Fórum AELO-Estadão foi sucesso total

O 3.º Fórum AELO-Estadão de Loteamento Urbano, realizado na segunda-feira, dia 3, no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo, numa parceria entre a AELO e o jornal “Estadão”, foi um sucesso de público (auditório lotado por mais de 450 pessoas), de audiência pela TV Estadão e de qualidade dos debates.

A equipe jornalística do AELO ON esteve lá para fazer a cobertura apresentada nesta edição: Luiz Carlos Ramos (assessor de Comunicação), Arnaldo Grizzo Filho (apoio aos textos), Vera Moreira (assessora de Imprensa), Calão Jorge (fotos) e Sérgio Luiz Jorge (fotos). O extenso boletim desta semana é publicado numa sexta-feira e merece a atenção de todos os associados.

A cobertura consiste em mostrar ao público a entrevista dada pelo presidente da AELO, Caio Portugal, ao repórter especial do “Estadão” Circe Bonatelli (mediador do Fórum), assim como os detalhes dos três painéis programados. Painel 1, Guarapiranga: e se o desenvolvimento urbano tivesse sido planejado? Painel 2, Crédito, segurança jurídica e desenvolvimento urbano. Painel 3, Universalização do saneamento: desafio ou oportunidade?

O evento começou às 9 horas, tendo como mestre de cerimônias a jornalista Carla Fiorito, da equipe do “Estadão”.

A abertura foi feita pelo diretor executivo Comercial do “Estadão”, Essio Floridi Júnior, que lembrou o fato de o Fórum ocorrer num momento importante para o País, às vésperas das eleições de outubro, pois aproxima empresas e setor público em benefício da qualidade das cidades.

O 3.º Fórum terminou às 12h30. Na visão de Caio Portugal, “foi um evento importante, que marcou o ano do 45.º aniversário da AELO”. Só lamento que, a exemplo do que ocorreu nos nossos Fóruns de 2024 e 2025, não tenham comparecido representantes do Poder Judiciário. Tentamos trazer juízes e, mais uma vez, os convites foram recusados. O Brasil é composto por três Poderes. Focalizamos assuntos que dizem respeito aos três. Faltou um...”

Caio Portugal explica o atual momento

A seguir, o AELO ON reproduz a entrevista do presidente da AELO, Caio Portugal, ao repórter Circe Bonatelli.

CIRCE BONATELLI: É um prazer estar com vocês neste evento para falar de um tema tão importante. Caio Portugal, seja bem-vindo. Vamos conversar bastante hoje sobre as alternativas que temos para desenvolver esse setor, tão importante para a economia brasileira e para a sociedade. Nesta entrevista vamos abordar temas variados, incluindo o ambiente de negócios, e quero começar por aí. O Brasil vive um momento de dados mistos. De um lado, dados positivos: o emprego está em alta, as pessoas estão ganhando mais. De outro, desafios grandes – inflação, endividamento elevado das famílias, custo alto do capital, juros altos. E, olhando os dados do setor de loteamento, a última pesquisa da consultoria Brain, em parceria com a AELO, mostrou o setor num momento de baixa: os lançamentos foram de 22 mil lotes no primeiro trimestre de 2026, queda de 23% na comparação com o mesmo período do ano passado – o menor volume de lançamentos de primeiro trimestre em pelo menos três anos. As vendas foram mais resilientes, com 32 mil lotes vendidos, mais do que os lançamentos, o que sugere que o setor consumiu estoque.

Com esse quadro, qual é o diagnóstico, o momento e a “temperatura” do setor de loteamentos hoje, e quais os desafios que vocês têm enfrentado?

CAIO PORTUGAL: Vamos fazer primeiro uma análise retrospectiva. A AELO criou esse indicador em 2017, inicialmente no Estado de São Paulo, e hoje ele é nacional. Um parâmetro que dificulta muito, além da questão do ambiente de negócios e da própria atividade, é o custo do capital. Em janeiro de 2023, a Selic estava em 13,75%; hoje, está em 14,25%, e a perspectiva talvez seja de que chegue a 14% – ainda muito alta. A inflação média desses últimos quatro anos, pelo IPCA do IBGE, ficou em torno de 4,5% ao ano, embora a inflação de custos do nosso setor tenha sido bem maior do que esse índice.

Quando você vê essa pesquisa da Brain e observa a evolução de preço nesses quatro anos: no loteamento aberto, o preço mais ou menos acompanhou o IPCA; no loteamento fechado, houve um acréscimo de cerca de 10 pontos percentuais no período acumulado. O que a gente percebe? Quando você tem uma taxa de juros alta, que impõe um custo enorme à sociedade, isso traz risco para a atividade e reduz a capacidade de continuar investindo. Isso se traduz no indicador: o volume de estoque em queda. Hoje o estoque equivale a cerca de 14 meses de venda do setor, se nada mais for lançado.

O que contribui para essa retração de lançamentos? Primeiro, o custo do capital. Segundo, a inflação dos nossos custos. Pega só o efeito do conflito entre Irã, Israel e Estados Unidos sobre o CAP – componente do CBUQ, o concreto asfáltico usinado a quente. É praticamente um monopólio: você compra da Petrobras e sofre a variação do petróleo. Só que, quando o petróleo sobe, tudo sobe; quando cai, a queda nunca ocorre na mesma proporção. Comparando julho contra dezembro, o custo deste componente já subiu mais de 50%. Se o custo aumenta e o preço de venda não recupera esse aumento, a margem cai. Se a margem cai, o empreendedor fica muito mais seletivo no desenvolvimento de novos projetos.

Ou a gente endereça a questão do custo da dívida pública – da forma como se rola essa dívida, do risco de não haver uma política fiscal eficiente. E isso, em sentido amplo: não é só o governo federal. É o Poder Judiciário, quando propicia salários acima do teto; é o Legislativo, quando se apropria de parte do orçamento discricionário. Isso recai sobre toda a sociedade brasileira, que carrega um Estado cada vez maior, que consome o mínimo de poupança que existe num país onde ela já é muito baixa. No fim, o investimento bruto de capital é de 17% do PIB – insuficiente até para manter a infraestrutura que já temos, quanto mais para promover inclusão social, desenvolvimento urbano e novas infraestruturas.

Então o ambiente de negócios hoje é extremamente desafiador. As empresas de desenvolvimento urbano estão cada vez mais seletivas nos empreendimentos e, ao mesmo tempo, têm de orquestrar uma série de dificuldades. A próxima delas, a partir de 2027, é a reforma tributária. Desde 1995, com a emenda que permitiu que serviços públicos essenciais fossem explorados por empresas privadas em concessão do poder público, o que se trouxe foi mais investimento em infraestrutura — saneamento, distribuição de energia, telecomunicações e mobilidade. Em tudo isso é preciso convergir para que haja eficiência na aplicação dos recursos privados.

E é sempre bom sublinhar: o setor de loteamento tem proibição legal de usar recursos do FGTS para investir na produção do lote. Por mais paradoxal que seja — porque não existe casa sem terreno, não existe apartamento sem terreno, não existe indústria, escola ou via pública sem loteamento. Ao mesmo tempo, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo também proíbe a aplicação desses recursos na produção do loteamento; só é possível financiar a comercialização. Tudo isso já compõe um cenário desafiador de sempre, agravado agora pela manutenção da taxa de juros em nível elevado.

CIRCE BONATELLI: Você trouxe vários assuntos interessantes. Vou segmentar para aprofundarmos. Fechando a parte de ambiente de negócios: o quadro que você pintou é de custos subindo, financiamento com juros altos e preço estagnado, com dificuldade de repassar o custo maior de produção para o preço final do lote. Como fica a reta final do ano e os próximos 12 meses, num cenário em que os juros podem cair um pouco, mas não drasticamente, e a inflação também não deve mudar de forma expressiva?

CAIO PORTUGAL: O cenário continua desafiador. Esse setor, historicamente, se move em números grandes. Na média, sempre lançamos cerca de 140 mil lotes por ano no Brasil e comercializamos muito próximo disso – a relação sempre foi muito estável. Havia uma expectativa grande em relação ao arcabouço fiscal, de que ele desse um endereçamento adequado à âncora fiscal. O que se viu é que a própria âncora fiscal foi desancorada – pelo governo federal, mas também com o auxílio do Judiciário. Ao desancorar, o prêmio de risco começou alto e continuou alto. A expectativa de eventual queda mais forte da taxa não se concretizou, e os efeitos são notórios.

Onde a gente se apoia? O segundo semestre é, normalmente, o período de maior lançamento. Na série histórica, o último trimestre costuma representar de 35% a 40% — às vezes 45%, às vezes 50% — dos lançamentos. Por que? Porque 60% do nosso produto é loteamento aberto, o de ticket mais barato — em média, no Brasil, entre 100 mil e 160 mil reais por lote. No primeiro semestre, provavelmente lançamos cerca de 55 mil lotes; a expectativa é alcançar cerca de 120 mil lotes no ano – um pouco abaixo da média, por causa desse cenário. Há ainda o componente eleitoral, que não traz estabilidade.

Só que esse setor tem uma lógica inversa. São projetos que começaram a ser desenvolvidos há três, quatro, cinco, dez anos, e chega um momento no licenciamento em que já não se consegue impedir que aquele produto vá ao mercado — há uma série de compromissos. Eu uso a analogia de que o nosso setor faz “contratos sociais” com o poder público em todas as esferas: com o município, pelas diretrizes urbanísticas; com os órgãos de saneamento, pelos investimentos; e, eventualmente, com órgãos federais, conforme o licenciamento ambiental. Quando você finalmente obtém as licenças ambientais e a última licença urbanística, se não registra o loteamento e não lança no mercado dentro do prazo, perde toda aquela postura de aprovação. É muito tempo, investimento e discussão técnica e jurídica. Por isso o efeito de arrasto do setor ainda é grande.

Mas é fato: se perdurarem a taxa de juros alta, a ineficiência da política fiscal e a insegurança jurídica na aplicação correta da Lei da Alienação Fiduciária e da Lei dos Distratos, quem perde é a sociedade. O vídeo que apresentamos na abertura deste evento é para o cidadão comum entender esta lógica: onde há loteamento formal, há preservação ambiental, infraestrutura, desenvolvimento econômico e inclusão social. A gente brinca que, se eu fosse prefeito, a primeira coisa que faria seria estender um tapete vermelho para o loteador — porque só entrariam bons empreendedores na cidade. A própria lei federal e a legislação ambiental já colocaram a régua lá em cima; o marco regulatório do saneamento também. Nos 45 anos de existência da AELO, esse setor só melhorou o produto imobiliário que entrega.

CIRCE BONATELLI: Uma peça que falta no setor de loteamentos, e que você mencionou, é o crédito imobiliário. Quem compra a casa própria ou o apartamento conta com uma linha de banco — recursos de FGTS ou de poupança na maior parte do mercado, além de linhas de crédito livre. O setor de loteamentos não tem isso, e nunca teve; é um pleito antigo. Como as empresas estão se financiando e financiando seus consumidores hoje, com juros nesse patamar e há tanto tempo?

CAIO PORTUGAL: O empresário é sempre criativo, e no loteamento a criatividade é grande. Não adianta bater na porta e dizer que estamos “na casa” do mercado imobiliário tradicional. Como vou concorrer com o setor da incorporação, que detém um orçamento de 150 bilhões do FGTS para aplicar no financiamento à produção/comercialização, e pedir que separem 10% de uma rubrica só para investir no loteamento urbano — seja na produção, seja na comercialização? A resposta é que o conselho curador do FGTS não entende que lote é habitação, e o próprio setor entende que eu estaria concorrendo por um recurso finito. Como o mercado financeiro já conhece bem a incorporação, é muito mais fácil investir ali: você sabe o que vai acontecer. Só que essas premissas já não se sustentam.

Como o setor vem se financiando? Primeiro, pelo próprio crédito que ele concede: o consumidor que compra o lote para pagar em 100, 200, até 420 meses gera um título imobiliário atrelado àquele lote vendido. Esse crédito pode ser utilizado via certificado de recebíveis imobiliários (CRI), via equity ou outras operações. É a forma mais tradicional.

