A AELO e o “Estadão” começaram a definir, na semana passada, os detalhes de conteúdo, de organização e de divulgação do 3.º Fórum AELO Estadão de Loteamentos Urbanos, programado para 3 de agosto, a partir das 8h30, no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo. A primeira reunião on-line entre as duas partes, ocorrida em 1.º de abril, teve resultados positivos.
Pela AELO, participaram o presidente, Caio Portugal; o vice-presidente, Luis Paulo Germanos; o diretor de Assuntos Regionais, Elias Zitune; o diretor de Relações Institucionais, Jorgito Donadelli, e o assessor de Comunicação, Luiz Carlos Ramos. O “Estadão” esteve representado pela gerente Comercial para o Setor Imobiliário, Cida Cavalcanti; pela organizadora do evento, Regina Fogo; por Marjorie Carvalho, Caio Vinicius Fochetto, Daniela Pierini Longo, Ana Lúcia Pereira da Silva e mais oito profissionais de vários setores.
Vale lembrar que a parceria entre a AELO e o tradicional jornal “Estadão” está no seu quinto ano consecutivo. Foi iniciada em 2022, com a publicação do primeiro Caderno de Loteamentos Urbanos, e prosseguiu em 2023, com o Caderno n.º 2. Em 2024, o projeto foi ampliado, tendo sido realizado o inédito Fórum Nacional de Loteamentos Urbanos, marcado pelo lançamento dos resultados da pesquisa que definiu o setor no Brasil, cuja cobertura teve amplo destaque no Caderno de Loteamentos Urbanos n.º 3 e no jornal “AELO Informa” n.º 119. Em 2025, houve o 2.º Fórum, também com sucesso, e o Caderno n.º 4.
Na reunião do dia 1.º, a AELO e o “Estadão” mostraram estar de acordo quanto à ideia de que “aquilo que é bom pode ficar ainda melhor”. Ficou definida a realização de dois painéis, no decorrer de todo o período da manhã de 3 de agosto. O presidente Caio Portugal afirmou que já tem em vista alguns temas e que este é o momento de o Fórum apresentar a palavra de algum representante do Poder Judiciário. Por sua vez, o diretor Elias Zitune ponderou que vale a pena ampliar o espaço para o público consumidor, paralelamente aos temas ligados a empresários e especialistas do nosso setor. Os participantes da reunião on-line ficaram de fechar um esboço dos painéis até o fim de abril.
Regina Fogo, com a experiência de já ter coordenado inúmeros outros eventos do “Estadão” sobre os mais variados temas, relembrou que o 2.º Fórum, em 2025, foi sucesso de público, com o auditório lotado, e teve amplo alcance por meio dos canais do Grupo Estado, mas a cobertura do deste ano será ainda mais dinâmica, inclusive com maior participação das mídias sociais. A exemplo do ano passado, os interessados em comparecer ao evento no dia 3 de agosto poderão fazer suas inscrições, antecipadamente. Há um número limitado de vagas. Mas milhares de pessoas deverão acompanhar o Fórum pela TV Estadão e por outras mídias do Grupo Estado.
Cada um dos demais representantes do Grupo Estado na reunião on-line apresentou seus objetivos de cobertura, trocando ideias com os quatro diretores da AELO.
O AELO ON vai trazer detalhes nas próximas edições. A foto mostra o cronograma apresentado por Regina Fogo, paralelamente ao debate, que durou quase duas horas, em 1.º de abril.
Levando-se em conta que, por diversos motivos, o Poder Judiciário tem sido notícia constante na imprensa brasileira, é importante que um de seus representantes participe do Fórum, especialmente juízes habituados a analisar casos do setor imobiliário. O presidente Caio Portugal afirmou que já tem em vista alguns temas e que este é o momento de o Fórum apresentar a palavra de algum representante do Poder Judiciário. Ele lembrou que para o evento de 2024, foram feitos vários convites a juízes e desembargadores, mas nenhum confirmou presença. O Fórum de 2025 apresentou evolução nesse campo, especialmente no painel coordenado pelo vice-presidente da AELO, Luis Paulo Germanos. Para o diretor de Relações Institucionais da AELO, o Fórum vem cumprindo a missão de tornar a AELO, uma entidade de âmbito nacional. As entidades de Goiás deram valioso apoio às duas primeiras edições do evento. Para o 3.º evento, são esperadas adesões de outros Estados.
