A 23.ª edição reuniu diversas autoridades e especialistas em três dias de programação. O setor de loteamento teve painel próprio, voz no debate tributário e assento na mesa de conjuntura que abriu o segundo dia
A Convenção Secovi-SP foi realizada de 26 a 28 de agosto no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo, em formato híbrido. Tendo como mote os 80 anos do Secovi-SP, a programação reuniu empresários, lideranças setoriais e autoridades para discutir economia, geopolítica, segurança jurídica, reforma tributária, urbanismo, saneamento, crédito, funding e riscos climáticos. Os dois primeiros dias concentraram os painéis; o terceiro foi dedicado a visitas técnicas.
A abertura oficial, na manhã do dia 26, reuniu o governador Tarcísio de Freitas, o prefeito Ricardo Nunes e o presidente do Secovi-SP, Jorge Cury Neto. Ao longo do primeiro dia, os painéis trataram da nova geoeconomia mundial, dos desafios de segurança jurídica no país — com a ex-ministra do Supremo Tribunal Federal Ellen Gracie —, da regulamentação da reforma tributária, do planejamento urbano de São Paulo rumo à revisão do Plano Diretor de 2029 e dos riscos climáticos e da resiliência das cidades. O segundo dia foi dedicado aos motores do mercado: conjuntura, funding do crédito imobiliário, fundos imobiliários, incorporação, multifamily e o programa Minha Casa, Minha Vida.
Para o setor de loteamento e desenvolvimento urbano, três momentos concentraram o que mais interessa ao associado.
O primeiro, na quarta-feira, dia 26, foi o painel “Desafios do Desenvolvimento Urbano e Loteamentos”, concebido pela Vice-Presidência de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP em conjunto com a diretoria da AELO, e dividido em dois blocos: saneamento e infraestrutura, com Sabesp e funding.
O segundo, no mesmo dia, foi o painel “Regulamentação da Reforma Tributária e seus Impactos Estruturais no Mercado Imobiliário”, que trouxe o secretário da Receita Federal, Robinson Barreirinhas, e no qual o presidente da AELO, Caio Portugal, apresentou as preocupações específicas do setor de loteamento.
O terceiro foi a abertura do segundo dia, na quinta-feira, com o painel “O Brasil Estrutural: Economia, Política e Ambiente de Negócios”, que reuniu o jornalista William Waack e os presidentes das entidades do setor, entre eles o da AELO.
O AELO ON acompanhou os painéis e apresenta nesta edição o essencial de cada um deles.
Leia mais: balanço do primeiro dia — https://secovi.com.br/convencao-secovi-sp-reune-tarcisio-ricardo-nunes-e-debates-sobre-economia-urbanismo-e-clima/ · balanço do segundo dia — https://secovi.com.br/convencao-secovi-sp-fecha-com-paineis-sobre-funding-fundos-imobiliarios-e-multifamily/
Mariangela Machado abriu o painel de desenvolvimento urbano lembrando ao mercado imobiliário de onde ele vem
A mediação do painel “Desafios do Desenvolvimento Urbano e Loteamentos” coube a Mariangela Machado, diretora de Associações em Loteamentos da Vice-Presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP. A concepção do encontro foi registrada em público pelo presidente da AELO, Caio Portugal, sendo que o painel foi pensado por ele, por Ruth Portugal, por Elias Zitune e pela própria mediadora.
Ao agradecer o espaço concedido à área dentro da programação, a mediadora observou que “nada nessa convenção nasce antes do parcelamento do solo. Nada.” E completou, citando o painel que assistira mais cedo: “Geopolítica é solo antes de política.”
Na sequência foi exibido o vídeo institucional produzido pela AELO, versão da peça que abriu o Painel 1 do 3.º Fórum AELO-Estadão, no dia 3 de agosto, em que se mostra a lição das represas Billings e Guarapiranga: as leis de proteção aos mananciais criadas na década de 1970 eram bem-intencionadas e necessárias, mas vieram desacompanhadas de alternativa de moradia e de espaço para a atuação do mercado formal. O resultado é que, entre 1974 e 1980, mesmo com a lei em vigor, a mancha urbana cresceu mais de 33%, e as primeiras favelas surgiram exatamente onde a ocupação era mais proibida, na beira da água. A conclusão da peça é que lei sem alternativa não protege, apenas transfere o problema, e que a escolha do gestor público nunca foi entre ocupação e não ocupação, e sim entre ocupação regular e ocupação irregular.
Retomando a palavra, a mediadora sustentou que a mesma terra e a mesma água produzem dois destinos completamente diferentes. E definiu o papel do setor: “O loteador é hoje um dos maiores agentes transformadores do país.” Aonde chega um loteamento que respeita a legislação, disse, chegam também infraestrutura, arrecadação e moradia.
Apontou então a contradição que organizaria o painel: tudo isso é feito, na maior parte das vezes, com capital próprio, porque as linhas de financiamento à produção seguem escassas ou inexistentes. Daí os dois blocos. O primeiro, o saneamento, no ponto exato em que o loteador e a Sabesp se encontram, com a aprovação dos empreendimentos e a divisão de responsabilidades entre poder concedente, concessionária e empreendedor. O segundo, o recurso que faz a infraestrutura nascer e o novo bairro sair do papel, num ciclo longo em que o dinheiro sai muitos anos antes de a receita entrar, e num momento de margens apertadas, maior exposição de caixa, custos altos e preços retraídos. Quando o cenário aperta, concluiu, encontrar alternativas de funding e encurtar o ciclo “deixam de ser margem competitiva e viram condição de sobrevivência”.
