Esta edição do AELO ON tem tudo para ser especial: é a milésima do boletim criado em 2001. Há motivos para nossas comemorações e agradecimentos. Ninguém faz nada sozinho. E não se chega a 1.000 por acaso.
O boletim desta semana, que traz várias notícias importantes em torno da AELO e do setor de loteamento, como a presença do presidente Caio Portugal em eventos, é iniciado com o relato do jornalista Luiz Carlos Ramos, assessor de Comunicação da AELO, sobre o caminho percorrido pelo nosso boletim semanal até a chegada à edição n.º 1.000. Aqui está seu texto:
Chegar ao milésimo boletim, neste 8 de agosto, provoca emoção especial a quem trabalha como jornalista há 60 anos e que completa 23 anos de atuação na AELO no dia 27.
Posso dizer que produzi, com prazer, todas as 1.000 edições, desde o lançamento da edição pioneira, em 8 de novembro de 2001. Mas jamais estive sozinho. Começa que a atividade institucional jamais deve ser personalista, mas sim resultado das ações de promoção de uma entidade de âmbito nacional em contínua evolução, que trabalha em equipe para valorizar o setor de loteamento e desenvolvimento urbano.
A meta tem sido divulgar tudo de mais importante que acontece na AELO, a partir de decisões do presidente, dos diretores e dos conselheiros. A AELO é a notícia. Todas as semanas. Em busca do equilíbrio, da perfeição. O boletim, porém, também costuma abrir espaço para entidades parceiras, para notícias de economia, com foco no setor imobiliário e da construção, e para artigos opinativos de interesse do nosso público.
Assim, o jornalista responsável pelo AELO ON é apenas um agente, que deve colocar em prática sua experiência e a ética. A palavra final é do comando da AELO, junto ao qual deve ocorrer perfeita sintonia e respeito por parte da equipe de comunicação.
Certamente, os leitores do boletim estão estranhando o fato de esta nota do AELO ON 1.000 ser ilustrada por uma imagem de Moscou. A foto foi tirada em época de festas, a Copa do Mundo de seis anos atrás – num contraste com os atuais tempos de inadmissíveis ataques armados da Rússia contra a Ucrânia. Somos pela paz e condenamos o estilo perverso da ditadura Vladimir Putin.
Explico: aquela Moscou de 2018, aparentemente pacífica, está ligada a uma das mais interessantes experiências que já tive ao produzir o AELO ON. Vou relatar isso no decorrer do texto.
O boletim AELO Online, que em 2023 passou a ser AELO ON, foi publicado pela primeira vez em 8 de novembro de 2001, tendo sido enviado aos associados da AELO por e-mail.
Por indicação do então presidente da AELO, Roland Philipp Malimpensa (2001-2005), que já conhecia meu trabalho de jornalista de grandes jornais e rádios, fui contratado pela entidade para ser assessor de Comunicação em 27 de agosto de 2001. Então, tratei de reformular o jornal impresso “AELO Informa”, modernizar o site e lançar o boletim semanal on-line.
O trabalho começou a dar resultados positivos e prosseguiu nas gestões de três outros presidentes: Luiz Eduardo de Oliveira Camargo (2005-2009), Flavio Amary (2009-2011) e Caio Portugal, eleito pela primeira vez em 2011 e sucessivamente reeleito a cada dois anos. Em agosto de 2021, ao completar 20 anos de atuação, fui homenageado pela Diretoria da AELO com um almoço-surpresa. Agradeci, emocionado, e expliquei que o sucesso da Comunicação estava sendo possível graças a uma Diretoria eficiente e aos dois Conselhos, todos unidos, responsáveis pelo crescimento e pela estabilidade da AELO.
O ano de 2018 foi histórico. A AELO abriu a Delegacia Regional de Ribeirão Preto, em março, alguns meses depois de ter inaugurado as Regionais de Presidente Prudente e do Oeste Paulista. Em julho, com apoio dos diretores Elias Zitune e Jorgito Donadelli, o jornal “AELO Informa” foi publicado com nova diagramação e melhor qualidade de impressão. No jornal serviu também para lançar a nova logomarca da entidade. A Diretoria, levando em conta que a AELO já contava com associados em 17 Estados (hoje, são 21), trocou a logomarca original, das cores do Estado de São Paulo (vermelho, branco e preto) pelo símbolo atual, com as cores do Brasil (verde e amarelo). Coube ao diretor Jorgito Donadelli definir, com desenhistas, a nova marca, aprovada pelo presidente Caio Portugal, pelos demais diretores e pelo presidente do Conselho Consultivo, Ciro Scopel.