Um segundo formato, cada vez mais comum, é a aproximação entre o setor de loteamento e o de incorporação imobiliária: parte dos lotes já é direcionada a operações de incorporação, permitindo ao loteamento acessar financiamento de forma indireta — seja por opção de compra de lotes pela incorporadora, seja por operação dissociada. Mas isso ainda é tímido. Com a revisão do Minha Casa Minha Vida em 2022, incluiu-se o artigo 68 na lei de incorporação (Lei 4591/64), possibilitando incorporação sobre lote sem a obrigatoriedade de condomínio: você coloca uma casa sobre o lote sem precisar de convenção condominial, porque é uma casa no seu próprio lote, em bairro aberto ou de acesso controlado. É outra forma de financiar o setor.

E há uma terceira. Existe uma rubrica do FGTS direcionada ao saneamento básico — não é pequena, cerca de 16 bilhões de reais por ano dentro do orçamento do fundo. Aplicando o marco regulatório do saneamento — ou, aqui em São Paulo, a área normativa via Sabesp, que será objeto do último painel —, esse recurso, muitas vezes parado, poderia melhorar tanto a nova urbanização quanto a regularização. E se fizéssemos de forma consorciada, unindo um território a regularizar a um núcleo habitacional que já existe? O empreendedor privado faz um novo plano de urbanização e leva junto a regularização e a infraestrutura ao território já ocupado. Será que não ganhamos eficiência e convergência no investimento? Será que não geramos terra urbanizada mais acessível, a um custo menor para a sociedade? É o desafio e a possibilidade que enxergamos — usando as empresas loteadoras como veículo de aplicação de um recurso que já existe.

CIRCE BONATELLI: O setor avalia buscar outro tipo de financiamento público? Recentemente, a habitação passou a carimbar uma fatia do Fundo Social do Pré-Sal, que recebe royalties da exploração de petróleo, para o Minha Casa Minha Vida — algo que antes não existia. Na visão da AELO, esse ou outros fundos poderiam ser uma alternativa?

CAIO PORTUGAL: Entendemos que sim. Vou lembrar um histórico. No passado, quando percebemos que era muito difícil concorrer pelo FGTS, fomos procurar o BNDES. Existe uma crença em Brasília — que permeia o Ministério da Fazenda, o Ministério do Planejamento, algumas estatais e o próprio BNDES — de que, se você dá recurso direcionado e acessível para a produção de terra URBANIZADA, estaria incentivando a especulação imobiliária. Há uma percepção ideologizada e equivocada sobre o que o setor entrega, e é muito difícil romper com esses paradigmas. Eu e outros diretores cansamos de fazer reuniões, porque não há nada mais estruturante do que a terra urbanizada.

Dou um exemplo. A partir da década de 1970, a legislação ambiental instituiu no Estado de São Paulo uma espécie de “ZONEAMENTO” industrial, com áreas destinadas exclusivamente à indústria — como Cubatão. O que a cidade de São Paulo fez para se recuperar? Requalificou essas áreas industriais, recuperou-as do ponto de vista ambiental e as destinou à habitação.

Existe, então, um entendimento equivocado de que financiar terra urbanizada com custo acessível é incentivar especulação — quando os números dizem o contrário. Ninguém faz loteamento para ficar sentado em cima, porque só o custo de carregamento de capital já inviabiliza isso. É uma indústria imobiliária, um segmento de produção de terra urbanizada que abastece a sociedade e que gera, como eu disse, desenvolvimento econômico, equipamentos públicos, escolas, unidades de saúde e mobilidade. É isso que precisa ser incentivado.

CIRCE BONATELLI: As eleições estão chegando. Nesse período é comum que candidatos à Presidência da República e aos governos estaduais promovam reuniões com os setores empresariais. Na agenda da AELO, qual é a prioridade? Se tivesse que escolher uma coisa para que os futuros mandatários pensassem e que ajudasse diretamente o setor, qual seria?

CAIO PORTUGAL: Pleito número um — na verdade, pleito zero: a aplicação correta da legislação. O loteador exerce uma das únicas atividades privadas em que existe tipificação penal se você não cumprir o cronograma de obras. Há prazos legais fatais. Ou seja, a legislação sobre a nossa atividade, aplicada ao empreendedor privado, é extremamente rigorosa. O que queremos, então, é que o Poder Judiciário aplique de forma correta, especialmente a Lei da Alienação Fiduciária e a Lei dos Distratos.

Logo depois vem a eficiência fiscal. Precisamos de uma política de eficiência fiscal — o que não significa aumentar ou diminuir austeridade, e sim ter previsibilidade. Os problemas já são todos conhecidos; as soluções precisam ser aplicadas. Quando se fala do custo do dinheiro, componente cada vez mais decisivo: como atacá-lo? O mundo está extremamente líquido. Por que esse capital não vem para cá? Infelizmente, na última quadra, tanto o Executivo federal quanto o Legislativo e o Judiciário se afastaram da previsibilidade fiscal. E isso é fundamental, porque temos um Estado cada vez mais caro, que entrega cada vez menos serviços e delega cada vez mais à sociedade.

Alguns conceitos estão sendo deixados de lado. O primeiro é a eficiência da economia — produtividade, relações de trabalho. Estamos num mundo de internet, Pix, inteligência artificial, na velocidade da luz, e o nosso Estado é um “286” — aliás, nem 286: é papel, não conversa, não se integra. O que precisamos pedir a qualquer postulante, do Executivo, do Legislativo ou do Judiciário? Pensar no que vamos entregar às próximas gerações. Porque o que fizemos até agora sinaliza só desinvestimento, crise, instabilidade, crime organizado, desorganização. Não é essa a solução.

O que devemos buscar é simples. Podemos discutir austeridade fiscal, mas este setor é de desenvolvimento econômico: traz capital privado, leva infraestrutura, contribui para a formação bruta de capital. Um país que só investe 17% em formação bruta de capital deveria ouvir melhor esse setor. Porque o que fazemos é política de Estado: firmamos compromissos no município, no órgão de saneamento, no órgão ambiental, no registro imobiliário, com o consumidor final e com o Judiciário — e daqui a 20 anos temos que responder pelo que fizemos hoje. O que precisamos, em resumo, é de previsibilidade, transparência e convergência.

CIRCE BONATELLI: Está piscando o aviso de que o nosso tempo acabou. Você foi claríssimo. E não há como alguém falar contra previsibilidade, clareza e transparência. Todo mundo precisa delas para trabalhar. Obrigado pela participação e pela entrevista.

CAIO PORTUGAL: Muito obrigado.

Painel 1: Como teria sido Guarapiranga?

CIRCE BONATELLI (MEDIADOR): Recebemos agora os participantes do primeiro painel do Fórum. Antes de começarmos o debate, vamos assistir ao video que a AELO trouxe para ilustrar o tema.

VÍDEO INSTITUCIONAL (AELO): Guarapiranga é um exemplo que a história não deveria esquecer. Na década de 1970, o Estado criou leis de proteção aos mananciais de São Paulo — bem-intencionadas e necessárias. A lógica era simples: restringir a ocupação perto da água para preservar sua qualidade. Mas a lei não veio acompanhada de alternativas: sem habitação, sem infraestrutura, sem espaço para o mercado formal atuar.

O resultado? Entre 1974 e 1980, mesmo com a lei em vigor, a mancha urbana cresceu mais de 33%. As primeiras favelas surgiram exatamente onde a ocupação era mais proibida, na beira da água — sem esgoto, sem pavimentação, sem infraestrutura. A lei havia afastado o mercado formal, mas não as pessoas, que continuavam precisando de um lugar para morar. O que era para ser proteção virou o oposto: áreas hoje consolidadas e irreversíveis.

A lição de Billings e Guarapiranga não é que as leis ambientais estão erradas; é que a lei sem alternativa não protege — transfere o problema. A opção do gestor público nunca foi entre ocupação e não ocupação, e sim entre ocupação regular e ocupação irregular. O empreendimento formal chega com projeto aprovado, água, esgoto, energia e pavimentação; com áreas verdes, recursos hídricos respeitados e drenagem projetada. Chega com responsabilidade, porque pode ser cobrado.

O loteamento regular não é só um produto imobiliário: é a cidade que vai existir por gerações, o endereço no título de uma família, o bairro que funciona. Políticas públicas urbanas precisam ser inteligentes — exigir qualidade e proteger o meio ambiente com firmeza, mas sem criar barreiras que afastem quem quer fazer certo e abram espaço para quem não tem essa intenção. A lei que inviabiliza o empreendimento formal não protege a cidade: entrega a cidade à irregularidade. A cidade que funciona não é obra do acaso — é resultado de políticas que incentivam quem quer fazer certo, com planejamento, infraestrutura e responsabilidade.

MEDIADOR: Assistindo a esse vídeo, é impossível não pensar em como as regiões de Billings e Guarapiranga poderiam ter sido muito diferentes — polos de moradia digna, turismo e lazer sustentáveis, talvez agricultura familiar, ou um lugar que todo morador de São Paulo quisesse visitar no fim de semana. Fica a sensação de que poderia ter sido diferente.

Participam do debate Elisabete Franca, secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento de São Paulo; Mauro Calliari, doutor em Urbanismo pela FAU/USP, e Jorgito Donadelli, CEO da JFD Empreendimentos imobiliários e diretor de Relações Institucionais da AELO.

Secretária Elisabete França, gostaria de começar com a senhora, para nos ajudar no diagnóstico do planejamento em torno das represas. Faltou algum ajuste na legislação? O que motivou a ocupação desordenada em torno das represas? Vamos começar por como chegamos até aqui e, depois, pelo que dá para mudar daqui para a frente.

ELISABETE FRANÇA: A intenção era proteger aquelas duas áreas, que são os mananciais de água da nossa região metropolitana. O problema é que, no momento em que você não permite a ocupação, os proprietários ficam sem alternativa e acabam abandonando suas propriedades. Como o vídeo mostra bem, isso foi sendo ocupado por quem veio trabalhar em São Paulo sem opção de moradia, e ficou totalmente sem controle. A ocupação continua ocorrendo pela população de baixa renda: fizemos um levantamento há dois anos, e o crescimento é de 25% — um crescimento enorme. É como se os planos diretores, desde os anos 2000, não tivessem alcançado a zona sul: ninguém é agregado, a ocupação continua, a água continua sendo poluída. É muito triste.

Precisamos de alguma alternativa para aquela área. Temos ali alguns projetos educacionais, e é curioso: um projeto educacional nosso leva anos para ser aprovado, porque a legislação é muito restrita — restrita e, muitas vezes, absurda. Não é só no estado de São Paulo que isso acontece. Acho que precisamos discutir como fazer a transição para uma lei minimamente em conformidade com o perfil da nossa população, que precisa de educação e precisa de lotes para morar.

MEDIADOR: Indo para o “daqui para a frente”: quais seriam os maiores desafios a serem superados hoje na região das represas para se propiciar um desenvolvimento urbano sustentável, com moradia adequada e o espaço urbano que as pessoas merecem?

ELISABETE FRANÇA: Vou dar um exemplo. Estamos fazendo um conjunto habitacional na região. Inicialmente eram 13 mil unidades. Aí começou a discussão: identificou-se uma nascente e baixou para 2 mil unidades. Há também limites de altura muito díspares — na Guarapiranga se pode construir mais do que na Billings, por exemplo. E baixou de novo, para 177 unidades. Fico imaginando, para o futuro, como a discussão dessa legislação poderia oferecer uma alternativa: retirar famílias que vivem em favelas, em condições irregulares, e transformar esses espaços — como nesse conjunto, que era ocupado por famílias em situação precária — em ambientes loteados, com infraestrutura e acesso a equipamentos públicos.

E, para concluir sobre o absurdo da legislação: não foi permitido colocar equipamentos públicos junto com a habitação nesse conjunto, sob o argumento de que isso “incentivaria mais ocupação”. Estamos falando de uma creche, por exemplo. Uma creche que tiraria muita gente da fila. A lei não permite que isso seja feito.

MEDIADOR: Grandes desafios. Vou repetir a mesma pergunta para você, Jorgito, e para você, Mauro: quais seriam, na visão de vocês, os principais desafios a serem superados para chegarmos a um desenvolvimento sustentável ao redor das represas?

