O sucesso do Fórum e do Caderno de Loteamentos merece um agradecimento especial (e parabéns) da AELO a todos os que participaram direta ou indiretamente dessas duas iniciativas planejadas nos últimos meses em parceria com o jornal “Estadão”. Para ilustrar esta nota de abertura do AELO ON, escolhemos esta expressiva foto de auditório lotado, uma das belas fotos tiradas no Fórum, em 6 de outubro. Aos dois artistas das imagens, Calão Jorge e Sérgio Luiz Jorge, pelo autêntico profissionalismo no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo, nosso “muito obrigado”. Quatro dias depois do Fórum, o “Estadão” publicou o Caderno de Loteamentos Urbanos n.º 4, de excelente qualidade jornalística, em que os três debates do evento foram o tema principal.
Parabéns aos repórteres e editores do suplemento, assim como aos demais integrantes da equipe do jornal, representados por Cida Cavalcanti, nossa interlocutora no Grupo Estado desde 2022. Cida, por sinal, foi homenageada, juntamente com nove outros profissionais com mais de 30 anos de dedicação ao Grupo Estado. A entrega dos troféus ocorreu na festa dos 150 anos do “Estadão”, dia 8 de outubro, no Teatro Cultura Artística, no Centro de São Paulo. O jornalista Celso Ming, colunista de Economia, emocionou-se ao afirmar que, em 2024, completou 50 anos de trabalho no jornal. Outro homenageado, Fausto Macedo, está entre os maiores jornalistas investigativos do País.
Importante: a AELO lembra que, dentro de uma semana, em 23 de outubro, haverá mais um evento especial do nosso setor, a terceira reunião do Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU) de 2025, no Milenium Centro de Convenções. Já enviamos aos associados os links para inscrições presenciais e online. Nesta edição do boletim AELO ON, apresentamos a repercussão do Fórum, o resumo do Caderno de Loteamentos Urbanos e outras notícias de interesse para empresários e especialistas em parcelamento do solo. A próxima edição vai continuar concentrada no Fórum, reproduzindo mais três reportagens do Caderno de Loteamentos e mostrando várias outras fotos tiradas pela dupla Calão e Sérgio.
Esta foto mostra o momento em que Claudio Bernardes, diretor da Ingaí Urbanismo, membro do Conselho Consultivo da AELO e ex-presidente do Secovi-SP, fazia sua explanação no debate de abertura do Fórum, ao lado do presidente da AELO, Caio Portugal; do diretor da empresa Consurb e ex-secretário da Habitação do Estado de São Paulo e do Município de São Paulo, Lair Krähenbühl, e do presidente do Secovi-Goiás e diretor da empresa Tropical Urbanismo e Incorporação, Antônio Carlos da Costa. No lado esquerdo, surge o mediador do evento, Circe Bonatelli, que repetiu, neste ano, o excelente desempenho apresentado no Fórum de 2024.
Caderno atinge as metas da AELO
O Caderno de Loteamentos Urbanos n.º 4, publicado pelo jornal “Estadão” na edição impressa de sexta-feira, 10 de outubro, atingiu os objetivos idealizados pela AELO: mostrar ao público a importância do trabalho das empresas loteadoras para a qualidade das cidades e os obstáculos enfrentados pelo setor para consolidar novos projetos. Para os assinantes do jornal, o conteúdo jornalístico desse suplemento de 12 páginas está disponível também na modalidade online. E os associados da AELO que ainda não tiveram acesso ao novo Caderno devem ficar tranquilos: nossa entidade comprou 15 mil exemplares para remetê-los não só ao quadro associativo como também às entidades parceiras e a prefeituras e órgãos do poder público.
Vale a pena relembrar que a parceria da AELO com o “Estadão” começou há três anos e resultou em três Cadernos anuais: o número 1, em novembro de 2022; o número 2, em maio de 2023, e o número 3, em julho de 2024.
Aqui está a capa do caderno n.º 4., que destaca “Os rumos do mercado” e um dos painéis do Fórum: “Legislação. Interpretação jurídica sobre CDC e Lei do Distrato é alvo de queixas de empreendedores”. A foto mostra o debate coordenado pelo vice-presidente da AELO, Luis Paulo Germanos, tendo como mediador o jornalista Circe Bonatelli, repórter especial do “Estadão”. Três juristas participaram do painel: Floriano de Azevedo Marques Neto (TSE); Francisco Eduardo Loureiro, corregedor-geral da Justiça de SP, e Jeronymo Pedro Villas Boas, do Tribunal de Justiça de Goiás. O quadro foi completado por Robinson Silva, da consultoria Tendências. Esse assunto é focalizado com destaque no AELO ON de hoje, que relata aquele painel e reproduz as explicações de Robinson sobre a Lei do Distrato e seus desdobramentos.
Lei do Distrato, CDC e os loteamentos
O Caderno de Loteamentos Urbanos n.º 4 do “Estadão” destacou, em página inteira: “Decisões judiciais com base no Código de Defesa do Consumidor causam embaraço a loteadores”. Juristas dizem que texto ruim de Lei do Distrato leva a Justiça a acolher regra do Código de Defesa do Consumidor.
Há poucas semanas, a 3.ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou procedente o recurso especial de uma pessoa que comprou um imóvel e desistiu do negócio ao perceber que não conseguiria pagar as parcelas. Esse consumidor pedia na Justiça que as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevalecessem sobre as da Lei do Distrato para poder ter a devolução de 90% dos valores pagos. O STJ determinou que a empresa vendedora fique com um total limitado a 25% do que foi pago.
