O conceituado arquiteto e urbanista Luciano Borghesi Filho (foto), autor de projetos que se consolidaram em vários Estados, como São Paulo, Paraná e Santa Catarina já é bastante conhecido dos leitores do boletim |AELO ON e do jornal “AELO Informa”, por conta de seu trabalho cotidiano em desenvolvimento de loteamentos diferenciados e também em bairros planejados, como consultor de estratégia de produto imobiliário da DRTZ, empresa em que atua há quase 20 anos. A convite da Assessoria de Comunicação da AELO, Luciano, nosso frequente colaborador, escreveu mais um artigo destinado a inspirar profissionais que idealizam melhores cidades. Foi publicado na edição n.º 120 do “AELO Informa”, em dezembro. Nos últimos meses, o boletim AELO ON deu destaque à atuação de Luciano em empreendimentos da empresa paranaense Bairru na região metropolitana de Curitiba e no município de Guarapuava.
Luciano Borghesi Filho é um dos docentes do Programa de cursos de atividades específicas de loteamentos, da Universidade Corporativa Secovi-SP, em que contribui para a formação de novos talentos no campo do parcelamento do solo. O artigo “O impacto dos bairros planejados” passou a interessar a diversos veículos da mídia do País, que o receberam da assessoria de imprensa de Vera Moreira, com permissão para reproduzi-lo. O texto permanece à disposição de todos os membros do setor.
Contatos de Luciano:
11 99448-9927
Este é o texto escrito por Luciano Borghesi Filho, “Os bairros planejados e seu impacto no mercado de desenvolvimento urbano”:
Há mais de 40 anos foram lançados os bairros planejados Riviera de São Lourenço, em Bertioga-SP, e Jurerê Internacional, em Florianópolis-SC, atualmente referências no mercado de desenvolvimento urbano no Brasil. No final da década de 1990, com a estabilização da economia, vários bairros planejados foram a mercado, tais como Villa Flora, em Sumaré-SP (mostrado nesta foto); Pedra Branca, em Palhoça-SC, e Colina de São Francisco, no município de São Paulo.
Esses empreendimentos tinham em comum o intuito de criar novas centralidades urbanas com uso misto, ofertar espaços urbanos qualificados, incentivar a integração da comunidade, deslocamentos a pé e a ofertar múltiplas tipologias de produtos imobiliários na mesma geografia, seja lote unifamiliar, casas em condomínios horizontais ou apartamentos em condomínios verticais. Adicionais a comércio e serviços, muitas vezes ofertam equipamentos religiosos, educacionais e de saúde.
Inicialmente o mercado não entendia a proposta de uma tipologia de produto tão abrangente e com muitos diferenciais qualitativos, passíveis de se vivenciar e constatar apenas após a entrega das primeiras etapas do empreendimento, mas, passados quase 30 anos da segunda onda de lançamentos de bairros planejados, atualmente se constata uma multiplicação de lançamentos de bairros planejados em todas as faixas de renda por todo o mercado nacional e a população começa a entender as vantagens desta tipologia de produto imobiliário e almejar a viver em bairro planejado ou em um loteamento que, ao menos, tenha parte dos diferenciais que resultam em uma melhor qualidade de vida para os seus futuros moradores.
Esta nova expectativa da população é que impacta todo o mercado de desenvolvimento urbano, independente da escala ou faixa de renda do público-alvo. O projeto urbanístico deve ser concebido a partir de uma centralidade, um ponto de gravidade natural do empreendimento, que pode ter comércio e serviços locais ou ser utilizado para o lazer e convivência comunitária. Também, é frequente e esperada, neste modo de atuação empresarial, a oferta de diferentes tipologias de produtos numa mesma geografia, o que amplia o público-alvo e o aumento da velocidade de comercialização do empreendimento.
Outro aspecto muito importante, é a integração comunitária, em geral respaldada por uma Associação de Moradores/Proprietários, cujo principal objetivo social é a integração comunitária, desenvolvimento de atividades sociais e educacionais, assim como a zeladoria das áreas e edificações públicas e comunitárias e a implantação de um sistema complementar de
segurança. Em geral, o nível de segurança desses bairros planejados é superior aos bairros vizinhos e seus moradores se sentem confortáveis em transitar e permanecer nos espaços públicos a qualquer hora do dia ou noite, resgatando a qualidade de vida do passado.
Os desenvolvedores urbanos que materializaram bairros planejados na sua plenitude ou absorvem alguns de seus atributos em seus loteamentos, certamente se beneficiam com o maior diferencial de mercado desta tipologia de produto, se alinham com a indiscutível nova expectativa dos clientes, se tornam referência no seu mercado de atuação, conseguem ofertar um maior volume de unidades em uma mesma geografia, tem maior velocidades de vendas e incrementam os resultados dos seus empreendimentos.
A sociedade se beneficia em desfrutar de uma tipologia de produto que oferece maior qualidade de vida, conveniências a uma curta caminhada de suas residências, integração social e nível de segurança que remete à tranquilidade do passado ou de pequenas cidades a um custo operacional palatável para um amplo espectro da população brasileira.
É uma tipologia de produto que privilegia a integração com o entorno por serem abertos e tem um enorme potencial para substituir e competir com os condomínios fechados, cujo custo operacional é alto e inacessível para a maior parte da sociedade.
