal, já em tramitação no Congresso Nacional. Assim, com os resultados da pesquisa em mãos, poderemos embasar a defesa do nosso setor.
Ressaltamos que todos os dados deverão ser enviados diretamente ao Robson Silva, da TENDÊNCIAS: [email protected].
Importante: temos um acordo de confidencialidade firmado com a TENDÊNCIAS. Portanto, os dados enviados pelos nossos associados serão mantidos em total sigilo.
Contamos, mais uma vez, com a colaboração dos amigos na defesa do nosso setor.
Muito obrigado.
Cordialmente,
AELO – Diretoria
Ribeirão Preto adere ao Graprohab Integra
Três semanas depois da visita da AELO, a Prefeitura de Ribeirão Preto aderiu ao Graprohab Integra. A cerimônia de assinatura ocorreu na segunda-feira, dia 27, na Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Estado de São Paulo, onde fica a sede do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais (Graprohab). O prefeito de Ribeirão Preto, Duarte Nogueira, compareceu ao evento. Na foto, está ao fundo, de terno azul claro, à direita.
Em 8 de maio, dois representantes da AELO haviam visitado Ribeirão Preto: o diretor de Relações Institucionais, Jorgito Donadelli, e o engenheiro Jonas Mattos, representante da AELO e do Secovi-SP nas reuniões do Graprohab. Lá, eles encontraram o delegado Regional da AELO, João Theodoro Feres Sobrinho, que também esteve na reunião com Ildo Adami, diretor municipal de Urbanismo; Luiz Gustavo Moreira, secretário adjunto; Amauri Francisco Lépore, secretário de Planejamento e Desenvolvimento Urbano.
O dr. Jonas Mattos e Jorgito Donadelli explicaram aos representantes da Prefeitura os detalhes do recém-criado Formulário da CETESB para o Graprohab e receberam uma boa notícia: Ribeirão Preto já havia decidido aderir ao Graprohab Integra, que, lançado no fim de 2023, teve Campinas como primeiro município a participar dessa inovação. Jorgito e Jonas visitaram também Franca, na mesma viagem.
O Graprohab Integra beneficia as empresas de desenvolvimento urbano e as prefeituras.
A equipe do AELO ON compareceu à cerimônia de adesão, segunda-feira, e vai apresentar cobertura completa na edição da próxima semana.
Secretaria atua para Centro Administrativo
A Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Estado de São Paulo, que tem sede no edifício da Rua Boa Vista, n. º 170, entre a Praça da Sé e o Largo São Bento, já tomou uma decisão com vistas ao projeto do governador Tarcísio de Freitas de instalar o Centro Administrativo do Estado na área central da Capital. Tarcísio defende o projeto como um modo de revitalizar o centro da maior cidade do País.
A foto que ilustra esta nota é uma vista a partir da Praça Princesa Isabel, onde fica o monumento ao Duque de Caxias, Patrono do Exército, em Campos Elíseos. Nas redondezas dessa praça é que fica a região escolhida por Tarcísio de Freitas para a construção do futuro Centro Administrativo do Estado. Nos últimos anos, o Governo do Estado e a Prefeitura da Capital fizeram várias tentativas, sem sucesso, para acabar com a Cracolândia, que concentra inúmeros sem-teto usuários de drogas, exatamente naquela região.
A notícia difundida pelo site da Secretaria é a seguinte:
O Governo de São Paulo, por meio da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (SDUH) e da CDHU, iniciou, o atendimento a moradores e comerciantes das quadras de interesse para instalação do novo centro administrativo do Governo de São Paulo, para as quais foi decretada Declaração de Utilidade Pública.
O agendamento foi iniciado na última segunda-feira (22) e pode ser feito por um link. O horário de atendimento é de segunda a sexta-feira, das 14h às 17h, a cada 30 minutos. Esse serviço de orientação permanecerá aberto por tempo indeterminado.
Para marcar um horário, o cidadão informará, via sistema, qual a relação dele com imóvel de interesse, ou seja, se é proprietário ou inquilino, se é morador ou comerciante. Para concluir o agendamento, também será necessário fornecer informações sobre o imóvel, como o número de cadastro da Prefeitura (SQL).