No Brasil, existem duas legislações que tratam do assunto: a Lei do Distrato, criada em 2018, e o CDC, de 1990. Antes da criação da Lei do Distrato, não havia regras claras sobre como proceder nesses casos. Cada caso ia para a Justiça para que o valor a ser devolvido fosse especificado. A Lei do Distrato prevê que, em caso de desistência de compra de um imóvel ou terreno, a empresa pode devolver no máximo até o limite de 25% a 50% da quantia paga, conforme o caso, até aquele momento pelo então comprador.
A metade que ficaria com a companhia se justifica para compensar o tempo em que o imóvel não pode ser comercializado de outra forma, além de custos e investimentos como infraestrutura de água, luz, calçamento, asfalto e outros.
O problema é que, em vários tribunais de todo o País, esse limite tem caído, uma vez que os magistrados têm priorizado o que diz o CDC. E os consumidores conseguem, assim, ter até 90% do que pagaram de volta. O tema foi discutido no painel O Setor de Loteamentos como o Maior Produtor de Cidades Formais e a Segurança Jurídica no Financiamento à Produção e Comercialização de Lotes Urbanizados, realizado durante o Fórum Estadão Loteamento Urbano e Segurança Jurídica, realizado na segunda-feira, 6, em São Paulo.
Esta foto de Calão Jorge sobre o painel mostra Luis Paulo Germanos, vice-presidente da AELO, falando sobre a Lei do Distrato. Ele é um dos maiores especialistas sobre o tema no Brasil. Também compuseram o painel: Circe Bonatelli (mediador), Floriano de Azevedo Marques Neto (TSE), Francisco Eduardo Loureiro (corregedor-geral da Justiça de SP), Jeronymo Pedro Villas Boas (TJ-GO) e Robinson Silva (Tendências).
A redação da Lei do Distrato pode ser um dos motivos para que a Justiça tenha adotado o CDC em suas decisões, disse o desembargador Francisco Eduardo Loureiro, corregedor-geral da Justiça do Estado de São Paulo. “Essa lei (do Distrato) teve uma das piores redações que já vi, profundamente deficiente. O projeto original da lei era absolutamente técnico, mas, ao longo do processo legislativo, essa tecnicidade se perdeu e a lei virou uma colcha de retalhos”, analisou o jurista no evento. “A lei estabelece termos máximos de multa. O ideal é que a lei tivesse estabelecido o preço do descontinuamento, mas ela não fez isso. Estipulou multas de ‘até’ determinado porcentual. Aí os tribunais passaram a interpretar esse ‘até’. É por isso que os tribunais têm julgado que a multa pode ser reduzida, e deve ser reduzida, se ela for desproporcional ao prejuízo sofrido pelo empreendedor”, disse o desembargador Loureiro.
Em discussões nos tribunais, os juristas lembram que, conforme o Código Civil, o juiz deve reduzir a multa para o consumidor. “(Isso ocorre) Para evitar que o contratante torça pelo descumprimento do contrato. Quando o contrato é terminado por descumprimento, a ideia é que as partes voltem ao estado anterior”, afirmou o jurista.
Entender isso é muito importante, afirmou o desembargador Jeronymo Pedro Villas Boas, do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJ-GO). “Quem tem a prática dos tribunais sabe: isso é construído dia a dia, não só nos julgamentos, mas no diálogo entre os juízes, na elaboração da sua convicção, entendendo diversos casos que chegam para, por fim, fixar no entendimento o que pode ou não ser simulado”, disse o especialista.
Impacto financeiro
Isso tem afetado financeiramente o setor de loteamentos como um todo e, consequentemente, muitas companhias estão deixando de trabalhar com lotes, segundo Caio Carmona Cesar Portugal, presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO). “Quem compra um carro financiado e não consegue pagar devolve o veículo para a concessionária e pronto? Não. Você vai ao mercado. Se o carro vale R$ 30 mil e você está devendo 20 mil, te pagam a diferença de R$ 10 mil e pronto. É isso que a Lei do Distrato trouxe. Mas quando somos obrigados a devolver mais do que diz a lei. A partir do momento que o Judiciário me obriga a devolver 80%, 90%, até 100% do que um cliente pagou, isso descapitaliza a loteadora. Adiciona-se mais risco para a operação e os terrenos ficam mais caros”, explica o presidente Caio.
O problema é que a situação afeta a saúde financeira do setor, resumiu Luis Paulo Germanos, sócio do escritório Germanos Advogados Associados e vice-presidente da AELO. “Se o Judiciário permite que o adquirente pegue o dinheiro de volta, na Justiça, no meio do financiamento, o loteador vai ter que mobilizar – guardar – aquele capital, porque a qualquer momento ele pode ser chamado a devolver. Isso impacta a indústria do loteamento como um todo, encarece o preço final”, declarou.
Como resolver
O debate do tema ainda vai dar muito pano para manga, segundo Floriano de Azevedo Marques Neto, ministro do Tribunal Superior Eleitoral (TSE). “Ainda teremos lugar para essa discussão dentro das cortes e — principalmente do Supremo Tribunal de Justiça, o STJ — talvez até no âmbito do Supremo Federal”, afirmou o jurista. Até lá, as cortes continuarão recebendo mais e mais processos de revisão de valor de multas e devoluções. “Esse, inclusive, é um problema que vem sobrecarregando substancialmente os tribunais e que não precisaria estar acontecendo se a lei fosse clara”, finalizou o desembargador Francisco Eduardo Loureiro.