Convidado a abrir os trabalhos, Caio Portugal fez a ponte com o 3.º Fórum AELO-Estadão, realizado três semanas antes, que levou ao palco o presidente da Sabesp, o presidente da ARSESP e a secretária de Meio Ambiente, Infraestrutura e Logística do Estado. Recuperando o que ouvira naquele evento, observou que os regulamentos já estão feitos e que a discussão agora é sobre o daqui para a frente, deixando para depois a solução do passivo acumulado.
O pleito que apresentou foi resumido em uma frase: “O que a gente quer é convergência de investimento.” O setor precisa de previsibilidade e de regra clara: que, ao iniciar a diretriz no município, o empreendedor saiba com precisão de quanta oferta de água e de que atendimento de esgotamento vai precisar, o que é responsabilidade exclusiva do loteador e o que será compartilhado com o poder concedente e com a concessionária. Segundo ele, essa clareza segrega o risco de saneamento dos demais riscos da implantação e, do lado da companhia e do poder concedente, garante que o investimento ocorra no prazo, na forma e na qualidade necessárias, sendo incorporado ao ativo da concessão de maneira correta.
No campo do funding, apontou que o poder público municipal transfere cada vez mais deficiências de infraestrutura ao novo parcelamento, com contrapartidas crescentes e obras que não dizem respeito ao próprio empreendimento. Somada a isso, a vedação ao uso de recursos do FGTS e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo para o financiamento à produção faz com que o loteamento seja executado com capital exclusivamente próprio do loteador, dos participantes do empreendimento e do terrenista. A pergunta que deixou ao painel foi como equacionar isso num cenário de juros altos, sem que o setor deixe de entregar à sociedade preservação ambiental, integração de mobilidade, áreas públicas e, sobretudo, terra urbanizada, formal e integrada.
Presidente da AELO apresentou três preocupações do setor ao secretário Robinson Barreirinhas, que reconheceu a questão da prescrição de créditos e confirmou dois anos adicionais de transição para incorporadores e loteadores
O painel “Regulamentação da Reforma Tributária e seus Impactos Estruturais no Mercado Imobiliário” foi moderado pelo presidente executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, e teve como convidado o secretário da Receita Federal, Robinson Barreirinhas. Compuseram a mesa, pelo Secovi-SP, a vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios, Moira Toledo, os representantes do Conselho Jurídico da Vice-Presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos, Ricardo Lacaz e Rodrigo Dias, e o vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente e presidente da AELO, Caio Portugal.
Na abertura, o moderador relembrou que as entidades do setor identificaram, desde a concepção da proposta, uma desconexão entre o modelo do IVA e a forma como o mercado imobiliário opera, e manifestou preocupação com a complexidade que recairá sobre o setor mesmo sob o princípio da simplificação. Ao mesmo tempo, prestou depoimento sobre o esforço de regulamentação em curso: o trabalho da Receita Federal para aplicar a lei à vida real, disse, “é um trabalho hercúleo”.
O secretário, por sua vez, sustentou que o setor imobiliário foi incluído no IVA porque essa é a condição para a neutralidade tributária de toda a economia. Hoje, lembrou, uma empresa que contrata serviço de construção civil ou adquire um imóvel não pode se creditar desse valor, situação que não se repete no modelo adotado pelos países da OCDE. Explicou que os redutores de alíquota foram calibrados junto ao setor para manter o patamar atual de tributação, detalhou o programa de conformidade, que substitui a sanção pela orientação, ou seja, “não vai haver multa para a empresa que esteja atuando de boa-fé”, afirmou, e apresentou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que passará a registrar a propriedade e todas as obras realizadas em cada terreno ao longo de sua vida, com a intenção de, no futuro, disponibilizar dados de mercado que vão poder nortear as empresas do setor.
Na rodada de perguntas, Ricardo Lacaz levantou a situação do pequeno empreendedor, habituado ao regime simplificado do RET, e cobrou o cumprimento do ano-teste prometido ao setor. Moira Toledo expôs a preocupação das administradoras de condomínios e de imóveis, que temem não estar contempladas pelo redutor de alíquota de 50%, e questionou a viabilidade prática de uma nota fiscal detalhada por condômino. Coube a Caio Portugal falar pelo setor de loteamento.
Ele começou por registrar a posição de origem da AELO: “A gente entende que esse setor não deveria estar na reforma, porque se trata de terreno.” Uma vez dentro dela, apresentou três preocupações.
A primeira é o comportamento da cadeia de insumos durante a transição. Boa parte dos fornecedores do loteamento e da incorporação está na indústria, em segmentos concentrados, e a pergunta que o setor leva à Receita é como será feita a transição em termos de preço e de recomposição de margens dessas indústrias, e de que forma isso pode ocorrer com transparência suficiente para coibir um efeito inflacionário decorrente da mudança tributária.
A segunda diz respeito aos redutores de ajuste e social. A PEC e as duas leis complementares criaram os dois instrumentos para trazer algum nível de neutralidade ao setor, mas não definiram como devem ser aplicados. O entendimento da AELO é que a aplicação assistida e autoaplicável exige um grau de presunção, e que já existem elementos objetivos, como o valor da terra, as contrapartidas e as doações, que permitiriam imputar o redutor de ajuste já no nascedouro do loteamento, de forma automatizada, seja no período de transição, seja na entrada direta na reforma.