O diretor de Relações Institucionais da AELO, Jorgito Donadelli, que participa da organização desses eventos desde 8 de março de 2022, quando foi fechada a parceria entre a AELO e o “Estadão”, os Fóruns contribuem para maior divulgação da AELO em todo o País. Ele vê possibilidade de esse alcance ser aumentado nos próximos meses. Na quarta-feira, 8 de abril, pela manhã, Jorgito teve uma reunião presencial com o assessor de Comunicação da AELO, Luiz Carlos Ramos, e com a assessora de Imprensa Vera Moreira, que colabora com nossa entidade desde 2025. Foi feito um balanço positivo de trabalho de Vera. E os três discutiram possíveis pautas a serem exploradas no decorrer de 2026. A meta é ampliar ainda mais o alcance da sigla AELO.
A reunião entre a AELO e o “Estadão” definiu uma data para o Caderno de Loteamentos Urbanos: 14 de agosto. O presidente da AELO, Caio Portugal, e a representantes do Departamento Comercial do “Estadão”, Cida Cavalcanti, estão de acordo quanto ao modelo do suplemento, a ser valorizado pela cobertura do 3.º Fórum por jornalistas
da Redação. Haverá espaço para anúncios das empresas interessadas em prestigiar, financeiramente, esta iniciativa da AELO.
A ilustração desta nota mostra as capas do Caderno n.º 1 e do Caderno n.º 3, além de um anúncio institucional da AELO em página inteira no caderno pioneiro.
“Cidades para mulheres” é o título do mais recente artigo do engenheiro civil Claudio Bernardes para o jornal “Folha de S. Paulo”. Claudio, vice-presidente do Secovi-SP, do qual foi presidente de 2012 a 2016, é membro do Conselho Consultivo da AELO. Ele argumenta em seu artigo, publicado em 23 de março: “A forma como os ambientes urbanos são construídos afeta objetivamente a qualidade de vida delas. Melhorar a iluminação e a facilidade de circulação pode tornar os municípios mais seguros e acessíveis”.
O AELO ON reproduz, a seguir, o artigo de Claudio Bernardes:
Felizmente, tem crescido no País a conscientização sobre a necessidade da criação de programas e ações que objetivem erradicar a violência contra as mulheres de nossa sociedade, embora esta seja uma reação à onda de crimes que têm sido praticados contra elas de forma crescente.
Entretanto, é necessário e urgente que a vida das mulheres nos ambientes urbanos, de uma forma geral, seja reavaliada.
Embora as oportunidades oferecidas pelas cidades representem uma plataforma de emancipação para milhões de mulheres em todo o mundo, elas ainda são concebidas em torno dos homens.
Quando o planejamento urbano não considera adequadamente a equidade social e a diversidade, a vida nas cidades pode ampliar as disparidades entre os diferentes grupos da sociedade, em especial os mais vulneráveis. Dentre esses grupos mais vulneráveis podem ser enquadradas as mulheres, tanto em contextos urbanos mais ricos como naqueles socioeconomicamente desfavorecidos, em todo o mundo.
O ambiente construído é uma determinante chave da condição e experiência da vida das mulheres nas cidades. A forma como os ambientes urbanos são concebidos, construídos, governados e mantidos afeta direta e objetivamente a qualidade de vida delas.
A estruturação das soluções para esse enorme desafio envolve a definição de estratégias e intervenções espaciais que possam contribuir para tornar o ambiente urbano mais seguro, mais inclusivo, estimulante e equitativo, para que as mulheres possam viver, trabalhar, se divertir e prosperar.
Relatório produzido a partir de uma parceria da ONU (Organização das Nações Unidas) com a Universidade de Liverpool, na Inglaterra, aponta as áreas temáticas principais que podem ser utilizadas para influenciar a forma como as cidades são concebidas para serem mais inclusivas e acolhedoras para as mulheres: segurança e proteção; saúde e bem-estar; justiça e equidade; enriquecimento e realização pessoal.
As cidades que incorporam segurança e proteção em todos os sistemas urbanos com projetos adequados melhoram as experiências e os movimentos das mulheres dentro dos espaços e ajudam a promover seu bem-estar físico e mental. Melhorar a iluminação e a facilidade de circulação, bem como a criação de espaços polivalentes e multigeracionais, podem tornar as cidades mais seguras e acessíveis.
