A repercussão positiva do Fórum 2025, realizado no dia 6, e do Caderno de Loteamentos Urbanos n.º 4 do “Estadão”, publicado no dia 10, ocupou grande parte do boletim AELO ON da semana passada, com fotos da dupla Calão Jorge e Sérgio Luiz Jorge, e continua merecendo destaque nesta edição n.º 1.060, que circula em dia de outro evento importante, a terceira reunião do Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU) deste ano. Será daqui a pouco, das 12h30 às 14h30, no Milenium Centro de Convenções, à Rua Dr. Bacelar, 1.043, em São Paulo. A reunião vai focalizar, entre outros temas, uma notícia recebida com entusiasmo pela AELO no início da semana: o Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a aplicação de multa e taxa de fruição em distrato de lote não edificado. Os detalhes estão na terceira nota deste boletim.
Para ilustrar esta nota de abertura do AELO ON n.º 1.060, o assessor de Comunicação da AELO, jornalista Luiz Carlos Ramos, escolheu esta expressiva foto tirada por Calão Jorge numa sala ao lado do auditório do Fórum. Na sala, o presidente da AELO, Caio Portugal, anfitrião, passou a receber participantes dos três painéis do evento, além de membros da AELO, para um movimentado bate-papo.
No lado direito da foto, aparecem duas competentes mulheres empreendedoras, Ceci Soares Krähenbühl Piccina, da empresa Consurb, e Ruth Portugal, da GP Desenvolvimento Urbano. As duas integram o Conselho Fiscal da AELO, mantêm uma sólida amizade e participam de todos os eventos da nossa entidade. Ruth, arquiteta, foi entrevistada pelo repórter Wellington Ramalhoso, do “Estadão”, para a matéria “Infraestrutura verde valoriza loteamentos e consegue atrair mais clientes”, publicada na página 8 do Caderno de Loteamentos Urbanos n.º 4. O Caderno está chegando aos associados da AELO pelos Correios. Essa reportagem é reproduzida numa das notas deste AELO ON, a exemplo de dois outros textos do suplemento.
Caio Portugal aparece no centro da foto, ladeado por dois experientes dirigentes, que ajudaram a valorizar o painel de abertura: Lair Krähenbül, à esquerda, e Claudio Bernardes, à direita. O quarto participante do painel foi o presidente do Secovi-Goiás, Antonio Carlos da Costa. O mediador foi o jornalista Circe Bonatelli, do “Estadão”. Ao lado de Ceci e Ruth, surgem dois atuantes diretores da AELO: Elias Zitune, de Assuntos Regionais, e Jorgito Donadelli, de Relações Institucionais. À esquerda de Lair, está um constante parceiro e amigo da AELO, Ely Wertheim, presidente executivo CEO do Secovi-SP.
A equipe do AELO ON – Calão Jorge (fotos) e Luiz Carlos Ramos (textos) – está a postos, desde cedo, no Milenium Centro de Convenções, para fazer a cobertura da reunião do CDU. Esse trabalho jornalístico será apresentado na próxima edição do boletim, em 30 de outubro.
E vamos aos temas de hoje. Boa leitura.
Público prestigiou a parceria AELO-Estadão
A foto de Sérgio Luiz Jorge mostra a mestre de cerimônias do Fórum, a jornalista Carla Fiorito, do “Estadão”, abrindo evento do dia 6. Percebe-se que o grande auditório ficou completamente lotado, já que as inscrições para a modalidade presencial haviam se esgotado alguns dias antes. De qualquer modo, foi enorme o número de interessados que acompanharam o Fórum a distância, acessando os canais digitais do “Estadão”, das 9h30 às 12h30.
A Diretoria da AELO vai se reunir com representantes do “Estadão”, em breve, para que as duas partes analisem o Fórum e o “Estadão” e compartilhem os números do evento e do Caderno. No entanto, o presidente da AELO, Caio Portugal, já comentou que Fórum apresentou ótimos resultados, atingindo os objetivos da entidade, e o Caderno n.º 4 mostrou aprimoramento em relação às três edições anteriores. A tendência, assim, é de a nossa parceria com o “Estadão”, lançada em 2022, ser mantida em 2026, período em que a AELO completa 45 anos.