O presidente da AELO explicou por que o ponto é decisivo. Tanto no loteamento quanto na incorporação, um empreendimento bem-sucedido precisa ser praticamente todo vendido no lançamento. Num primeiro momento, portanto, o empreendedor tem muita receita e nenhum crédito, porque ainda está implantando um cronograma longo. Qualquer distorção que interfira na formação do preço nesse intervalo, advertiu, altera a mecânica do negócio: “você está interferindo na mecânica dele”.
A terceira preocupação extrapola a reforma e alcança a atividade imobiliária como um todo: a decadência do direito de recuperação de créditos. Somados o distrato e a alienação fiduciária, um empreendimento vendido hoje pode obrigar a loteadora, quinze anos depois, a devolver 80% do que o cliente pagou, quando já terá decaído o direito de fazer a retenção ou a compensação do crédito correspondente.
Fechou com um quarto ponto, de definição conceitual: o alcance da expressão imóvel novo. Imóvel novo edificado é uma coisa; lote novo é outra. Se o lote retorna à loteadora e é novamente vendido, resta indefinido como se aplica o redutor social nessa segunda operação.
Nas respostas, o secretário anunciou a regra mais ampla concedida ao setor: incorporadores e loteadores terão dois anos adicionais para optar pelo novo regime. Durante 2027 e 2028, os registros de parcelamento feitos no período poderão permanecer no regime anterior, com tributação sobre a receita bruta; a incorporação segue no RET, sob outro nome, com alíquota fixa incidente sobre o faturamento. Segundo ele, trata-se de estratégia deliberada: o setor ganha dois anos para esgotar o debate enquanto a Receita conclui a primeira etapa da implantação.
Sobre o redutor de ajuste e, principalmente, sobre a prescrição de créditos, o secretário reconheceu a pertinência das ponderações, observando que não haviam chegado até ele e que fazem sentido. Lembrou que a prescrição depende de tempo e de inércia, e que não há inércia quando o contribuinte não podia ter agido antes. Traçou paralelo com o redutor social, que se extingue na venda a pessoa física, mas ressurge quando o imóvel retorna ao contribuinte, e afirmou não ver razão para que o crédito não siga a mesma lógica. “Se é justo, vamos achar uma solução”, disse, comprometendo-se a levar o tema à sua equipe e ao comitê gestor da reforma.
Leia mais: “Secretário da Receita Federal detalha regulamentação da reforma tributária em painel na Convenção Secovi-SP” — https://secovi.com.br/secretario-da-receita-federal-detalha-regulamentacao-da-reforma-tributaria-em-painel-na-convencao-secovi-sp/
Manifesto da Associação Comercial de São Paulo, assinado pelo Secovi-SP, foi divulgado no mesmo dia do painel tributário da Convenção. O pedido é de prazo maior até que haja pacificação técnica entre as três esferas do Fisco
No mesmo 26 de agosto em que o secretário da Receita Federal falou à Convenção, o Secovi-SP divulgou sua posição como entidade signatária de manifesto da Associação Comercial de São Paulo (ACSP) sobre a implantação da reforma. O documento reitera a necessidade de uma implantação racional e segura da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e da incidência-teste do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), atribuído a Estados e municípios.
O argumento central é a falta de harmonização entre as três esferas do Fisco, que inviabiliza as adaptações necessárias ao cumprimento das novas regras. Segundo o manifesto, a instabilidade normativa compromete o desenvolvimento dos softwares e a preparação dos contribuintes — razão pela qual as entidades consideram imperioso adiar as obrigações acessórias até que haja pacificação técnica e tempo hábil para o treinamento dos operadores e a adequação dos sistemas. Equipes fiscais e contábeis, sustentam, não dispõem hoje desse prazo.
Há ainda uma decisão de calendário pressionando o empresariado. Em setembro, as empresas do Simples Nacional precisam definir se permanecem no regime atual ou migram para o modelo híbrido em 2027. Sem a definição prévia da alíquota da CBS, qualquer planejamento fica inviabilizado.
O Secovi-SP registrou compreender os esforços da Receita Federal e do Comitê Gestor, que estariam sensíveis à questão e avaliando medidas para postergar os prazos de implementação. Mudanças dessa profundidade, conclui o manifesto, exigem responsabilidade, clareza e segurança jurídica para proteger quem empreende e gera empregos no país.
Leia mais: “Entidades pedem prazo maior para obrigações tributárias”, Coluna Secovi-SP — https://secovi.com.br/entidades-pedem-prazo-maior-para-obrigacoes-tributarias/ · Versão em PDF: https://secovisp.com/4zEUnw4
Encontro acontece na sede do Secovi-SP, nesta quinta-feira, das 12h30 às 14h30. O AELO ON estará presente e publica a cobertura na próxima edição
O Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU) realiza seu encontro nesta quinta, dia 3 de setembro, das 12h30 às 14h30, no Milenium Centro de Convenções. A reunião é híbrida, presencial e on-line.
Criado no início dos anos 2000 e integrado por AELO, Secovi-SP e SindusCon-SP, o CDU é coordenado por Caio Portugal, presidente da AELO e vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP. Reúne-se regularmente e funciona como a instância em que as três entidades alinham a posição do setor antes de levá-la às concessionárias, aos órgãos de licenciamento e ao Legislativo.
