Live promovida pela AELO ao lado de ABRAINC, Secovi-SP e CBIC reuniu Receita Federal e Comitê Gestor do IBS para apresentar a NF-e ABI
A AELO promoveu em 17 de setembro, das 10h às 11h30, ao lado da ABRAINC, do Secovi-SP e da CBIC, uma transmissão ao vivo com representantes da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS sobre a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, a NF-e ABI – documento que o setor imobiliário, que nunca emitiu nota fiscal, passará a emitir com a reforma tributária. A mediação coube a Renato Lomonaco, da ABRAINC, e o encontro teve mais de 3 mil visualizações no YouTube.
O presidente da AELO, Caio Portugal, lembrou que loteamento, incorporação e locação sempre operaram sob regime simplificado de apuração e recolhimento, e que a reforma trouxe ao setor, ao mesmo tempo, tratamento específico e complexidade. Sua preocupação, afirmou, é de conformidade: o mercado imobiliário não é concentrado, e as pequenas e médias empresas respondem por cerca de 90% das operações – são justamente elas que enfrentarão maior dificuldade e maior custo de implantação. Portugal defendeu que tanto o redutor de ajuste quanto o redutor social admitam algum nível de presunção, sob pena de gerar não conformidade generalizada, e reiterou o pedido de adiamento da entrada do setor no novo sistema, não por resistência à reforma, que classificou de inevitável, mas por tempo de adaptação de empresas e sistemas.
O presidente da ABRAINC, Luiz França, relatou que após mais de vinte reuniões entre as entidades, a Receita Federal e o Comitê Gestor levaram à eliminação da obrigatoriedade de preenchimento de mais de cem campos da nota, e alertou que os provedores de sistema ainda não estão prontos. O vice-presidente da Área de Indústria Imobiliária da CBIC e presidente executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, formulou o mesmo pedido de prorrogação da entrada do setor, argumentando que o problema não é querer cumprir, mas conseguir.
Pelo Comitê Gestor do IBS, Luiz Dias, da Diretoria de Informações Econômico-Fiscais, reconheceu o desafio do prazo fixado pelo legislador e destacou o nível de interlocução com as entidades. Ao encerrar, o Comitê Gestor e a Receita Federal manifestaram concordância com o pedido de prorrogação, ponderando que o prazo está fixado por emenda constitucional e depende do Congresso. As entidades e os órgãos anunciaram a produção de uma cartilha explicativa e novas lives, entre elas, uma dedicada à construção e locação.
Assista: https://www.youtube.com/live/IJAXBL9qg5A?t=35
Leia mais: https://cbic.org.br/reforma-tributaria-setor-imobiliario-debate-implantacao-da-nf-e-abi-em-live/
Documento novo veicula apenas IBS e CBS e separa o momento do fato gerador do momento em que o tributo é exigido
Douglas Alencar, do Comitê Gestor do IBS, explicou que a NF-e ABI é documento novo, que veicula apenas IBS e CBS (não carrega ISS nem ICMS) e alcança a alienação e a cessão ou transmissão de direitos reais. O fato gerador é o ato da alienação, e não o registro: olha-se para a escritura, para o contrato junto ao banco ou, quando houver, para a promessa ou compromisso de compra e venda que os anteceda.
A distinção central para o loteamento está no que vem depois. Nas alienações que não decorrem de incorporação ou parcelamento, o IBS e a CBS são devidos integralmente no ato, qualquer que seja a forma de pagamento, e há uma nota só. Já nas alienações decorrentes de incorporação ou loteamento, o fato gerador ocorre no ato da alienação, mas a exigibilidade acontece a cada parcela paga.
Na prática, emite-se no compromisso de compra e venda do lote uma nota sem destaque de tributo — chamada provisoriamente de nota mãe, uma por unidade — e, a cada pagamento (sinal, mensal, semestral, chaves), registra-se um evento de pagamento de parcela vinculado a ela. É esse evento que carrega a tributação, já com os redutores aplicados àquela parcela. Não é uma nota por parcela: é um evento por recebimento.