Importante decisão do STJ sobre o Distrato
Duas semanas depois de o tema Lei do Distrato ter sido tema de um movimentado painel do Fórum AELO-Estadão e destaque na capa do Caderno de Loteamentos Urbanos n.º 4 do “Estadão” (foto), nosso setor recebeu na segunda-feira, 20 de outubro, uma notícia altamente positiva: o Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a aplicação de multa e taxa de fruição em distrato de lote não edificado. O boletim AELO ON desta semana já estava quase pronto para ser enviado aos nossos associados quando chegou a importantíssima informação de Brasília.
O presidente da AELO, Caio Portugal, e o vice-presidente, Luis Paulo Germanos, celebraram a notícia, que é aqui explicada.
Decisão do Tribunal em Brasília confirma a do TJ de São Paulo
Nos casos de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado após a entrada em vigor da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), é possível descontar da quantia a ser restituída ao comprador desistente a taxa de ocupação ou fruição, mesmo na hipótese de lotes não edificados, além do valor da cláusula penal. Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que concluiu pela possibilidade de retenção do valor pago pelo comprador de um lote que desistiu do negócio. No caso, não sobrou nada a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente.
Segundo o processo, o contrato foi assinado em 2021, no valor de R$ 111.042,00. Após pagar R$ 6.549,10, o comprador pediu a dissolução do negócio. A vendedora aplicou a multa contratual e a taxa de ocupação pelo tempo em que o imóvel esteve com o comprador, mas este ajuizou ação questionando as deduções.
Tanto o juízo de primeiro grau quanto o TJSP entenderam que as retenções foram feitas dentro dos parâmetros legais e que o comprador foi informado previamente a respeito das consequências da desistência.
Lei passou a prever cláusula penal nas rescisões contratuais
A relatora no STJ, ministra Isabel Gallotti, explicou que, no caso, aplica-se a Lei do Distrato – editada em 2018, antes da assinatura do contrato no ano de 2021 –, a qual prevê cláusulas penais na hipótese de desistência por parte dos compradores de lotes. Anteriormente a essa lei – ressaltou –, não havia tal previsão, porque a Lei 6.766/1979 considerava esse tipo de negócio irretratável.
A ministra lembrou que a proibição de desistir do negócio foi sendo mitigada pela jurisprudência do STJ, com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC), especialmente quando demonstrada a incapacidade do comprador de continuar honrando as prestações. Segundo a relatora, nessas situações anteriores à vigência da Lei 13.786/2018, a Segunda Seção do tribunal estabeleceu o percentual de 25% dos valores pagos para a compensação dos prejuízos do incorporador, se não houvesse peculiaridade que, no caso específico, justificasse percentual diferente.
Com a edição da Lei 13.786/2018 – prosseguiu a relatora –, passou a ser previsto o direito de distrato, por meio da inclusão do artigo 26-A na Lei 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Este artigo estabelece a cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato de aquisição do lote para os casos de rescisão.
No recurso em análise, Gallotti verificou que a cláusula contratual estava dentro dos parâmetros da lei, tendo sido correta a retenção do valor. Ela observou também que não está sendo cobrada pela vendedora diferença alguma em seu favor. Ela apenas alega, em sua defesa, o direito de retenção a esse título dos valores a serem devolvidos ao consumidor desistente.
Após a Lei 13.786/2018, a taxa de fruição é devida com ou sem edificação no lote
Já em relação à taxa de fruição no caso de lote não edificado, a relatora lembrou que a jurisprudência do STJ não autorizava a sua cobrança antes da Lei 13.786/2018, devido à falta de previsão legal para sua incidência sem a efetiva utilização do bem pelo comprador.
No entanto – afirmou –, a Lei do Distrato passou a prever expressamente, no inciso I do artigo 32-A, que, além da cláusula penal, é permitida a retenção de "valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato". Para a relatora, o entendimento anterior do tribunal não pode mais prevalecer para os contratos celebrados após a edição da Lei do Distrato, que prevê a retenção desse valor em qualquer hipótese – com ou sem edificação no lote.
"Não se verifica ofensa ao artigo 53 do CDC, pois não há previsão de cláusula contratual que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do loteador. Na verdade, o contrato expressamente previu a devolução das quantias pagas com descontos permitidos na lei em vigor quando de sua celebração. Se nada há a ser restituído ao adquirente é porque ele pagou quantia muito pequena, que não é capaz de quitar sequer a cláusula penal e a taxa de fruição contratualmente fixadas dentro dos limites da lei", explicou.
