O texto da sanção foi assinado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva e por seis ministros, no Palácio do Planalto, em Brasília. Trata-se do Novo Marco Legal de Garantias, uma vitória da AELO, em conjunto com outras entidades, como definiu, na ocasião, o presidente da AELO, Caio Portugal, em análise publicada no boletim AELO ON n.º 963.
Caio Portugal havia explicado que a AELO, em conjunto com o Secovi-SP, Secovi-Goiás, ADU-Goiás e Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), entre outras entidades, trabalhou com grande empenho pela aprovação do PL n.º 4.188/21. que culminou na Sanção da Lei nº 14.711/2023. A maior importância do Novo Marco de Garantias para o nosso setor é a alteração do Artigo 18 da Lei Federal n.º 6.766/79, possibilitando que a garantia dada às prefeituras para a execução das obras de infraestrutura possa igualmente garantir outras operações de crédito e, ainda, a possibilidade de um mesmo imóvel garantir mais de uma operação de crédito.
“Que haja segurança jurídica”, afirmou Caio Portugal. “A expectativa do setor é que ocorra maior competição na concessão de créditos aos empreendedores de loteamento, e até mesmo no crédito imobiliário, aproximando o mercado mobiliário ao mercado imobiliário”. Em seu pronunciamento do início de novembro, Caio destacou o papel do diretor de Assuntos Regionais da AELO, Elias Zitune, como representante da nossa entidade na ação que levou à nova lei, e também o trabalho constante do advogado paulista Pedro Krähenbühl, consultor do Secovi-SP e da AELO junto ao Congresso Nacional e aos gabinetes do governo federal.
Por sua vez, Elias Zitune, acionado pelo AELO ON, escreveu uma análise sobre os movimentos pela vitória do setor e os efeitos práticos.
A seguir, reproduzimos o texto “A garantia que falta ao setor”, de Elias Zitune, bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, diretor da empresa Zitune e do Grupo ZS Urbanismo, de São Paulo, e membro da Diretoria da AELO:
Tradicionalmente, o mercado de loteamento não conta com nenhum tipo de financiamento à produção do lote urbanizado. Assim, a materialização de cada projeto depende, quase que exclusivamente, de recursos da própria empresa loteadora.
Nas últimas décadas, houve uma grande evolução na governança e nos controles internos das empresas de desenvolvimento urbano, bem como uma maior profissionalização de cada etapa da cadeia produtiva. Ainda assim, o mercado de loteamento continuou sendo uma das pouquíssimas atividades do Brasil funding, apesar de o lote urbanizado ser uma das saídas para a redução do reduzir o déficit habitacional do País.
A introdução do § 8º no Artigo 18 da Lei Federal n.º 6.766/79, prevista no Projeto de Lei das Garantias, tem potencial junto com outras iniciativas para mudar este cenário.
Nos termos da lei federal de parcelamento de solo, o loteador deve apresentar alguma garantia ao Município de que as obras de infraestrutura serão executadas. A garantia usualmente apresentada é a caução de lotes.
Considerando a crescente evolução do valor das obras de infraestrutura, ano a ano, o percentual de lotes caucionados vem aumentado, chegando, muitas vezes, a ultrapassar um terço dos lotes do empreendimento.
Na outra ponta, para que o sistema financeiro possa financiar as obras de infraestrutura, é necessária a apresentação de garantias, que, em paralelo à incorporação imobiliária, deveriam ser as unidades do empreendimento ou, no caso específico dos loteamentos, os lotes.
Ainda assim, a Lei n.º 6.766/79 não trazia uma previsão, que viesse a permitir que o lote dado em caução à Prefeitura, seja também dado em garantia ao banco financiador da obra.
A partir de agora, o parágrafo introduzido na Lei de Parcelamento de Solo permite que o lote seja dado em garantia ao banco e à Prefeitura. Por sinal, ambos os “credores” têm na garantia a mesma finalidade, que é a conclusão das obras de infraestrutura. Afinal, para a instituição financeira, o crédito decorrente do financiamento do lote só irá se aperfeiçoar (performar) com o TVO (Termo de Verificação de Obra).
Esta inovação, somada à introdução do patrimônio de afetação para loteamento – outra conquista deste ano –, amplia significativamente a segurança jurídica para estimular as instituições financeiras a entrar no mercado de loteamento. Tal entrada ocorre, mais especificamente, financiando obras de infraestrutura de loteamento. Neste sentido, surgem iniciativas de bancos privados já operando no mercado de loteamento e estudando todas as oportunidades de funding, num setor que movimenta, cada vez mais, a economia do País e leva o planejamento e o progresso às Cidades.
Elias Zitune, ao encerrar sua fala no CDU, explicou a decisão do Banco Santander de abrir linha de crédito para o financiamento de projetos de loteamentos, um antigo pleito da nossa entidade aos bancos do País.