Nesses atendimentos, haverá análise caso a caso e, de acordo com o perfil do entrevistado, explicações sobre processo de desapropriação e avaliação de imóveis, indenizações, programas habitacionais, entre outras dúvidas. É importante apresentar os documentos que comprovem o vínculo com o imóvel: IPTU, escritura, contrato de aluguel, contas de serviços essenciais (água, luz, telefone, gás) ou qualquer outro documento que a pessoa julgue importante. Também é fundamental apresentar documento pessoal de identificação (RG, CNH, etc).
Em caso de dúvidas, seguem perguntas e respostas frequentes para auxiliá-lo:
Sou proprietário de um imóvel na área da Declaração de Utilidade Pública. Quais são meus direitos?
O proprietário poderá ser indenizado no valor de mercado do imóvel ou optar por receber uma unidade habitacional que será produzida em outro projeto de PPP para a requalificação do centro histórico.
Sou inquilino de uma unidade habitacional na área da DUP. Quais são minhas opções?
Para aqueles que desejam comprar a casa própria, haverá preferência para que sejam atendidos nas unidades a serem construídas pelo Estado por meio dos diversos programas e ações em desenvolvimento. Para isso, devem obedecer a todas as normas do programa, como ser aprovados no financiamento com o agente financeiro. Aos que não tiverem financiamento aprovado, o atendimento habitacional poderá ser feito pela CDHU, na região ou em outros distritos da cidade.
Como é feita a avaliação de imóveis a serem desapropriados?
Os Laudos de Avaliação da CDHU para desapropriação são elaborados com base em critérios objetivos, seguindo a norma - ABNTNBR-14.653-2:2011 - Parte 2 - Imóveis Urbanos. A Companhia realiza também, a partir dos dados cadastrais disponibilizados, vistoria do bem na região e leva em conta, ainda, pesquisas de mercado, buscando-se imóveis assemelhados ao avaliado, que se encontrem em oferta para venda na mesma região, com obtenção de valores, áreas, tipologias, padrões, estados de conservação. Após a coleta dos elementos que servirão de base para a avaliação, os dados são submetidos a uma análise estatística que determina o valor de mercado do imóvel.
E se eu não concordar com a avaliação de valor do meu imóvel?
É muito comum que os proprietários dos imóveis considerem que seus bens tenham valor maior, porém a CDHU ressalta que os valores finais nos processos de desapropriação são determinados pela Justiça ou mediante um acordo amigável nos autos dos processos judiciais.
Sou morador de uma moradia popular. Como devo proceder?
Os cidadãos que vivem em moradias populares na região e precisarem de atendimento habitacional devem procurar o Posto de Atendimento da Rua XV de Novembro, 318 – Centro. O horário de atendimento é de segunda a sexta-feira, das 8h30 às 16h30, mediante agendamento prévio no Alô CDHU 0800 000 2348.
Continuo com dúvidas. Onde posso saná-las?
A SDUH em conjunto com a CDHU, montou um “Plantão de Dúvidas”, que funciona de segunda a sexta-feira, das 14:00hs às 17:00hs.
O necessário agendamento deve ser feito pela internet. Após o agendamento, deverá comparecer no endereço: Rua Boa Vista 170 - Auditório C, no dia e hora marcados, conforme orientações recebidas no protocolo gerado ao final do agendamento.
Para os interessados em fazer agendamento, a Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Estado criou um link de acesso.
A Secretaria fica na Rua Boa Vista, 170, em cinco andares: 10.º, 12.º, 14.,15.º e 16.º. Horário de Atendimento: das 9 às 18 horas.
Tribunal de Brasília e o terreno irregular
Um julgamento ocorrido em 13 de março, no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, em Brasília, pode ser visto como uma aula sobre ação da Justiça contra loteamentos irregulares.
Com o título de “Desmembramento. Terreno irregular. Área Pública. Impossibilidade”, o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) publicou em seu site o acórdão referente ao julgamento da apelação.
A seguir, divulgamos o acórdão:
Órgão 7.ª Turma Cível Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0701619-92.2023.8.07.0018,
APELANTE (S) DAVI FERREIRA HONORATO DE PAIVA, APELADO (S)
DISTRITO FEDERAL.
Relator Desembargador FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Acórdão N. º 1831563
EMENTA APELAÇÃO. DIREITO ADMINISTRATIVO. IPTU.
DESMEMBRAMENTO. LC 1.027/2023. TERRENO IRREGULAR.