MAURO CALLIARI: Estou aqui talvez não como alguém do lado da produção de legislação, mas como alguém que observa a cidade. O que mais me chama a atenção neste debate é, primeiro, o fato de São Paulo já ter parado de crescer. Vale lembrar isso: no último censo, a população se estabilizou, e a tendência é que se mantenha. Estamos num momento singular da nossa história — não estamos mais olhando para um futuro de crescimento infinito. O cenário é diferente, e lidamos com uma carga histórica pesadíssima. A secretária acabou de comentar as dificuldades da legislação, mesmo para quem está muito bem-intencionado. Tenho acompanhado várias obras da prefeitura na zona sul e vejo ali uma intenção de construir cidade. É disso que eu queria falar.

Quando a gente vê a herança, houve loteamento em São Paulo ao longo de mais de 100 anos — e o que está sendo construído agora vai durar mais de 100 anos. Muitas vezes lidamos com uma questão pontual, de curtíssimo prazo. Pensando no tempo da cidade, cada empreendimento, ainda que demore alguns anos, é pequeno. O que eu gostaria de destacar é a importância da urbanidade. O que se constrói hoje vai durar um século. A Companhia City está lá, 100 anos depois; o Shopping Cidade Jardim vai estar lá. É esse tipo de “caco” que a cidade vai acumulando.

O que sinto que falta a essas iniciativas é, primeiro, olhar para o espaço público e, segundo, a conexão. Espaço público como aquele lugar que garante, dentro dos loteamentos, a troca entre as pessoas — relações humanas, mas também visitar a avó doente, passar na padaria, ir à creche. É inacreditável que existam loteamentos em que a pessoa tem que sair e andar muito; e vemos até loteamentos de alta renda e condomínios fechados que perpetuam esse problema, sem ônibus circulando por dentro, por exemplo. É como se as pessoas que trabalham ali não existissem. Essa questão do espaço público chama a atenção para a caminhabilidade.

Quando você vai à periferia de São Paulo, percebe a permissividade da lei, que permitiu loteamentos muito diferentes. A secretária falou bem disso: você sai do limite do centro expandido e parece que entra em outro mundo, porque a legislação permitiu construir lote sem calçada, ou com calçada de menos de um metro, com um poste no meio, por onde não passa uma pessoa com carrinho de bebê. E a pessoa tem carrinho de bebê; ela não consegue ir à creche.

Para terminar: a questão das conexões. Hoje temos vários enclaves na cidade inteira. É muito difícil para quem caminha — e eu faço isso pessoalmente, vou a todo lugar para saber como funciona. Sair de um ponto, atravessar uma avenida e chegar ao seu pedaço da cidade é onde mais se percebem as fraquezas urbanas: uma avenida intransponível, um lugar perigoso, a falta de calçada. Aí sim é uma mistura de poder público e poder privado, com os empreendedores, para resolver esses gargalos. São os “nós” de conexão que permitem que uma criança vá sozinha à escola, ou que uma mulher saia do trabalho, chegue a um ponto de ônibus e volte para casa à noite com segurança. Aliás, todas as pesquisas mostram que o lugar mais perigoso para uma mulher na cidade é um ponto de ônibus, de madrugada, sozinha.

São detalhes minúsculos, eu sei, diante da grandiosidade dos problemas legais que vocês enfrentam. Mas não deixem de pensar nessas pequenas coisas: é o que vai garantir que alguém, daqui a 100 anos, se lembre de vocês e diga “que bom, eu moro num lugar onde posso usufruir da cidade e dos equipamentos públicos”. A cidade é sobre as suas conexões, sobre as pessoas conseguirem de fato viver.

MEDIADOR: Muito bem. Jorgito, qual sua opinião?

JORGITO DONADELLI: O problema não é a cidade estar próxima do manancial. O problema hoje, na Guarapiranga, é quase um milhão de pessoas morando à margem, em favelas, sem qualquer infraestrutura. Aproveitando o que o Mauro Calliari e o Caio Portugal falaram: tudo o que fazemos vai ser visto por 100 anos, de bom ou de ruim. Usando o que a secretária disse, precisamos de uma legislação minimamente adequada ao perfil da nossa sociedade. A nossa sociedade não pode morar num lote de 5 mil metros quadrados. Algumas legislações entendem que um lote grande diminui a densidade e preserva — pelo contrário, gera irregularidade.

É inadmissível que, no momento que vivemos, a prefeitura queira fazer um empreendimento para mitigar problemas gerados pela falta de planejamento e não possa colocar uma creche num bairro popular. Quem vai morar num bairro popular? O trabalhador. Como é que uma mulher sai para trabalhar e deixa o filho onde? A creche tinha que estar ao lado da casa dela; o serviço de saúde, também. E nós sofremos, todo santo dia, tentando explicar isso ao poder público, que muitas vezes nos vê como devastadores de um ambiente. É isso que enfrentamos numa prefeitura, numa legislação que nos impede de fazer aquilo que é a nossa missão. O maior gargalo é essa mudança de paradigma: uma legislação adequada ao nosso perfil social, sem virar as costas para a realidade — porque as pessoas já moram lá.

MEDIADOR: E uma vez que o território já está ocupado, o que se faz agora? O ideal é pensar em remoção — retirar as pessoas das casas mais precárias e direcioná-las para moradia digna, com saneamento e condições salubres, em região adequada? Ou devemos juntar esforços para regularizar e organizar as moradias já construídas, levando saneamento a quem não tem, incentivando reformas e levando mais equipamentos públicos ao entorno? Secretária, entre essas duas ferramentas, ou outras, onde a senhora acha que devemos concentrar o esforço de capital público e privado?

ELISABETE FRANÇA: É preciso levar saneamento básico e toda a infraestrutura que as favelas não têm, retirar famílias em situação de risco e famílias que estão na beira das represas. Estamos fazendo uma série de parques, principalmente na região da Guarapiranga e da Billings — parques enormes, um deles com oito quilômetros, feitos justamente para que as pessoas não ocupem aquelas áreas. E isso está dando muito certo. Ao mesmo tempo, temos que construir novas unidades habitacionais. No plano de 2023, mapeamos 84 áreas livres na região que, pela legislação, só podem ser ocupadas por famílias que saem de áreas de risco.

É bastante complexo. Temos muitas áreas livres no plano diretor que podem receber uso habitacional. Meu sonho seria que o setor privado também chegasse perto. Mas o setor privado se afasta, especialmente pela instabilidade jurídica que vivemos no centro de São Paulo. Passamos o primeiro semestre lidando com a decisão que derrubou a lei de zoneamento; você começa um conjunto habitacional e, dois anos depois, vêm os órgãos de controle e param os projetos. Acredito que há possibilidade de muito investimento ali, inclusive para tirar as pessoas das áreas mais precárias.

MEDIADOR: Jorgito, o capital privado tem interesse em trabalhar nessa região?

JORGITO DONADELLI: Você sabe que o capital é um bicho medroso, não é? Ele precisa de segurança. Mas acredito que sim, tem interesse, porque também precisamos fazer a nossa parte. Só que essa vontade de empreender só vai existir se o ambiente estiver minimamente favorável. E uma coisa importante é pensarmos no que estamos fazendo para que isso não volte a acontecer — porque devemos ter, hoje, outras “Guarapirangas” surgindo no Estado por conta disso. Se a gente não muda o modelo, imagine o investimento para remediar: tirar um milhão de pessoas que moram em favelas é muito mais caro do que fazer bem-feito desde o começo. Por isso volto ao que falei: segurança jurídica, legislação adequada ao perfil da nossa sociedade e empreendedores podendo trabalhar com segurança.

MEDIADOR: Mauro, você, que se coloca como observador das cidades: qual vocação enxerga para a região das represas? Estamos focando muito em iniciativas para melhorar a ocupação e a urbanização — o que mais daria para fazer? Turismo sustentável, agricultura familiar, circuitos de gastronomia e cultura local?

MAURO CALLIARI: A região sul, das represas, tem uma vocação clara ligada à água e ao verde. Lembrando que São Paulo é também uma enorme zona rural. Você falou de agricultura, e eu não consigo não falar da crise climática. Estamos olhando para uma cidade imersa não só na mudança climática global, mas com um microclima próprio — e esse microclima, se já não está completamente alterado, está sendo alterado a cada minuto, a cada hectare que se perde no cinturão verde, que já foi responsável pelo abastecimento alimentar da cidade.

Temos que olhar para os instrumentos que já estão na nossa mão. O plano diretor tem a intenção: diz que a zona sul é zona rural, que vamos preservar, privilegiar o turismo ecológico e a agricultura. Mas o zoneamento, do ponto de vista do impasse atual, não reflete os bons princípios do plano diretor. Entre essas duas leis, faltou uma terceira — um plano de bairro — que talvez ajudasse a própria prefeitura a ter mais agilidade.

O debate sobre habitações que antes o censo chamava de “subnormais”, e hoje chama de favelas, já está superado. Não dá para tratar como se fosse 15% da cidade. Antigamente a gente andava com o guia de ruas na mão, passava em Paraisópolis e via só uma “manchinha”, como se não morasse ninguém ali. Agora as favelas fazem parte do mapa oficial. Quero fazer uma menção ao trabalho das assistentes sociais da prefeitura, que me chamou muita atenção — um trabalho de formiga. Acompanhei o pessoal, inclusive no programa baseado no housing first, o Recomeço, em que famílias em situação de rua se cadastram e recebem apoio. Numa cidade de 12 milhões de habitantes, é um trabalho de formiguinha; do ponto de vista micro é louvável, mas precisamos de outros princípios estruturantes.

O que acho é que o zoneamento está descolado. E a ausência de alguém do Legislativo aqui, para mim, é uma falta importante: como foi feito esse zoneamento? O que vemos são pequenas discussões, pequenos textos, “puxadinhos” para viabilizar um centro de eventos aqui, outro ali. Não é assim que se discute a cidade, diante de um problema gigantesco. Falta uma participação mais efetiva dos vereadores, principalmente na solução de questões ligadas aos bairros que eles conhecem bem. Não estamos vendo essa discussão mais estratégica.

E, para terminar, estamos devendo uma ligação entre urbanismo e mobilidade. Hoje a mobilidade vem “a reboque” do que já foi feito, quando muitas vezes deveria vir antes. A última pesquisa mostrou aumento do transporte individual em detrimento do público, e essas regiões precisam do contrário: precisam de tudo — barco, ônibus, trem —, porque as ruas são muito estreitas e a moto acaba sendo a solução final de quem não tem outra forma de chegar. O transporte público está devendo a esses lugares.

MEDIADOR: Pensar primeiro no transporte e depois na chegada das moradias — pensar junto. Temos algumas perguntas do público. Secretária, uma delas: existe uma política de levar infraestrutura e urbanização às áreas informais consolidadas? Se puder falar sobre o status desse programa e sobre o Cantinho do Céu — um parque na beira da represa Billings, de Guarapiranga, com espaços de caminhada, convívio, lazer e exercícios físicos.

ELISABETE FRANÇA: As duas represas são maravilhosas. Temos comunidades indígenas, trilhas abertas, trilhas de bicicleta, vários parques; e as beiras são praias, hoje frequentadas mais pela classe média para cima. A nossa cultura é muito baseada no que a classe média para cima pensa, e por isso muita gente não conhece o potencial daquilo. A orla da Guarapiranga poderia ser comparada a um lago na Itália, se fosse bem cuidada.

Existem planos, para cada circunstância, de levar infraestrutura sempre que possível: saneamento básico primeiro, ações de drenagem, equipamentos públicos, e preservar as áreas da represa. Recentemente, na Billings — e agora o prefeito pediu também na Guarapiranga —, implantamos o transporte aquático. Uma travessia que levaria duas horas pode cair para 20 minutos. Inclusive o Ministério Público chegou a paralisar por um tempo a obra do aquático, por receio de impacto. São dificuldades. Mas, se déssemos mais atenção aonde moram os mais pobres da cidade, isso mobilizaria a sociedade, a Câmara dos Vereadores e os setores interessados, e teríamos investimentos mais inteligentes.

