Comitê de Desenvolvimento Urbano abriu com temas sobre segurança jurídica, responsabilidade eleitoral e avaliação do Fórum com Estadão
O Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU) reuniu-se na tarde de quinta-feira, 3 de setembro, na sede do Secovi-SP, com pauta de onze itens e mais de duas horas de debate. Coube ao presidente da AELO e vice-presidente do Secovi-SP, Caio Portugal, abrir o encontro a exatamente um mês das eleições — e ele começou pelo que, em suas palavras, precisava ser dito: o nível do debate público e a pobreza da proposta de país.
Caio fez um balanço do 3º Fórum AELO & Estadão e da 23ª Convenção Secovi-SP, e explicou o que a entidade quis colocar na mesa nos dois eventos. "A ideia não era entrevistar o Caio, era entrevistar o setor", disse, ao apresentar o que o loteamento entrega: cidade organizada, preservação ambiental e investimento privado que não onera o orçamento público, com doação de áreas públicas e inclusão social como externalidades.
Desse conjunto, ele destacou o argumento que considera central. "Quem é o maior concorrente desse setor? O crime organizado. E como se combate o crime organizado? Ocupando formalmente o território." É esse o raciocínio por trás da campanha Lote Legal, que tem dois vetores: auxiliar a fiscalização pelo cidadão, já que o loteamento clandestino começa quase sempre pelo desmatamento irregular, e cobrar do poder público municipal a responsabilidade pela omissão. A tipificação penal, lembrou, está na Lei 6.766 e alcança o prefeito, o corretor e quem promove a ocupação irregular.
Dois recursos repetitivos no STJ
A segunda frente da abertura foi a segurança jurídica e, especificamente, dois recursos repetitivos em curso no Superior Tribunal de Justiça: um sobre alienação fiduciária e outro sobre a aplicação da Lei do Distrato. A AELO convidou ministros da corte para o seminário com o Estadão; nenhum compareceu.
O argumento que a entidade queria levar é de natureza econômica. "Este é um setor que gera crédito. Toda vez que você não aplica uma lei corretamente e traz risco para essa geração de crédito, o crédito fica mais caro. Se ele fica mais caro, elimina uma quantidade maior de pessoas do acesso a ele."
Caio recuperou a origem dos dois institutos. O Brasil acabou com a hipoteca, e foi o setor que buscou experiências internacionais e trouxe a figura da alienação fiduciária, incorporada à lei do Sistema Financeiro Imobiliário em 1997. Sua aplicação ao mercado imobiliário, inclusive ao lote urbanizado, já havia sido de alguma forma pacificada pelo Judiciário. Agora se discute se o cliente adimplente pode questionar sua aplicação tratando o caso como relação de consumo – leitura que ele rejeita: escriturado definitivamente o imóvel, não há mais relação de consumo, e sim uma dívida assumida, ressalvado qualquer vício no produto entregue.
O mesmo vale para a Lei do Distrato. A regra da 6.766 já era clara — “pagou menos de um terço, perde; pagou mais, recebe” —, mas o Código de Defesa do Consumidor foi criado sem que se modulasse seu efeito sobre a aplicação da lei de parcelamento. O resultado foi a judicialização, que o próprio Judiciário não resolveu, e que levou à Lei do Distrato, construída, segundo ele, em discussão técnica que passou pelo Ministério da Justiça e pela Secretaria Nacional do Consumidor. "Essa lei nunca foi declarada inconstitucional. Se não foi, tem que ser aplicada."
Para Caio, o que o país precisa é de concertação, onde cada Poder volta à sua função: o Judiciário aplicando corretamente a lei, o Legislativo fiscalizando, o Executivo executando o orçamento com transparência.
Decisão de diretoria já em vigor eleva de 70 para 100 hectares a exigência de avaliação de impacto
Durante o CDU, Celia Regina Poeta, da CETESB, apresentou a decisão de diretoria plena aprovada em junho, publicada em julho e já em vigor. O bloco foi conduzido por Jonas Mattos, representante da AELO e do Secovi-SP no Graprohab.