Embora os aspectos da governança da cidade sejam definidos localmente, as responsabilidades legais fundamentais são definidas principalmente em nível central. Quando os direitos de gênero estão consagrados em legislação federal, torna-se mais fácil para as autoridades municipais adotarem o quadro jurídico e os requisitos necessários para prosseguir com os objetivos de igualdade de gênero.
As cidades que proporcionam espaços de alta qualidade e inclusivos do ponto de vista feminino, como parques, jardins e áreas infantis bem estruturadas, ajudam a aliviar o estresse, além de incentivar o exercício e estilos de vida ativos.
A crise global da habitação também é uma questão relacionada às mulheres. Abrigos seguros, habitação social e lares de cuidados acessíveis proporcionam um forte apoio às mulheres e melhoram a sua saúde e bem-estar. A redução da solidão derivada de um alojamento adequado beneficia especialmente as mulheres com deficiência, idosas e vulneráveis.
Não menos importantes são os locais de trabalho e as instalações educativas que consideram as necessidades específicas das mulheres e ajudam a combater os estereótipos baseados no gênero. Permitem que as mulheres tenham igualdade de acesso ao emprego e à educação, o que, por sua vez, proporciona às cidades uma força de trabalho maior e mais qualificada, aumentando a produtividade.
Um programa exitoso para criação de um ambiente urbano inclusivo do ponto de vista feminino deve ser precedido de planejamento e implementação cuidadosamente estruturados e, obrigatoriamente, seguidos por modelos de monitoramento e avaliação permanentes.
O conceituado arquiteto e urbanista Luciano Borghesi Filho (foto), autor de projetos que se consolidaram em vários Estados, como São Paulo, Paraná, e Santa Catarina já é bastante conhecido dos leitores do boletim “AELO ON”, graças ao seu trabalho cotidiano em desenvolvimento de loteamentos diferenciados e também em bairros planejados, como consultor de estratégia de produto imobiliário da DRTZ, empresa em que atua há quase 20 anos. A convite da Assessoria de Comunicação da AELO, Luciano, nosso frequente colaborador, escreveu mais um artigo destinado a inspirar profissionais que idealizam melhores cidades. O “AELO Informa” agradece a ele. O artigo “O impacto dos bairros planejados”, AELO Informa 120, publicado no AELO ON e no “AELO Informa”, foi reproduzido em vários canais por todo o Brasil, graças ao trabalho da jornalista Vera Moreira, assessora de imprensa que vem colaborando com a AELO desde setembro de 2025.
Luciano Borghesi Filho é um dos docentes do Programa de cursos de atividades específicas de loteamentos, da Universidade Corporativa Secovi-SP, em que contribui para a formação de novos talentos no campo do parcelamento do solo.
Desta vez, o AELO ON publica o artigo “O futuro do mercado é promissor”,
Luciano Borghesi Filho
O que aguardar do mercado de desenvolvimento urbano no futuro?
É uma pergunta que nos faz refletir se no futuro, a tradicional ênfase dos desenvolvedores urbanos na localização dos empreendimentos, a m² do lote ofertado, o padrão do paisagismo, o tipo de portaria, equipamentos de lazer e o sistema de segurança oferecidos nos empreendimentos, continuarão a ser os elementos-chave na tomada de decisão de compra do cliente final. Além é claro, do preço e condições de pagamento oferecidos.
As soluções e atributos dos produtos ofertados continuarão a exigir a busca de inovações, soluções de projeto inteligentes onde a sustentabilidade estará cada vez mais presente, mas estes elementos impactam a dimensão do “morar bem” do produto e as novas gerações tem expectativas que extrapolam o contexto de mercado tradicional e buscam algo mais, querem “viver bem”, vivenciar um ambiente dinâmico que reflita a sua identidade, possibilite a convivência social e a simule a espontaneidade da vida cotidiana. Valorizam os espaços que proporcionam experiências, conforto e conectividade e não apenas morar confortavelmente em uma residência isolada. O foco é num estilo de vida mais dinâmico, colaborativo e alinhado com valores éticos e pessoais, em detrimento aos modelos tradicionais de moradia. O bem-estar, morar bem, ganhar protagonismo e a experiência e vivências se tornam o grande atrativo do produto imobiliário.