Alencar detalhou ainda quem fica obrigado a emitir. São contribuintes a pessoa jurídica do regime regular e a pessoa física que tenha alienado mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior, ou, no mesmo período, mais de um imóvel construído por ela própria nos cinco anos anteriores à alienação. A pessoa física não contribuinte não está no rol de obrigados. A nota é sempre uma por vendedor ou transmitente, independentemente do número de compradores; quando há um único transmitente alienando a totalidade do imóvel, aplica-se o modelo simplificado, que dispensa campos como a proporção transmitida individual. E vale um imóvel por nota: uma escritura que transmite cinco imóveis gera cinco notas.
Assista: https://www.youtube.com/live/IJAXBL9qg5A?t=1540
Controle que concentra os benefícios do setor sairá da nota, e o desfazimento de operação ainda está em construção
O ponto que o próprio Comitê Gestor apontou como mais complexo para o setor é o redutor de ajuste. O registro inicial das aquisições e contrapartidas do empreendimento saiu da nota mãe e deverá ocorrer em ferramenta apartada, possivelmente uma camada temática do CIB, ainda em definição. Esse valor terá de ser rateado por unidade e consumido parcela a parcela, e só a ponta final chega à nota, no evento de pagamento.
Sobre distratos, o Comitê Gestor confirmou que trabalha em um evento de desfazimento da operação, com registro do tipo de desfazimento (distrato, decisão judicial, sentença arbitral) e tributação sobre o valor retido a título de multa. Não haverá retificação nem substituição da nota: o desfazimento se registra como evento pendurado na nota mãe. Havendo prazo hábil, o cancelamento segue possível.
Quanto à desistência da incorporação dentro do prazo legal, Douglas Alencar observou que a legislação não a trata como cláusula suspensiva, de modo que a emissão das notas das alienações já realizadas permanece obrigatória, e sugeriu solução de consulta à Receita Federal. Também seguem sem explicitação normativa o tratamento das alienações anteriores a dezembro de 2026 que estejam fora do RET e o pagamento de sinal antes da formalização da venda.
Marco Duran, supervisor do Tratamento Tributário da CBS na Coordenação-Geral de Fiscalização da Receita Federal, ressalvou que parte do que se expôs na transmissão é interpretação do grupo operacional, e não posicionamento normativo consolidado, e recomendou solução de consulta a quem precisar de segurança antes da regulamentação.
Assista: https://www.youtube.com/live/IJAXBL9qg5A?t=4270
Obrigatoriedade começa em dezembro, com fato gerador a partir de janeiro de 2027, e quem não tem sistema próprio terá emissor do fisco
Lhugo Tanaka Jr., do Comitê Gestor do IBS, informou que o Paraná desenvolve o ambiente autorizador e o aplicativo emissor da NF-e ABI. Os serviços de autorização e de consulta já estão disponíveis para teste – mais de cem notas já foram autorizadas em ambiente de homologação por cerca de vinte empresas –, faltando publicar o de eventos. As regras devem estar completas entre meados e o fim de outubro, com o ambiente disponível em novembro.
O aplicativo emissor gratuito, voltado às empresas sem sistema próprio, é esperado para o fim do ano. Funcionará apenas em modo web, com acesso por gov.br e certificado digital, e não terá integração com ERPs de terceiros: incorporadoras e loteadoras que quiserem sistema próprio deverão desenvolvê-lo e usar os webservices de autorização. A especificação do DANFE ABI deve ser publicada ao longo de outubro, acompanhada de nota técnica prevista para dezembro.
A obrigatoriedade de emissão começa em 1º de dezembro de 2026, mês de caráter de teste, com fato gerador a partir de janeiro de 2027. Permanecem pendentes de publicação atos conjuntos, notas técnicas e eventuais ajustes no regulamento.
Assista: https://www.youtube.com/live/IJAXBL9qg5A?t=4840
Encontro de encerramento reuniu balanço da turma, vídeo institucional da AELO sobre loteamento legal e a apresentação de um bairro planejado em Rio das Ostras
O Curso de Loteamentos da Universidade Secovi encerrou sua edição de 2026 em 17 de setembro. A coordenadora do curso, Mariangela Machado, abriu o encontro com o balanço da turma: 170 inscritos, representação de nove unidades da federação – Alagoas, Bahia, Ceará, Goiás, Minas Gerais, Paraná, Rio Grande do Sul, Santa Catarina e São Paulo –, 44 aulas, entre elas duas aulas magnas e 49 professores com atuação no mercado imobiliário e no desenvolvimento urbano. Entre os participantes há representantes de prefeituras, de secretarias municipais e estaduais, de entidades civis e de órgãos públicos que atuam com meio ambiente, patrimônio, licenciamento, aprovação e registro imobiliário.