De repente, algo inesperado e curioso ocorreu em junho: pela primeira vez na história do AELO ON, escrevi o boletim semanal a 12 mil quilômetros de São Paulo, com base numa gravação. Era época da Copa do Mundo de Futebol. E a Rádio Capital, onde eu era diretor de Jornalismo, me escolheu para ir à Rússia, via Doha (Catar), e relatar as curiosidades do país-sede do Mundial, 27 anos após a dissolução da União Soviética e o fim do regime comunista.
Fiquei entusiasmado com a missão jornalística: deveria focalizar o futebol, mas, principalmente, mostrar os contrastes entre Moscou de 1980 e Moscou de 2018. O que facilitava a tarefa era o fato de, em 1980, tempos de comunismo, eu ter visitado aquela cidade pela primeira vez, para fazer a cobertura da Olimpíada – aquela do ursinho Misha – na chefia da equipe do “Estadão”.
Houve mesmo incríveis mudanças, em 38 anos. A Rússia, tendo descoberto as delícias do capitalismo, modernizou as roupas, os automóveis, os edifícios e os costumes. A linda melodia do Hino da União das Repúblicas Socialistas Soviéticas (URSS) foi mantida no Hino da Rússia, mas com outra letra, sendo omitidos o nome de Lenin e as frases mais ufanistas da esquerda.
Num passeio até a histórica Praça Vermelha, em dia de céu azul, caminhei por uma das pontes sobre o Rio Moscou e tirei esta foto. Nela, se destacam as muralhas do Kremlin e o Palácio Presidencial, onde Putin já arquitetava maldades.
Tudo bem! Além de tudo, comi caviar, tomei vinho da Geórgia e enviei 95 boletins para a Rádio. Dezenas de vezes, entrei no ar ao vivo, algo possível com a moderna tecnologia de um simples celular.
Mas... E minhas obrigações perante a AELO?
Isso mesmo! Estava programada para 29 de junho uma nova reunião do Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU), no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo, mas eu estaria ausente, pois precisava permanecer em Moscou, depois de a seleção brasileira ter jogado três partidas e conseguido a classificação para a etapa seguinte. Um grande dilema.
Foi aí que entrou em campo a solidariedade. O diretor de Relações Institucionais da AELO, Jorgito Donadelli, palmeirense, ficou com pena deste amigo são-paulino e ofereceu uma incrível ajuda. Ele acompanhou a reunião do CDU por duas horas, gravou vídeos e me enviou por e-mail, juntamente com fotos.
No dia seguinte, 30 de junho, fiquei toda a manhã trancado no meu apartamento do hotel, perto da Praça Vermelha. Em algumas horas, usando o microcomputador, consegui amarrar a edição n.º 705 do boletim AELO Online, que saiu normalmente numa quinta-feira, 5 de julho, como se eu estivesse no meu apartamento, em São Paulo.
Viva o Jorgito!
Viva a solidariedade!
Várias outras ações de solidariedade fazem parte da história do AELO ON. Vou relembrar algumas na próxima nota do boletim, em que reproduzo parte da cobertura do CDU de 29 de junho.
Boletim n.º 705 marcou a estreia de Calão
O boletim AELO Online n.º 705, editado em Moscou por Luiz Carlos Ramos, com apoio do diretor Jorgito Donadelli, que havia participado do CDU em São Paulo, é parcialmente reproduzido nesta nota do n.º 1.000. Vale relembrar que, além de tudo, aquela edição de características intercontinentais marcou a estreia de um valioso reforço na equipe de Comunicação da AELO: o experiente repórter fotográfico Calão Jorge, autor desta foto do CDU e de todas as coberturas feitas pela equipe nos últimos seis anos. Luiz Carlos destaca: “Com Calão no time, o boletim, sem dúvida, passou a ter mais qualidade. Muito obrigado, Calão!”