Investimos muito — cerca de um bilhão de reais por ano — e trabalhamos com a Sabesp para diminuir a poluição das águas. Mas falta dar visibilidade. Para o setor privado, é uma região complicada, porque não há estabilidade jurídica: muda todo dia, e quem analisa o processo tem o poder de dizer que não pode. Não é uma legislação clara. Precisamos de uma bancada legislativa que dê atenção e ajude a mudar isso e a tornar a região mais atrativa.

MEDIADOR: E essa falta de visibilidade é, de fato, um problema amplo? Concordo que passa pela imprensa — inclusive este painel visa colocar o tema na vitrine. Se uma construtora corta dez árvores em Moema ou nos Jardins ou em Pinheiros — bairros onde vivem muitas pessoas com acesso aos meios de comunicação —, vira notícia. Mas nas regiões de mananciais as ocupações ilegais devastam muito mais, e isso fica longe dos olhos da maioria.

ELISABETE FRANÇA: É verdade. É preciso dar visibilidade; é preciso conhecer para proteger.

MEDIADOR: Trago outra pergunta da audiência. É de Marcelo Bardieri: subsidiar o crédito para loteamentos sociais não seria a forma mais eficaz de o poder público evitar a ocupação dessas regiões de mananciais? Com a palavra, Caio Portugal.

CAIO PORTUGAL: Pode ser um caminho. Mas o problema já está posto, e temos de tentar resolvê-lo de todas as formas. Existem iniciativas do governo do estado e da prefeitura. O mais importante, porém, é olhar para a frente. Uma cidade, um bairro planejado, um loteamento bem estudado no início deixam um legado de sustentabilidade, preservação ambiental e geração de riqueza — o resultado é enorme. Precisamos colocar na vitrine que o setor de urbanização é um “construtor de cidades”, e ele não é visto assim, infelizmente.

Quando você pega uma situação como a da Guarapiranga, fala-se em “remediar” — e remediar exige investimento. Loteamento é o contrário: é investimento antes da ocupação, um investimento massivo, sem qualquer apoio governamental, como eu disse. Quando você tem uma legislação que permita fazer isso, resolve o problema pela raiz. A melhor forma de preservar uma região é a ocupação ordenada: você precisa de gente morando ali, com infraestrutura. Tentar apenas “segurar” a pressão imobiliária, a história mostra, não resolve — a Guarapiranga é o maior exemplo disso.

Você falou que uma construtora que derruba cinco árvores vira grande notícia. Se ela derrubou cinco, pode ter certeza de que plantou muitas outras. A ocupação irregular na Guarapiranga simplesmente devastou, e nada aconteceu. Aliás, há outro concorrente do nosso setor que não mencionamos: o crime organizado, que derruba tudo, devasta a Mata Atlântica e faz o empreendimento da forma mais precária possível, vendendo para quem é desinformado. A AELO tem o programa Lote Legal, justamente para informar às pessoas como comprar loteamentos regulares e explicar ao consumidor o que ele deve observar. Esse é o caminho: entender que a ocupação ordenada é a melhor forma de preservar, e não repetir Guarapiranga em outras regiões.

MEDIADOR: Jorgito, você mencionou que tinha um caso a compartilhar de outras regiões do Estado de São Paulo que passam por isso.

JORGITO DONADELLI: Cito a cidade de Franca. Para quem não sabe, Franca fica no Nordeste de São Paulo e tem cerca de 350 mil habitantes. Uma cidade próspera, cuja economia se baseou muito na indústria calçadista, intensiva em mão de obra e que distribui renda; uma cidade de trabalhador. E do basquete, campeã. Uma cidade que demanda lote, porque tem uma classe média grande. Há um manancial que é o principal responsável pelo abastecimento, a uns 15 a 20 quilômetros do centro. No início dos anos 1980 criou-se uma legislação que só permitia ali loteamentos com lotes superiores a 5 mil metros quadrados, replicando o modelo do “lote grande diminui densidade e preserva”.

O que se vê hoje? Lotes de 5 mil metros vendidos como fração de empresa: a pessoa compra o lote, faz ali 20, 30 casas, e como não tem documento, vende partes da “empresa” — uma burla. Faz-se uma fossa negra, sem nenhum tipo de saneamento nem infraestrutura. Agora se discute reduzir o tamanho mínimo para 2.500 metros quadrados — o que não vai resolver nada. Estamos replicando o modelo da Guarapiranga, neste momento, numa região próspera.

MEDIADOR: Qual seria, na visão de vocês, o tamanho de lote ideal?

JORGITO DONADELLI: O tamanho de lote ideal não existe como número mágico — a Lei 6.766 e a legislação ambiental já são bastante restritivas. Hoje, um lote de 125 metros quadrados é suficiente para uma família. O que você precisa é de preservação: naquela região, se quer preservar, aumente a permeabilidade. Nossa proposta ao poder público é deixar 50% de permeabilidade, preservar 50% e recompor a vegetação — porque hoje não há mais floresta nem cerrado ali. Se você faz um loteamento de 1 milhão de metros quadrados, deixe 500 mil de recomposição, e faça o loteamento de acordo com o perfil social da região. Sendo área urbana consolidada, pode fazer lote maior; sendo área que não comporta, faça lote de 125 metros. Acredito que esse é o caminho.

A Prefeitura de Franca tem um exemplo interessante: um mapa publicado das ocupações irregulares da cidade. Hoje são pouco mais de 100 — 109 núcleos, precisamente. Se você abrir o mapa, verá que 90% das ocupações irregulares estão nessa região. É autoexplicativo.

MEDIADOR: Estamos chegando ao fim do painel. Recebi uma pergunta que pode ser um bom fechamento. É de Márcio Gomes, para o Mauro Calliari: o que a história da Guarapiranga nos ensina para o planejamento de novas frentes de expansão urbana na região metropolitana de São Paulo?

MAURO CALLIARI: Vários outros lugares passaram por processos de degradação semelhantes. Quando o poder público não coloca um objetivo, um regramento, alguma coisa acaba acontecendo. E há o outro lado: quando há regramento demais, a fiscalização fica de menos — vemos isso em todas as áreas públicas. É uma ótima lição: não dá para deixar um problema “no canto” achando que vai se resolver sozinho. Tem que estar no plano, no instrumento oficial. Temos instrumentos no plano diretor que poderiam ser mais flexíveis, regrar menos a propriedade privada e um pouco mais o espaço público — mas também precisamos mexer em tudo o mais e enfrentar a carência de fiscalização do Estado como um todo. O receio que temos hoje de lidar com a área informal, na ilegalidade, é consequência de tudo isso que vimos nos últimos 150 anos da história de São Paulo. E há sempre um pedaço em que se diz “isso aqui vai se resolver sozinho”. Não vai.

Painel 2: Crédito, segurança jurídica e desenvolvimento urbano

O segundo painel do 3.º Fórum tratou de crédito, segurança jurídica e desenvolvimento urbano.

Participantes: Danielle Santana, arquiteta urbanista, presidente do IAPsp e professora da Escola da Cidade; Flaviano Galhardo, Oficial do 10.º Registro de Imóveis de São Paulo; Elias Zitune, sócio da ZS Urbanismo e diretor de Assuntos Regionais da AELO; Luis Paulo Germanos, sócio do escritório Germanos Advogados Associados e vice-presidente da AELO,

MEDIADOR (Circe Bonatelli): Para iniciar o debate, gostaria de convidar a Danielle Santana a se manifestar sobre a importância dos loteamentos para o desenvolvimento das cidades de maneira organizada. Como esse empreendimento pode contribuir? De que maneira ele deve ser pensado para fazer parte da solução das cidades, atendendo às necessidades de moradia e de qualidade de vida?

DANIELLE SANTANA: Bom dia. Agradeço o convite e a presença dos colegas. Esse primeiro ponto é onde tanto se fala de desenvolvimento urbano, mercado imobiliário, loteamentos e intervenções na cidade — a importância do projeto e do desenho urbano de forma adequada. Falamos de segurança jurídica, legislação, financiamento e de toda a cadeia econômica que esse campo mobiliza, mas um ponto que fica um pouco de lado é justamente o projeto. E é o projeto que vai definir se o loteamento é bom ou não; é o projeto que deveria orientar o desenvolvimento da legislação urbana.

A gente fala de uma série de índices — porcentagem de área permeável, altura máxima, quantos andares —, mas não se discute qual é o impacto dessa legislação no próprio desenho. E, quando transforma essa legislação em desenho, não necessariamente se gera o melhor desenho para a cidade. Talvez devêssemos pensar na produção da legislação a partir do desenho. Lembro uma experiência de 2014: o IAB organizou, com a Secretaria de Desenvolvimento Urbano da época, um concurso de ideias, os “ensaios urbanos”, para pensar a cidade a partir do desenho — arquitetos e equipes multidisciplinares, porque também precisamos de advogados e engenheiros, gerando subsídios para a discussão do zoneamento. Isso não foi adiante porque as coisas não são tão perenes: temos lapsos e a discussão se encerra.

A principal pergunta que deveríamos fazer é: será que estamos pensando a legislação da forma correta? Não seria a partir do desenho, das soluções? Não é tudo ou nada; quais são os nossos cenários possíveis? A partir deles, desenvolver legislações que não sejam tão complexas a ponto de passarmos horas imaginando se vão funcionar. É preciso pensar de fato numa solução integrada — e o desenho de que a cidade precisa parte necessariamente do projeto.

MEDIADOR: Para alinharmos, quando você fala em desenho, isso inclui o quê?

DANIELLE SANTANA: Na mesa anterior, o Jorgito Donadelli foi muito feliz ao dizer que não importa tanto o tamanho mínimo do lote, mas o que se faz com ele. É nesse sentido que o desenho incide — sobre mobilidade (por onde passam as linhas, como se cortam as rotas), sobre o tamanho e o desenho das calçadas, sobre onde se plantam as árvores, onde há espaço público e onde há espaço fechado, onde há muro ou gradil. É olhar a cidade de forma política e, a partir desse resultado, que define se a cidade é boa ou não, pensar a legislação.

MEDIADOR: Obrigado por essa primeira reflexão, Danielle. Agora, convido Elias Zitune a participar. Qual é o principal gargalo para os empreendedores avançarem nos seus projetos, casando com a cidade e também gerando resultado — porque ninguém empreende só pela função social; o objetivo também é ter um empreendimento viável, pagar impostos, remunerar trabalhadores e fornecedores?

ELIAS ZITUNE: A primeira coisa a pensar é que o loteamento é a forma como a cidade cresce. A cidade se desenvolve e gera novas oportunidades a partir dele. Sem o loteamento, não há matéria-prima para o mercado imobiliário nem para a cidade crescer — ele é o pontapé do desenvolvimento daquela região.

Quando a gente olha para isso, entende por que o loteador tem que “amarrar” tantas pontas. O loteamento nasce de uma área com características ainda rurais, não desenvolvida, e, a partir do desenho urbano e das diretrizes do município, do inventário ambiental feito no primeiro estudo, e das diretrizes de saneamento — se a concessionária consegue ou não atender aquela região —, é que se faz todo o desenvolvimento. O primeiro gargalo, então, é a previsibilidade. Quando o gestor público, no município, emite a diretriz de forma clara, deixando explícito na lei o que vai exigir — não só dentro da área, mas também as contrapartidas —, isso dá segurança. Depois, precisamos enxergar com clareza as responsabilidades: o que é do empreendedor e o que é da concessionária na parte de saneamento, para termos certeza de que a área será implantada e terá saneamento, sem surpresas na entrega.

E, retomando a questão ambiental, que é fundamental: hoje todos os projetos preveem grande parte de áreas verdes e espaços públicos, que na maioria dos casos já são entregues — áreas verdes reflorestadas, sistema de lazer com equipamentos completos, pensados no viário, na integração, na convivência e na qualidade de vida de quem vai morar ali. São muitos fatores num processo longo: o loteamento começa na diretriz, mas às vezes só termina depois de 20, 25 anos. Precisamos de uma jornada que se possa seguir com tranquilidade. Cidades que garantem isso, com certeza, têm loteadores querendo entrar e desenvolver.