No primeiro trimestre deste ano, as vendas de lotes cresceram 15%, enquanto o número de loteamentos no mercado caiu 4%, na comparação com o mesmo período do ano passado. Os números foram levantados pela consultoria Brain e apresentados por Robinson Silva, gerente sênior da Tendências Consultoria. “Na prática, se a venda cresce e a oferta diminui, isso quer dizer que esse é um setor que está encarecendo e encolhendo”, explicou Robinson. Essa é uma grande preocupação da AELO. O motivo para a desaceleração desta atividade econômica, segundo a entidade, é a judicialização dos casos de rompimentos de contrato que obrigam as empresas a devolver a maior parte do dinheiro pago aos clientes.
Robinson focaliza Taxa de Fruição
Robinson Silva, gerente sênior da Tendências Consultoria (foto) preparou o data show “Taxa de Fruição em Contratos de Loteamento - Importância econômica do setor de Loteamentos Urbanos”. Ele explicou que a Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO) atua no segmento de desenvolvimento e loteamento urbano e contratou a Tendências Consultoria para participar presencialmente do Fórum Estadão de Loteamentos Urbanos 2025.
As informações utilizadas para a elaboração do estudo contêm dados provenientes de relatórios gerenciais, bases de dados e documentos preparados pela administração da AELO, seus associados ou demais consultores por ela contratados. Outras informações públicas também foram utilizadas e estão devidamente identificadas ao longo do texto.
A Tendências explica que sempre emprega os seus melhores esforços na coleta dos dados, visando a que sejam os mais atualizados, corretos e precisos, além de prezar pela isenção nas opiniões e conclusões apresentadas nos pareceres. A elaboração deste documento não incluiu a verificação independente de dados e informações fornecidos pela AELO ou dos dados públicos utilizados. As explicações estão em quatro tópicos do AELO ON, que são apresentados a seguir.
Importância econômica dos loteamentos
Taxa de Fruição em Contratos de Loteamento. Importância econômica do setor de Loteamentos Urbanos. Os loteamentos surgem geralmente em áreas que perderam sua capacidade rural. O desempenho recente do setor indica um descompasso entre vendas em alta (+15%) e lançamentos em baixa (-4%). A atividade, que não conta com um modelo de financiamento tradicional, é o principal agente de infraestrutura urbana atual, e responsável por gerar externalidades positivas importantes. Essa dinâmica indica que a demanda pode superar a oferta de lotes, exercendo uma pressão de alta sobre os preços. Cerca de 55% do total das áreas loteadas são destinadas a áreas públicas. Estímulo ao desenvolvimento local e aumento do dinamismo econômico regional. Fontes: Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais (Graprohab) e empresa Brain.
Riscos da não aplicação da Taxa de Fruição
A ilustração é clara, lembrando que a principal função econômica da Taxa de Fruição é equilibrar a matriz de riscos assumidos pelo Loteador e pelo Comprador que adquire um lote financiado.
Dessa forma, o loteador assume o Risco de Crédito. Por sua vez, o adquirente assume do Risco de Desvalorização.
Os efeitos da ausência de Fruição
Em caso de ausência de Fruição, quanto mais rápida a decisão do distrato, menores os efeitos do desequilíbrio em benefício do adquirente. Veja o gráfico, aqui reproduzido, e compreenda os possíveis caminhos.
E, de repente, os círculos viciosos
Este é o quarto e último gráfico da Tendências, mostrando que a não aplicação da Taxa de Fruição leva a círculos viciosos, cujas consequências aqui estão definidas.
Jornal “Valor Econômico” destaca AELO
O “Valor Econômico”, principal jornal diário de economia do País em coberturas nacionais e internacionais, publicou na edição de 8 de outubro uma extensa reportagem sob o título “Com juros altos, loteadoras buscam alternativas de crédito”. O texto da jornalista Ana Luiza Tiagui ocupou toda a primeira página do caderno de Empresas no jornal (foto).
O principal entrevistado é o presidente da AELO, Caio Portugal, que respondeu às perguntas de Ana Luiza há três semanas.
A matéria começa assim: “Sem acesso aos recursos de poupança ou do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para financiar as obras, o setor de loteamentos fica exposto às dificuldades de se investir com a taxa de juros anual, e busca formas de contornar o problema. Essas empresas transformam áreas rurais em bairros, por meio de loteamentos abertos ou fechados, nos quais são responsáveis pela divisão e urbanização do espaço, com a construção de redes de água, esgoto, eletricidade e pavimentação”.
Ainda de acordo com o jornal, Caio Portugal, presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO), conta que o setor tem andado ‘de lado’ no ano, enquanto a incorporação imobiliária do segmento econômico, puxada pelo Minha Casa, Minha Vida, cresce – ainda que 70% dos loteamentos sejam voltados ao público de baixa renda. Quem compra um apartamento ou casa pelo programa, que usa recursos do FGTS, acessa uma taxa de juros mais baixa, no financiamento com a Caixa Econômica Federal.
Os loteadores, por sua vez, financiam os seus próprios clientes. Para conseguir encaixar a parcela na renda do comprador, o prazo desse financiamento cresce: segundo Caio Portugal, já há casos de empresas que parcelam o lote em 420 meses (35 anos). “Não é nossa função ser banco”, diz Caio Portugal. “Mas é a forma de viabilizar a venda, porque esse cliente não vai conseguir uma linha de crédito imobiliário”.