Registre-se outra excepcional conquista, a de junho de 2023, mês em que a AELO iniciou parceria com a Agência 6P de Propaganda e Marketing, responsável por novas etapas de modernização dos canais da entidade, inclusive a reformulação do site, a entrada nas mídias sociais e a reforma da imagem do AELO Online, que até mudou de nome, passando a ser AELO ON. Agradeço ao CEO da 6P, Daniel Malusá Gonçalves, ao Eduardo Cesar, à Luciene Francisco e à Bianca Sobrinho Ferreira por esse produtivo ano na parceria.
A foto tirada por Calão Jorge mostra alguns dos pioneiros da AELO, ao lado presidente Caio Portugal. Eles estiveram no CDU de 29 de junho de 2018 e foram homenageados. Geraldo Portugal, fundador da GP Desenvolvimento Urbano, aparece no centro, à esquerda do filho, Caio Portugal. À esquerda de Geraldo, surgem Conceição Cavalcanti, que trabalhou 27 anos como secretária da AELO (até 2022) e Jaques Zitune, do Grupo ZS Urbanismo, empresário em atividade na AELO desde a fundação. De Caio para a direita, está um quarteto de craques: Carlos De Gióia, Lair Krähenbühl, Claudio Bernardes e Vicente C. Amadei. Também foram homenageados Antonio Basile, Alexandre Thomaz da Silva, José Pereira Fernandes Filho e Jorge Félix Donadelli.
No início da reunião do CDU, Caio Portugal informou que o professor Vicente C. Amadei havia completado, em 23 de junho, 86 anos de idade: mais de 55 anos dedicados ao setor imobiliário do País, em especial à AELO e ao Secovi-SP. Amadei foi intensamente aplaudido pelo plenário. Caio, aluno num dos primeiros cursos do professor Amadei, nos anos 1990, salientou a importância do homenageado, que permaneceu ativo na AELO, no Secovi-SP, no CDU, na Universidade Secovi e nas reuniões do Graprohab: “Quem participa destas reuniões, quem leu o livro do professor Amadei, verdadeira Bíblia dos Loteadores e quem teve oportunidade de fazer um de seus cursos sabe do valor deste cidadão. Daí nossos aplausos, como reconhecimento pelo seu trabalho.”
Vicente C. Amadei nos deixou em dezembro de 2020. Sentimos imensa saudade. A AELO jamais se esquece de seu legado, inclusive para a criação do Graprohab (1991).
Foi a terceira reunião de 2018, tendo sido focalizados importantes temas, entre os quais o relatório trimestral da pesquisa Brain sobre o Mercado de Loteamentos no Estado de São Paulo. Diante do sucesso da parceria da Brain com a AELO e o Secovi-SP, a pesquisa é feita também nos demais Estados desde 2019.
Outro tema do encontro: a série de vitórias das entidades na Justiça paulista contra o aumento abusivo de taxas da CETESB para licenciamento ambiental, Caio explicou, então, que houve nova conquista, indo além da liminar obtida por meio de um trabalho dos advogados Luís Paulo Germanos e Renata Mathias de Castro Neves, do nosso Conselho Jurídico. Desta forma, a CETESB teria de respeitar a Justiça: associados da AELO ficam beneficiados (até hoje) para que recolham as taxas pelo valor anterior a novembro de 2017.
Em 28 de junho, véspera do CDU, o advogado Luis Paulo Germanos, vice-presidente da AELO e coordenador do Conselho Jurídico, havia lançado seu livro “Condomínio de Terrenos”, em São Paulo. Esse trabalho é fruto da dissertação de Mestrado do dr. Luis Paulo na Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (USP), tendo sido atualizado e condensado em razão da edição da Lei 13.465/17 que, sob outra nomenclatura – “condomínio de lotes” –, introduziu no ordenamento jurídico brasileiro o tema já abordado pelo autor desde 2002. Por conta da qualidade do seu livro, Luis Paulo recebeu em 2019 o Prêmio Master Imobiliário, categoria Literatura.
A seguir, o jornalista Luiz Carlos Ramos registra duas outras situações em que, por conta de viagens ao exterior, recebeu ajuda fundamental de membros da AELO para que o boletim continuasse circulando:
“Em março de 2004, precisei permanecer na Espanha por dez dias, cobrindo para o ‘Estadão’ os atentados terroristas contra três trens regionais de Madri, que deixaram 192 mortos e centenas de feridos. Quatro dias depois, cobri as eleições espanholas, realizadas sob tensão. No período, graças à internet, enviei dois boletins AELO Online para a sede da entidade, onde a então secretária Emília (Lia) Curado garantiu a distribuição aos associados”.