MEDIADOR: Falta muito disso hoje — previsibilidade, segurança?

ELIAS ZITUNE: Sem dúvida, falta. Já na etapa zero, das diretrizes. Em vários municípios não conseguimos estabelecer se a legislação traz, por exemplo, um pedido de contrapartida equilibrado, ou se de um empreendedor se exige uma contrapartida e de outro não, porque a lei deixa o ponto pouco claro. Passamos por um processo de licenciamento enorme, registramos o empreendimento no cartório de registro de imóveis — que deveria ser a chancela final —, e muitas vezes, na fase de execução ou até depois dela, aquele licenciamento é questionado sem grandes fundamentos. O que precisamos é que cada etapa traga segurança não só ao empreendedor, mas à sociedade: a certeza de que aquele empreendimento começou e vai até o fim.

MEDIADOR: Começamos com a Danielle falando de cidades e com o Elias sobre o projeto. Vamos agora ao Flaviano e ao Luís Paulo, pela parte jurídica e cartorária. Segurança jurídica é um tema que escuto o tempo todo, de qualquer empresário. Gostaria de ouvir de vocês como isso é importante na confecção dos contratos e nos registros, e que insegurança vocês têm visto na atividade.

FLAVIANO GALHARDO: Segurança jurídica é o “chão” do que fazemos. O registro imobiliário cuida da titulação da propriedade. Todo país minimamente sob regime democrático tem um registro de propriedades que assegura ao cidadão e aos empreendedores a propriedade, para que possam desenvolver seus empreendimentos. É o princípio de tudo: a titulação. E sem titulação, nada disso existe. Segurança jurídica é como o ar que respiramos — a gente só sente falta quando falta.

O Brasil tem um bom sistema de registro de propriedade, que vai completar, no dia 21 de outubro, 183 anos. O registro de imóveis surgiu ligado ao crédito, lá em 1843, para dar publicidade às hipotecas, e foi evoluindo da publicidade até o próprio direito de propriedade. Por que o registro precisa ser, acima de tudo, confiável? Imagine pegar uma matrícula do registro de imóveis e ficar em dúvida se é aquilo mesmo. Isso não pode acontecer — e, via de regra, não acontece, por causa do trabalho do registrador de imóveis, que faz a qualificação jurídica dos títulos. Um registro malfeito, que possa ser atacado, cancelado ou anulado a todo momento, não interessa a ninguém, não interessa ao país. No loteamento, há o registro especial, do artigo 18 da lei, todo um processo de qualificação — às vezes com registradores mais exigentes que outros. Mas o empreendedor sabe bem que, ao registrar o loteamento, existe ali um “selo” de que o empreendimento está com todas as aprovações regulares, apto a ser ofertado a qualquer cidadão.

E, sobre a alienação fiduciária, que o Caio mencionou: o mercado imobiliário sem crédito, na minha opinião, não existe. É um mercado muito sensível ao crédito — por isso entram a questão dos juros e da economia. Em 1997, o país teve uma grande sacada ao instituir uma garantia forte e importante, que trouxe crédito de volta aos desenvolvedores: a alienação fiduciária, hoje muito utilizada por loteadores, incorporadores e pelo sistema bancário. Preservar todo esse arcabouço, que o país construiu e vem aprimorando — inclusive o artigo 68, que traz crédito de forma indireta ao loteamento —, é algo que devemos tratar como muito caro para o país, para o empreendedor, para o cidadão. Direito de propriedade é um dos pilares mais sagrados da nossa Constituição, e deve ser garantido pelo Estado.

MEDIADOR: Passando a bola para você, Luís Paulo: nesse tema da segurança jurídica, o que você tem visto como pontos de atenção, às demandas que chegam dos loteadores, os problemas que tiram o sono dos empresários e que também deixam consumidores na defensiva?

LUÍS PAULO GERMANOS: Desejo fazer um breve percurso histórico. Um Estado democrático de direito, como o adotado no Brasil em 1988 pela Assembleia Constituinte, é um Estado que repousa no direito — na lei, na Constituição — e que pauta seus atos por esses mecanismos, tendo como fundamento a soberania popular e a garantia dos direitos fundamentais. Por que inauguro minha fala assim? Precisamos lembrar que há separação de poderes: Legislativo, Executivo e Judiciário. Os dois primeiros são exercidos por mandatários escolhidos de forma democrática e direta. O Judiciário, não: é um poder eminentemente técnico, diferentemente dos outros dois, que exercem a representação popular.

Se ao Legislativo é atribuída, de forma exclusiva, a função de legislar — ressalvadas hipóteses como as medidas provisórias do Executivo —, é importante dizer que a lei deve ser obedecida por todos, inclusive pelos integrantes do Judiciário. Portanto, se temos boas legislações, como o Parcelamento do Solo Urbano, não há desculpa para o fato de não serem aplicadas.

Aqui trago um fenômeno pós-guerra, o neoconstitucionalismo. Não vou entrar numa grande teoria, mas, por meio dessa orientação filosófica, criou-se a figura do consequencialismo. A Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), no artigo 20, diz que, nas esferas administrativa, controladora e judicial, não se decidirá com base em valores jurídicos abstratos sem considerar as consequências práticas da decisão. Ou seja, todo juiz deveria ser conhecedor, por exemplo, do parcelamento do solo urbano; ao decidir, deveria levar em conta as consequências para o consumidor, para a sociedade, para o município e para quem se obrigou a entregar as obras. Com base nesse consequencialismo é que se inaugura o tão comentado ativismo judicial. E por que temos esse ativismo? Pela falta de autocontenção do Judiciário. Como diz o filósofo alemão Jürgen Habermas, o juiz não é um “arquiteto social”: ele deve cumprir a lei; e, nos casos de interpretação, quando surgir uma lacuna, deve se apropriar das fontes primárias (a lei) e secundárias (a jurisprudência). O que ocorre é que muitas decisões vêm “viciadas”, maculando o ordenamento jurídico e servindo de orientação para prosseguir de forma equivocada.

MEDIADOR: E há algum caso concreto de longa data? A Lei dos Distratos foi criada há alguns anos, e ainda vejo gente reclamando da aplicação dela. Ainda há problema?

LUIS PAULO GERMANOS: Infelizmente, sim. Dou um exemplo prático. Essa lei foi criada de forma muito objetiva para regulamentar as hipóteses de inadimplemento do adquirente de lotes ou unidades. Ali existe um rol muito claro do que pode ser descontado de tudo o que o adquirente pagou, incluindo a questão da fruição — a forma de desconto está claramente prevista em lei. Mesmo assim, o Judiciário insiste em afastar essa possibilidade. Já ouvimos de alguns ministros — que tanto convidamos para este debate — que a fruição seria algo “hipotético”: como é que o comprador poderia usufruir do lote, mesmo estando na posse dele? Se não consumiu, então colheria o quê? “O vento, o bom perfume das flores”, foi o que ouvimos. Tudo com base nesse caminho do consequencialismo. O juiz não pode determinar, pelo seu próprio sentimento de justiça, como será direcionada a decisão. Esse é um caso típico do que vem acontecendo, mesmo com uma lei bem-feita para a segurança da sociedade.

MEDIADOR: Obrigado pela explicação, inclusive por trazer a teoria. Voltamos ao Flaviano: o setor de registro de imóveis passou por muitas evoluções. Quem precisa fazer um registro hoje consegue fazê-lo com mais agilidade, de modo digital. Poderia recapitular a evolução da digitalização, as burocracias já superadas e a agenda de melhorias do ONR?

FLAVIANO GALHARDO: Perfeito. Não é porque vamos fazer 183 anos que vamos ficar atrasados. O setor, como se sabe, é um serviço público gerido em caráter privado: delegado a um particular aprovado em concurso público, para assumir uma das cerca de 3.700 unidades ao redor do país. Isso faz com que o próprio setor se autorregule. Somos regulados pelo Poder Judiciário, mas isso não impede o setor de se autoestruturar e promover inovação.

Foi feito um rearranjo, com base na lei do registro eletrônico [Lei 13.465/2017, que trouxe a previsão legal da criação do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis, o ONR — entidade sem fins lucrativos, à qual estão vinculados, por força de lei, os cerca de 3.787 oficiais de registro de imóveis. Não é uma atividade associativa; é uma vinculação legal. Como a entidade se mantém? Pelos próprios oficiais, por meio de um fundo de custeio: parte dos emolumentos custeia o operador. Nos últimos três anos, foram investidos na cifra de 250 milhões de reais na digitalização do processo e na melhoria da experiência do usuário.

Hoje já é realidade no mercado imobiliário a assinatura digital regulada — não qualquer assinatura, e sim com certificação. Foram digitalizadas as cerca de 90 milhões de matrículas do país; falta muito pouco, coisa de 1% a 2% em uma ou outra região. Praticamente todos os imóveis formais já estão digitalizados. Qualquer um pode acessar qualquer uma dessas matrículas 24 horas por dia, 7 dias por semana, pelo aplicativo. Os processos são cada vez mais eletrônicos: você não precisa mais ir a um cartório para solicitar uma certidão. Eu costumo abrir minhas apresentações com o balcão do 10º Registro de Imóveis: eu atendia, cinco ou sete anos atrás, 250 pessoas por dia — hoje é raro. E vamos continuar atendendo presencialmente também, para quem precisar.

Todos os tabeliães de notas estão integrados, por meio da plataforma deles, ao RI Digital, a plataforma do operador nacional. Em resumo, o operador terá um “dashboard” de todo o sistema de registro de imóveis brasileiro. Isso vai trazer redução de prazos e informação: há regiões do país em que estamos “cegos” — não sabemos o tamanho do mercado em determinado estado nem o preço do metro quadrado. O registro de imóveis vai trazer respostas quando estruturar esses dados; já temos um laboratório de inteligência artificial para fazer essa extração. E, por fim, vamos trabalhar outra forma de certificar a propriedade: a matrícula, como todos conhecem, também vai desaparecer com o tempo. Você pedirá uma certidão e eu darei a situação jurídica atualizada do imóvel — não mais aquela matrícula longa, cheia de atos para interpretar, e sim uma certidão dizendo: o imóvel é este, a origem é esta, o proprietário é este, e há ou não ônus sobre ele. É um trabalho institucional, financiado pelo próprio segmento, junto com a cadeia produtiva. Curioso: a primeira previsão legal do registro eletrônico veio em 2009, com o primeiro Minha Casa Minha Vida — 16 anos depois, hoje isso é uma grande realidade do país.

MEDIADOR: Muito interessante, ainda mais com essa base de dados ampliada. Isso me faz lembrar de quando comecei a cobrir mercado imobiliário, por volta de 2010, 2011: havia forte discussão sobre uma possível bolha no país. Fui incumbida de pesquisar e, depois de muitas entrevistas, voltei e disse ao meu editor que ninguém sabia se havia bolha — e não sabia porque, naquele momento, não existiam pesquisas estruturadas com base de dados grande o suficiente para dizer se o preço estava muito alto ou se antes é que estava muito baixo. Essa falta de conclusão tem a ver com a falta de dados que sustentem uma posição. Parabéns pela iniciativa do ONR.

Dando sequência: como a insegurança jurídica se reflete nas empresas quando o assunto é crédito? No primeiro painel falamos da falta de meios estruturados para financiar o loteamento; se vocês ainda enfrentam inseguranças, a situação fica mais difícil. Como resolvem isso?

ELIAS ZITUNE: Primeiro, é importante entender o que é crédito no nosso mercado de loteamento. Como já colocado, não temos acesso ao FGTS, à poupança nem ao mercado bancário normal, porque praticamente não há operação bancária que financie tanto a infraestrutura quanto o comprador de lote. A única linha que realmente temos é o autofinanciamento: as empresas financiando a obra e o comprador. Há um mercado de capitais residual, com o CRI, como o Caio trouxe, mas, em volume, o que temos é a loteadora financiando a própria obra de infraestrutura e o comprador.