A linha de corte para o licenciamento com avaliação de impacto de empreendimentos habitacionais passou a ser de 100 hectares, alinhada à Resolução CONAMA 001/1986. Some-se a isso o fim da dúvida sobre o parâmetro anterior, de 70 hectares fora da mancha urbana. "Não é o 70, é 100 hectares", resumiu Celia. Com 99,9 hectares, o empreendimento segue pelo Graprohab; a partir de 100,1, o licenciamento se inicia na CETESB, na Diretoria de Avaliação de Impacto, com EIA/RIMA.
A regra vale para a região metropolitana de São Paulo e o interior. No litoral, nada muda: permanece o corte de 20 hectares.
A decisão traz ainda uma mudança de rito que Celia destacou como avanço: os empreendimentos que entram com avaliação de impacto passam a ser conduzidos do início ao fim pela mesma diretoria, que dá a licença prévia e acompanha a continuidade via Graprohab, sem migração para a agência ambiental. "É o mesmo olhar, e são eles que vão avaliar as condicionantes estabelecidas para as próximas etapas."
A regra vale para protocolos posteriores à publicação. Quem já tem processo em análise na CETESB e está abaixo da linha de corte pode, se quiser, pedir o cancelamento e entrar pelo Graprohab. Quem já tem licença prévia segue o procedimento anterior. Permanece também a regra dos parcelamentos sucessivos: quando a soma das parcelas de uma mesma matrícula-mãe atinge 100 hectares, o estudo de avaliação de impacto é exigido.
Balanço de 2025 mostra que os indeferimentos se repetem quase sempre pelos mesmos motivos
Miriam Moro apresentou o panorama da área técnica do Graprohab em 2025 — e os números explicam boa parte dos atritos do dia a dia.
Foram 1.936 solicitações no ano, das quais 1.139 passaram pela área técnica, ou 59% do total. Dessas, 887 eram pedidos de manifestação de não enquadramento, a chamada dispensa, e 252 se referiam a projetos substitutivos, modificativos e assistências técnicas. Do universo de 887, houve 425 indeferimentos, e 76% das solicitações se concentraram nas regiões metropolitanas.
O ponto que a área técnica quer combater é a recorrência dos motivos:
"Nossos indeferimentos nunca são sem saída. A gente indica o que deve ser feito e qual o caminho", afirmou Miriam.
Ela anunciou ainda que a ata da reunião conjunta com a Caixa Econômica Federal, realizada em junho por indução da CETESB, será publicada no site do Graprohab. O encontro não alterou posições legais, mas alinhou entendimentos em três eixos: infraestrutura urbana (sem ela não há dispensa, e a previsão de poço ou de solução isolada de tratamento leva obrigatoriamente o processo ao colegiado), incorporação imobiliária já registrada e origem fundiária da área.
Conquista de AELO e Secovi-SP na norma 1751 exige registro do enquadramento desde a primeira diretriz
Ruth Portugal, diretora da AELO, atualizou o comitê sobre a regulamentação da ARSESP publicada em dezembro de 2025, que a Sabesp começou a aplicar em agosto.
As cartas de diretriz passam a separar o atendimento interno do empreendimento e as possibilidades de atendimento externo. Quando a obra não estiver no plano de investimento que a Sabesp tem de executar até 2029, mas for tecnicamente necessária, o empreendedor pode realizá-la — e ela é passível de reembolso. A companhia foi obrigada a atender todo o território do município: urbano, rural, áreas vulneráveis e processos de regularização fundiária.
Os contratos foram divididos em três modelos — interesse restrito, interesse compartilhado e antecipação de obras — e passam a ser emitidos em uma reunião de partida, anterior ao início da obra, com cronograma de ressarcimento definido. Para apuração de valores, a Sabesp já disponibilizou o banco de preços em seu site.