“Em março e abril de 2011, fiz um cruzeiro de navio entre Santos e Veneza, com escalas em dez portos de cinco países, com minha esposa, para festejar a recuperação dela de uma grave doença. Estivemos em seis cidades da Itália e, depois, em Portugal. Para encerrar, demos um pulo de Lisboa a Fátima para agradecer à Virgem Maria pela graça alcançada. Direto do navio e dos hotéis, consegui enviar três boletins às secretárias da AELO daquela época: Conceição Cavalcanti e Juliana Cavalcanti. Elas repassaram o material à Agência M, que garantiu a circulação, numa sequência de três semanas”.
“Na atualidade, tenho viajado menos. Mas, estando em São Paulo ou fora, recebo importante apoio logístico da equipe da sede da AELO: as secretárias Sônia Dias (Relacionamento) e Andrea Leite (Administrativo e Financeiro) e o especialista em operações Eduardo Zorzenoni, além dos gestores Márcio Pascholati e Mariangela Machado. Muito obrigado, gente”.
Caio Portugal em eventos no CE, MG e SP
O presidente da AELO, Caio Portugal, iniciou pelo Ceará, na semana passada, uma verdadeira maratona de palestras em eventos sobre a reforma tributária e o setor de loteamento e desenvolvimento urbano, que se prolongará no decorrer de agosto nos Estados de Minas Gerais e São Paulo.
O primeiro evento foi realizado na cidade de Fortaleza, em 31 de julho, a convite do Sinduscon Ceará. No auditório da entidade, Caio Portugal falou sobre o tema “Reforma Tributária – Setor Imobiliário e Loteamentos”. Aqui está uma foto da palestra, no auditório lotado do Sinduscon.
No dia seguinte, 1.º de agosto, Caio permaneceu em Fortaleza para participar do Almoço-Debate do LIDE Ceará. Tema: O Impacto da Reforma Tributária no Setor Imobiliário”. No período tarde, voltou a São Paulo.
Além de estar planejando novas viagens a Brasília para acompanhar a tramitação do projeto da reforma no Senado, Caio Portugal confirmou presença em outro evento, o 3.º Congresso de Loteamentos de Minas Gerais, em 20 de agosto, em Belo Horizonte. É uma iniciativa da AELO Minas, filiada à nossa AELO, do Sinduscon-MG e do CMI Secovi-MG. Flávio Guerra, presidente da AELO Minas, acompanhou o Fórum Estadão Think, em 24 de junho, em São Paulo.
Em 26 e 27 de agosto, Caio estará na Convenção Secovi, no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo. No dia 26, o tema será “A Regulamentação da Reforma Tributária e o Mercado Imobiliário”, um painel com a participação também do presidente CEO do Secovi-SP, Ely Wertheim. No dia 27, a Convenção abrirá espaço o tradicional Pinga-Fogo sobre Loteamentos. Caio estará no debate para abordar a reforma e as recentes conquistas do setor, ao lado de outros especialistas.
AELO e Sinduscon Ceará reforçam união
A vice-presidente da Área de Sustentabilidade do Sinduscon Ceará, Paula Frota, relata que a palestra de Caio Portugal no auditório da entidade, em Fortaleza, em 31 de julho, foi um sucesso. Por sua vez, Caio também considerou positivo o evento, no qual reencontrou vários loteadores cearenses e reforçou a união da AELO com entidades locais.
Esta foto registra a atenção do público cearense à palestra de Caio.
Este é o relato da engenheira Paula Frota: “A Comissão de Loteamento do Sinduscon Ceará esteve reunida na sede da entidade para conversar sobre os impactos da reforma tributária no setor imobiliário e de loteamento. Dei as boas-vindas aos associados e introduzi a apresentação de Caio Portugal, presidente da AELO e vice-presidente do Secovi-SP. Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO) e vice-presidente do Secovi-SP. Na ocasião, Caio tratou de pontos da reforma tributária, de alienação fiduciária, financiamento à produção e demais atualizações sobre embates nacionais relativos ao tema. Foi um momento rico e de extrema importância para mobilização do setor!”