A AELO e o tema Distrato: não faltam emoções
Os leitores habituais do AELO ON estão acostumados às informações sobre a Lei do Distrato e suas interpretações pelo Poder Judiciário, temas de tantos debates na AELO e em outras entidades do setor imobiliário. Assim, foi natural a Diretoria da AELO escolher esse assunto para compor um painel no Fórum de 6 de outubro, em São Paulo.
“Legislação. Interpretação jurídica sobre CDC e Lei do Distrato é alvo de queixas de empreendedores” foi destaque na capa do Caderno de Loteamentos Urbanos n.º 4 e em páginas internas. A foto mostra o debate coordenado pelo vice-presidente da AELO, Luis Paulo Germanos, tendo como mediador o jornalista Circe Bonatelli, repórter especial do “Estadão”. Três juristas participaram do painel: Floriano de Azevedo Marques Neto (TSE); Francisco Eduardo Loureiro, corregedor-geral da Justiça de SP, e Jeronymo Pedro Villas Boas, do Tribunal de Justiça de Goiás. O quadro foi completado por Robinson Silva, da consultoria Tendências. Esse assunto mereceu amplo espaço no AELO ON da semana passada, que relatou aquele painel e reproduziu as explicações de Robinson sobre a Lei do Distrato e seus desdobramentos.
A exemplo do presidente Caio Portugal, que recebeu com entusiasmo a notícia da decisão do STJ, o vice-presidente Luis Paulo Germanos concluiu: “Isso é muito importante para o nosso setor”. E o AELO ON cumpre o dever de manter seus leitores atualizados, hoje, dia de uma nova reunião do Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU). O tema foi incluído na pauta do CDU.
O jornal “Valor Econômico” também focalizou, na terça-feira, decisões do STJ sobre oi Distrato, reportagem a ser focalizada no próximo AELO ON.
Infraestrutura Verde no Caderno n.º 4
A reportagem “Infraestrutura ‘verde’ valoriza loteamentos e consegue atrair mais clientes”, do jornalista Wellington Ramalhoso, publicada na página 8 do Caderno de Loteamentos Urbanos n.º 4 do “Estadão”, que tem a arquiteta Ruth Portugal como principal fonte, é reproduzida parcialmente, a seguir, pelo AELO ON.
A preocupação ambiental já é percebida pelas empresas loteadoras como um elemento decisivo por parte dos clientes que procuram terrenos para comprar nos empreendimentos do setor. Os loteadores, além de cumprir as obrigações da legislação nessa área, têm reforçado as medidas de sustentabilidade em seus projetos para torná-los mais atrativos no mercado.
“A adoção de práticas sustentáveis e responsáveis tem se consolidado como um diferencial competitivo e tem influenciado de forma positiva a decisão de compra dos imóveis”, afirma Ruth Portugal, da Associação de Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO) e diretora da GP Desenvolvimento Urbano. “Pesquisas recentes do setor imobiliário demonstram que as soluções de infraestrutura verde já são reconhecidas como fatores de valorização e se refletem diretamente no preço por metro quadrado dos imóveis, agregando não apenas valor econômico, mas também social e ambiental aos empreendimentos”, acrescenta.
Na foto, vista parcial do empreendimento Quinta dos Lagos, da GP. No município de Cotia, na região metropolitana de São Paulo. Área de Mata Atlântica preservada para minimizar os impactos das chuvas com drenagem natural.
“O que antes era visto como um fator restritivo hoje se transforma em uma oportunidade de mercado, e as soluções aplicadas asseguram a continuidade desse processo e orientam a forma como o desenvolvimento urbano é concebido e implementado”, comenta Ruth Portugal. Ao avançar na agenda ambiental, as empresas de loteamento cumprem um papel importante na formação de cidades mais “resilientes, saudáveis e alinhadas às demandas contemporâneas”.
“Cabe ao empreendedor, dentro da reflexão sobre o desenvolvimento urbano sustentável, identificar e potencializar as características de sua gleba. Isso significa que é essencial estruturar um planejamento estratégico que promova a melhor integração da área com seu entorno, considerando aspectos urbanos, sociais e ambientais”, diz Ruth
“A expansão metropolitana e regional deve ser cuidadosamente planejada para evitar o crescimento desordenado e a degradação ambiental. Ao integrar novos loteamentos ou bairros de maneira sustentável, o setor privado contribui com um desenvolvimento urbano equilibrado, com técnicas que minimizam os impactos negativos e preservam os recursos naturais.”