Neste momento, a situação é a seguinte. Vou lançar um empreendimento que levei cinco, seis, sete anos para aprovar. E me pergunto: vou vender o lote e dar crédito? No fim, o loteador faz duas atividades — o desenvolvimento urbano e o crédito para o comprador poder adquirir o lote, que geralmente é o primeiro imóvel dele. Aí nos deparamos, falando como empresário e menos como advogado, com duas situações. De um lado, a alienação fiduciária vem sendo descaracterizada nos últimos anos por decisões de instâncias superiores, como o STJ; passamos períodos sem saber se podemos vender por instrumento particular ou público, e se, na hora de uma execução, ela poderá seguir adiante ou o Judiciário rescindirá um contrato que é irrevogável e irretratável. De outro, a Lei dos Distratos: apesar de a lei prever multa de 10% sobre o valor do contrato e a fruição — o período em que o cliente teve o lote à disposição —, precisamos lembrar que financiamos o cliente em 180, 240, 420 meses. Podemos estar discutindo a rescisão de um contrato em que o cliente ficou 10 anos com o lote. Não dá para abrir mão da remuneração por esse período.

Ficamos num paradoxo: ou vou pela alienação fiduciária, que tem sido enfraquecida a cada decisão, ou pela Lei dos Distratos, com o risco de, depois de 10 anos, ter de devolver 90% do valor pago, atualizado, em parcela única — o que destrói todo o sistema de autofinanciamento que o mercado construiu. Hoje, a linha de crédito que existe é essa: a sua carteira de loteamento já entregue é o que garante financiar novos loteamentos e novos compradores. Se destruirmos esse ciclo, tanto pela alienação fiduciária quanto pela Lei dos Distratos, o mercado — que já tem dificuldade de custo e de novos lançamentos, como a pesquisa da Brain mostrou — certamente vai se paralisar, restando fazer lote apenas para a classe alta. É esse sistema que permite financiar o loteamento econômico, o grande veículo lançado no mercado, porque a estrutura do Brasil é exatamente essa.

MEDIADOR: Danielle, voltando ao lado das cidades: como os desenvolvedores de lote devem conciliar os processos burocráticos e a necessidade de acelerá-los com outras demandas da cidade — desenvolvimento sustentável, deslocamentos mais curtos, moradia adequada? Como equalizar burocracia, legislação, mercado e cidade?

DANIELLE SANTANA: O histórico que o Flaviano mostrou do registro de imóveis — chegando a uma situação de publicidade e transparência muito claras, de acesso fácil — serve para pensarmos toda a relação entre empreendedores e poder público. De um lado, temos uma legislação muito detalhada e “retalhada”, com dispositivos que podem ou não ser utilizados; um Judiciário que também usa certas ferramentas e outras não, caso a caso; e uma necessidade de projetos analisados caso a caso, sem transparência e publicidade. Isso gera insegurança e falta de confiança dos dois lados: o poder público desconfia do empreendedor e vice-versa.

Isso provoca uma série de problemas: diretrizes que não são claras e depois são alteradas no meio do processo; projetos apresentados de uma forma e, no decorrer da análise, alterados de novo porque “mudou o cenário”. Para o poder público, restam dois, três, quatro mil processos sendo analisados caso a caso, porque às vezes uma pequena observação muda todo o enquadramento. O empreendedor, por sua vez, precisa de previsibilidade e de agilidade — não dá para esperar dois, três, quatro anos para aprovar e começar a executar —, mas também tem de apontar com clareza o que será construído. E isso vale para todas as agências: você entra na prefeitura, depois vai à concessionária de saneamento, depois a outra agência, e cada uma pede uma alteração, sem que praticamente ninguém converse no processo. A cidade fica em segundo plano.

O resultado final é o que fica em segundo plano, porque todo mundo está inseguro e “de pé atrás”, sem transparência: a pessoa que aguarda a aprovação do seu primeiro lote; o empreendedor que não sabe quando vai executar, nem quando os investidores terão retorno; e o próprio técnico da prefeitura, que pode ser responsabilizado civilmente, com o seu CPF, por aprovar ou não. Todo esse sentimento de insegurança resulta na ausência de uma discussão mais ampla sobre a cidade — esse é o grande problema. Não é uma insegurança geral, e sim direcionada, em diversas etapas.

Já avançamos muito, mas precisamos avançar mais, principalmente nas cidades médias e pequenas — e aqui parabenizo de novo o ONR, que fez isso de forma integrada, não só nas grandes cidades. A partir dessa transparência vem a confiabilidade, que é o que falta no processo: desenhar a cidade, aprovar, construir, financiar, chegar à pessoa final. Hoje se fala muito em inteligência artificial e tecnologia; eu conversava com alguém aqui sobre aprendermos com os hackers. Quando há uma falha de segurança num sistema, eles fazem hackathons: reúnem numa sala o hacker, quem entende o código, quem criou o site, e ficam horas — 12, 18, 24 horas —, com dados abertos e discussão ampliada, até saírem com um resultado: estas são as deficiências, este é o código correto a ser aplicado. E saem com uma solução.

Falta pensarmos num “hackathon” muito grande, com todas as partes envolvidas nesse circuito, para identificar qual é o grande problema, quais são as fraquezas e onde melhorar — e avançar não na criação de mais e mais legislação, mas em legislações e processos eficazes. Se despendermos menos tempo resolvendo esses problemas da cadeia, sobra mais tempo para pensar na qualidade do projeto urbano e na qualidade de vida das pessoas. Menos incerteza, menos risco; menos risco, menos custo do dinheiro e menos custo do produto final oferecido ao consumidor. Imagine os incorporadores com a cabeça livre para pensar no produto; imagine conseguir um licenciamento em um mês.

MEDIADOR: Vocês gostariam de fazer algum comentário adicional sobre alternativas para o ganho de confiança na atividade de ambas as partes?

LUIS PAULO GERMANOS: Só queria aproveitar, já que tratamos de segurança jurídica, para tornar o conceito mais palpável. Trata-se de um princípio estruturante do nosso ordenamento, que repousa sobre três elementos. O primeiro — que dialoga com a fala da Danielle — é a clareza das leis, das regras, das normas: o direito precisa ser compreensível. E fica aqui um recado ao nosso Poder Legislativo. O segundo elemento é a estabilidade: aquilo que garante, no presente, o que foi assegurado no passado — um contrato firmado, uma sentença que produz efeitos de coisa julgada, que não pode retroagir. E o terceiro é a previsibilidade, tão citada: o direito tem que permitir ao seu destinatário conhecer as consequências futuras dos atos praticados no passado. Com isso temos um cidadão livre; porque, se ele é surpreendido no meio do processo — se as regras que ele concordou em assumir são descumpridas e “o jogo não é mais aquele” —, passa a ter a sua liberdade diretamente afetada. É esse o complemento que eu queria fazer para fechar o conceito de segurança jurídica: o cumprimento daquilo que já foi acordado.

MEDIADOR: Estamos nos segundos finais do painel. Agradeço a todos vocês que trouxeram suas reflexões e mostraram as várias engrenagens — urbanísticas, financeiras, jurídicas e cartorárias — que envolvem a indústria dos loteamentos. 

Painel 3: Universalização do saneamento urbano, desafio ou oportunidade?

O terceiro painel do Fórum focalizou Universalização do saneamento: desafio ou oportunidade?

Participantes: Caio Portugal, presidente da AELO; Carlos Augusto Leone Piani, presidente da Sabesp; Diego Allan Vieira, diretor-presidente da Agência Reguladora de Serviços Públicos do Estado de São Paulo (Arsesp), e Natália Resende, secretária de Meio Ambiente, Infraestrutura e Logística do Estado de São Paulo.]

MEDIADOR (Circe Bonatelli): Este é o terceiro e último painel do dia, nem um centímetro menos importante que os anteriores. Vamos discutir o setor de saneamento, os investimentos que ele tem movimentado e algo tão essencial — a coleta de esgoto e o abastecimento de água —, com o qual, por tantos anos, o Brasil conviveu em meio a lacunas de cobertura.

Carlos Piani, queria começar com você. Estamos completando dois anos da privatização da Sabesp — um momento importante para o saneamento no país. Uma das principais bandeiras foi a universalização. O que foi feito nesse período? A promessa de universalização até 2029 está mantida?

CARLOS PIANI: Obrigado, bom dia a todos. Bom dia, Natália, Diego, Caio. A gente precisa de boa regulação e de boa execução para atingir esse objetivo. Temos um bom contrato e uma agência que é uma das melhores do Brasil, o que dá conforto para planejar. A privatização completou dois anos agora. O que fizemos nesse prazo? Já conectamos 2,3 milhões de pessoas que não tinham água, 2,6 milhões que não tinham coleta de esgoto e mais de 5,3 milhões que não tinham tratamento. O passivo é gigantesco, mesmo no estado mais rico e desenvolvido do Brasil. É um esforço contínuo, que vai levar alguns anos.

A gente se planejou para isso: georreferenciamos quase todas as localidades a serem atendidas e, no início, focamos nos planos que a Sabesp já tinha. Estamos contratando todas as obras do interior — já contratamos para a maior parte dos 371 municípios; falta basicamente a região metropolitana. Tudo o que falta tem 2029 como prazo, então teremos cerca de 30 a 36 meses para terminar o processo de universalização.

MEDIADOR: É impressionante. O número de pessoas conectadas nesses dois anos supera a população de muitas cidades brasileiras.

CARLOS PIANI: Se me permite: a quantidade de pessoas conectadas nos últimos dois anos equivale a cerca de 10% da população de São Paulo. Isso mostra o passivo que existia e que estamos tratando.

MEDIADOR: Diego, para a Arsesp: como está o acompanhamento desse processo, considerando o aumento do volume de investimentos e de obras, com uma meta muito divulgada pelo governo estadual? Está evoluindo conforme o esperado, com as metas sendo atingidas?

DIEGO ALLAN:  O desafio que a Sabesp enfrenta se reflete na agência da mesma forma. Como o Piani falou, são mais de 2 milhões de pessoas atendidas, mas estamos falando de um volume de investimentos que era de 4 ou 5 bilhões de reais e passou para acima de 15 bilhões — um momento de grande investimento. Um ponto importante é o avanço em chegar a áreas diferentes: áreas rurais, áreas que antes não recebiam tratamento. Isso significa, para a agência, uma melhoria na regulação, com legislações e deliberações necessárias para regular as regras contratuais e dar segurança jurídica — tarifa social, acompanhamento das intervenções —, sempre observando a modicidade tarifária, o que não é simples.

Temos avançado em tecnologia da informação. Há um concurso em andamento para chamar mais de 100 pessoas para reforçar a fiscalização e a regulação. Usamos o georreferenciamento para planejar melhor as fiscalizações, migrando para uma fiscalização baseada em risco — porque tínhamos 200 obras em andamento e hoje temos 1.200 frentes em andamento só no contrato com a Sabesp. É um avanço muito grande, que exige da agência a mesma adaptação que a concessionária tem de fazer.

MEDIADOR: 1.200 obras em andamento — isso diz muita coisa. Secretária Natália Resende, desejo ouvi-la sobre os benefícios que a universalização vai trazer. É sabido o quanto é necessário ter as redes instaladas, mas, num plano mais amplo — universalização —, quais outros benefícios se desdobram?

NATÁLIA RESENDE: Bom dia, agradeço o convite; é uma satisfação estar aqui. Cada vez mais, precisamos falar sobre esse assunto, mostrando as feridas, as oportunidades e os desafios. Pegando o gancho do título do painel: sim, temos vários desafios, mas temos muito mais oportunidades, desde que sigamos no caminho correto — boa regulação e um contrato aderente à realidade. Digo isso porque São Paulo teve coragem de enxergar essa situação.

Vou simplificar em alguns pontos. Quando começamos a estudar o processo, percebemos que várias áreas ficavam fora dos contratos antigos da Sabesp. Eram 371 contratos, com metas e prazos diferentes — mais de 50% terminando até 2038, alguns em 2040, outros em 2029 —, metas que não eram anuais, investimentos que não correspondiam aos planejamentos municipais nem ao que estava na agência reguladora. Havia situações em que metade da cidade estava fora do contrato, e o esgoto ia para o rio. Por quê? Muitas vezes, por ser área rural. Pegamos um mapa de todas as cidades e questionamos: por que a área rural não teria de ser atendida? O Vale do Ribeira, o mais vulnerável do Estado, tinha 40% fora do contrato, por ser rural. Franco da Rocha com 0% de tratamento de esgoto em 2022; Guarulhos com 2% a 3% em 2019 — os chamados centros logísticos do Brasil.