Na sequência, Marcelo Galdieri detalhou a norma 1751 e o que ela muda na prática. A partir de maio há praticamente um novo manual do empreendedor, e vale a pena pedir revisão das diretrizes emitidas antes disso cujas obras ainda não começaram. Dois pontos merecem atenção:
Opção pelo novo regime pode ser revista em dezembro; emissão de nota fiscal começa em 1º de dezembro
O setor de loteamentos passa a emitir nota fiscal a partir de 1º de dezembro deste ano, prazo fixado por decreto que prorrogou a obrigatoriedade das obrigações acessórias. No mercado imobiliário, o documento é a NFA-BI, a Nota Fiscal de Alienação de Bens Imóveis, cujo layout só foi divulgado recentemente.
Caio Portugal relatou o diálogo com o secretário da Receita Federal, Robinson Barreirinhas, presente à Convenção Secovi. A entidade tentou argumentar que 2026 era o ano de teste, que o teste não ocorreu por falta de layout e que 2027 deveria assumir esse papel — sem sucesso, porque os prazos estão na emenda constitucional e nas duas leis complementares. "Temos que trabalhar com o cenário de implementação ainda este ano, valendo a partir de 1º de janeiro de 2027."
Ele chamou a atenção para a complexidade da cadeia: como o tributo vem por fora, o regime do fornecedor contratado determina se há ou não aproveitamento de crédito. E lembrou um prazo próximo: as empresas do Simples têm até o fim de setembro para optar por entrar ou não no novo regime, com possibilidade de retorno à opção anterior em dezembro. Segundo ele, o secretário sinalizou que a orientação à Receita é de que eventuais não conformidades no início não sejam tratadas como caso de autuação.
Pedro Krähenbühl, diretor legislativo do Secovi-SP, participou por vídeo e confirmou que Barreirinhas retornou no mesmo dia com a marcação de uma reunião específica para tratar de loteamento e condomínio. Ele acrescentou uma leitura de cenário: como as empresas de software e de ERP ainda não têm arcabouço completo, "provavelmente um adiamento é quase inevitável" — o que não muda a orientação de trabalhar com o prazo de 2027. A próxima agenda do setor é com o secretário municipal da Fazenda de São Paulo, representante do Comitê Gestor.
Pesquisa da Brain mostra oferta em retração no país e em São Paulo, com vendas em ritmo estável
Os indicadores da Brain apresentados ao comitê descrevem um mercado que teve menos lançamentos, mas não esfriou em venda. A apresentação foi feita por Hamilton Leite, head de São Paulo da Brain.
O Sudeste respondeu por 41% dos lotes lançados e por metade das vendas do país; o Sul veio em seguida, com 24% dos lançamentos e 14% das vendas. No primeiro semestre, os lançamentos somaram 48.674 lotes, 14% abaixo do mesmo período de 2025, enquanto as vendas chegaram a 64.664 lotes, queda de 11%. A oferta disponível escoa hoje em 14,6 meses, praticamente o mesmo ritmo de um ano atrás.
São Paulo
No estado, foram 52 loteamentos e 15.474 lotes lançados no primeiro semestre, contra 63 loteamentos e 21.335 lotes no primeiro semestre de 2025 — quedas de 17% e 27%. Contra o segundo semestre do ano passado, os recuos chegam a 37% e 44%. O VGL lançado caiu para R$ 3,98 bilhões, 22% abaixo de um ano antes.
As vendas seguraram: 22,5 mil lotes no semestre, 14% abaixo de 2025, com VGV de R$ 5,35 bilhões. E o segundo trimestre já reagiu sobre o primeiro — 13% mais lotes lançados, 31% mais lotes vendidos.