Por sua vez, Caio Portugal agradeceu à engenheira Paula Frota pelo convite e revelou a alegria de reencontrar, no evento, vários loteadores do Ceará que são conhecidos parceiros da AELO, como Walter Motta e Irineu Guimarães. Discutimos os temas de atualidades do setor que vêm tramitando em Brasília, como o provimento do Conselho Nacional de Justiça e a reforma tributária, além da ampla pesquisa encomendada pela AELO à Ecconit, com participação da FGV-SP, cujas conclusões foram anunciadas no Fórum Estadão Think, em 24 de junho, em São Paulo. Ao final do evento de Fortaleza, reforçamos a necessidade de articulação dos loteadores do Ceará para reforçar, no Congresso Nacional, a luta das entidades do setor imobiliário e da construção do País uma reforma tributária justa”.
No LIDE, debate com o deputado Benevides
O Grupo LIDE, com sede em São Paulo, e com representações regionais em vários Estados, é bastante ativo no Nordeste. O fundador e presidente do LIDE é o publicitário João Doria, que foi governador do Estado de São Paulo e prefeito da Capital. O presidente do LIDE Habitação é Flavio Amary, que presidiu a AELO e o Secovi-SP e que foi secretário da Habitação do Estado de São Paulo de 2019 a 2023.
O LIDE Ceará promoveu na quinta-feira, 1.º de agosto, almoço-debate sobre o tema “O Impacto da Reforma Tributária no Setor Imobiliário”. As palestras foram feitas pelo presidente da AELO, Caio Portugal; pelo deputado federal Mauro Benevides Filho o Deputado Mauro Benevides que é relator do PLP 108/2024, e pelo sócio diretor da Grand Thorton, David Benevides, especialista em tributos.
A mesa dos debates contou com a presidente do LIDE Ceará, Emília Buarque; o fundador do Grupo BSPAR, Beto Studart; o deputado federal Mauro Benevides Filho; o presidente do Grupo Servnac, Vicente Araújo Júnior; o presidente da AELO, Caio Portugal; o sócio líder da Grant Thorton, David Benevides; o presidente do Grupo Samaria, Cristiano Maia, e o advogado Raul Amaral, sócio do escritório R. Amaral.
Caio Portugal (foto) explica: “No evento sob a coordenação da presidente do LIDE Ceará, Emília Buarque, em Fortaleza, realizamos debate sobre os impactos da reforma tributária, com base no texto do PLP 68/2024 recentemente aprovado na Câmara dos Deputados. Importante registrar que esse evento teve a presença de vários empresários do Ceará – não só do mercado imobiliário como também de atividades da indústria e do comércio, além de advogados renomados. Foi um encontro bastante produtivo”.
De acordo com Caio, foi possível debater, no evento, os pontos críticos da reforma tributária e dialogar com o deputado Mauro Benevides Filho, que é muito influente e, além de tudo, um dos maiores entusiastas da reforma: “Benevides é doutor em economia e professor universitário. Portanto, ele garantiu um debate bem aprofundado e com vistas à possibilidade de auxiliar o Congresso Nacional a fazer as correções necessárias ao texto da reforma. Faço questão de mencionar que também esteve no encontro do LIDE o engenheiro José Carlos Gama, que foi vice-presidente da Área Imobiliária da CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção – e atuante parceiro da AELO em outras batalhas do passado, como a da Lei dos Distratos”.
Convenção Secovi focalizará loteamentos
Faltam 16 dias para o início da Convenção Secovi, o maior evento do setor imobiliário no Brasil, tradicional realização anual do Secovi-SP, parceiro da AELO. Os associados da AELO que ainda não compraram ingressos para a Convenção programada para os dias 23, 26 e 27 de agosto, em São Paulo, devem se apressar. Vale a pena acompanhar os painéis, em especial o Pinga-Fogo de Loteamento, previsto para o dia 27, das 14h30 às 16 horas, na Arena Convenção, no 1.º andar do Milenium Centro de Convenções.
O dia 24 (sábado) será destinado à visita técnica.
Os dias 26 (segunda-feira) e 27 (terça-feira) serão movimentados por painéis dos mais variados temas. A abertura oficial da Convenção será às 9 horas do dia 26, pelo presidente do Secovi-SP, Rodrigo Luna.