ÁREA PÚBLICA. IMPOSSIBILIDADE.
O parcelamento do solo urbano do Distrito Federal se dá nas modalidades de loteamento ou desmembramento, constituído este pela subdivisão da gleba em lotes ou projeções, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique abertura de novas vias e logradouros públicos, observado em todo caso as regras gerais dispostas na legislação
Federal e Distrital aplicável ao parcelamento do solo e no Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal – PDOT, conforme artigos 1.º, 8.º e 10.º da Lei Complementar n.º 1.027/2023.
O imóvel parcelado de forma ilegal decorrente de ação de “grileiros”, e cuja posse é precária, não pode ser desmembrado para fins de incidência de IPTU, individualizado apenas sobre o lote descrito na petição inicial, haja vista a necessidade de se atender as diversas etapas previstas na legislação para a regularização da área, situação fática que não se apresenta na espécie, uma vez que a área pertence à Terracap, e não se encontra em processo efetivo de regularização.
Negou-se provimento ao recurso.
ACÓRDÃO Acordam os Senhores Desembargadores da 7.ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA – Relator, SANDRA REVES – 1.ª Vogal e MAURICIO SILVA MIRANDA – 2.º Vogal, sob a Presidência da Senhora Desembargadora SANDRA REVES, em proferir a seguinte decisão:
CONHECIDO. DESPROVIDO. UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.
Brasília (DF), 21 de março de 2024
Desembargador FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Relator
DECISÃO CONHECIDO. DESPROVIDO. UNÂNIME.
Advogada Kelly Durazzo decifra ITBI e ITCMD
O conceituado jornal “Valor Econômico” publicou, em 9 de maio, interessante texto que destaca orientações da advogada Kelly Durazzo, sócia diretora do escritório Durazzo & Medeiros, de São Paulo, e membro do Conselho Jurídico da AELO. Coordenado pelo vice-presidente da AELO, Luis Paulo Germanos, o Conselho Jurídico tem sido vencedor, na defesa da segurança jurídica dos loteadores e na orientação aos associados da entidade. Por sua vez, o escritório Durazzo & Medeiros, integrado por Kelly Durazzo e Zildete Medeiros, acaba de ser escolhido para fazer parte do Ranking Análise Advocacia Regional 2024 como um dos escritórios mais admirados do setor imobiliário. Parabéns à Dra. Kelly e à Dra. Zildete.
O título da matéria do “Valor Econômico” foi este: “Advogada alerta para cobranças ilegais de ITBI e ITCMD baseadas em Valor Venal de Referência do Imóvel”.
Este assunto não é específico sobre loteamentos, mas pode interessar a diretores e colaboradores das empresas associadas da AELO, o que leva o boletim AELO ON a reproduzir o texto, a seguir, incluindo a introdução feita pelo jornal, com nossos agradecimentos à Dra. Kelly:
A advogada Kelly Durazzo discute as implicações jurídicas do uso do VVR como base de cálculo nas cobranças de ITBI e ITCMD, destacando decisões judiciais e a reforma tributária.
Além disso, a Dra. Kelly comenta que pagamentos feitos com base nesse método nos últimos cinco anos podem ser contestados e, potencialmente, ressarcidos.
Kelly Durazzo, advogada especializada em direito imobiliário, alerta para as práticas abusivas na cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), utilizando o Valor Venal de Referência (VVR) do imóvel como base de cálculo. As decisões judiciais reforçam tal ilegalidade ao longo de mais de 15 anos.
O VVR é a variação do valor do imóvel de acordo com as flutuações mercadológicas apuradas entre os preços das transações imobiliárias ocorridas em determinado período. O VVR é determinado de forma unilateral pelas Municipalidades de todos país, através de decreto, contrariando o princípio da Reserva Legal previsto no Código Tributário Nacional.
A discussão é antiga e recentemente decidida pela STJ através do Tema 1113 mas, mesmo assim, as ilegalidades continuam em flagrante desrespeito dos princípios gerais do direito.
Desde a implementação do VVR em 2005, essa prática tem sido comum em diversos municípios, levando a cobranças abusivas que não refletem o valor real das transações," destaca Durazzo. A especialista ressalta que decisões, como a do Tribunal de Justiça de São Paulo, (n.º 2243516-62.2017.8.26.0000), que invalidou o uso do VVR para ITBI, são ignoradas, perpetuando a abusividade.