A edição reuniu apoio recorde de 15 entidades e o patrocínio de 22 empresas, que viabilizam a oferta de bolsas de estudo a servidores públicos.
Na sequência, foi exibido o vídeo institucional da AELO sobre a importância da preservação ambiental e de uma legislação que incentive a aprovação e a implantação de loteamentos legais e regulares como caminho de combate ao loteamento clandestino.
O presidente da AELO, Caio Portugal, discorreu sobre o papel das entidades civis na promoção e no apoio a cursos como esse, que capacitam e atualizam não apenas dirigentes, funcionários e profissionais ligados ao desenvolvimento urbano, mas também dão à iniciativa pública a oportunidade de entender em detalhe a arte de lotear. Portugal lembrou que o Curso de Loteamentos completou 36 anos e é reconhecido pelo mercado imobiliário como o mais completo do país, e registrou ter sido aluno de sua primeira edição.
O arquiteto Luciano Borghesi Filho, consultor de estratégia de produto na DRTZ e docente do curso, apresentou Rafael Bousquet, CEO da Sinal Business, que expôs o caso do Bairro Harmonia, produto imobiliário implantado em terreno de 2 milhões de metros quadrados em Rio das Ostras, no Rio de Janeiro. Bousquet percorreu a cronologia do empreendimento, do primeiro projeto de bairro planejado, em 2013, à retomada em 2019 e à inauguração do shopping center em abril de 2024, âncora que sustentou a estratégia comercial: a convenção de vendas veio em maio e o lançamento em julho daquele ano, com as fases 1 e 2 — 333 lotes — integralmente vendidas em seis horas no dia do lançamento. O masterplan prevê ainda áreas para hotel, hospital, escola, igreja, rodoviária, parque, shopping de decoração, incorporação vertical e novas fases de loteamento horizontal. O empreendimento é hoje referência para a cidade e para a região pela relevância urbanística e pela geração de emprego e renda, direta e indireta.
Entidades apoiadoras: Aconvap, ADIT Brasil, AD Notare, ADU-GO, AELO, AELO Minas Gerais, AELO-TAP, Alfa, AsBEA-SP, CREA-SP, Fiabci Brasil, Ibradim, Instituto de Engenharia, Proempi e SindusCon-SP.
Empresas patrocinadoras: Brain, Biossplena, Città Urbanismo, Consurb, CUB, Escriturar, Esquadro Topografia, Eytan Magal, Germanos Advogados Associados, GP Desenvolvimento Urbano, Infra Urbana, JFD Soluções Habitacionais, JM Engenharia, Kronox, Leque Seguros, Lotenet, Neoplan, Rochele Empreendimentos Imobiliários, Silva Gonçalves, Sistemas Urbanos Engenharia, Sobloco e ZS Urbanismo.
Relato do debate sobre saneamento e funding no Espaço 2 está disponível no portal da entidade
O portal do Secovi-SP publicou em 16 de setembro o relato do painel “Desafios do Desenvolvimento Urbano e Loteamentos”, realizado no Espaço 2 da 23ª Convenção Secovi-SP e já coberto pelo AELO ON à época do evento.
O texto reúne as falas dos dois blocos do debate, mediado pela diretora do Secovi-SP, Mariangela Machado. No primeiro, dedicado a saneamento, o presidente da AELO, Caio Portugal, defendeu previsibilidade na relação entre loteadores e concessionárias, e representantes da Sabesp apresentaram a nova Carta de Diretrizes, os modelos de contrato previstos na deliberação da Arsesp e a substituição do sistema Emob.
No segundo bloco, sobre funding, o debate passou pela escassez estrutural de crédito bancário, pelo avanço do mercado de capitais como alternativa — com destaque para o FIDC — e pela construção industrializada como caminho para o lote competir com a oferta pronta do Minha Casa, Minha Vida.
O registro completo, com as falas na íntegra, está disponível no portal da entidade.