Soluções que são tendências
A tendência inevitável, explica Ruth Portugal, é a integração das infraestruturas cinzas com as Soluções baseadas na Natureza (SbN) nos projetos e na prática dos empreendimentos. As cinzas abrangem dispositivos tradicionais como redes de tubulação, barragens e reservatórios. As outras envolvem o aproveitamento dos recursos naturais para fazer frente às mudanças climáticas.
Ela cita como exemplos de medidas implantadas em empreendimentos o uso de cisternas para reservar águas da chuva e a adoção de pavimentos permeáveis que aumentam a infiltração no solo. O conjunto de providências é grande.
“Os jardins de chuva, as lagoas de retenção e as bacias de infiltração são soluções que contribuem para a prevenção de enchentes, o controle da drenagem urbana e a redução das ilhas de calor. A implantação de calçadas drenantes, biovaletas, telhados e paredes verdes aumenta a permeabilidade do solo.”
E é fundamental, afirma Ruth, integrar e restaurar as áreas verdes e criar corredores ecológicos nos empreendimentos. “A arborização urbana planejada é outra ação essencial, pois fornece sombra em vias e espaços públicos, melhora a qualidade do ar e contribui para o conforto térmico nas áreas urbanas. Além disso, a preservação e a recuperação de matas ciliares e nascentes asseguram a proteção dos cursos d’água e a recarga dos lençóis freáticos.”
De acordo com Ruth Portugal, as empresas também devem incentivar o uso de materiais reciclados nas construções, a reciclagem de resíduos e a compostagem nos loteamentos. Na área da energia, a prioridade é o uso de fontes renováveis, como a solar, e a iluminação pública em LED associada a sensores que otimizam o consumo.
“No campo da mobilidade, a criação de ciclovias e ruas compartilhadas incentiva o uso de transportes não motorizados, promovendo práticas mais sustentáveis e inclusivas. Paralelamente, busca-se a redução da emissão de poluentes e da dependência de combustíveis fósseis, com destaque para a implantação de infraestrutura voltada a veículos elétricos, incluindo estações de recarga em pontos estratégicos”, afirma Ruth.
“O que antes era visto como um fator restritivo hoje se transforma em uma oportunidade de mercado, e as soluções aplicadas asseguram a continuidade desse processo e orientam a forma como o desenvolvimento urbano é concebido e implementado”, comenta Ruth Portugal. “Ao avançar na agenda ambiental, as empresas de loteamento cumprem um papel importante na formação de cidades mais “resilientes, saudáveis e alinhadas às demandas contemporâneas”.
“Cabe ao empreendedor, dentro da reflexão sobre o desenvolvimento urbano sustentável, identificar e potencializar as características de sua gleba. Isso significa que é essencial estruturar um planejamento estratégico que promova a melhor integração da área com seu entorno, considerando aspectos urbanos, sociais e ambientais”, diz ela.
“A expansão metropolitana e regional deve ser cuidadosamente planejada para evitar o crescimento desordenado e a degradação ambiental. Ao integrar novos loteamentos ou bairros de maneira sustentável, o setor privado contribui com um desenvolvimento urbano equilibrado, com técnicas que minimizem os impactos negativos e preservem os recursos naturais.”
Na empresa GP Desenvolvimento Urbano, em que é diretora, Ruth Portugal cita como referência o caso do Quinta dos Lagos, em Cotia, na região metropolitana de São Paulo. O empreendimento tem uma área de Mata Atlântica que envolve os lotes e preserva quatro lagos naturais. O projeto inclui soluções como jardins de chuva, quadras e pistas de caminhada permeáveis, além de espaços de convivência sustentáveis e ao ar livre para estimular a conexão dos moradores com a natureza.
O objetivo, diz Ruth, é minimizar os impactos das chuvas, favorecer a drenagem natural e fortalecer a relação entre ser humano e meio ambiente.
Estados do Nordeste
Questões ambientais entram na pauta da empresa Conviver Urbanismo já na fase de prospecção de áreas para loteamentos. Com 46 anos de atividade, a empresa atua no Ceará, Piauí e Maranhão, com empreendimentos em diferentes biomas. “Buscamos áreas que permitam mais que uma boa infraestrutura para um futuro produto. São requisitos fundamentais uma localização estratégica, viabilidade legal e ambiental, potencial de valorização e observação de vetores de crescimento. Procuramos combinar topografia adequada, impacto ambiental gerenciável de forma sustentável e espaço com áreas verdes”, diz Mário Aragão, sócio e diretor executivo comercial da Conviver Urbanismo. “Temos incorporado práticas responsáveis nos empreendimentos para além da preservação e da regeneração ambiental”, conta Luiz Geddes, sócio e CEO da empresa, que conta com equipes de Engenharia Ambiental e de práticas ESG.