Neste contexto, para responder a estas novas expectativas e gerar o diferencial de produto esperado, o produto passa a ser criar um sentimento de lugar, ofertar o uso misto e criar o sentimento de pertencer ao grupo e local. Estes novos atributos, extrapolam a prática de mercado tradicional e são os responsáveis para gerar a identidade de um novo endereço de desejo, torná-lo uma referência regional e gerar liquidez para ofertar e comercializar um grande volume de unidades numa mesma geografia.
O produto a ser comercializado, seja lote, apartamento, casa, comércio ou unidades empresariais, devem ser concebidos com o maior esmero possível, serem inovadores, racionalizados e terem preços competitivos. No entanto, ganham um papel secundário nesta nova equação, tornam-se subprodutos, e a sua liquidez resulta da identidade e qualidade urbana do novo endereço, potencial de experiências sociais e recreativas, assim como da oferta de conveniências.
Fonte: DRTZ Estratégia de Produto Imobiliário
Este novo cenário impõe novos desafios para os desenvolvedores urbanos, que são criar um projeto urbanístico que tenha um elaborado desenho urbano com espaços urbanos qualificados onde a espontaneidade da vida cotidiana aconteça e a vivência social seja rica e diversa. Adicionalmente, é imprescindível ativar a vida social e comunitária dos moradores, o placemaking, para dar vida aos empreendimentos e estimular o convívio social, integrar a comunidade, fomentar a cultura da convivência e propiciar a formação de memórias afetivas.
Neste contexto é imprescindível que os espaços urbanos onde a vida cotidiana espontânea aconteça, sejam em áreas integradas à malha urbana existente e permitam que os moradores da vizinhança e população flutuante usufruam destes espaços urbanos, contribuindo para gerar a percepção de um ambiente dinâmico e diverso, fator essencial para se criar um sentimento de lugar e novo endereço de desejo.
Além de alinhar o produto à crescente expectativa de mercado, esta tipologia de produto quebra o tradicional paradigma da localização do mercado imobiliário, pois ao criar uma centralidade com conveniências e vida urbana dinâmica, torna o empreendimento uma referência geográfica regional e com o tempo, este passa a ser visto como uma nova localização de referência, um novo endereço de desejo, onde antes não existia esta percepção de mercado.
Se o empreendimento for planejado para ser implantado em etapas, se beneficiará ainda mais desta espiral positiva resultante da criação de um sentimento de lugar, que atrairá novos públicos-alvo, permitindo a ampliação do portfólio de produtos ofertados que contribuirá para uma maior velocidade de vendas do empreendimento.
Felizmente, a expectativa das novas gerações mudou em relação ao morar, passou a ser mais coletiva e a priorizar o “viver bem”, as experiências, e o urbanismo abandonou os dogmas da era modernista que por princípio segregava os usos, priorizava o indivíduo, enfatizava o uso de transporte individual e resultava em projetos sem identidade urbana. O movimento do Novo Urbanismo nos EUA, resgatou conceitos urbanos muito importantes para qualificar os projetos de loteamentos e bairros planejados, como a criação de centralidades, oferta de uso misto, escala do pedestre, fachadas ativas, configuração de fechamento urbano, oferta de portfólio de produtos amplo e o placemaking. Estes conceitos propiciam o desenvolvimento de loteamentos qualificados e bairros planejados alinhados com as expectativas das novas gerações e impactam positivamente na competitividade destes empreendimentos. Conceitos estes, que podem ser replicados parcialmente ou na sua totalidade em qualquer geografia nacional, mercado ou faixa de renda.
Replicar estes conceitos urbanos não é tarefa fácil, pois demanda quebrar paradigmas em toda a cadeia do mercado de desenvolvimento urbano, desde a prospecção da gleba, formulação da viabilidade econômico-financeira, desenvolvimento de produto, planejamento do empreendimento, forma de apresentação do produto pelo marketing, forma de comercialização e atividades de placemaking durante a comercialização, obras e pós-entrega. No entanto, o esforço inicial de ajustar a cultura de desenvolvimento urbano da organização é compensado pelo maior alinhamento do produto com o mercado e consequente maior velocidade de vendas. Também é notório, que estes empreendimentos não somem na paisagem após serem implantados, mas se tornam referências geográficas importantes nos seus mercados, o que contribui para fortalecer a marca do desenvolvedor urbano.