Diário Zona Norte e Misto Brasil publicaram a avaliação da entidade sobre a decisão do Copom de 16 de setembro
A avaliação da AELO sobre o corte da taxa Selic de 14% para 13,75% ao ano, decidido pelo Comitê de Política Monetária (Copom) em 16 de setembro, foi publicada no mesmo dia por dois veículos. O Diário Zona Norte dedicou matéria própria à leitura da entidade; o Misto Brasil incluiu a manifestação do presidente da AELO, Caio Portugal, em apanhado de repercussões ao lado de economistas de bancos e de outras entidades setoriais.
Nos dois textos, a entidade trata o movimento como sinal positivo para o mercado imobiliário e para o setor de loteamentos, sem deixar de registrar que os juros seguem em patamar elevado para a atividade. “O setor recebe a redução como uma notícia positiva, mas continua atento ao custo do crédito, à inflação e às condições macroeconômicas. O loteamento é uma atividade de longo prazo e precisa de um ambiente que permita ao empreendedor planejar, investir e oferecer ao consumidor alternativas de moradia formal a custos compatíveis”, afirmou Caio Portugal.
O Diário Zona Norte detalha por que o custo do dinheiro pesa de forma particular no segmento: diferentemente de outros nichos do mercado imobiliário, o loteador não acessa recursos do SBPE nem do FGTS para financiar a produção e opera com capital próprio — os juros influenciam, assim, tanto a decisão de investir quanto a capacidade de produzir e comercializar. O texto retoma ainda o primeiro semestre de 2026, com retração nos lançamentos, ritmo de vendas preservado e redução de estoques, quadro que a entidade lê como indício de que o consumidor continua buscando o lote como alternativa de moradia e de formação de patrimônio.
O Misto Brasil situa a decisão no ciclo em curso: foi o quinto corte consecutivo de 0,25 ponto percentual desde março, quando a taxa estava em 15%, com passagens por 14,75%, 14,50%, 14,25% e 14%.
Leia mais: https://mistobrasil.com/2026/09/16/banco-central-cortoua-taxa-selic-de-14-para-1375/
Encontro sobre Soluções Baseadas na Natureza no desenvolvimento urbano ocupa o dia 24, no Milenium, com isenção para associado da AELO
A AELO lembra que acontece nesta quinta-feira, 24 de setembro, das 9h às 18h, no Centro de Convenções Milenium, o seminário Soluções Baseadas na Natureza no Desenvolvimento Urbano: diretrizes técnicas, projetos e experiências no setor imobiliário, realizado ao lado do Secovi-SP, do SindusCon-SP e da Câmara Ambiental da Indústria da Construção da Cetesb. A cobertura do seminário sai na próxima edição do AELO ON.
Presidente da Proempi relatou decreto de 180 dias, risco de desabastecimento de lotes e o avanço da clandestinidade
A Rádio Cidade Jundiaí entrevistou o presidente da Associação das Empresas e Profissionais do Setor Imobiliário de Jundiaí e Região (Proempi), Fernando Sampaio Rodrigues, sobre a suspensão das aprovações de projetos decretada pela prefeitura do município. Segundo ele, a medida nasceu de um questionamento do Ministério Público à prefeitura a respeito do impacto de trânsito gerado pela contrapartida de uma obra; como o município não reuniu no prazo todas as informações solicitadas, a promotoria sugeriu a paralisação, e a administração optou por suspender as aprovações enquanto revê a legislação.
O dirigente afirmou desconhecer o que vem sendo feito desde então e questionou a necessidade da suspensão: Jundiaí, lembrou, tem o primeiro plano diretor do Estado e sempre promoveu correções e adequações com o mercado em funcionamento. O decreto vale por 180 dias, prazo que se encerraria no início de dezembro, sem que se saiba se haverá prorrogação — o que, segundo ele, já ocorreu antes.
A principal consequência apontada é o retorno da clandestinidade. Rodrigues sustentou que oferta regular reduz loteamento clandestino e recordou que Jundiaí já teve cerca de 500 empreendimentos irregulares, número hoje reduzido a algo em torno de 170 por políticas de regularização e pela própria oferta de produto formal. Se a suspensão se prolongar, avaliou, a falta de produto tende a produzir novos empreendimentos clandestinos, porque a demanda permanece.