No “Estadão”, prioridades dos projetos
Com o título “Empreendimentos priorizam lazer, segurança e economia de tempo”, o Caderno de Loteamentos Urbanos do “Estadão”, publicou interessante reportagem de Wellington Ramalhoso, reproduzida a seguir pelo AELO ON.
As empresas de loteamento e desenvolvimento urbano também têm apostado na ampliação de medidas que proporcionam qualidade de vida aos moradores. Assim como o investimento em sustentabilidade, isso tende a valorizar os empreendimentos e os imóveis. “Medidas de melhor qualidade de vida geram valor econômico, social e simbólico para os empreendimentos e os imóveis”, afirma Jorgito Donadelli, diretor de Relações Institucionais da Associação de Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO).
As iniciativas têm várias vertentes. Um conceito importante é a proximidade com local de trabalho, centros comerciais, escolas e unidades de saúde.
Na foto, perspectiva do Conviver Costamare, da Conviver Urbanismo, em Parnaíba, no Piauí; projeto de piscina com estilo de praia.
“A qualidade de vida está na eficiência do uso do tempo, que hoje é o bem mais precioso das pessoas. Se você mora num local onde pode levar seu filho à escola, talvez a pé, onde um shopping center está a dois quarteirões, onde o seu trabalho fica a cinco minutos de carro, você tem muito mais tempo de qualidade, você não tem desperdício de tempo”, diz Luiz Augusto Pereira de Almeida, diretor da Sobloco Construtora, de São Paulo.
Nesse aspecto, ele cita como referência, entre os empreendimentos de sua empresa, o Espaço Cerâmica, em São Caetano do Sul, na região do ABC. “Fizemos prédios residenciais e comerciais e um condomínio fechado só para casas. Tudo se faz a pé ali no bairro.”
Um espaço do empreendimento foi reservado para a construção de um shopping. O Espaço Cerâmica conta ainda com um hospital. “Hoje o empreendimento está 100% completo, com todos os lotes incorporados ou com edificações”, diz Pereira de Almeida.
Esse conceito de uso misto também é levado em conta pela ITV Urbanismo em seus projetos. “Buscamos criar bairros completos, onde o morador possa trabalhar, descansar, se divertir e ter acesso a serviços próximos, sem precisar de longos deslocamentos”, comenta José Eduardo Ferreira, CEO da empresa.
Para permitir que mais moradores possam trabalhar perto de casa, os empreendimentos podem criar espaços como salas de reunião e de coworking, observa Jorgito Donadelli, diretor da AELO e empreendedor pela JFD na região de Franca.
O conjunto de equipamentos e estruturas de lazer para atividades físicas e espaços de convivência representa outra frente das iniciativas voltadas para a qualidade de vida.
As medidas adotadas variam de acordo com o grau de sofisticação e o público-alvo do empreendimento. Há casos, como aponta Donadelli, em que a estrutura de lazer pode ser o elemento central do projeto e a atração de compradores.
Exemplos disso são os lançamentos de empreendimentos com estilo praiano como o que a ITV Urbanismo está criando em Redenção, no Pará, na região amazônica, e os que a Conviver Urbanismo desenvolve em cidades do Nordeste nem sempre próximas ao litoral.
O projeto do Conviver Riviera em Barbalha, no Ceará, prevê piscina com estilo de praia, piscina de borda infinita, playground, praça de esportes, academia, espaço para pets e salão de festas. Em Parnaíba, no Piauí, a empresa implanta o Costamare, com estilo de resort e estrutura semelhante.
Em Mairinque, no interior de São Paulo, a ITV Urbanismo lançou o Reserva Mairinque, também com foco no lazer. Ele prevê infraestrutura de clube, com quadra poliesportiva e academia equipada.
Inúmeros empreendimentos em várias regiões do País também contam, como aponta Donadelli, com quadras de tênis, campos de futebol, pista para corrida e caminhada e ciclovia. Para as crianças, são criados playgrounds e brinquedotecas. Ele cita que, ainda na esfera da convivência social e do lazer, loteamentos erguem espaços gourmet, com áreas de churrasqueira, forno de pizza e adega, hortas comunitárias e até cinemas e bares. “É importante que toda essa infraestrutura atenda a diferentes faixas etárias e estilos de vidas, inclusive com acessibilidade”, diz o diretor da AELO.