Os resultados desta nova expectativa da sociedade podem ser constatados nas intervenções urbanas mundo afora do urbanista dinamarquês Jan Gehl, os inúmeros bairros planejados concebidos nos últimos 41 anos a partir dos conceitos do Novo Urbanismo nos EUA e o crescente desenvolvimento de loteamentos qualificados e bairros planejados por todo o território nacional nos últimos 27 anos. Dentre os empreendimentos nacionais, merecem destaque especial os bairros planejados pioneiros da Riviera de São Lourenço em Bertioga – SP e Jurerê Internacional em Florianópolis – SC lançados na década de 80. Posteriormente, a partir do fim da década de 90, a Pedra Branca em Palhoça - SC, o Villa Flora em Sumaré - SP, o Parque Una em Pelotas - RS, o PARC Autódromo em Pinhais - PR e o BairrU das Cerejeiras em Guarapuava – PR e a Cidade das Águas em Joinville - SC
São muitos os casos de sucesso, curiosamente, todos desenvolvidos por novas empresas e liderados por jovens executivos. No entanto, é preciso cautela, pois este é um mercado novo, que tem uma grande curva de aprendizagem.
É fato, que inúmeras iniciativas com o objetivo de qualificar os projetos de desenvolvimento urbano não resultaram nos resultados esperados. Dentre os equívocos mais comuns estão;
São inúmeros os benefícios e desafios impostos pela nova realidade de mercado que prioriza o “viver bem”. As expectativas da sociedade mudaram e os desenvolvedores urbanos estão ávidos para alinhar as suas organizações a esta nova realidade. Sob esta ótica, o futuro do mercado de desenvolvimento urbano é promissor e contribuirá cada vez mais para qualificar as cidades brasileiras.
Foto: Centralidade Rambla, no PARC Autódromo, em São José dos Pinhais, região de Curitiba (Paraná) – BairrU Urbanismo
Sentença obtida recentemente elo Núcleo Pardo do Grupo de Atuação Especial de Defesa do Meio Ambiente (GAEMA) condenou o Estado de São Paulo, a Companhia Ambiental do Estado (CETESB) e a município de Serrana, na região de Ribeirão Preto, por omissão quanto à fiscalização para coibir loteamentos clandestinos com fins urbanos localizados em zona rural. A decisão diz respeito à área situada na região da Fazenda Figueira e às margens do Ribeirão Tamanduá, onde oito loteamentos já haviam sido implantados e vinham passando por ampliações.
Esses empreendimentos provocaram graves danos ambientais em Áreas de Preservação Permanente (APP) e várzeas, incluindo o soterramento de nascentes. Além disso, a ausência de infraestrutura de saneamento básico tem gerado poluição, comprometendo recursos hídricos essenciais ao abastecimento público dos municípios, além de deixar toda a população local correndo risco de desastres, agravado pelo quadro de mudanças climáticas.
Os réus foram condenados a exercer efetivo e permanente poder de polícia nas áreas objeto da ação, impedindo novas construções, movimentos de terra ou supressão de vegetação. Além disso, devem proceder à demolição imediata de obras em andamento, não habitadas ou inaptas à moradia (alicerces, muros, esqueletos), bem como à apreensão de materiais e maquinários utilizados em novas infrações.
A sentença estabelece também o dever de realizar um diagnóstico atualizado de todos os núcleos, identificando as áreas passíveis de regularização fundiária mediante comprovação de viabilidade técnica, ambiental e legal; e as áreas de risco geológico-hidrológico e de preservação insanável que exijam desocupação. Famílias de baixa renda residentes nas áreas que exijam remoção, para fins de amparo social, precisarão ser identificadas e cadastradas.
Deverão ser apresentados cronogramas para implementação da infraestrutura essencial nas áreas consideradas consolidáveis e também para a desocupação, demolição e recuperação ambiental das áreas degradadas não passíveis de ocupação, incluindo medidas para suporte às famílias de baixa renda removidas.
Na foto, uma vista aérea de Serrana, município
Serrana, com cerca de 50 mil habitantes, fica a 20 quilômetros de Ribeirão Preto e a 330 de São Paulo.
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