Quando você olha essa situação, pensa: como o Estado de São Paulo, com população equivalente à da Espanha e terceiro maior PIB da América Latina depois de Brasil e México, pode estar assim? Não pode. Por isso falo em coragem para enfrentar isso e ver cidades chegarem a 78%, 80% de atendimento. Quem gosta de saneamento e trabalha no setor há muito tempo vê isso acontecer e sente que faz muita diferença.

Sobre as externalidades positivas: fizemos uma conta na época dos estudos. Ao investir 70 bilhões de reais até 2029, geram-se mais de 100 bilhões em renda, mais de 150 mil empregos diretos e indiretos e uma economia da ordem de 160 bilhões em doenças de veiculação hídrica — porque essa é a maior questão de saúde envolvida. Hoje, com os investimentos acontecendo, já vemos o rio com 22% a menos de carga orgânica, porque estamos tratando o esgoto. Não tem mágica: é pegar Perus, na zona norte de São Paulo, que antes tinha 0% de tratamento — há três meses, 400 mil pessoas —, e hoje já ter 170 litros por segundo, chegando até outubro a 710 litros por segundo, com 100% das pessoas atendidas. [transcrição confusa em parte dos números] Já discutimos também Billings e Guarapiranga, projetos em que agora temos a possibilidade de, de fato, despoluir e, mais do que isso, criar resiliência hídrica — porque, ao tratar o esgoto, melhorou a produção de água e o ciclo como um todo. É o olhar do Estado sobre as bacias hidrográficas, com o saneamento contratado da forma como tem de ser, junto ao econômico e ao social.

MEDIADOR: Chamou-me a atenção o dado de 22% a menos de carga de esgoto caindo diretamente no rio. É isso?

NATÁLIA RESENDE: Exato. Pelos últimos números, são cerca de 10 bilhões de litros de esgoto a menos por mês. E aí entra o número que o Piani comentou, de mais de 5 milhões de pessoas que não tinham tratamento de esgoto no estado. Isso repercute também sobre os mananciais e sobre os custos de saúde.

MEDIADOR: Caio Portugal, esses investimentos de saneamento conversam de que forma com a atividade dos loteadores?

CAIO PORTUGAL: Primeiro, quero agradecer aos três. As entidades e instituições têm o dever de lembrar que só se constroem sociedades melhores quando as coisas são transparentes, quando há indicadores e quando esses indicadores são perceptíveis para a sociedade. A relação do nosso setor com a Sabesp é de muito tempo — há discussões de que participamos há mais de 24 anos. O nosso setor investe em saneamento desde sempre: nas áreas de concessão, o setor de loteamento investe recursos próprios de forma expressiva.

Viemos discutindo, desde a reforma constitucional de 1995, os serviços essenciais que devem ser explorados pela iniciativa privada, com agências reguladoras, justamente para antecipar a universalização, equilibrar a tarifa e definir a quem cabe cada parte da conta. Chegamos à lei de 2010, que evoluiu da lei federal de 2007, com a possibilidade de construir um dispositivo que traga esse setor — que não é investidor em concessão, e sim em terra urbanizada. Ele “casa” a resiliência climática quando preserva mais áreas; casa a questão dos recursos hídricos quando trata do abastecimento e do esgotamento de uma nova comunidade.

E aí entra a discussão de como fazer, de forma convergente, o investimento desse setor de desenvolvimento privado — sem acesso a recursos direcionados — junto com o poder concedente e o conselho. Quando o Governo do Estado apresentou a possibilidade de capitalização da Sabesp voltada à universalização, estivemos juntos com a Natália, com uma coragem enorme dessa mulher, que é guerreira — merece uma salva de palmas. Ela teve a capacidade de traduzir para a sociedade algo muito complexo, que mexe com vários interesses. Como é que o nosso setor tem de atuar? Conversando com o regulador, o poder concedente e o consumidor. Vamos parar de “jogar em campos separados” e trabalhar para convergir o investimento.

Como fizemos isso de forma efetiva? Depois da capitalização, procuramos a própria Sabesp para entender o que são obras estruturantes. Eu, como empreendimento, entendo que é simples: a concessionária me diz que preciso de uma capacidade de X litros por segundo de água, que é o que vou demandar, e de X litros por segundo de esgoto a tratar. Numa área “situante” (delimitada), a variável é objetiva — é o meu empreendimento. Tudo aquilo que me é exigido para além dessa variável precisa de alguém que faça a conta: ou é o poder concedente, ou é a concessionária. Senão, acaba repassado num critério de subsídio invertido na tarifa. Foi o que aconteceu com a energia elétrica: a AELO brigou na Aneel, desde a privatização e a abertura da geração e distribuição, para que a tarifa fosse correta e o investimento também. Porque, no fim, há um valor que está no custo da mercadoria vendida — a rede interna do loteamento — e que deve ser declarado a preço de mercado. Mas tudo o que sobeja, o que vai além desse investimento e é responsabilidade das empresas de desenvolvimento, tem de ser discutido de forma transparente, com indicadores.

Dou um exemplo. Minha empresa, com 41 anos, já fez estação de tratamento de esgoto porque a estação da Sabesp havia atrasado a obra — entregaria dois anos depois — e era um empreendimento que não podia esperar. Fiz a estação; quando o empreendimento ficou pronto, a estação da Sabesp entrou em operação, e a minha ficou parada. Ainda bem que projetamos com folga e tínhamos capacidade de entregar. Por vezes, somos obrigados a fazer não só a nossa estrutura — coletor-tronco, reservatórios —, mas a resolver o problema da falta de investimento do poder concedente. [transcrição confusa]

O que é obra estruturante — tudo o que acresço de oferta de água ou de tratamento — tem uma conta. É preciso definir no tempo: quem faz, quando faz, como faz, quem paga; e, se houver ressarcimento, como se dá. Para isso, entra a questão da burocracia: cadastro eletrônico e uma série de instrumentos que já estão na norma da Arsesp, que a gente só não pode “engessar” a ponto de criar reservas de mercado — em que só a empresa A, ou só a B, faz determinado cadastro ou determinada solução. Há uma série de tecnologias de tratamento e novos materiais. Dou o exemplo do PEAD: já se demonstrou que ele reduz perdas na distribuição; mas, muitas vezes, a concessionária opta por outro sistema porque não tem equipes treinadas para a tecnologia do PEAD, e aí perdemos 10% a 15% de eficiência no sistema de água.

O Estado de São Paulo, o mais pujante, tem de crescer no nível da razoabilidade e da convergência. Vamos parar de jogar dinheiro fora — não temos orçamento nem economia para isso. Pelo contrário, temos um setor que contribui e quer sentar à mesa com o poder concedente e o concessionário, com regras claras e transparentes, para que o investimento seja o mais eficiente possível. Por último, o poder público municipal tem de entender que o plano de universalização precisa conversar com o plano diretor. Áreas onde se pretende crescer de forma mais ordenada, preservando, precisam atrair investimento de forma convergente. É papel do regulador, do governo do estado, da concessionária e do setor privado. A Constituição de 1988 deu muitos direitos, mas também muitos deveres — especialmente esse “negocinho” chamado Plano de Universalização do Saneamento e Plano Diretor. Obrigado.

MEDIADOR: Não dá para deixar essa bola no canto sem levar adiante. Diante desse gargalo que os empresários enfrentam, vocês acreditam ser possível haver movimentos, conversas e ajustes de regulação da atividade operacional para que o trabalho dos loteadores — residencial, condomínios industriais etc. — caminhe para a convergência com os planos da Sabesp, que tem obrigações regulatórias a cumprir? Deixo aberto a quem quiser começar.

DIEGO ALLAN: Uma questão-chave para o setor de saneamento é a das competências, dada a particularidade trazida pela Constituição. O saneamento talvez seja o setor de infraestrutura mais complexo, e por isso a governança é essencial. Quando estudávamos o processo da Sabesp, estudamos muito a governança, exatamente para trazer os poderes concedentes “para o mesmo foco” e minimizar esses problemas. Resolvemos todos? Não. Mas começamos a dar uma organização melhor. No saneamento, isso se dá por meio das unidades regionais: o Estado de São Paulo optou, em 2021, pela regionalização. Foi a escolha certa, uma vez que a Sabesp, ao longo de cerca de 50 anos, desenvolveu uma infraestrutura compartilhada, com forte subsídio cruzado entre municípios não limítrofes — e isso ajuda a nos organizarmos.

A unidade regional de água e esgoto é como um condomínio, e eu sou “a síndica” desse condomínio — um condomínio bem movimentado, porque temos 371 municípios e quatro representantes da sociedade civil. Nós nos reunimos periodicamente, com muita organização, para trazer os problemas e resolvê-los de forma mais organizada. Antes, havia municípios pequenos que não faziam ideia do que estava contratado; e a parte de loteamentos, muitas vezes, estava fora dos contratos — a concessionária nem tinha obrigação de chegar lá. O que fizemos? A partir do momento em que “pintamos”, entre aspas, todo o território do município, colocamos a obrigação de a concessionária chegar lá. Hoje o contrato faz isso. Claro que, na prática, há uma série de desafios — inclusive concatenar os investimentos com o que o desenvolvimento da cidade e das empresas exige.

Aí, vêm as normas regulatórias — e o Piani pode falar melhor —, em que sempre há espaço para aprimoramento. Mas o primeiro ponto é entendermos que, ao menos no saneamento do estado de São Paulo, com 371 municípios, temos hoje uma governança que permite uma organização e uma regulação adequadas ao setor. E regulação de saneamento tem de ter cara de saneamento: em vários contratos no Brasil, aplica-se uma “regulação de rodovia” ao saneamento — está errado. Aqui, temos flexibilidade muito maior na regulação de ativos para fazer os ajustes que o Caio comentou. É uma questão de sentar, alinhar, conversar e colocar no papel, para dar segurança jurídica e previsibilidade a um contrato que vai até 2060. É isso que o Estado quer, que o setor precisa e que estamos dispostos a fazer.

MEDIADOR: Piani, complementando?

CARLOS PIANI: Em complementação: o contrato já trouxe aprimoramentos. Hoje já existe a possibilidade de incluir, regulatoriamente, regras a cumprir para eventual inclusão na base de ativos da concessionária. Mais até do que isso, o mais importante é o alinhamento entre o planejamento do avanço urbano e o planejamento da concessionária. O contrato traz a necessidade desse alinhamento dos investimentos, e regulatoriamente também fazemos esse ajuste — não só do planejamento, mas quanto à razoabilidade. Todo investimento da concessionária é avaliado pela agência quanto à prudência e à razoabilidade: o valor tem de ser razoável e prudente, e tem de ser, de fato, o investimento a ser feito.

Tivemos um avanço grande no contrato, mas nunca podemos esquecer que, regulatoriamente, a base de ativos e a institucionalidade precisam de contratos bem calçados, para dar segurança jurídica junto com uma regulação forte. A agência hoje tem um posicionamento de dialogar. Puxando de volta os desafios da agência: ela tem um papel cada vez maior de coordenação dentro do processo. No processo regulatório, estou no meio, posicionando conforme os interesses de todos, principalmente do usuário, que é o nosso objetivo final. Mais do que isso, é ter uma função de coordenação junto à concessionária e às demais empresas do setor privado.

Puxo aqui também o licenciamento: temos um avanço grande na coordenação, com apoio da secretaria, para acelerar os processos. Outro desafio importante é ter água para distribuir às pessoas universalizadas. A agência atua em conjunto com a SP Águas e, por meio de um comitê interagências com o poder concedente e o concessionário, tem definido uma sequência de novos investimentos para resiliência — sempre balizando a menor disponibilidade hídrica atual com a necessidade de abastecer com qualidade. A agência tem muito a melhorar, mas esse papel de interlocutor entre as áreas ela vem assumindo. E estamos sempre abertos a melhorar a legislação; nosso objetivo é sempre a segurança jurídica. Com um volume de investimentos tão grande — cerca de 70 bilhões nos próximos anos —, a necessidade de segurança, estabilidade e clareza, principalmente regulatória, é um dos objetivos primordiais da agência.