Os bancos não podem direcionar recursos da poupança, que faz parte do “funding” do crédito imobiliário para a compra de lotes. Já existem bancos que financiam o comprador, afirma Caio Portugal, como o Santander, mas são linhas mais caras, porque não contam com esse dinheiro.
Nos últimos 12 meses, até junho, foram lançados 123 mil lotes entre abertos e fechados, de acordo com levantamento da AELO e da consultoria Brain, queda de 4,1% sobre o mesmo período do ano anterior. É também recuo de 5,6% sobre o pico dos últimos anos, de 2022.
Já as vendas subiram 10,5% de julho de 2024 a junho de 2025, para 151,4 mil lotes. O pico foi em junho de 2021, com 162,2 mil lotes comercializados em 12 meses.
Uma alternativa para obter capital para as obras – e para os compradores – é emitir Certificados de Recebíveis Imobiliários. Gustavo Favaron, CEO do GRI Institute, analisa que é uma opção restrita: “O custo é alto e exige governança, que boa parte das loteadoras, sobretudo as regionais, ainda não têm”.
CBIC apoia novo modelo de crédito habitacional
O novo modelo de crédito habitacional divulgado pelo governo federal na sexta-feira, 10 de outubro, em São Paulo, muda o cenário da habitação no Brasil e traz novos investimentos em uma conjuntura em que as elevadas taxas de juros afetam o desempenho do mercado imobiliário, além de assegurar mais acesso à moradia digna para a população. A avaliação é de Renato Correia, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), entidade à qual a AELO é filiada. Ele participou do evento de lançamento das novas medidas, ao lado do presidente Luiz Inácio Lula da Silva, do ministro Fernando Haddad e de outros presidentes do setor imobiliário, entre os quais Rodrigo Luna e Ely Wertheim (CEO), do Secovi-SP.
“Essas mudanças mudam o cenário da habitação no Brasil. Hoje é um dia que a população se aproxima do sonho da casa própria. O que foi feito com o FGTS, junto com o novo crédito imobiliário, vai garantir acesso à moradia digna e de qualidade aos estratos mais carentes da população” afirmou Correia ao discursar durante o evento (foto), referindo-se às restrições para antecipação do saque-aniversário do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aprovadas em 7 de outubro.
O novo modelo também atualiza o valor máximo de imóveis que podem ser financiados via Sistema Financeiro de Habitação (SFH). “Essas mudanças se concentram na classe média, que estava carente de fontes seguras de financiamento”, destacou o presidente da CBIC. Desde 2018, o teto era de R$ 1,5 milhão, valor que passou para R$ 2,25 milhões.
Para Correia, o novo modelo também traz mais flexibilidade para os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). De acordo com a nova proposta, haverá um período de transição a partir de janeiro de 2026, quando o direcionamento obrigatório de 65% será reduzido de forma gradual. Quando o novo modelo estiver implementado de forma integral, os bancos poderão destinar para aplicações livres o mesmo valor usado para financiamentos habitacionais.
De acordo com o governo, a mudança será testada ao longo do próximo ano. O período de teste foi uma demanda do setor da construção para avaliar os efeitos reais da medida. “O papel da CBIC foi contribuir com sugestões, experiências de mercado para que isso funcionasse. O setor da construção emprega mais de 3 milhões de pessoas e isso é um feito muito relevante. A meta de 3 milhões habitações é outro número que nos motiva a acordar cedo, trabalhar muito para construir essa habitação de qualidade”, destacou Correia.
Agências buscam acelerar os serviços
Um loteamento leva anos para ficar pronto, por mais rápido que se vendam os lotes. E a parte mais complicada desse processo é a instalação de infraestrutura de serviços públicos. “A gente costuma dizer que da aprovação ao pagamento da última parcela, são pelo menos duas décadas”, disse Elias Zitune, diretor de Assuntos Regionais da Associação das Empresas de Loteamento Urbano (AELO) e sócio da ZS Urbanismo, como coordenador do painel “As Cidades, o Saneamento Básico e a Distribuição de Energia Elétrica” (foto), no Fórum do dia 6. Este texto faz parte do Caderno de Loteamentos do “Estadão”.
No geral, a parte que envolve rede de esgoto, ligação de energia e fornecimento de água, não leva menos de três a oito anos para ser resolvida, afirmou Elias. Como universalizar e acelerar a oferta desses serviços essenciais em loteamentos privados foi o tema principal do painel.
“Na Aneel, temos uma resolução, uma bíblia que regula essa matéria dos empreendimentos, dos desenvolvimentos de lotes e ela tem cerca de 4 mil dispositivos, são quase 700 artigos”, explicou André Ruelli, superintendente de Mediação Administrativa e das Relações de Consumo da Aneel.
Para tentar simplificar esse processo, a agência deve, segundo ele, abrir até o final do ano uma consulta pública sobre o tema. As consultas públicas são abertas geralmente no site das agências e permitem que qualquer pessoa ou entidade apresente opiniões, sugestões ou críticas sobre um projeto de lei, proposta de norma ou política pública durante um período de tempo definido.
“Vamos analisar todas as propostas que forem enviadas para tornar o processo de instalação de energia elétrica em loteamentos privados menos moroso, mais ágil e com maior segurança jurídica”, disse o superintendente.