Foi no CDU, em junho do ano passado, que se anunciou o lançamento do Guia de Empreendimentos da Sabesp — o mesmo documento cuja nova versão, publicada em junho deste ano, foi apresentada na Convenção Secovi-SP e é tratada nesta edição. Na ocasião, Ruth Portugal, diretora da AELO e coordenadora do GT Concessionárias do Secovi-SP, ressaltou que o material resultou de anos de trabalho das entidades junto à companhia, mas só se concretizou após a privatização.
Segundo a pauta divulgada, há nove itens. A abertura fica com os assuntos institucionais da AELO e do Secovi-SP, seguida de um balanço da 3.ª edição do Fórum AELO & Estadão, realizado em 3 de agosto — ambos conduzidos por Caio Portugal.
O terceiro item trata da regulamentação da reforma tributária, com Caio Portugal e o diretor Legislativo do Secovi-SP, Pedro Krähenbühl. Em seguida vem a Consulta Pública 07/2025 da Sabesp e da ARSESP, também apresentada pelo presidente da AELO — tema que dá continuidade à discussão sobre a nova carta de diretrizes travada na Convenção.
O quinto ponto é o julgamento da constitucionalidade da Lei Geral de Licenciamento Ambiental no Supremo Tribunal Federal, a cargo do diretor de Sustentabilidade da AELO, Marcos Saes. Na sequência, Ruth Portugal apresenta o seminário de Soluções Baseadas na Natureza, marcado para 24 de setembro.
Jonas Mattos, representante da AELO e do Secovi-SP no Graprohab, traz as atualizações sobre o grupo e sobre a Cetesb. O oitavo item é a pesquisa de loteamentos, com o CEO da Brain, Fabio Araújo. Mariangela Machado, gestora da AELO e coordenadora do Curso de Loteamentos, encerra a pauta com as novidades da edição 2026 do curso da Universidade Secovi.
O encontro reserva ainda espaço para duas apresentações: a da Facilita, sobre como conectar pessoas, processos e operação comercial para acelerar o VGV, com o CEO Glauco Farnezi; e a da Leque Seguros, com o diretor Marcello Lages.
A equipe do AELO ON acompanhará os trabalhos e trará a cobertura na edição seguinte.
Deliberação ARSESP 1.751 cria três modelos de contrato, o banco de preços da companhia é aberto ao mercado e o IMOB será substituído (sem data definida). “Não comece a obra sem contrato assinado”.
O bloco de saneamento do painel “Desafios do Desenvolvimento Urbano e Loteamentos” foi conduzido por Alessandro Paixão, especialista em engenharia e gestor da Sabesp, e por Eliana Ruffo, da Diretoria de Experiência do Cliente da companhia. O tema central foi a Deliberação ARSESP n.º 1.751/2025, que regula o atendimento a loteamentos e empreendimentos imobiliários.
A apresentação partiu do novo arranjo institucional. Com a desestatização, o contrato com os poderes concedentes foi alterado e criou-se a URAE, que congrega 371 municípios, sob regulação da ARSESP e sujeita a metas contratuais.
A carta de diretrizes. A principal novidade é a reformulação do documento que define as estruturas de abastecimento e esgotamento necessárias a cada empreendimento. Até agora, a carta não indicava de quem era a responsabilidade pelos investimentos ali previstos. O novo modelo, construído em diálogo com Secovi, AELO e Sinduscon, passa a apontar quais infraestruturas são necessárias, a quem cabe cada uma — Sabesp, empreendedor ou ambos — e qual a previsão de execução das obras estruturantes pela companhia. Quando o cronograma da Sabesp não atender ao prazo do empreendimento, a carta indicará a possibilidade de ressarcimento dos valores investidos pelo loteador. A emissão nesses moldes começou no mês passado. Como resumiu o expositor, retomando o termo usado por Caio Portugal na abertura, a mudança é sobre previsibilidade: “a questão do investimento, quem é responsável, quando vai ser feito, e quanto está previsto de ressarcimento”.
Recortes de território. O contrato prevê três recortes, com regras distintas de atendimento: urbano formal, rural e informal. Nas áreas urbanas e informais, a obrigação de operar é da Sabesp, sem condicionantes. No recorte rural, a obrigação fica condicionada à aceitação do empreendedor: se a diretriz prevê ETA ou ETE isolada, ele pode optar por implantar e operar por conta própria ou transferir a operação à companhia. Quando a operação é da Sabesp, o investimento estruturante também é, de modo que, executado pelo empreendedor, deve ser ressarcido.
Condomínios e loteamentos já implantados. A companhia mapeou mais de 10 mil condomínios e loteamentos implantados dentro da área de concessão que hoje não opera, e está ofertando a operação a todos eles, com prazo até 2029 para concluir a abordagem e as incorporações. Quando o cliente não manifesta interesse, permanece com ele a obrigação de prestar contas ao município do serviço de saneamento executado por particular, atendendo à legislação aplicável.
Os três modelos de contrato. É o que a Deliberação 1751 disciplina. No interesse restrito, a infraestrutura atende exclusivamente ao empreendimento e é responsabilidade do empreendedor. As redes internas do loteamento já o são por lei; o que está em análise são as redes externas e as obras estruturantes, como elevatórias e reservatórios. No interesse compartilhado, a obra atende o empreendimento e também áreas circunvizinhas, com divisão de custos. Na antecipação de obras, a intervenção já consta do plano de investimentos da Sabesp e, se executada pelo empreendedor, é integralmente indenizada. O plano de investimentos previsto em contrato até 2029 supera R$ 70 bilhões, patamar que a companhia estima que será ultrapassado. Segundo Paixão, hoje a Sabesp responde por mais de 30% do investimento em saneamento no Brasil.