O Pinga-Fogo de Loteamento, dia 26, contará com o presidente da AELO e vice-presidente do Secovi-SP, Caio Portugal; o presidente do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (Graprohab), Lacir Ferreira Baldusco; o engenheiro civil Jonas Mattos, representante da AELO e do Secovi-SP nas reuniões do Graprohab; Jadna Beltrame Lemos, gerente do Setor de Apoio Operacional ao Parcelamento do Solo da CETESB, e a professora Mariangela Machado, diretora de Associações em Loteamentos e Bairros Planejados do Secovi-SP e gestora da AELO.
Caio Portugal estará na Convenção também no dia 27, para participar do painel sobre a reforma tributária, ao lado do presidente CEO do Secovi-SP, Ely Wertheim, e outros convidados. Assim como Caio, Ely tem viajado para Brasília para acompanhar a tramitação na reforma no Congresso Nacional.
Lei do Distrato e suas interpretações
Um dos painéis do Meeting Imobiliário 2024 do Secovi-SP, realizado em 2 de maio, no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo, focalizou o tema “Loteamento – Distratos e Contrapartidas”, abordado pelo presidente da AELO e vice-presidente de Desenvolvimento Urbano do Secovi-SP, Caio Portugal, e pelo vice-presidente da AELO e coordenador do Conselho Jurídico da entidade, advogado Luis Paulo Germanos.
Pouco mais de um mês e meio depois, o Fórum Estadão Think reuniu os dois dirigentes num debate sobre o mesmo tema, desta vez com o reforço de dois outros experientes advogados, Marcelo Terra, coordenador do Conselho Jurídico do Secovi-SP, e Olivar Vitale, do escritório VBD Advogados, e de uma brilhante advogada, Kelly Durazzo, do escritório Durazzo & Medeiros e membro do Conselho Jurídico da AELO.
Esta foto, tirada por Calão Jorge logo após o painel de 24 de junho, mostra, da esquerda para a direita, o moderador Circe Bonatelli e os debatedores Luis Paulo Germanos, Caio Portugal, Kelly Durazzo, Marcelo Terra e Olivar Vitale.
Circe Bonatelli, mediador dos painéis do Fórum, foi quem escreveu vários dos textos do Caderno de Loteamentos, como o do painel do distrato. O título da matéria foi “Desistência da compra de imóvel: como funciona a Lei do Distrato?”
O AELO ON n.º 1.000 apresenta, a seguir, o texto de Circe, sequência da série de reproduções do material sobre o Fórum, publicado a página 10 do Caderno do “Estadão”. A série foi iniciada na edição n.º 997.
Criada em 2018 para definir regras claras para o cancelamento dos contratos de compra e venda de imóveis, a Lei dos Distratos (13.786) tem sido motivo de divergências. Advogados que defendem empresas imobiliárias afirmam que a nova legislação não tem sido capaz de prover a segurança esperada, uma vez que as decisões judiciais estariam favorecendo os compradores de imóveis. Por sua vez, advogados de consumidores rebatem, afirmando que a norma abre brechas para abusos de poder econômico.
No caso da compra e venda de apartamentos na planta, está prevista a retenção de 50% do valor pago pelo consumidor até o momento da rescisão (quando há patrimônio de afetação). No caso de lotes adquiridos na planta, a retenção deve ser de no máximo 10% do valor do contrato. Também foi definido na lei que não haverá devolução da taxa de corretagem, paga diretamente à intermediadora, que costuma ser de 4% a 6% do valor total do imóvel.”
Outro ponto importante: as empresas ficam autorizadas a devolver o dinheiro só depois da entrega do imóvel e do recebimento do Habite-se, de modo a evitar que fiquem sem dinheiro para terminar a obra, prejudicando os outros consumidores que compraram um imóvel no mesmo empreendimento.
Os advogados das empresas relatam que muitos magistrados estão reduzindo as multas para cerca de apenas 10% do que foi pago, no intuito de aliviar o peso considerado excessivo para consumidores.
O tema foi discutido durante o Fórum Loteamentos Urbanos, organizado pelo “Estadão”. A situação preocupa empresas, que veem aí o risco de um estímulo às rescisões de contratos sem justificativa e aplicação de um valor insuficiente de multas para cobrir os custos de produção.
O sócio-fundador do escritório VBD Advogados, Olivar Vitale, fez o mapeamento de mais de 100 decisões de distratos e alerta que as multas têm sido baseadas no que foi pago pelos consumidores durante o andamento do contrato, independentemente do valor. “Não se analisa o quanto foi pago, se foi 0,5% ou 80%”, exemplifica.