A consulta pública da Arsesp já está em andamento e teve até agora cerca de 400 contribuições. Sob o número 07/2025, ela se encerra em 19 de outubro. Estão sendo aceitas propostas que ajudem a estabelecer critérios e procedimentos para o ressarcimento de investimentos realizados por empreendedores imobiliários que caracterizam antecipação de obrigações do prestador de serviços públicos de abastecimento de água e rede de esgoto.
Quais são as regras
Desde a década de 1970, loteamentos não podem mais ser vendidos sem uma infraestrutura mínima, o que envolve, na maioria dos casos, ligação de água, esgoto, energia, calçamento, entre outros itens. Todos os custos desse investimento são dos loteadores, ou seja, dinheiro da iniciativa privada.
As companhias loteadoras pagam para as empresas desse setor, mesmo que sejam autarquias públicas, para fazer as instalações. Mas, como esse tipo de obra é um legado que fica para toda uma região, para uma cidade como um todo, o setor de loteamentos vem tentando junto ao poder público que esse investimento tenha alguma compensação, uma vez que de cada dez bairros brasileiros, oito foram e ainda são formados por meio de loteamentos privados.
Apenas 20% são bairros planejados pelo poder público, conforme dados da AELO. “Se o empreendedor vai ter que fazer obra, é importante que esse investimento seja ressarcido. Para isso, é fundamental que na deliberação a gente consiga separar claramente o que é uma obra estruturante, que fica como um legado para aquele município. Uma adutora, por exemplo, nunca ou raramente vai servir um único empreendimento. Serve a uma localidade como um todo. Então esse investimento precisa ser ressarcido”, disse Elias, da AELO. “Quando essa previsão de ressarcimento estiver prevista no plano de investimento esse custo também poderá ir para a tarifa do serviço público, para não prejudicar a prestadora”, afirmou Gustavo Zarif Frayha, diretor de saneamento básico da Arsesp.
Quais são os riscos
Existe o risco de uma consulta pública dar em nada? De acordo com Frayha, isso é muito incomum. “Essa consulta pública, por exemplo, teve quase 400 contribuições. Então é um compromisso da equipe técnica da Arsesp analisar uma a uma. Porque, às vezes, escondida lá no meio de muitas contribuições, tem uma sugestão que pode ser muito importante, que não passou na cabeça de ninguém. Por isso é um processo muito rico. O que a gente tem procurado fazer dentro da agência é isso, manter sempre a porta aberta com a sociedade, com as entidades, com os prestadores de serviços, com os usuários, com os órgãos de controle, com o Ministério Público”, declarou ele.
Em relação à rede de água e esgoto, a Sabesp também desenha uma norma para ressarcir a iniciativa privada quando o investimento for considerado estruturante. “A Sabesp também já fez uma alteração do seu manual do empreendedor, em julho, dando mais segurança jurídica para os empreendedores”, explicou Marcelo Fornaziero Medeiros, diretor de Gestão Contratual e Conformidade da Sabesp.
Qual é a oportunidade
Agências regulatórias abrem consultas públicas normalmente no site que elas mantêm na internet. Geralmente, o tema que está aberto para discussão é explicado no título da consulta. Abre-se, então, um período para que as contribuições possam ser feitas. O interessado se cadastra e manda suas observações. “Todas, uma a uma, são avaliadas”, explicou Frayha. “Depois tem o período de análise das contribuições”, disse ele. Esse período pode variar conforme o tema e o total de contribuições recebidas.
No passo seguinte, se elabora a nova norma técnica – ou a nova regulamentação – que deve em seguida ser votada por um colegiado de especialistas da própria agência. Sendo aprovado, o novo regulamento entra em vigor.
Um exemplo de consulta pública recente foi o do processo de desestatização da Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo S/A, a Sabesp. Em 2023, foram abertas consultas públicas que coletaram sugestões para o contrato de concessão, investimentos e planos de contingência. A privatização da Sabesp foi concluída em 23 de julho de 2024.
Caio: “Poderíamos chegar ao dobro de lotes”
A seguir, o AELO ON reproduz a entrevista da repórter Lilian Cunha com o presidente da AELO, Caio Portugal, publicada na página 11 do Caderno de Loteamentos Urbanos n.º 4 do “Estadão”. Título da matéria: “Entregamos 200 mil lotes por ano, mas poderíamos chegar ao dobro”.
Este é o texto completo:
No Brasil, ao contrário do que ocorre em outros países, quase a totalidade dos bairros foi desenhada pela iniciativa privada. Com exceção de poucos projetos sociais de habitação, como o Minha Casa, Minha Vida, foram os loteadores privados de terrenos que compraram terras, implementaram infraestrutura, como terraplanagem, ligação às redes de água, esgoto e energia elétrica, conforme é exigido pelas leis municipais, e venderam esses lotes.
Um exemplo famoso é o bairro de Higienópolis, em São Paulo. Até o século 19, a região era uma área rural, como os sítios de Dona Veridiana e Dona Angélica. Mas em 1893, os alemães Martinho Buchard e Victor Nothmann compraram e lotearam as terras para a elite cafeeira paulistana. Em época de contaminação por febre amarela e tifo, o nome Higienópolis veio por esse ser o primeiro bairro da capital a ter iluminação a gás, arborização, linhas de bondes, redes de água e esgoto, num ponto alto da cidade, onde não havia enchentes.
Hoje, porém, o setor de loteamento está ameaçado por uma questão financeira. “Entregamos 200 mil unidades ao ano, no Brasil todo, quando era para chegar ao dobro”, diz Caio Carmona Cesar Portugal, presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO).