Ressarcimento e indenização. A distinção é direta: ressarcimento é quando o empreendedor executa obra de responsabilidade da Sabesp e recebe por isso; indenização é quando a Sabesp executa obra de responsabilidade do empreendedor e cobra dele. O segundo caso cobre também o trecho faltante de uma obra compartilhada.
Documentação e fluxo. O rito é exigência da ARSESP: a companhia precisa comprovar à agência que a obra foi feita e em qual dos modelos se enquadra, sob pena de pagar sem receber. São necessários projeto, cronograma e orçamento. Para o orçamento, a Sabesp disponibilizou publicamente e de forma gratuita o seu banco de preços, com a planilha de preenchimento, mediante cadastro no site. A solicitação é feita pelo sistema IMOB e seguida de uma reunião de definição de responsabilidade. A prioridade de execução das obras de antecipação é da companhia, mas nem sempre é possível cumpri-la, por questão de recursos ou de logística: são 400 canteiros de obras abertos, com outros 1.500 previstos.
O alerta mais prático do painel foi dito sem rodeios: “não execute a obra, ou não comece, sem o contrato”. É ele que garante o ressarcimento e é a peça que a Sabesp precisa apresentar à agência reguladora.
Na sequência, Eliana Ruffo detalhou a reaproximação com o mercado imobiliário. A jornada do cliente foi organizada no site da companhia, em Serviços e Empreendimentos, cobrindo atualização cadastral, estudo de viabilidade técnica, análise documental, execução das obras e pesquisa de satisfação, agora com etapa de pós-obra recebida por WhatsApp. A atualização cadastral logo após a aquisição do terreno foi destacada como ponto sensível: há ligações preexistentes a tratar e eventuais débitos, hoje resolvidos pela titularidade, que passa ao novo empreendedor.
Sobre o sistema IMOB, a diretora reconheceu as críticas com franqueza: “a boa notícia é que a gente vai substituir o IMOB; a outra notícia é que eu ainda não tenho a data exata em que o novo sistema vai entrar”. A plataforma dará lugar a uma solução baseada em Salesforce, já contratada, mas a migração é gradual porque a companhia tem 9,4 milhões de clientes e vários canais de relacionamento a converter. Até lá, o IMOB continua recebendo melhorias incrementais, todas sugeridas por empreendedores e loteadores, e a Sabesp promete convocar grupos focais com representantes do setor antes de lançar o novo portal.
O Guia de Empreendimentos, revisado e publicado em junho de 2026, já está no site. A nova versão detalha o processo de ponta a ponta, com ênfase em cadastro, responsabilidades e custos, incorporando as mudanças do contrato de concessão, da nota técnica e da deliberação da ARSESP. A companhia informou ainda a substituição do número de WhatsApp por um canal único e a retomada das reuniões periódicas com o Secovi-SP, interrompidas durante a fase de adaptação posterior à privatização e reativadas agora que a deliberação permitiu desenhar o processo.
Painel apontou a governança como fator que define o preço do capital e o artigo 68 como caminho para destravar estoque parado
O segundo bloco do painel, chamado “Funding para o mercado de loteamento”, foi dedicado ao financiamento do setor e reuniu Leonardo Gasparin, CEO e cofundador da CUB, e Maurício Carrer, CEO e cofundador da InstaCasa, com Ruth Portugal, Coordenadora do GT SbN – CETESB e Diretora Secovi-SP e AELO, e Elias Zitune, Diretor Operacional do Secovi-SP e Diretor de Assuntos Regionais da AELO.
O diagnóstico apresentado foi o de que a poupança deixou de oferecer recursos suficientes para sustentar o crédito imobiliário. Os bancos já emprestariam o equivalente a cerca de 110% do saldo disponível, recorrendo também a recursos próprios. Com isso, praticamente deixou de existir dinheiro barato no país, e o custo das operações passou a acompanhar mais diretamente o CDI.
O cenário atinge de forma particular os loteadores, que historicamente financiam a implantação com capital próprio: o dinheiro fica aplicado durante anos em terrenos, projetos, aprovações e infraestrutura, enquanto o retorno vem por contratos que podem chegar a 300 meses. Ao mesmo tempo, os custos de obra subiram, os preços de venda encontram resistência e as margens se estreitaram, sem que o setor disponha de linhas específicas do FGTS ou do Sistema Financeiro da Habitação para financiar a produção de lotes.
Mercado de capitais. O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) ainda é concentrado e pouco utilizado pelo setor, mas há recursos disponíveis para empresas com carteiras organizadas: foi citado o exemplo de uma operação de R$ 100 milhões que recebeu nove propostas de fundos. O acesso depende diretamente da qualidade dos recebíveis e do nível de governança do empreendedor.
Os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) foram apresentados como instrumento mais flexível, capazes de antecipar carteiras por dois ou três anos, prazo inferior aos oito ou dez anos usuais em operações mais longas de CRI. Uma possibilidade é o próprio loteador assumir cota subordinada do fundo, absorvendo o primeiro nível de risco e permitindo a captação de cotas seniores em condições mais competitivas.
Governança determina o custo do capital. O acesso ao capital institucional depende de contratos consistentes, garantias sólidas, documentação organizada, inadimplência previsível e capacidade de analisar o perfil financeiro dos compradores. A recomendação prática apresentada foi incorporar aos contratos de compra e venda a autorização do cliente para consulta ao Open Finance: com o consentimento obtido no momento da comercialização, o loteador pode avaliar movimentação financeira, capacidade de pagamento e nível de risco antes de incluir o comprador em sua carteira. A mensagem ao setor foi objetiva: buscar crédito somente depois que o problema de caixa já surgiu aumenta a percepção de risco e encarece a operação.