Olhando para o futuro, é inquestionável que o mercado de desenvolvimento urbano será cada vez mais impactado por esta tipologia de produto, seja replicando o modelo na sua plenitude ou replicando apenas alguns dos seus atributos, independente de escala, faixa de renda ou geografia.
O presidente da AELO, Caio Portugal, já tem em mãos o projeto do jornal “Estadão” para a realização do 3.º Fórum AELO Estadão de Loteamentos Urbanos, em 2026. Será em 3 de agosto, uma segunda-feira, logo após a final da Copa do Mundo de Futebol. Um avanço nos planos ocorreu em 10 de dezembro, na sede da AELO: Caio três gerentes de departamentos do Grupo Estado para uma reunião: Cida Cavalcanti, gerente Comercial da área imobiliária; Isabela Racz Santos, gerente de relacionamento com o cliente; Débora Perin Vicentino, gerente de marketing influência (foto).
Pela AELO, participou também o assessor de Comunicação, jornalista Luiz Carlos Ramos.
No encontro, Caio Portugal explicou que a repercussão do 2.º Fórum (realizado em 6 de outubro) e do Caderno de Loteamentos n.º 4 junto aos demais diretores da entidade foi positiva, além da aprovação pelo público. Assim, é natural o prosseguimento da parceria vencedora, que começou em 2022 com o Caderno de Loteamentos n.º 1. Em janeiro deste ano, Cida Cavalcanti enviou a ele o projeto global para o evento. O assunto está sendo discutido pela Diretoria da AELO e será tema de nova reunião nos próximos dias.
A Justiça de Minas Gerais acatou pedido do Ministério Público de Minas Gerais (MP-MG) e declarou ilegal e clandestino o loteamento rural conhecido como Canoa Furada, localizado na Fazenda Buriti, no município de Paracatu, no extremo oeste do Estado. Na sentença, a Justiça reconheceu que o empreendimento foi implantado de forma irregular, com parcelamento ilegal do solo rural para fins urbanos, em desacordo com a legislação urbanística e ambiental.
Conforme apurado pelo MP-MG, o loteamento foi criado sem aprovação do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) e sem autorização da Prefeitura de Paracatu. Também foi constatado o descumprimento da fração mínima de parcelamento rural, que na região é de cinco hectares. No local, os lotes possuíam cerca de 2 mil metros quadrados e eram comercializados para a construção de ranchos de lazer, prática proibida em área destinada exclusivamente à atividade rural.
Além das irregularidades administrativas, a ocupação causou danos ambientais significativos, incluindo a supressão de vegetação nativa em Áreas de Preservação Permanente (APPs) às margens do Rio Paracatu. A Justiça também reconheceu que moradores foram instalados em áreas sujeitas a risco de inundação, colocando em perigo a segurança das pessoas.
Diante da gravidade dos fatos, a sentença determinou o desfazimento total do loteamento, com a demolição de todas as edificações, cercas e vias de acesso no prazo máximo de 180 dias. Os responsáveis também deverão apresentar um Projeto de Recuperação de Área Degradada (Prad), com o objetivo de restaurar o meio ambiente às condições originais.
Como os contratos de compra e venda foram considerados nulos, os réus foram condenados a restituir integralmente os valores pagos pelos compradores de boa-fé, acrescidos de correção monetária e juros. A decisão fixou ainda o pagamento de R$ 50 mil por danos morais coletivos, em razão dos prejuízos causados à ordem urbanística e à segurança jurídica da coletividade.
O município de Paracatu também foi condenado de forma subsidiária, devido à omissão no dever de fiscalização. Segundo a decisão, o poder público tinha conhecimento das irregularidades desde 2010, mas não exerceu adequadamente o poder de polícia para conter aquela irregularidade.
A cidade de Paracatu (foto) tem cerca de 100 mil habitantes e fica na divisa de Minas com Goiás, no trajeto da rodovia que une Belo Horizonte a Brasília.
Dentro de 20 dias, será lançado, em São Paulo, um livro aguardado por empresários, arquitetos, engenheiros, advogados e gestores de desenvolvimento urbano: “Loteando uma Gleba”. A obra, que chega ao mercado no dia 25, foi coordenada pelas advogadas Kelly Durazzo e Cleo Groeninga, com a participação de 20 experientes autores: Alexandre Sardinha, Bernardo Chezzi, Carlos Chaves, Cibele Rumel, Charbel Capaz, Cleo Groeninga de Almeida, Diana Nacur, Jonas Mattos, Kelly Durazzo, Leonardo Gasparin, Luanda Backheuser, Mateus Silva Reis, Mariangela Machado, Olivar Vitale, Patrícia Bittencourt, Pedro Bicudo, Renata Castro Neves, Rodrigo Dias, Ruth Portugal e Zildete Medeiros. Kelly Durazzo, Renata Castro Neves e Zildete Medeiros integram o Conselho Jurídico da AELO.
Essa nova obra é lançada como autêntico reforço à biblioteca dos loteadores, liderada pelo livro “Como Lotear uma Gleba – Parcelamento do Solo Urbano em seus aspectos essenciais”, escrito pelo saudoso professor Vicente C. Amadei (1932-2020) e pelo desembargador Vicente de Abreu Amadei. Lançado há 25 anos, esse livro teve quatro edições e é conhecido como “Bíblia dos Loteadores”. O mestre Amadei foi instrutor de vários autores do novo livro, que mais tarde se tornaram docentes dos Cursos de Loteamentos criados por ele em 1991.
AELO: (11) 3289-1788 www.aelo.com.br
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