Campinas concentra a atividade em todas as pontas: 4.659 lotes lançados, quase 7 mil vendidos, R$ 2 bilhões em VGV e o maior estoque do estado, com 18.815 lotes. Em seguida vêm São José do Rio Preto, Sorocaba e Araraquara.
O preço médio do lote aberto no estado é de R$ 704/m², com região metropolitana de São Paulo (R$ 1.083), São José dos Campos (R$ 1.016), Campinas (R$ 811) e Itapeva (R$ 755) acima da média. Nos fechados, a média é de R$ 1.259/m².
A disponibilidade sobre a oferta lançada — estoque dividido pelo total lançado — está em 23,6% na média estadual.
Primeira minuta da norma foi protocolada, e o manual organiza cada solução em fichas de aplicação
O trabalho sobre Soluções Baseadas na Natureza chegou à reta final. A primeira minuta da norma foi protocolada na ABNT na semana anterior ao CDU, com aprovação prevista até dezembro, trazendo princípios, conceitos, classificações e diretrizes gerais.
"Viemos tratando muito de infraestrutura cinza. Por que não falar de infraestrutura verde?", disse Ruth Portugal, que coordena o grupo criado na AELO e no Secovi-SP e que hoje reúne também a CBIC. O produto do trabalho é um guia digital em cinco capítulos, organizado em fichas por solução — jardim de chuva, biovaleta, corredores ecológicos, estruturas complementares e pontuais. Cada ficha traz o que é a solução, seus objetivos e benefícios, e uma segunda ficha indica onde ela pode ser implantada no loteamento.
A estrutura do guia foi detalhada por Jadna Beltrame e Adriana Goulart, ambas da CETESB, convidadas por Ruth Portugal a apresentar o material. A intenção é que empreendedor, técnico da agência e responsável pela licença de operação partam do mesmo entendimento, no litoral ou no interior. A equipe técnica que assina o material acumula mais de uma década de prática na interpretação das resoluções sobre áreas permeáveis, áreas verdes, Mata Atlântica e APPs.
O guia será apresentado no seminário de 24 de setembro, no Secovi-SP (saiba mais nesta edição do AELO ON).
Curso encerra com recorde de 22 patrocinadores; programa do Secovi-SP escolheu 18 de 180 inscritas
Mariangela Machado, gestora da AELO e coordenadora do Curso de Loteamentos, informou que faltam 15 dias para o encerramento da 36ª edição — 36 anos capacitando a iniciativa privada e o servidor público, com participação de técnicos do Graprohab, da CETESB, da Comgás e de secretários municipais. O balanço completo fica para dezembro, junto com a captação de patrocínio: este ano foram 22 empresas, recorde da série.
Ela dedicou a maior parte de sua fala, porém, ao Núcleo de Desenvolvimento de Mulheres (NDM), do Secovi-SP. "Não queremos 20% delas sendo representadas no setor. Também não queremos cota, porque não precisamos de cota. Precisamos de respeito e de espaço — e para isso precisa capacitar."
O programa dura dois anos e combina eventos, palestras e trabalhos a serem entregues, com banca avaliadora. De 180 candidatas, 18 foram selecionadas — duas delas vindas da área de parcelamento do solo e da vice-presidência de desenvolvimento urbano, apresentadas ao comitê.
Facilita e Leque Seguros apresentaram ao comitê soluções para a jornada de vendas e para garantias de obra
Facilita. O fundador e CEO Glauco Farnezi apontou que o gargalo das operações de vendas não é falta de ferramenta, e sim dispersão: o lead nasce no Instagram, parte da informação vai para o CRM, os materiais ficam no Google Drive, a conversa acontece no WhatsApp, o contrato sai em Word, a assinatura vai para uma plataforma externa e os recebíveis terminam no ERP. São sete ou oito sistemas numa única venda, e é essa fragmentação que quebra a experiência de compra. As respostas que propõe são velocidade e governança, valendo tanto no atendimento quanto no back-office — com rastreabilidade em cada etapa do funil, do primeiro contato ao envio para o ERP.