Os consumidores que se tornam inadimplentes e vão à Justiça contra a Lei nº 13.786/2018, a Lei do Distrato, são a questão principal. Pela regra, de modo geral, clientes que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta terão de pagar até 50% do valor já dado à construtora como multa para se desfazer do negócio, o que ocorre.
“Na maioria dos casos, o Poder Judiciário entende que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato e manda a empresa devolver até 90% do que já foi pago. Isso traz um grande risco para o setor, que pode até deixar de existir”, diz Portugal.
Na entrevista a seguir, ele fala dessa e outras questões que também foram temas do Fórum Estadão Loteamento Urbano e Segurança Jurídica que ocorreu no dia 6, no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo.
Por que um consumidor não pode receber o que já pagou se ele não deseja mais ficar com o lote?
Vamos comparar com um carro. Se você compra um carro financiado e não consegue pagar, você devolve para a concessionária ou para a montadora? Não. Você vai ao mercado. Se o carro vale R$ 30 mil e você está devendo 20 mil, te pagam a diferença de R$ 10 mil e pronto. É isso que a Lei do Distrato trouxe. Mas quando somos obrigados a devolver mais do que diz a lei, isso cria um risco para as empresas e para os clientes adimplentes, que estão com os pagamentos em dia.
Que risco é esse?
A partir do momento que o judiciário me obriga a devolver 80%, 90%, até 100% do que um cliente pagou dentro de um financiamento que iria durar dez, oito, cinco ou quatro anos, isso descapitaliza a loteadora. Adiciona-se mais risco para a operação e os terrenos ficam mais caros. Isso faz com que eu deixe de financiar o cliente num prazo mais longo. Tira-se o equilíbrio do ecossistema, do negócio como um todo. O CDC protege uma parte em detrimento da outra. Ou seja, ninguém vai vender um lote para depois ter de recomprar o terreno. A compra do cliente vira uma coisa indefinida, uma venda não definitiva. Então, além de você ter mais risco para vender parcelado: tudo aquilo que você receber, você tem de esperar até o dia que aquele cliente quite totalmente a dívida para ter certeza que você não vai ter de devolver nada. O que você vai fazer com o setor? O setor vai deixar de existir.
Isso já tem acontecido?
Sim. Anualmente, temos entregado 200 mil unidades no Brasil todo. Esse número era para ser o dobro se não fosse esse problema. Ou seja, 400 mil unidades. Isso fomenta a clandestinidade (um terreno vendido sem a prévia e devida aprovação dos órgãos públicos competentes e sem o registro no Cartório de Registro de Imóveis). Se esse loteador não tiver a certeza de que vai receber quando está vendendo a prazo, ele deixa de lotear, não vai fazer mais. E quem vai produzir terra urbanizada? O governo federal não faz, não existe nenhum programa para isso. Governos estaduais, nenhum deles tem programa para isso. O déficit habitacional do País vai explodir.
Em 2023, que é a data do dado mais recente, o déficit habitacional no Brasil era de 5,97 milhões de domicílios, de acordo com a Fundação João Pinheiro (FJP). A quanto esse número pode chegar?
Não sei estimar, mas vai crescer muito. O lote sempre foi a solução de habitação mais barata. Se eu perguntar para você onde seus pais moraram primeiro, não foi numa casa? Na maioria das vezes, sim. Porque comprar um lote e construir é a solução mais barata. E aí vai acontecer o quê? Vamos diminuir o setor, só vai ter clandestinidade. Não cabe todo mundo no Minha Casa, Minha Vida, ou em programas como o da CDHU, ou de outros Estados e prefeituras. Quem vai atender esse déficit? O que é preciso fazer? A gente precisa impedir que o uso do CDC nas ações judiciais vire jurisprudência. Vamos abrir mão desse setor? A gente vai deixar de aplicar uma lei que está feita, que foi regularmente instituída, que não tem nenhuma ação direta de inconstitucionalidade, que é a do Distrato? Não. Mas o Judiciário entende que não pode aplicar isso porque quer proteger alguns poucos consumidores que tiveram problema e que podiam ter sido resolvidos de outra maneira. É focar num problema individual e esquecer da visão geral. É isso que vamos discutir, entre outros assuntos, no Fórum Estadão Loteamento Urbano e Segurança Jurídica. Se o judiciário não respeitar a lei do distrato, a sociedade vai ter um problema sério.
Qual?
Além da diminuição do setor legal e o aumento da clandestinidade, tem a questão climática. Estamos num momento em que se fala muito, por exemplo, do conceito de cidades esponja, com áreas para reduzir danos de enchentes e outras mudanças climáticas. Ou seja, o investimento em infraestrutura de um loteamento teria de prever tudo isso. É muito mais fácil começar do nada, num terreno, do que reformar o que já está feito para se adaptar às mudanças climáticas. Aqui no Estado de São Paulo, em 1991, para cada 100% de área, vamos dizer, o total de um loteamento, na média, 55% era de área de lotes. Hoje, na média, são 43%. Os outros 57% são áreas públicas, que são o sistema viário, a área verde, de lazer.
Quais outros problemas enfrentam o setor de loteamentos?
