Este é o texto completo de Daniela:
O mercado de loteamentos está aquecido em 2023, segundo revelou uma pesquisa do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano de Minas Gerais (AELO-MG) e da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato da Habitação de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG).
O Valor Geral de Vendas (VGV) somou R$ 725 milhões no segundo trimestre de 2023 – um aumento de 46,7% em relação ao primeiro trimestre, que registrou R$ 494 milhões. Os dados são da pesquisa trimestral do setor de loteamento e desenvolvimento urbano de Minas Gerais.
A pesquisa ainda aponta uma procura por lotes em condomínios fechados. O VGV de lotes vendidos nesse perfil superou o VGV de lotes vendidos em bairros (loteamentos), representando 52,2% dos negócios do setor no segundo trimestre.
O maior problema é que o número de lançamentos não vem acompanhando o ritmo das vendas. O lançamento de lotes em Minas Gerais apresentou queda de 30,1% no primeiro semestre deste ano frente ao mesmo intervalo de 2022, segundo pesquisa sobre o setor desenvolvida pela Brain Inteligência Estratégica para as mesmas entidades. Na comparação entre trimestres, o recuo foi ainda maior, 54,5% no segundo trimestre de 2023 em relação aos três primeiros meses do ano. Frente ao segundo trimestre de 2022, a queda foi ainda mais intensa: 64%.
Enquanto, na Capital, é praticamente impossível encontrar terrenos para novos empreendimentos ou mesmo um lote individual para construir, as cidades do entorno com boa infraestrutura estão cada vez mais disputadas.
O aquecimento do mercado durante os anos de pandemia, quando muita gente quis trocar os apertados apartamentos em Belo Horizonte por casas fora da cidade, está desembocando, neste ano, em lançamentos de loteamentos e condomínios fechados.
De acordo com o especialista em gestão de negócios imobiliários Flávio Guerra, que preside a AELO-MG, “o desenvolvimento de um loteamento
é um negócio de médio e longo prazo, levando, pelo menos, três anos para a sua conclusão”.
Flávio Guerra explica: “Estamos falando de grandes intervenções urbanas. O loteamento é o embrião da cidade. São regras que têm que ser cumpridas e isso é bom para o município pelo volume de obras que são feitas pelas loteadoras, como redes de luz, água, asfalto, entre outros. Com a pandemia, as pessoas quiseram sair das grandes cidades para ter mais qualidade de vida. O sonho do brasileiro é ter uma casa, não um apartamento”.
Guerra é também CEO da empresa Construir Loteamentos e vice-presidente do Sinduscon-MG. Ele vem trabalhando há mais de 15 anos na região metropolitana de Belo Horizonte, no Triângulo Mineiro, no Sul de Minas e na Zona da Mata. Recentemente, a Construir começou a operar também no Sul da Bahia e no Interior de São Paulo.
Ao longo desse tempo, a empresa já desenvolveu cerca de 5 mil lotes em 7 milhões de metros quadrados, com mais de um milhão de metros quadrados de áreas verdes preservadas. A empresa tem expectativa de lançar, nos últimos meses deste ano, mais de R$ 100 milhões em VGV em Minas, número que supera em 50% o VGV lançado em 2022.
O próximo lançamento, em outubro, será o Serras Altas, em Pouso Alegre, uma das cidades mais evoluídas do Sul de Minas, e que terá VGV de R$ 60 milhões.
“Fazemos muita pesquisa de mercado para entender cada regionalidade. Um dos nossos pilares é o respeito à cultura local”, afirma Flávio Guerra. “Precisamos estudar os vetores de desenvolvimento da cidade e o plano diretor. Esse é um mercado competitivo e não é para amadores. Nos últimos dois anos, os custos subiram 50%, pressionados pela alta taxa de juros, a falta de mão de obra e a demanda crescente. O valor agregado está crescendo. Um empreendimento horizontal tem obrigação de valorizar também a vizinhança”.
Em Brumadinho, na região metropolitana de Belo Horizonte, o condomínio de luxo Boa Vista segue com as vendas abertas. No primeiro semestre de 2023, foram vendidos mais de dez lotes com preço médio de R$ 400 mil. A meta para o segundo semestre é fechar a venda de, pelo menos, dois lotes por mês.
O idealizador do loteamento Boavista, Julio Souki, explica que “esse empreendimento está assentado sobre uma área de grande beleza natural e responsável por parte do abastecimento de água da Capital, vitalizando a área degradada de um antigo pasto”.
Souki entra em detalhes: “A gente já tinha o levantamento da fazenda que existia aqui e que eu conhecia havia mais de 40 anos. Os lotes estão no espaço que era de pastos. Não era uma área nativa. Buscamos sempre uma forma de minimizar o impacto no meio ambiente e também da ocupação do território com políticas de integração local. Todos os funcionários são da região. Nos envolvemos com projetos da comunidade. Isso é importante para a sustentabilidade. Uma infraestrutura urbana de qualidade é critério de sustentabilidade porque evita o retrabalho”.
De acordo com o empresário, para que um loteamento seja atrativo para os compradores, é importante que o empreendimento tenha a capacidade de se valorizar ao longo do tempo. A localização, que é um critério historicamente importante, está se transformando em mobilidade. Muito mais do que a distância percorrida, as pessoas querem saber quanto tempo vão demorar para chegar a outras áreas importantes.
Julio Souki completa: “Uma boa infraestrutura implica em uma baixa manutenção e isso gera nos condomínios fechados uma contribuição condominial baixa. Isso aumenta a rentabilidade para o condômino. O
lote não pode desvalorizar. Outro critério que levamos em consideração, especialmente para os públicos C e D, é que aquele é o único imóvel da família. Ele tem que ter uma valorização real. Não tem sentido morar em um lugar que não tenha infraestrutura”.