NATÁLIA RESENDE: Queria só reforçar papéis e responsabilidades. A Sabesp não é responsável por política de Estado — isso é do governo. A agência regula, e a concessionária executa. Então: o que é definido pelo governo e fiscalizado pela Arsesp… E essa regulamentação de vários pontos que você colocou, Caio, já está na Deliberação 1750, publicada em dezembro do ano passado, dando exatamente a clareza e regulamentando o que estava pendente — agora cabe executar.

É lógico que a demanda reprimida é muito grande, e só vamos resolvê-la com transparência, como coloquei, não do dia para a noite. Só no ano passado investimos mais de 15 bilhões de reais e fomos a quarta maior investidora do Brasil entre todas as empresas de capital aberto em bolsa. Quando chegamos, a empresa não tinha um planejamento para todas as obras da universalização; achávamos que levaria três meses e levou um ano. Estamos num programa de “ondas”: contratando todas as ondas para a universalização — são quatro, e já terminamos a terceira. Já contratamos com 374 municípios; falta basicamente a região metropolitana de São Paulo, que fecharemos em breve. [transcrição confusa em parte dos números]

Com esse plano vamos eliminar o passivo e a falta de previsibilidade, e teremos a oportunidade de discutir com o setor se o que ele quer fazer está previsto nos nossos planos — com toda a transparência que antes não havia, porque não existia esse horizonte temporal. Só para dar uma ideia: vamos fazer dezenas de novas estações e centenas de novos reservatórios; há dois lotes da onda 2 concentrados em região com muito loteamento, que terão mais de 1.400 km de rede. Vamos poder discutir se o loteador está adiantado ou atrasado em relação ao nosso plano — e, se estiver adiantado, não há problema o setor fazer e a Sabesp compensar, o que está claro na deliberação, inclusive se for de maior capacidade. Evoluímos muito. Como o Diego colocou… o passado, não conseguimos resolver, mas o futuro é muito promissor. E o que posso garantir é que vamos executar: a regra está clara, a regulação é boa, e agora cabe a nós executar.

MEDIADOR: A Sabesp e o regulador têm esse cronograma de obras numa base de acesso público? Por exemplo, quem hoje não é atendido consegue saber quando entrará na universalização? E os empreendedores que estão desenvolvendo projetos conseguem saber quando a Sabesp vai chegar àquela região?

CARLOS PIANI: É uma obrigação do processo de privatização disponibilizar essa informação para as prefeituras e, a partir daí, torná-la pública. A verdade é que isso demorou um pouco mais do que imaginávamos. Estamos com um programa de visitas a todas as prefeituras para discutir o plano. A partir do momento em que sabemos tudo o que tem de ser feito, o ordenamento das obras é discutido com os próprios prefeitos — cada localidade tem suas idiossincrasias e preferências, e damos o direito de discutir esse ordenamento. Ao final do terceiro trimestre teremos, em grande parte, todos os municípios endereçados. A parte mais difícil ficou por último: a região metropolitana, mais complexa, densa e que requer mais cuidado.

MEDIADOR: Chegaram perguntas na mesma linha, que vou sintetizar, sobre um tema de preocupação crescente: as mudanças climáticas e seus efeitos sobre a disponibilidade e o abastecimento de água. O que o setor está fazendo para garantir que não falte água, de modo sustentável, tendo em vista as mudanças climáticas e eventos excepcionais?

NATÁLIA RESENDE: Isso está no nosso radar desde o início. Fizemos uma estratégia climática do estado de São Paulo em 2023, com um plano de adaptação e resiliência — elaborado em conjunto com a GIZ —, revisado periodicamente e com foco até 2050. O setor de saneamento tem uma particularidade dada pelo volume de investimentos necessário, com contratos que vão até 2060; então estamos fazendo um planejamento de longo prazo, considerando o cenário de emergência climática. Desde então, estudamos as 3.074 sub-bacias do estado nos seus extremos, tanto na seca quanto nas enchentes — muitas cidades passam por escassez e, logo depois, por enchente. As chuvas estão cada vez mais intensas em períodos mais curtos, o que exige outro olhar para o saneamento.

Só nos próximos anos, temos previsto acrescer cerca de 6 mil litros por segundo ao sistema. Nisso entram a expansão do tratamento de água da região da Billings (cerca de 4 mil litros por segundo), a de Cotia (mais mil litros por segundo) e a do Rio Grande (400, chegando a 500 até o fim do ano) — uma série de empreendimentos que aumentam muito a resiliência do estado, sem contar o projeto da Billings, que ajuda a região metropolitana.

Não podemos esquecer que vivemos uma escassez crônica: uma disponibilidade de cerca de 143 metros cúbicos por habitante ao ano, dez vezes menos que o preconizado internacionalmente. Por isso esses investimentos são tão importantes. E temos que falar de perdas de água, no estado e no Brasil: a Sabesp já tem média inferior à nacional (que é de 40%), em torno de 33%, e vem baixando. Antes da privatização, o investimento anual era de cerca de 920 milhões; hoje vai fazer 8 a 9 bilhões até 2029 — 80% a mais —, num ciclo que compete com a universalização.

Temos ainda investimentos na região metropolitana de Campinas, a segunda maior. As duas barragens que estamos fazendo lá — Pedreira e Duas Pontes [conferir] — vão armazenar bilhões de litros de água e, quando todo o sistema chegar a Campinas, dobrar a capacidade da região. É uma série de investimentos, olhando também a restauração na área de manancial, que é importante. Finalizo com os últimos números: colocamos uma meta de 37,5 mil hectares de restauração até o fim do ano e estamos chegando a 45 mil hectares, sendo 10 mil na área de manancial — o que ajuda muito na segurança e na resiliência. O estado de São Paulo está muito bem preparado, apesar do cenário de escassez crônica, porque vem planejando ações de curto, médio e longo prazo.

MEDIADOR: Isso quer dizer que não há perspectiva de faltar água no curto prazo?

NATÁLIA RESENDE: Temos de estar preparados para enfrentar o cenário de escassez que vivemos, sempre lembrando que o uso racional e a participação das pessoas são muito importantes — precisamos interiorizar isso nos nossos hábitos cotidianos, para caminharmos todos juntos. Os investimentos do Estado e da Sabesp, com a governança entre agências (SEMIL e SP Águas), foram estruturados também para melhorar a renovação dos recursos hídricos e evitar crises como as que já aconteceram. Tudo com planejamento, prevenção e inteligência, para agir antes de o problema acontecer. É isso que faz toda a diferença.

MEDIADOR: Piani, chamou-me a atenção o número de 1.200 obras em andamento. Uma das maiores construtoras do Brasil talvez tenha 200 canteiros abertos, com pico de 300. Qual é o grande desafio de lidar com esse enorme número de canteiros abertos ao mesmo tempo, num momento de custo crescente de materiais de construção e de falta de mão de obra, que se disputa em todos os setores?

CARLOS PIANI: É um desafio. O que eu, pessoalmente, havia subestimado antes de assumir foi a quantidade de obras que o próprio governo está fazendo — é uma barbaridade de atividade nessa conjuntura. A gente cresceu mais ou menos 20 mil pessoas: tínhamos 35 mil colaboradores, entre próprios e terceiros, e hoje estamos na ordem de 55 mil. Essa é a ordem de grandeza. É um desafio de treinamento e de atrair novas empresas para a região. Temos de ser mais rigorosos nos processos, dada a novidade de pessoas e de empresas não acostumadas ao nosso padrão. É um desafio constante, que requer disciplina constante.

Se me permite, só queria adicionar um ponto à fala da secretária. Ela tocou numa palavra e eu queria ser explícito: hoje, como sociedade, estamos mais abertos a discutir a questão da água. Em São Paulo, ela não é “crítica” pontualmente — ela é crônica. É hoje, é amanhã, é no futuro. Por quê? Porque São Paulo cresceu à frente da infraestrutura. O governo teve a coragem de fazer esse processo que estamos executando com orgulho, mas foram anos em que a cidade cresceu à frente de todas as infraestruturas, inclusive na questão política. Isso vai exigir várias iniciativas.

A drenagem é outro assunto que não podemos deixar de fora — e vou plantar uma semente: o reuso. O reuso tem um problema, a meu ver, ideológico e primário. Isso é coisa do século passado. São Paulo vai ter de lidar com a segurança hídrica e com transparência. Do mesmo jeito que falamos aqui do setor de loteamento urbano, vamos ter de investir mais — já antecipamos recursos do ciclo, e há mais recursos previstos para lidar com essa conjuntura. Nós, como sociedade, teremos, infelizmente, de fazer um esforço enquanto esses investimentos não atuam. Chegaremos lá, eu prometo, mas vai demorar o tempo necessário, porque crescemos à frente do nosso futuro.

MEDIADOR: Estamos com o tempo estourado. Agradeço a todos vocês pela participação.

Em destaque, mediador, mestre de cerimônias e gente da AELO

Se algumas explicações de participantes dos painéis do Fórum receberam merecidos aplausos, deve ser registrado, aqui, o elevado nível profissional de dois integrantes do time do “Estadão” no evento: o mediador Circe Bonatelli, que trabalha no jornal há 17 anos, tendo sido revelado em 2008 no Curso Focas, e a mestre de cerimônias Carla Fiorito, jornalista que consolidou sua experiência em apresentar grandes eventos.

Importante também registrar a presença, no Fórum, de personalidades do nosso setor que dispensam apresentação: Lair Krähenbühl, Flavio Amary, Ruth Portugal, Sérgio Guimarães Pereira Júnior, Ciro Scopel, Mariangela Machado, Ângela Paiva, Renata Paiva, João Victor Silva Amaújo, Amanda Amary, Osmar Souza Barbosa, Jaques Zitune, Marcio Pascholati, Cibele Riva Rumel, José Eduardo Ferreira e outros.

Dia 14, o Caderno de Loteamento n.º 5

O jornal “Estadão” vai publicar em sua edição de 14 de agosto o Caderno de Loteamento Urbano n.º 5, com a cobertura completa do 3.º Fórum AELO Estadão. Na foto, o anúncio do Fórum veiculado pelo jornal em páginas inteiras, em 1.º, 2 e 3 de agosto.

O Fórum e o Caderno são resultados da parceria entre a AELO e o “Estadão”, definida em 2022 e que teve como primeiro passo a publicação do Caderno de Loteamento Urbano n.º 1, em novembro daquele ano. Foram publicadas mais três edições, em 2023, 2024 e 2025, sempre tendo como tema básico o trabalho das empresas de loteamento e desenvolvimento urbano para o aprimoramento das cidades. O caderno é constituído de páginas de textos e fotos da equipe de jornalistas do “Estadão” e com espaços destinados a anúncios de empresas voltadas para o setor. Cada anunciante faz parte dos colaboradores para a realização do projeto de parceria entre a AELO e o jornal.

Presidente do Graprohab é destaque em Franca

O arquiteto Lacir Baldusco, presidente do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais (Graprohab) do governo paulista, viajou 400 quilômetros de São Paulo até Franca para atender ao desejo do município de detalhes sobre loteamentos legalizados e o possível combate aos loteamentos clandestinos.

A foto mostra Lacir fazendo sua explanação na tribuna da Câmara Municipal de Franca, cujo plenário foi tomado por vereadores, gestores públicos, empresários, engenheiros, arquitetos, advogados, administradores de empresas, estudantes e jornalistas.

Jorgito Donadelli, diretor de Relações Institucionais da AELO, participou ativamente do 3.º Fórum de Loteamento Urbano, segunda-feira, dia 3, em São Paulo, e seguiu para Franca logo após o almoço. Ele acompanhou Lacir Baldusco, que segue a filosofia de explicar a modernização do Graprohab a todos os que mostram interesse, caso da comunidade francana. Um dos destaques do evento foi a campanha Lote Legal, que a AELO lançou em 2021, em parceria com instituições, para reforçar o combate aos loteamentos clandestinos.

O AELO ON voltará ao assunto, na próxima edição.

AELO: (11) 3289-1788        www.aelo.com.br