O setor se autofinancia. A gente vende parcelado para o consumidor. Mas nós não somos financeiras. Temos limitações. A questão é que o cliente não pode utilizar os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)para comprar um lote (para usar o FGTS num terreno, a compra precisa estar vinculada a um financiamento para a construção de um imóvel, por meio de programas como o Aquisição de Terreno e Construção da Caixa Econômica Federal). Por isso ser muito difícil de acontecer, as empresas também não têm acesso aos recursos do FGTS para investir na produção ou comercialização do lote. Isso também precisaria ser simplificado, para termos mais acesso ao FGTS.
Empreendedores lamentam o descompasso
Os loteamentos começaram a partir da divisão de terras — geralmente áreas que perderam a capacidade rural — realizados pela iniciativa privada: empresários que compraram e, em seguida, venderam terrenos onde, depois, formaram-se zonas urbanas com casas, comércios, ruas, escolas e praças. Somente 20% das áreas urbanizadas no Brasil foram projetadas pelo Estado — administração federal, estadual ou municipal. Os números são da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO).
Texto da repórter Lilian Cunha para o Caderno de Loteamentos Urbanos n.º 4 do “Estadão”.
O grande problema desse modelo é que ele nunca contou com o poder público como parceiro para a construção dos bairros. E isso pode ser sentido ainda hoje nas cidades brasileiras que apresentam problemas como ocupação irregular de áreas de risco, áreas alagáveis, falta de infraestrutura básica (saneamento, transporte), poluição e favelização.
“O setor de loteamentos sempre foi mal compreendido, considerado vilão da especulação imobiliária, mas o que aconteceu, na verdade, foi que tivemos de assumir o papel social do governo”, disse Lair Krähenbhl, diretor da empresa de loteamentos Consurb e que foi secretário de Habitação do município de São Paulo (1995-1998) e, mais tarde, do Estado de São Paulo.
Atualmente coordenador do Núcleo de Estudos Legislativos do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Krähenbühll foi um dos participantes do painel “Do Lote ao Lar: Como o Setor de Loteamentos Constrói a Vida das Pessoas”, no Fórum Estadão Loteamento Urbano e Segurança Jurídica, realizado no dia 6, em São Paulo.
A foto mostra os participantes do painel: Circe Bonatelli (mediador), Lair Krähenbühl (Consurb), Caio Portugal (AELO), Antonio Carlos da Costa (Secovi-Goiás) e Claudio Bernardes (Ingai)
A história de assumir deveres que seriam da administração pública começou, em São Paulo, há décadas, como explicou Claudio Bernardes, diretor da Ingaí Urbanismo e ex-presidente do Secovi-SP.
Fundada em 1949, a Ingaí foi responsável por loteamentos populares em São Paulo que hoje são grandes bairros tradicionais da capital, como Vila Guilherme, Parque Marajoara, Parque Bristol e Jardim Yara, entre outros.
“Naquela época, a gente vendia os terrenos e doava tijolo e telha. As pessoas, elas mesmas, construíram suas casas, muitas das vezes. O financiamento que se oferecia era muito baixo, em parcelas que hoje, em valores corrigidos, seriam em torno de R$ 218, R$ 168, em 20 anos, conforme cálculos que eu mesmo fiz”, conta ele. A partir da década de 70, a prefeitura paulistana — e mais tarde outras cidades do Estado e do País fizeram o mesmo — passou a exigir, por meio de leis, que os loteamentos só podiam ser vendidos desde que oferecessem uma infraestrutura mínima, por exemplo: calçamento, água, luz, asfalto, esgoto.
“Como o setor sempre se autofinanciou, sem que o cliente pudesse utilizar os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para comprar um lote (para usar o FGTS num terreno, a compra precisa estar vinculada a um financiamento para a construção de um imóvel, por meio de programas como o Aquisição de Terreno e Construção da Caixa Econômica Federal), o custo dessa infraestrutura encareceu os lotes e as empresas passaram a focar em públicos de maior poder aquisitivo”, explicou Caio Carmona Cesar Portugal, presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO).
“A prestação do lote, que era uma coisa que se podia absorver, passou a pesar muito para essa população. Hoje, um loteamento popular não tem parcela que custe menos de R$ 800, R$ 900”, afirmou Bernardes. Ou seja: basicamente, a população mais pobre passou a depender ou de programas habitacionais, ou de invasões para construir suas moradias.
“Essa foi uma legislação muito equivocada. Acusavam a gente de fazer loteamentos que iam se tornar favelas, mas eles, na verdade, e os bairros estão aí para provar isso, viraram zonas urbanas muito organizadas. O que, na verdade, provocou desordenamento urbano foi empurrar deveres do poder público para a iniciativa privada sem oferecer nenhum subsídio, nenhum financiamento”, disse Bernardes.
‘Não existe habitação social sem antes ter um lote social’
Ele admite que, no passado, isso provocou também erros da indústria privada, como ligar rede de esgoto a córregos. “Mas era uma consciência ambiental que a gente não tinha ainda”, disse. Como mudar? Tanto o poder privado quanto a administração pública deveriam convergir esforços na hora de planejar loteamentos e bairros, dizem os especialistas. “Não existe habitação social sem antes ter um lote social. Se a gente não conseguir subsídio para quem compra lote social, não vamos ter o objetivo final, que é a população morando num lugar urbanizado”, disse Antônio Carlos da Costa, presidente do Secovi-Goiás e diretor da Tropical Urbanismo e Incorporação.