Para ele, o risco dessa flexibilização é quebrar a empresa e deixar os demais compradores sem receber o imóvel. “Vivemos hoje uma insegurança muito grande. Imagine que um loteador vende 300, 400 lotes. Depois, metade desiste da compra. Mesmo assim, ele tem de seguir com a implementação da infraestrutura, ruas, saneamento, iluminação, etc. Como faz?”, questiona. “Muito mais do que proteger o caixa de um empreendedor, a importância da Lei dos Distratos é proteger o adquirente que espera receber o imóvel”.
A sócia do escritório Durazzo Medeiros Advogados, Kelly Durazzo, observa que as multas muitas vezes não têm sido suficientes para cobrir os custos das empresas com estande, corretagem, financiamentos e a obra em andamento. “A regra para loteamentos, que é 10% com base no valor do contrato, é reduzida pelo Judiciário, passando para ser 10% do pago, que é quase nada. Há decisões em que a multa fica em R$ 200, outras chegam a R$ 1 mil. Obviamente, isso não leva a um resultado positivo.”
Kelly diz que, em levantamento com 40 casos, o Judiciário cita com recorrência o artigo 413 do Código Civil, que prevê a possibilidade de redução de multa quando há o entendimento de que ela é considerada excessiva. “Mas com base em que ela é excessiva? Porque em nenhum desses casos julgados trazem a menção de quanto foi efetivamente pago”, pondera Kelly.
O advogado e coordenador do Conselho Jurídico do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Marcelo Terra, defende que a lei deveria ser clara nesse tema: “Não deveria ter espaço para o Judiciário ter interpretação diferente”.
Já o vice-presidente da AELO, Luis Paulo Germanos, que é também coordenador do Conselho Jurídico da entidade, diz que esse ambiente coloca em xeque a função social das empresas que levam adiante os projetos de loteamentos: “As empresas recolhem tributos, produzem riqueza, desenvolvem o território urbano de forma ordenada e respondem pelo meio ambiente ecologicamente equilibrado”.
Um advogado dos consumidores
Já entre os que defendem os consumidores há ponderações de que a Lei dos Distratos deve ser aplicada, sim, de forma relativizada. É o caso de Marcelo Tapai, sócio-fundador do escritório Tapai Advogados. Ele foi entrevistado por Circe Bonatelli, após o Fórum.
Tapai argumenta: “Não é lícito que quem exerça atividades comerciais se enriqueça em detrimento de consumidores vulneráveis. É óbvio que a atividade econômica busca o lucro e isso não se condena. O condenável são os abusos e a promoção de desequilíbrio entre as partes”.
Marcelo Tapai prossegue: “Multa de 50% do que foi pago para a loteadora, mais 5% a 6% sobre o valor do negócio a título de corretagem, o que, em alguns casos, pode chegar a mais de 70% dos valores pagos, é enriquecimento sem causa e torna o contrato excessivamente oneroso, especialmente porque a empresa fica com o lote e o revende para terceiros. Havendo esse claro desequilíbrio, a própria legislação autoriza o juiz a adaptar a penalidade para tornar equilibrada a relação contratual”.
Juiz: redução de penalidade é excepcional
O desembargador Marcelo Guimarães Rodrigues, presidente da 21.ª Câmara Cível Especializada do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG) afirma que a possibilidade de redução da cláusula penal deve ser entendida como uma situação excepcional. “Assim, implica em ser devidamente justificada no caso concreto, dado que, como regra, é direito subjetivo do credor exigir a penalidade tal como consta do contrato”, disse o desembargador Rodrigues, em entrevista ao repórter Circe Bonatelli, do “Estadão”.
(Observação do AELO ON: Neste caso, Circe agiu de modo jornalisticamente correto. Diante das muito válidas reclamações do presidente da AELO, Caio Portugal, durante o Fórum Estadão Think (24 de junho) contra o fato de membros do Poder Judiciário não terem aceitado convite para participar do evento, ele foi atrás de alguém do “outro lado”, um magistrado de Minas, e o entrevistou pelo telefone, matéria publicada no Caderno de Loteamentos n.º 3, em 11 de julho; o texto completa a página 10, em que o destaque é o painel sobre distratos).