Incorporação de casas. Maurício Carrer apresentou a incorporação de casas dentro de loteamentos como alternativa para acelerar vendas, reduzir a exposição de caixa e aproximar o setor dos mecanismos de financiamento disponíveis para imóveis residenciais. A possibilidade está amparada no artigo 68, cuja redação atual foi dada pela Lei 14.382/2022, e pode ser aplicada a loteamentos já registrados, inclusive durante a execução das obras, com patrimônio de afetação e Regime Especial de Tributação de 4%, desde que atendidas as regras municipais.
Na prática, o loteador pode aprovar 50 casas, vender e construir apenas 30 unidades e manter os demais terrenos como lotes, oferecendo dois produtos no estande de vendas e adaptando a produção à resposta do mercado. A estratégia pode destravar quadras com baixa velocidade de comercialização e antecipar a ocupação do empreendimento. A principal barreira apontada foi o desconhecimento da legislação, além da necessidade de regulamentação municipal do artigo 68 em determinadas cidades.
Construção industrializada. Sistemas como Steel Frame foram apresentados como forma de inserir habitações nos loteamentos sem obrigar o empreendedor a montar uma estrutura tradicional de construção civil: o loteador entrega os terrenos preparados e contrata uma indústria para produzir e instalar as casas, num ciclo de contratação, fabricação, montagem, entrega e repasse ao comprador de aproximadamente seis meses.
Concorrência desigual. O painel apontou ainda a diferença competitiva em relação ao Minha Casa, Minha Vida: enquanto o programa oferece subsídios, juros a partir de cerca de 6% e financiamento por diferentes bancos de varejo, a compra de lotes não conta com os mesmos incentivos, e as linhas para financiamento de lote associado à construção permanecem restritas, concentradas principalmente na Caixa. A diferença pressiona especialmente o segmento econômico dos loteamentos em municípios com forte produção habitacional subsidiada.
Painel de abertura do segundo dia reuniu o jornalista William Waack e os presidentes das entidades do setor e falou sobre a crise institucional agravada pelo calendário eleitoral
O primeiro painel do segundo dia da Convenção Secovi tratou de como o cenário político e institucional afeta as decisões de investimento do setor imobiliário. “O Brasil Estrutural: Economia, Política e Ambiente de Negócios” foi mediado pelo presidente executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, e teve como convidado principal o jornalista William Waack, âncora da CNN Brasil. Participaram o presidente da CBIC, Eduardo Aroeira Almeida, o presidente do Secovi-SP, Jorge Cury, o presidente da AELO, Caio Portugal, o presidente do SindusCon-SP, Yorki Estefan, o vice-presidente da Abrainc, Cícero Araújo, e o vice-presidente da Saint-Gobain para a América Latina, Gustavo Siqueira.
Falando pela AELO, Caio Portugal tratou da queda na qualidade da representação política observada ao longo de mais de duas décadas de atuação junto ao Legislativo, relacionando o problema ao fim do financiamento privado de campanhas e ao aumento da insegurança jurídica provocado por decisões recentes das cortes superiores. O caminho que apontou foi o da “concertação do país”, com ações comunicadas em três horizontes: no curto prazo, o ajuste fiscal, para aliviar minimamente a pressão dos juros.
Waack, o convidado da mesa, descreveu uma crise institucional em curso, marcada pela disputa de prerrogativas entre os Poderes e agravada pela coincidência com o calendário eleitoral. Segundo os institutos de pesquisa que consultou, a eleição de outubro está tecnicamente empatada. E foi taxativo quanto ao ajuste: não vê forças políticas dispostas a enfrentar o desgaste de uma correção da ordem de 4% do PIB, e considera que o sinal de estabilização da dívida, que precisaria ser claro, concreto e imediato, não estará em debate antes de 4 de outubro. Alertou ainda para o risco de estreitamento do crédito, pois, ao rolar a própria dívida, o governo consome os volumes disponíveis e encarece o que sobra para quem também precisa se financiar.
Para o setor de loteamento, dois pontos do painel merecem atenção.
O primeiro veio da CBIC, sobre a proposta de redução da jornada de trabalho de 44 para 40 horas, em discussão no Congresso. Estudo da entidade estima que a medida reduziria em cerca de 30 mil unidades por ano a produção do Minha Casa, Minha Vida, quase meio milhão de pessoas sem casa em cinco anos, e exigiria cerca de R$ 2 bilhões adicionais por ano em obras de saneamento, penalizando mais especificamente as regiões Norte e Nordeste.
O segundo é o quadro do saneamento no país, apresentado pelo representante da Saint-Gobain, que preside o Instituto Trata Brasil: 35 milhões de brasileiros seguem sem água na torneira e 100 milhões têm o esgoto lançado na terra, conforme números oficiais do governo.
O presidente do Secovi-SP fez um balanço do enfraquecimento das reformas econômicas aprovadas nos últimos anos, do arcabouço fiscal à reforma trabalhista, esta em parte revertida por decisões judiciais, e lembrou que o setor convive há quatro anos com juros de dois dígitos, o maior juro real do mundo, situação em que, segundo ele, o ambiente empresarial deixa de ser racional e estratégico.