Nesse sentido, começaram a surgir no Brasil os senior livings, empreendimentos desenvolvidos especificamente para a população mais velha “Senior living é um conceito de moradia planejada para pessoas idosas, geralmente a partir dos 60 anos, que buscam qualidade de vida, conforto, segurança e socialização”, explica Donadelli.
“Não é um asilo ou instituição tradicional, mas sim um formato moderno de habitação para a terceira idade, que combina independência, suporte, bem-estar e convivência comunitária.”
Sensação de segurança
A qualidade de vida também passa pela sensação de segurança, fator valorizado por quem decide viver em condomínios e que leva as empresas loteadoras a adotar medidas de proteção. “A sensação de segurança permite viver com mais tranquilidade, o que impacta diretamente no bem-estar dos moradores e na permanência deles no empreendimento”, diz Donadelli.
Ele cita uma série de soluções de segurança que podem ser implantadas: muros combinados com cercas elétricas e sensores de vibração; portaria blindada com sistemas de controle interno; cancelas e clausura de veículos com sistema de duplo portão; iluminação de pontos críticos com sensores de presença; câmeras de alta resolução com monitoramento 24 horas e reconhecimento de placas de veículos; drones de patrulhamento para cobrir áreas extensas; e controle de acesso biométrico, com reconhecimento facial ou digital para moradores e prestadores de serviço frequentes.
É possível, comenta o diretor da Aelo, fazer a automação integrada em uma central de monitoramento, com sistemas que conectam câmeras, sensores e alarme. “A instalação de mais ou menos itens depende do projeto de segurança do empreendimento e também da quantidade de unidades que irão compor o rateio da despesa. Uma taxa muito elevada da contribuição associativa pode vir a desvalorizar o empreendimento. Todos esses pontos precisam ser bem estudados e planejados na fase de desenvolvimento do projeto.”
Na gestão e controle de acessos, diz ele, também é importante gerir as entregas e criar espaço de recebimento controlado para delivery, correspondências e encomendas.
Riviera de São Lourenço, um exemplo
Um dos empreendimentos de referência no Brasil no setor de loteamentos e desenvolvimento urbano completa 46 anos em 2025. Voltada para a classe média alta, a Riviera de São Lourenço foi desenvolvida pela Sobloco Construtora em uma área de 9 milhões de metros quadrados na costa de Bertioga, no Litoral de São Paulo”, relata o repórter Wellington Ramalhoso no texto “Criar um bairro exige um longo prazo”, publicado na página 7 do Caderno de Loteamentos Urbanos n.º 4 do “Estadão” e aqui reproduzido pelo AELO ON. A ilustração é uma foto aérea da Riviera.
A Riviera é um bairro planejado, ou seja, um empreendimento mais complexo do que um condomínio. A população de cerca de 20 mil habitantes mais que triplica nas temporadas de verão.
“Existe uma grande diferença entre um condomínio fechado e um bairro planejado. Um condomínio é um empreendimento de execução rápida, definido por ele mesmo, com um número de lotes e uma portaria. Bairro planejado exige muito mais estratégia, muito mais área e prazo. Também enfrenta muito mais burocracia porque exige um número maior de aprovações junto ao Poder Púbico”, afirma Luiz Augusto Pereira de Almeida, diretor da Sobloco Construtora.
“Geralmente é um empreendimento de longo prazo. É necessário fazer um planejamento de uso e ocupação daquela área para o decorrer do tempo”, explica. “Você vai fazendo um mix de ocupações comerciais, residenciais e de serviços. O objetivo é trazer cada vez mais valor àquela área.”
Na Riviera de São Lourenço, além de casas e prédios residenciais, há uma série de empreendimentos e equipamentos. “Hoje a Riviera tem shopping, tem escolas, tem atendimento médico-odontológico, tem todos os tipos de esporte que você queira praticar, de tênis a hipismo”, diz Pereira de Almeida.
Empreendimentos maiores criados na área do bairro planejado, como shoppings, são chamados de âncoras. Eles criam facilidades e oportunidades para moradores e ajudam a valorizar a área. “Você traz novas âncoras, e as pessoas ficam mais interessadas e compram imóveis. Elas estão dispostas a pagar um valor maior para estar naquele local porque há conveniências. A pessoa percebe que aquela região tende a se valorizar. E esse círculo virtuoso vai rodando”, comenta o diretor da Sobloco.