Segundo o panorama anual que a empresa produz com a Brain, a Cúpula e a DNA de Vendas, os canais que mais geram vendas para loteadores são, nesta ordem, os anúncios em Facebook e Instagram, com folga, as indicações de quem já comprou e os plantões de venda.
A resposta que apresentou é reunir a jornada numa plataforma só. Para o corretor, disponibilidade do loteamento em tempo real no celular, integrada ao ERP, com reserva feita a qualquer hora. No back-office, contrato gerado e integrado à assinatura digital e ao ERP, Pix já conciliado e comissão automatizada. E, para o cliente final, a possibilidade de escolher lote e forma de pagamento por link, com a reserva caindo se o Pix não for pago no prazo. Em junho a empresa lançou o Facilita 2.0, com módulos de back-office e de pagamentos.
Leque Seguros. O diretor comercial Marcello Lages apresentou uma corretora dedicada ao mercado imobiliário, nascida depois de anos de atuação no setor, com jurídico especializado, engenheiro e gerente de parcelamento do solo, e atuação em mais de 15 estados, com mais de 400 empreendimentos assegurados e cerca de 35 seguradoras envolvidas.
Ele percorreu a jornada do seguro no ciclo do projeto: garantia de permuta na captação, útil quando o loteador quer a parceria, mas não quer o terrenista dentro da SPE; garantia de obras em substituição à caução de lotes na aprovação, com apoio ao loteador nos municípios que ainda não preveem a alternativa em lei; responsabilidade civil no canteiro; composição de garantias na estruturação de funding; pró-soluto e prestamista na venda; e patrimonial na entrega. O alerta mais direto foi sobre o canteiro: incluir cláusula de seguros nos contratos de parceria e empreitada.
Membro do Conselho da AELO pede que a votação fique para depois das eleições e aposta na negociação setorial
Depois da reunião do CDU, Flávio Amary, membro do Conselho Consultivo da AELO e ex-presidente do Secovi-SP, levou o tema ao Jornal da Manhã, da Jovem Pan, em entrevista concedida no sábado, 5 de setembro.
A primeira crítica dele foi ao calendário. Amary considera o debate legítimo, mas sustenta que alterações significativas na economia e na sociedade não deveriam ser pautadas às vésperas de uma eleição. A votação em plenário no Senado, na sua avaliação, deveria ficar para depois de outubro, quando os senadores estariam menos expostos à pressão eleitoral.
Sobre o mérito, partiu de uma provocação: perguntado se gostaria de trabalhar menos ganhando o mesmo, qualquer pessoa diria que sim. O ponto, argumenta, não é esse, e sim o que vem depois — aumento de custo, pressão inflacionária e impacto nos orçamentos públicos nos três níveis de governo, além do efeito sobre decisões de investimento.
No setor que representa, a conta é direta. Pagando-se mais pela mesma mão de obra, o custo da construção sobe, o preço de venda acompanha e a oferta de moradia diminui — com risco adicional de empurrar parte do mercado para a informalidade, que no Brasil já se aproxima de um para um em relação ao trabalho formal. Ele citou também os condomínios, atividade intensiva em mão de obra que alcança mais de dez milhões de famílias.
A alternativa que defende é a negociação por setor. "Cada setor da economia tem a sua particularidade", disse, lembrando a lógica da reforma trabalhista, que deu prevalência ao negociado, e a estrutura já existente de acordos e convenções coletivas. Amary presidiu o Secovi-SP e participou por anos das negociações trabalhistas nos setores de condomínios, incorporação e loteamento.
Questionado sobre o desequilíbrio de forças entre empregador e empregado nessa negociação, concordou em parte — e apontou o papel dos sindicatos em corrigi-lo. Acrescentou que o quadro atual é diferente do passado: com o desemprego em patamar baixo e a mão de obra escassa, a posição do trabalhador na mesa mudou.