Por isso, representantes do setor pediram ao governo federal que o financiamento de lotes fosse contemplado com subsídios dentro do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). O trabalhador poderia comprar das empresas terrenos para autoconstrução assistida. “Com R$ 200 mil de financiamento, em vez de oferecer um apartamento, se o programa financiasse a autoconstrução e o lote, o potencial passaria para cinco ou seis unidades com o mesmo dinheiro”, disse Bernardes.
“A gente entraria até com ‘startups’ que ajudavam na autoconstrução das casas, com projetos aprováveis na prefeitura”, disse o presidente da AELO. Neste ano, então, o programa passou a permitir a compra de lotes, com a possibilidade de financiamento de terreno e de construção. “Mas, quando essa parte do MCMV foi materializada, esse financiamento, de R$ 10 bilhões, acabou não indo para o setor privado. Foi para as prefeituras”, afirmou Caio Portugal.
AELO: total apoio ao Fórum e ao Caderno
Toda a AELO, incluindo a Diretoria, os Conselhos e os colaboradores, trabalhou pelo sucesso Fórum do dia 6 e do Caderno que circulou no dia 10.
Esta foto de Sérgio Luiz Jorge, tirada pouco depois do evento, mostra, da esquerda para a direita, o diretor de Assuntos Regionais, Elias Zitune; o diretor de Relações Institucionais, Jorgito Donadelli; o presidente Caio Portugal e o vice-presidente, Luis Paulo Germanos.
Caio, Luis Paulo e Elias coordenaram painéis no Fórum, enquanto Jorgito se movimentava no apoio aos jornalistas do “Estadão”, com auxílio da especialista em assessoria de imprensa Vera Moreira, apresentada aos leitores do AELO ON na edição da semana passada. Esse trabalho de bastidores contribuiu para que o Caderno de Loteamentos viesse a atingir a qualidade ambicionada pela nossa entidade.
Eduardo, Sônia, Andrea: “Muito obrigado!”
Logo após o Fórum, o presidente da AELO, Caio Portugal, fez questão de enviar mensagens de parabéns e agradecimentos aos três colaboradores que têm atuado, com dedicação e brilho, na nossa sede. Aqui estão eles, nesta foto tirada, no dia 6, na sala do Milenium Centro de Convenções, onde várias pessoas puderam acompanhar os debates ocorridos no auditório, a exemplo dos que acessaram as imagens do “Estadão” em inúmeras cidades do País.
Da esquerda para a direita, surgem Eduardo Zorzenoni (Operações), Sônia Dias (Relacionamento) e Andrea Leite (Financeiro). Nos últimos dois meses, sem descuidar das tarefas do dia-a-dia, os três participaram de reuniões com membros da AELO e do “Estadão”, garantindo detalhes fundamentais para o sucesso desse evento e do Caderno de Loteamentos n.º 4.
Caio também relembrou a importância do apoio dado pelos gestores da AELO, Mariangela Machado e Marcio Pascholati.
CDU, 5.ª-feira: revisando os temas
Conforme tem noticiado o AELO ON, será na próxima quinta-feira, 23 de outubro, das 12h30 às 14h30, a terceira reunião do Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU) de 2025. O encontro é realizado 17 dias após o nosso Fórum e vai garantir a revisão de alguns temas daquele evento, assim como a retomada de outros assuntos importantes para o setor de parcelamento do solo. O CDU, que está completando 25 anos, é integrado pela AELO, Secovi-SP e SindusCon-SP
O presidente da AELO, Caio Portugal (foto), também vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP e coordenador do CDU, já tem a pauta praticamente fechada para o CDU de quinta-feira. O Fórum vai ocupar um expressivo espaço, assim como o Caderno de Loteamentos. A Brain, por sua vez, confirmou presença na reunião para apresentar os resultados mais recentes das pesquisas sobre o mercado de loteamentos no Estado de São Paulo e no Brasil.
A AELO enviou aos seus associados os links para inscrições, tanto para o presencial, no Milenium Centro de Convenções, à Rua Dr. Bacelar, 1.043, na Vila Clementino, São Paulo, quanto para a modalidade on-line.
Ilegalidade gera punição no Tocantins
Palmas, capital do Estado do Tocantins, é uma cidade planejada, construída quando a região foi desmembrada do Estado de Goiás. A nova capital cresceu rápido, com base em loteamentos legalizados de elevada qualidade. Mas também houve casos de ilegalidade. Um grande loteamento com área total de 1.173.585,31 m² e mais de 1.800 lotes à venda, no município de Palmas, causou impactos ambientais e sociais na região do Córrego Tiúba, sudeste da capital. A Rio Participações, empresa responsável pelo empreendimento, abriu uma passagem irregular, sem o devido licenciamento, para facilitar o acesso aos lotes do seu empreendimento que estão à venda (foto).
A Prefeitura de Palmas aplicou uma multa de R$ 3,6 milhões à Rio Participações a partir de um relatório de danos ambientais. A empresa pertence ao empresário Benedito Faria, conhecido como Dito do Posto, proprietário de uma rede de postos de combustíveis e de diversos outros empreendimentos no Tocantins.
No início deste ano, os técnicos da Fundação Municipal do Meio Ambiente (FMA) estiveram na região do Córrego Tiúba, que foi afetado por processos de desmatamento e assoreamento. De acordo com a Fundação, houve abertura de uma passagem (estrada) sem autorização dos órgãos competentes, a ausência de processo de licenciamento ambiental para a execução da passagem, além do início de um processo erosivo em um talude da via de acesso aberta pela empresa. Também foi constatado “dano social à população afetada”.