Como é a gestão
A administração das áreas comuns do bairro fica a cargo da Associação dos Amigos da Riviera de São Lourenço, criada em 1982 com o impulso da empresa loteadora. “A associação tem 650 funcionários distribuídos em quatro setores: saneamento, segurança, manutenção e administração.”
Almeida classifica a Riviera como “o maior projeto de desenvolvimento urbano sustentável” da empresa, que conta com outros empreendimentos no Estado de São Paulo.
“A Sobloco percebeu que as regiões de praia do Litoral de São Paulo estavam num processo de deterioração. Então nós incorporamos no projeto da Riviera o planejamento de sustentabilidade, com atenção a questões como água, tratamento de esgoto, gestão de resíduos e manutenção de áreas verdes.”
A Riviera é certificada desde 2000 com o selo internacional ISO 14.001 de gestão ambiental. “A Rivera já foi testada e aprovada inúmeras vezes com relação aos quesitos de sustentabilidade. É super consolidada, com mais de 45 anos de existência, 13 mil imóveis e uma população que no verão chega a 75 mil pessoas”, diz Pereira de Almeida.
A preocupação com a agenda ambiental também passa pela energia. “Há um ano, todas as lâmpadas de iluminação pública da Riviera que eram de mercúrio e sódio foram substituídas por LED. Então hoje temos uma eficiência energética muito maior. E também compramos energia limpa do mercado livre”.
A Riviera adotou soluções tecnológicas e estruturais como fiação enterrada, cabeamento de fibra ótica e um aplicativo do bairro. “Temos no setor de segurança 1.000 câmeras instaladas, muitas delas com reconhecimento de placas e muitas outras com reconhecimento facial. E nosso sistema está interligado com o sistema Detecta, do governo do Estado.”
Amary: “Para construir um Brasil melhor”
O presidente da FIABCI-Brasil, Flavio Amary (foto), escreveu artigo para o boletim semanal de sua entidade, publicado no jornal “Estadão” em 14 de outubro sob o título “Construir um Brasil melhor passa pelo equilíbrio e pela visão de longo prazo”, que o AELO ON reproduz a seguir.
Flavio Amary, natural de Sorocaba, é dirigente da AELO desde 1993, atualmente como membro do Conselho Consultivo. Foi presidente de 2009 a 2011. Também presidiu o Secovi-SP, de 2016 a 2018. Foi secretário de Habitação do Estado de São Paulo de 2019 a 2023.
Este é seu artigo:
Durante a cerimônia da 31ª edição do Prêmio Master Imobiliário, tive a oportunidade de compartilhar ao lado de Rodrigo Luna, presidente do Secovi-SP, algumas reflexões sobre os desafios e oportunidades do nosso país. Mais do que reconhecer os melhores projetos e profissionais do setor, o Master nos lembra da responsabilidade que temos na construção de cidades mais justas e de uma economia sólida.
O Brasil precisa enfrentar seus problemas de forma pragmática. A carga tributária é uma das mais altas do mundo e, paradoxalmente, uma das menos eficientes em gerar retorno à sociedade. Apesar de intenso diálogo, o máximo que conseguimos é contenção de danos. Novos aumentos planejados oneram empresas e famílias, provocando fuga de capitais e limitando investimentos essenciais, como letras de crédito imobiliário e fundos que dão fôlego ao setor e ampliam o sonho da casa própria.
Nosso compromisso como sociedade civil deve ser claro: defender reformas administrativas e estruturais, em vez de criar impostos sobre impostos, que hoje chegam a R$ 1,2 trilhão.
Saúde, educação e redução da pobreza dependem de políticas que gerem capacitação produtiva e promovam ciclos virtuosos, e não apenas de ajuda temporária. Enfrentamos escassez de mão de obra e investimentos insuficientes: gastamos quatro vezes mais em assistência do que em infraestrutura e desenvolvimento. É hora de corrigir essas distorções.
O setor imobiliário, por sua natureza e alcance, mostra caminhos possíveis. Crédito imobiliário com juros adequados, reformas previdenciária e trabalhista, segurança jurídica, liberdade de expressão e de propriedade são pilares que fortalecem o crescimento sustentável.
E o Brasil tem potencial único — celeiro do mundo, estratégico para a segurança alimentar, com capacidade de geração de energia renovável e tecnologia digital avançada. Cabe a nós transformar essas vantagens em prosperidade concreta.