O argumento de fundo é a produtividade. Para Amary, o país precisa crescer e ganhar produtividade antes de reduzir jornada; feito na ordem inversa, o salário nominal pode até se manter por obrigação legal, mas o poder de compra cai com a inflação. É, nas palavras dele, uma ilusão supor que o resultado seja positivo para o trabalhador.
Veja a entrevista completa: https://www.youtube.com/watch?v=3ZHcPBxKyyw
Encontro de dia inteiro em 24 de setembro, em São Paulo, com quatro painéis e inscrições abertas
A AELO realiza em 24 de setembro, quinta-feira, o seminário Soluções Baseadas na Natureza no Desenvolvimento Urbano: diretrizes técnicas, projetos e experiências no setor imobiliário. É um dia inteiro de programação, das 9h às 18h, no Centro de Convenções Milenium, em São Paulo.
O objetivo é discutir as SBN como estratégia técnica para o desenvolvimento urbano sustentável, apresentando diretrizes, experiências e instrumentos que permitam incorporá-las desde a concepção do projeto até a aprovação e o licenciamento de loteamentos e empreendimentos. O público-alvo são loteadores, incorporadores, construtores, projetistas e demais profissionais do mercado imobiliário.
A abertura reúne Jorge Cury, presidente do Secovi-SP; Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP; Caio Portugal, presidente da AELO e vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP; Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP; Eduardo May Zaidan, presidente executivo do SindusCon-SP; Francisco Antunes de Vasconcellos Neto, presidente da Câmara Ambiental da Indústria da Construção da CETESB; José Renato Nalini, secretário de Mudanças Climáticas da Prefeitura de São Paulo; Lacir Ferreira Baldusco, presidente do Graprohab; e Thomaz Miazaki de Toledo, presidente da CETESB.
A programação se divide em quatro blocos. Às 10h, "Novas Referências Técnicas para Projeto e Aprovação", com Celia Poeta, Adriana Goulart e Jadna Beltrame Lemos, da CETESB, Ruth Portugal, coordenadora do GT SBN, Lilian Sarrouf, do ABNT CB-002 e Raquel Azevedo da Cruz, da PUC-Rio. Às 10h45, "SBN como estratégia de projeto no desenvolvimento urbano". Às 13h45, "Financiamento e Viabilidade Econômica das SBN", com Fundação Grupo Boticário e Finanças Sustentáveis. E às 14h25, "SBN na prática: experiências e aplicações", com paisagistas, engenheiros e gestores públicos. Às 16h25 há um pinga-fogo com os especialistas dos painéis.
A realização é da AELO, da Câmara Ambiental da Indústria da Construção, do SindusCon-SP e do Secovi-SP, com apoio da CETESB e apoio institucional de ABNT CB-002, CBIC, Cobracon e Instituto de Engenharia. O evento é gratuito na campanha de associados, custa R$ 150 para associados e R$ 320 para os demais interessados, e vale 50 pontos no Programa de Qualificação Essencial.
Para mais informações, acesse: https://secovi.com.br/evento/solucoes-baseadas-na-natureza-no-desenvolvimento-urbano/
Delegacia regional da AELO promove debate sobre loteamentos planejados e megacondomínios em 23 de setembro
A Delegacia Regional da AELO em Chapecó promove, em 23 de setembro, das 9h às 12h, o encontro Os caminhos do desenvolvimento urbano empresarial, no auditório do Pulse Open Mall, na Avenida Luizinho Vaccaro, em Chapecó (SC).
O encontro reúne especialistas em Direito Imobiliário, Urbanístico e Ambiental para debater comunidades estruturadas, loteamentos planejados, incorporação em megacondomínios e os impactos da nova legislação ambiental nos negócios de grande porte.
Programação e palestrantes:
O evento tem apoio da OAB-RJ, por meio das comissões de Direito Urbanístico e Imobiliário e de Direito Ambiental.
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