Marcelo Guimarães Rodrigues explicou ao “Estadão” que a aplicação da multa pode, eventualmente, ser flexibilizada com base no artigo 413 do Código Civil, quando “a obrigação tiver sido cumprida em parte” e “se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
Rodrigues afirmou: “Digno de nota que nessa normativa consta o advérbio ‘equitativamente’, alusivo à noção de equidade, justamente um dos conceitos jurídicos indeterminados mais abertos e, assim, propício a diferentes interpretações”.
Há casos tramitados na justiça em que a aplicação ‘integral’ da multa foi validada por ter sido considerada em conformidade com a lei, por força do princípio da obrigatoriedade do contrato. Sob esse olhar, a Lei do Distrato é vista como uma proteção da coletividade ao garantir o cumprimento do contrato e que os valores serão utilizados para a conclusão da obra e a entrega das unidades a todos os consumidores, aponta.
Em outras análises, é aceitável que a penalidade seja reduzida ‘proporcionalmente’ pelo juiz, caso a obrigação principal tenha sido cumprida em parte, explicou o desembargador: “Pode suceder, por exemplo, de o devedor ter cumprido o contrato em sua maior proporção, porém não na parte que mais interessava ao credor. Logo, cabe ao juiz examinar se a prestação principal comporta o cumprimento parcial”. O magistrado completou: “E, se o credor não recebeu qualquer proveito do cumprimento parcial, não haveria, em tese, de se cogitar de reduzir a cláusula penal”.
Clandestino é flagrado em Campo Grande
O jornal “Campo Grande News” noticiou que um homem foi flagrado pela Guarda Civil Metropolitana de Campo Grande, em Mato Grosso do Sul, ao usar uma retroescavadeira para desmatar uma área de preservação ambiental (APA), sábado, 3 de agosto. O detido, de 60 anos, foi levado à delegacia e polícia. A APA (foto) é de propriedade da Prefeitura de Campo Grande e fica no Jardim Los Angeles.
De acordo com o GCM Marcelo Pereira, integrante da patrulha ambiental, houve denúncia de que, no local, um homem estaria derrubando as árvores existentes no terreno para futura construção de casas.
A equipe da Guarda Civil passou a monitorar o terreno, na tentativa de encontrar o contraventor em ação. Na manhã de sábado, os agentes verificaram que uma retroescavadeira vinha sendo usada para aterrar o local em meio a entulhos que haviam sido jogados anteriormente.
Aos guardas, o contraventor disse que é proprietário do terreno e que abriria uma rua para ligar as pontas. A área seria dividida em lotes para serem vendidos. “Por ser área de preservação permanente, ninguém pode derrubar árvore nem construir sem autorização”, disse o GCM Marcelo Pereira.
A superintendente de Meio Ambiente da Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano (Semadur) e auditora fiscal do órgão, Gisseli Giraldelli, contou que, após receber a denúncia, acionou a patrulha ambiental da GCM, com a qual mantém parceria, para identificar a infração.
Além de praticar ilegalidade ao levar adiante o desmatamento, o homem deveria destinar os resíduos de construção a um local adequado, bem como pagar o Controle de Transporte de Resíduos (CTR) eletrônico e os impostos devidos.
Gisseli explicou: “Além de ser um crime ambiental, é um dano ao erário, porque quem paga essa conta somos nós”, explicou. Se a área é do município, tem dono. É área reservada, tem a classificação como área de proteção ambiental. Mas, se não fosse uma APA, por exemplo, poderia ser destinada para a construção de um posto de saúde, de uma escola no futuro. Se a pessoa ocupa, o município fica sem ter onde construir escolas e praças”.
Quanto ao flagrante, Gisseli ressaltou que ainda vai ser feito um estudo no local para identificar qual foi a real perda de área de mata e definir quais infrações e crimes foram cometidos. A retroescavadeira utilizada no desmatamento foi apreendida.
Por conta da ocorrência, o contraventor foi encaminhado à Delegacia de Pronto Atendimento Comunitário, para o caso ser registrado.
O GCM Marcelo comentou que o trabalho realizado pela equipe da patrulha ambiental é de prevenção, mas que, depois de serem capacitados por equipes da Semadur para definir as infrações cometidas contra o meio ambiente, os guardas poderão autuar os infratores junto com fiscais da secretaria. As denúncias podem ser feitas pelos telefones 153 e 156.