Prêmios como o Master Imobiliário reafirmam que excelência, inovação e responsabilidade caminham juntas. Reconhecer o que é feito de melhor inspira não só o mercado, mas também a sociedade a acreditar que é possível, com equilíbrio fiscal e visão de longo prazo, construir um país mais justo e competitivo. Erguer pontes, dialogar e agir com pragmatismo são formas de transformar desafios em soluções.
Arke, gestão de recebíveis e os loteamentos
Leonardo Paranaguá (foto), autor deste artigo, é sócio fundador e diretor da empresa Arke Soluções Inteligentes. Formado em Engenharia Mecânica pela USP, foi diretor da Tecnisa e da Scopel. A Arke é uma empresa de tecnologia e serviços voltada à gestão de recebíveis, auditoria e cobrança. O título deste texto escrito a pedido AELO ON é “Gestão de recebíveis: o fundamento para a solidez de incorporadoras e loteadoras”.
Aqui está o texto de Leonardo Paranaguá:
Para incorporadoras e loteadoras, a gestão de recebíveis transcende a simples administração de pagamentos; é o oxigênio que impulsiona novos empreendimentos e garante a sustentabilidade do negócio. No setor imobiliário, onde os ciclos de projeto são longos e os valores transacionados são significativos, a pontualidade e a previsibilidade das entradas financeiras são cruciais para honrar compromissos com fornecedores, custear obras e lançar novos projetos. Cada parcela de lote ou unidade imobiliária representa um compromisso financeiro que, se não gerenciado adequadamente, pode impactar o fluxo de caixa de maneira devastadora.
A inadimplência, mesmo em percentuais aparentemente pequenos, ganha proporções alarmantes no mercado imobiliário devido aos altos valores e aos longos prazos de financiamento próprio. Cenários como o aumento no número de distratos ou atrasos nas parcelas de lotes ou apartamentos podem rapidamente erodir a saúde financeira de um projeto. Dados sobre endividamento e dificuldades financeiras dos consumidores, frequentemente divulgados por órgãos como o Banco Central e instituições de crédito, servem de alerta para a volatilidade do poder de compra e a necessidade de uma gestão proativa.
Uma gestão de recebíveis eficiente para o mercado imobiliário envolve:
Análise de Crédito Robustecida: Avaliação aprofundada do perfil financeiro do adquirente, minimizando o risco de inadimplência já na assinatura do contrato.
Monitoramento Contínuo e Proativo: Acompanhamento rigoroso das parcelas, como tecnologia e monitoramento que permite estar próximo ao cliente e antecipar potenciais atrasos desnecessários.
Régua de Cobrança Estratégicas: Oferecer alternativas e lembretes automatizados e personalizados, afim de maior efetividade nos pagamentos.
Controle Apurado: Gerenciamento de todo processo com clareza, dashboard, e números em tempo real garantem maior previsibilidade de recebimento e eventuais negociações.
Ao otimizar a entrada de recursos, incorporadoras e loteadoras não apenas protegem sua liquidez, mas também garantem um capital de giro consistente para investir em terrenos, iniciar novas construções e manter um portfólio saudável de lançamentos. É o pilar que sustenta o crescimento contínuo e a resiliência no dinâmico mercado imobiliário.
A sede da Arke fica no bairro de Vila Nova Conceição, em São Paulo.
Que tal relembrar casos de clandestinos?
Cada empresa associada à AELO respeita as leis e normas do País para desenvolver projetos de loteamentos. Nessa vivência, cada empreendedor de projetos legalizados certamente já se deparou com casos de clandestinos, que afetam as cidades e as prefeituras. A AELO lançou, há quatro anos, a campanha Lote Legal, um aprimoramento do seu serviço Disque Denúncia, criado nos anos1990. Desde 2022, nossa entidade mantém um site específico do Lote Legal, www.lotelegal.com.br, que é atualizado semanalmente com notícias sobre clandestinos nas mais variadas regiões do Brasil.
Hoje, o boletim AELO ON lança um desafio para os leitores: que tal nos relatar casos de clandestinos ocorridos hoje em dia ou em outras épocas? Estamos abrindo espaço para esses relatos, que podem ser completos ou, eventualmente sendo omitido o nome da empresa fraudadora. E vamos publicá-los, preservando os nomes de quem os relata. Se você aceitar o desafio, é só enviar seu relato para o Lote Legal, endereçando ao e-mail do jornalista Luiz Carlos Ramos, assessor de Comunicação da AELO: [email protected].