Completaram o painel o SindusCon-SP, que apresentou dados sobre informalidade na construção civil (apenas 35% dos trabalhadores com carteira assinada) e anunciou um programa de qualificação profissional em sete etapas, e a Abrainc, que manifestou preocupação com o enfraquecimento institucional e defendeu o engajamento político como resposta.
Leia mais: “Painel da Convenção Secovi-SP debate crise institucional, ajuste fiscal e ambiente de negócios no Brasil”, Secovi — https://secovi.com.br/painel-da-convencao-secovi-sp-debate-crise-institucional-ajuste-fiscal-e-ambiente-de-negocios-no-brasil/ Posição da CBIC sobre a redução da jornada — https://cbic.org.br/reducao-da-jornada-cbic-reafirma-defesa-de-debate-tecnico-para-mitigar-efeitos-negativos/
Segmento criado em 2022 por demanda do mercado já alcança mais de 19 mil lotes. A concessionária assume projeto, material, mão de obra e operação
Na primeira apresentação do dia 26, coube a Pedro Henrique Conde de Oliveira, consultor de negócios especialista da área de Expansão de Loteamentos da Comgás, apresentar ao setor o balanço do segmento — números que não haviam sido divulgados anteriormente ao mercado, na palestra “Descubra como a infraestrutura energética pode agregar valor ao seu projeto”.
Ele explicou que a concessionária atua de forma segmentada, com equipes dedicadas à indústria, ao comércio, incluindo redes e franquias, à mobilidade, com o GNV, e ao mercado imobiliário, que reúne loteadores, construtoras, projetistas e instaladoras. Esse último se divide em três frentes: prédios em construção, a mais antiga e conhecida; casas em construção, criada em 2018 para atender residências unifamiliares; e loteamentos, criada em 2022 por solicitação do próprio mercado, já que a companhia atendia toda a cadeia, mas não atuava no parcelamento. A lógica da entrada é a do cliente futuro: instala-se rede em lotes onde ainda não há consumo, com retorno projetado para os anos seguintes.
Desde 2022 foram firmadas parcerias com 57 empreendimentos, o que representa 507 km de rede e mais de 19 mil lotes a serem beneficiados. Desses 57 projetos, 25 já estão ligados, com rede construída, comissionada, gás operando e loteamento entregue ao morador. Outros 13 estão em construção e 19 ainda a iniciar, com contrato firmado e execução prevista para os próximos meses e ao longo de 2027.
A construção é feita por método destrutivo, em vala aberta, com redes em polietileno de alta densidade (PEAD) assentadas sempre dos dois lados da via, nas calçadas. A escolha é deliberada: permite que o morador solicite a ligação pela calçada, sem quebrar o pavimento da rua.
A divisão de responsabilidades é o ponto de maior interesse prático para o associado AELO. A Comgás responde pela elaboração do projeto, pelo fornecimento do material, pela equipe de assentamento da rede, pelo cadastro e por toda a operação subsequente. Ao loteador cabe apenas a abertura e o fechamento da vala. Como a mão de obra já está mobilizada no empreendimento, o serviço costuma ser compatibilizado com a abertura de vala de outras interferências, como água e esgoto, de modo que, segundo Pedro Henrique, "muitas vezes esse benefício chega a custo zero para o loteador".
O consultor destacou ainda o ganho da antecipação. Com relacionamento ativo, é possível atuar antes da pavimentação, casando o cronograma de execução da obra com o da rede de gás e evitando retrabalho. E apontou como principal benefício comercial a valorização do empreendimento no momento da venda, quando o futuro morador já pode projetar a residência considerando o gás natural canalizado disponível na porta.
Em 24 de setembro, será realizado pela AELO em conjunto com a Câmara Ambiental da Indústria da Construção, o SindusCon-SP e o Secovi-SP, um encontro que reúne CETESB, Graprohab, prefeituras e projetistas para discutir como incorporar SBN desde a concepção do loteamento até o licenciamento
No dia 24 de setembro, quinta-feira, será realizado o seminário “Soluções Baseadas na Natureza no Desenvolvimento Urbano: diretrizes técnicas, projetos e experiências no setor imobiliário”, no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo. O credenciamento começa às 8h30 e a programação vai das 9h às 18h, com brunch das 12h30 às 13h45. As inscrições podem ser feitas no site https://secovi.com.br/evento/solucoes-baseadas-na-natureza-no-desenvolvimento-urbano/
O objetivo é discutir o papel das Soluções Baseadas na Natureza como estratégia técnica para o desenvolvimento urbano sustentável, apresentando diretrizes, experiências e instrumentos que permitam incorporá-las desde a concepção dos projetos até o processo de aprovação e licenciamento de loteamentos e empreendimentos imobiliários. O público-alvo são loteadores, incorporadores, construtores, projetistas e demais profissionais do mercado imobiliário.
A abertura reúne o presidente do Secovi-SP, Jorge Cury, o presidente executivo, Ely Wertheim, o presidente da AELO e vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP, Caio Portugal, o vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade, Carlos Borges, e o presidente executivo do SindusCon-SP, Eduardo May Zaidan. Participam também Francisco Antunes de Vasconcellos Neto, presidente da Câmara Ambiental da Indústria da Construção da CETESB, Thomaz Miazaki de Toledo, presidente da CETESB, José Renato Nalini, secretário de Mudanças Climáticas da Prefeitura de São Paulo, Marcela Cristiane Pupin, secretária-adjunta do Clima, Meio Ambiente e Sustentabilidade de Campinas, e Lacir Ferreira Baldusco, presidente do Graprohab.