Ele também tratou do planejamento urbano como política de Estado e não de governo, criticando a descontinuidade entre administrações, e registrou que a entidade, ao lado da associação dos engenheiros e do Instituto de Arquitetos do Brasil, tentou tratar o assunto com a prefeitura antes da suspensão. Sobre o ambiente de negócios, apontou que a insegurança jurídica, somada ao calendário eleitoral e à alta de juros, faz o comprador adiar a decisão de assumir uma dívida e leva as próprias empresas a segurar investimentos até ter clareza sobre os próximos passos.
Ouça: https://soundcloud.com/radio-cidade-jundiai/mercado-de-loteamentos-coloca
Reportagem do SBT Vale mostrou a migração de famílias paulistanas e citou dados do setor
A TV TH+ SBT Vale exibiu reportagem sobre o avanço dos loteamentos em Caçapava, no Vale do Paraíba, construída a partir da trajetória de uma moradora que deixou São Paulo em busca de qualidade de vida e valorização patrimonial. Ela comprou o lote e, em 2023, mudou-se para a casa que construiu; o preço do apartamento de 69 metros quadrados que mantinha na capital, relatou, equivaleu ao da casa erguida no terreno.
A reportagem mostra que o preço não é o único critério de escolha: localização, infraestrutura, acessos e o crescimento da região pesam na decisão. No caso de Caçapava, a entrevistada destacou a proximidade com a capital, com o litoral e com São José dos Campos.
O texto cita levantamento do mercado de loteamentos segundo o qual São Paulo lançou quase 7.300 lotes no primeiro trimestre de 2026, com queda de 19% no número de unidades ante igual período do ano anterior e alta de 37% no valor geral de vendas dos lançamentos. A matéria ouviu ainda um especialista do setor sobre as formas de pagamento disponíveis ao comprador — o financiamento do terreno junto ao banco e o uso de carta de crédito após a aprovação — e sobre a leitura do potencial de um bairro a partir do que a cidade apresenta em indústria e serviços.
Assista: https://www.youtube.com/watch?v=-DmKeyq5Pyg
O jurista sustenta que pedido de vista formulado depois de o ministro já ter manifestado posição é logicamente incompatível e fragiliza a estabilidade do voto como ato processual
O professor titular sênior da Faculdade de Direito do Largo de São Francisco e ex-presidente da AASP, José Rogério Cruz e Tucci, publicou no Migalhas, em 16 de setembro, artigo em que analisa a condução de sessão do Plenário do Supremo Tribunal Federal realizada na véspera. O texto expressa posição pessoal do autor e não constitui manifestação da AELO.
Tucci recorre ao ensaio “Who Watches the Watchmen?”, publicado em 1983 pelo processualista italiano Mauro Cappelletti sobre os mecanismos de responsabilização dos órgãos de cúpula do Judiciário, para formular a pergunta que organiza o artigo: quem controla os controladores, quando as decisões de uma Corte não se submetem a revisão por instância superior.
A partir dessa moldura, o autor sustenta que o que se viu na sessão não foi divergência jurídica — fenômeno natural em tribunal colegiado —, mas uma sucessão de incidentes processuais que, somados, indicariam deterioração dos padrões de coerência, previsibilidade e autocontenção esperados da Corte. Entre os pontos que enumera estão o consumo das horas de sessão com controvérsias sobre condução do procedimento, relatoria e juiz natural; o tratamento aparentemente distinto dado a situações análogas; e a participação, nas deliberações sobre os rumos processuais, de magistrado relacionado aos fatos que deram origem à controvérsia — caso em que, argumenta, não basta que a imparcialidade exista, sendo indispensável que seja perceptível.
O episódio que o autor considera mais revelador é o pedido de vista formulado depois de o integrante do colegiado já haver manifestado posição sobre a matéria. Para Tucci, as duas atitudes são logicamente incompatíveis: o pedido de vista pressupõe dúvida, e a antecipação do voto pressupõe convencimento formado. Sua conclusão é institucional, e não circunstancial: a autoridade de uma Suprema Corte decorre também da confiança pública na consistência dos métodos pelos quais suas decisões são construídas, e a segurança jurídica se enfraquece quando as próprias regras processuais aparentam maleabilidade excessiva.
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