Kelly Durazzo exemplifica a questão com um caso recente, em que uma grande companhia de seguros contestou a avaliação inflacionada de um imóvel pela prefeitura, economizando milhões em impostos. “Casos como esse são frequentes e sublinham a necessidade de vigilância e contestação por parte dos contribuintes, através do ingresso do remédio jurídico denominado Mandado de Segurança”, afirma.
Além da cobrança do ITBI de forma ilegal, que é imposto municipal para transmissão de bens imóveis, o Estado de São Paulo embarcou nesta abusividade, utilizando como base de cálculo para o ITCMD (imposto de transmissão causa mortis), o próprio VVR.
Com a reforma tributária em vista, houve alteração da legislação para aceitação da utilização do VVR através de Decreto, o que hoje é ilegal já que contraria preceitos do Código Tributário. “A reforma pode legitimar o uso do VVR, mas pagamentos feitos com base nesse método nos últimos cinco anos podem ser contestados e, potencialmente, ressarcidos”, alerta a advogada.
Kelly Durazzo conclui que, apesar das perspectivas de mudança com a reforma tributária, os contribuintes devem permanecer vigilantes e prontos para defender seus direitos, desafiando cobranças baseadas em avaliações ilegais e abusivas e exigindo transparência e conformidade com a lei.
AELO ON a caminho da edição n.º 1.000
Esta edição do AELO ON é a de número 990. Restam só 10 edições para que este boletim, lançado em novembro de 2001, chegue ao número 1.000. Isso deverá ocorrer em 8 de agosto.
AELO ON é produzido semanalmente por dois jornalistas, Luiz Carlos Ramos (textos) e Calão Jorge (fotos), com apoio artístico e técnico da criativa agência 6P de Marketing e Propaganda.
A AELO cresce a cada dia, graças aos seus dirigentes, colaboradores e associados, na luta por melhores cidades em todo o País. E a equipe do AELO ON se orgulha de noticiar cada novo passo da entidade.
A comunicação é importante em qualquer tipo de atividade. Para a Diretoria da AELO, isso constitui ponto de honra: transparência e equilíbrio e segurança. Não basta fazer: é preciso mostrar que faz.
6P completa 1 ano de valioso apoio à AELO
A agência 6 P, de Marketing e Propaganda, vai completar sábado, 1.º de junho, um ano de competente e valioso apoio à comunicação da AELO. Nestes primeiros 12 meses de trabalho, a 6P contribuiu para aprimorar o visual do boletim AELO ON, lançou nossa entidade nas mídias sociais, reformulou o site www.aelo.com.br, deu nova imagem à campanha Lote Legal e soube interagir com a Diretoria da AELO e com a Assessoria de Comunicação da AELO. Houve uma clara evolução.
Neste momento de contagem regressiva para o grande Fórum AELO Estadão, a atuação da equipe da 6P nos transmite total segurança, com vistas à adequada promoção do evento.
Fundada há 25 anos, em Ribeirão Preto, a 6P consolidou-se como uma das principais agências do Estado de São Paulo. Seu trabalho para a AELO começou em 1.º de junho de 2023.
A AELO agradece à 6P e envia os parabéns ao CEO Daniel Malusá Gonçalves e aos dois publicitários líderes nas ações de comunicação para a nossa entidade: Eduardo Cesar e Luciene Francisco.
Lá se foi um ano. E a AELO, evoluindo sempre, conta com a qualidade da 6P para novas inciativas no decorrer de 2024 e nos próximos anos.
Parabéns e muito obrigado!
Corpus Christi, amanhã. AELO reabre na 2.ª
Amanhã, 30 de maio, será dia de Corpus Christi, uma celebração católica de âmbito mundial. Em várias cidades brasileiras, entre as quais Matão (foto), a população mantém a tradição de ornamentar as ruas com tapetes coloridos, preparando-as para a procissão.
No plano federal, Corpus Christi não é feriado, mas sim ponto facultativo. Inúmeros municípios, porém, registram a data como feriado.
A sede da AELO estará fechada amanhã e sexta-feira, além de sábado e domingo. O expediente voltará a ser normal na segunda-feira, dia 3 de junho.
O AELO ON, que normalmente circula às quintas-feiras, desta vez está chegando aos leitores na quarta-feira, 29 de maio.