A programação técnica está dividida em cinco blocos. Às 10h, novas referências técnicas para projeto e aprovação, com quadros da CETESB, da ABNT e a diretora do Secovi-SP e da AELO Ruth Portugal, que coordena o GT SBN da CETESB. Às 10h45, SBN como estratégia de projeto no desenvolvimento urbano, com projetistas e o secretário de Urbanismo e Sustentabilidade de São José dos Campos, Marcelo Manara. Às 13h45, financiamento e viabilidade econômica das SBN, com a Fundação Grupo Boticário e o setor de finanças sustentáveis. Às 14h25, o bloco mais extenso, dedicado a experiências e aplicações práticas, com engenheiros ambientais, arquitetos paisagistas e representantes de prefeituras. Às 16h25, um pinga-fogo com os especialistas dos painéis, encerrando às 18h.
Programação completa e inscrições: https://secovi.com.br/evento/solucoes-baseadas-na-natureza-no-desenvolvimento-urbano/ · Ingressos pelo Sympla — https://www.sympla.com.br/evento/solucoes-baseadas-na-natureza-no-desenvolvimento-urbano/3434972
URBIS reúne o setor em Florianópolis no dia 18 de setembro, em parceria com o Secovi SC e a Fecomércio SC
A AELO é uma das promotoras do URBIS – Fórum Catarinense de Loteamentos e Desenvolvimento Urbano, que acontece em 18 de setembro, das 8h30 às 18h30, no Square Corporate – EAG Treinamentos, em Florianópolis. O evento é realizado em conjunto com o Secovi de Florianópolis e Tubarão e a Fecomércio SC.
A proposta é reunir quem pensa, planeja, investe, regulamenta e constrói o desenvolvimento urbano catarinense, num debate sobre segurança jurídica, eficiência dos processos urbanos e competitividade do setor. O público esperado inclui empresários, loteadores, incorporadores, construtoras, administradoras de imóveis e condomínios, arquitetos, urbanistas, advogados, corretores e gestores públicos.
São oito painéis ao longo do dia: governança, previsibilidade e desenvolvimento, com o papel das entidades no futuro dos loteamentos; meio ambiente e loteamentos, entre proteção, proporcionalidade e previsibilidade; infraestrutura urbana e a urgência de protocolos estaduais; aprovação administrativa, controle ministerial e registro; IPTU em loteamentos, entre a arrecadação municipal e a segurança do contribuinte; contrato de compra e venda de lote, com boas práticas, distrato e segurança jurídica; reforma tributária, sob a pergunta de quanto vai custar lotear no novo sistema; e crescimento urbano responsável, sobre o futuro dos loteamentos em Santa Catarina.
Programação e inscrições: https://portal.crea-sc.org.br/agenda_evento/urbis-forum-catarinense-de-loteamentos-e-desenvolvimento-urbano/ · Ingressos pelo Sympla — https://www.sympla.com.br/evento/urbis-2026-forum-catarinense-de-loteamentos-e-desenvolvimento-urbano/3476124
Indicadores do segundo trimestre mostram vendas em alta e lançamentos estáveis segundo levantamento realizado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)
O mercado imobiliário fechou o primeiro semestre de 2026 com 226.536 unidades residenciais novas comercializadas, alta de 5,4% sobre as 214.910 do mesmo período de 2025, apesar dos juros elevados. Os dados são dos Indicadores Imobiliários Nacionais do segundo trimestre, levantamento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) por meio da Comissão da Indústria Imobiliária, em correalização com o Sesi Nacional e elaborado pela Brain Inteligência Estratégica — a mesma consultoria que produz, em parceria com a AELO, o indicador do setor de loteamento. A pesquisa abrange 221 cidades, incluindo todas as capitais e regiões metropolitanas.
Os lançamentos tiveram comportamento mais contido. Foram 107.161 unidades entre abril e junho, alta de 2,6% sobre o trimestre anterior, mas recuo de 1,3% na comparação anual. No semestre, 211.651 unidades lançadas, praticamente estáveis frente às 212.338 de 2025.
O destaque do levantamento é a participação do Minha Casa, Minha Vida: 58% de todos os imóveis residenciais lançados no país no segundo trimestre, a maior marca desde o início da série, em 2019. Foram 62.129 unidades do programa contra 45.032 dos demais padrões. No primeiro trimestre, a participação era de 50%. Nas vendas, o programa respondeu por 51% do total. A presença varia muito por região: 68% dos lançamentos no Norte, 66% no Sudeste, 60% no Nordeste, 52% no Centro-Oeste e apenas 29% no Sul.
A maior participação do programa puxou os valores para baixo. O Valor Geral de Lançamentos somou R$ 62,4 bilhões no trimestre, queda de 23,1% na comparação anual; o Valor Geral de Vendas ficou em R$ 66,2 bilhões, 5,5% abaixo de um ano antes. O ticket médio caiu para R$ 581,9 mil, recuo de 10,3% em doze meses. A oferta encerrou o trimestre em 355.290 unidades, 2,1% menor que no trimestre anterior, mas 8,2% acima de um ano atrás.
Leia mais: “Vendas de imóveis avançam 5,4% no primeiro semestre e MCMV registra participação recorde”, Agência CBIC — https://cbic.org.br/vendas-de-imoveis-avancam-54-no-primeiro-semestre-e-mcmv-registra-participacao-recorde/
AELO: (11) 3289-1788 · www.aelo.com.br
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