O Fórum Estadão de Loteamento Urbano e Segurança Jurídica 2025, realizado na segunda-feira, 6 de outubro, sob apoio da AELO, lotou o auditório principal do Milenium Centro de Convenções, em São Paulo. O evento consistiu num debate de abertura e em dois painéis, que atraíram o interesse do público no local e das pessoas que acompanharam por meio da TV do jornal “Estadão”. As edições impressas do “Estadão” publicaram vários anúncios do Fórum, nas últimas semanas. Na sexta-feira, dia 3, e no domingo, o anúncio foi de página inteira, com fotos dos participantes e com os links para inscrições. Para o presidente da AELO, Caio Portugal, eventos como este contribuem para mostrar o papel do nosso setor por melhores cidades, além das barreiras a serem superadas. E comentou que, para se construir o fortalecimento das cidades, dos Estados e da sociedade, é preciso convergência de esforços e não divergência de esforços.
O Fórum é do Estadão e da AELO. O Fórum é do Brasil.
O AELO ON apresenta hoje a cobertura do Fórum, a cargo dos jornalistas Luiz Carlos Ramos (textos), Calão Jorge e Sérgio Luiz Jorge (fotos). As seis primeiras notas do boletim focalizam o Fórum, que ainda terá desdobramentos. Na próxima edição, serão publicados os desdobramentos do evento, inclusive uma análise do Caderno de Loteamentos Urbanos n.º 4, do “Estadão”, que será publicado amanhã, dia 10 de outubro. A AELO encomendou 15 mil exemplares do Caderno para distribuir aos seus associados, às entidades parceiras e a órgãos do poder público.
Aqui está uma foto do auditório lotado e uma que foi tirada no encontro entre participantes, minutos antes do Fórum.
Caio Portugal falou ao “Estadão”
O jornal “Estadão”, a propósito do 2.º Fórum de Loteamentos e do Caderno de Loteamentos Urbanos n.º 4, fez uma entrevista com o presidente da AELO, Caio Portugal, que destacou: “Entregamos 200 mil lotes por ano, mas poderíamos chegar ao dobro”.
Este é o texto da entrevista:
Diferentemente de outros países, no Brasil, quase a totalidade dos bairros foi desenhada pela iniciativa privada. Com exceção de poucos projetos sociais de habitação, como o Minha Casa, Minha Vida, foram os loteadores privados de terrenos que compraram terras, implementaram infraestrutura, como terraplanagem, ligação às redes de água, esgoto e energia elétrica, conforme é exigido pelas leis municipais, e venderam esses lotes. Um exemplo famoso é o bairro de Higienópolis, em São Paulo. Até o século 19, a região era uma área rural, como os sítios de Dona Veridiana e Dona Angélica. Mas em 1893, os alemães Martinho Buchard e Victor Nothmann compraram e lotearam as terras para a elite cafeeira paulistana. Em época de contaminação por febre amarela e tifo, o nome Higienópolis veio por esse ser o primeiro bairro da capital a ter iluminação a gás, arborização, linhas de bondes, redes de água e esgoto, num ponto alto da cidade, onde não havia enchentes. Hoje, porém, o setor de loteamento está ameaçado por uma questão financeira. “Entregamos 200 mil unidades ao ano, no Brasil todo, quando era para chegar ao dobro”, diz Caio Carmona Cesar Portugal, presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO), Os consumidores que se tornam inadimplentes e vão à Justiça contra a Lei nº 13.786/2018, a Lei do Distrato, são a questão principal. Pela regra, de modo geral, clientes que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta terão de pagar até 50% do valor já dado à construtora como multa para se desfazer do negócio, o que ocorre. “Na maioria dos casos, o Poder Judiciário entende que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato e manda a empresa devolver até 90% do que já foi pago. Isso traz um grande risco para o setor, que pode até deixar de existir”, diz Portugal. Na entrevista a seguir, ele fala dessa e outras questões que também serão tema do Fórum Estadão Loteamento Urbano e Segurança Jurídica, realizado na segunda-feira, 6 de outubro, no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo.
Por que um consumidor não pode receber o que já pagou se ele não deseja mais ficar com o lote?
Vamos comparar com um carro. Se você compra um carro financiado e não consegue pagar, você devolve para a concessionária ou para a montadora? Não. Você vai ao mercado. Se o carro vale R$ 30 mil e você está devendo 20 mil, te pagam a diferença de R$ 10 mil e pronto. É isso que a Lei do Distrato trouxe. Mas quando somos obrigados a devolver mais do que diz a lei, isso cria um risco para as empresas e para os clientes adimplentes, que estão com os pagamentos em dia.
Que risco é esse?
A partir do momento que o judiciário me obriga a devolver 80%, 90%, até 100% do que um cliente pagou dentro de um financiamento que iria durar dez, oito, cinco ou quatro anos, isso descapitaliza a loteadora. Adiciona-se mais risco para a operação e os terrenos ficam mais caros. Isso faz com que eu deixe de financiar o cliente num prazo mais longo. Tira-se o equilíbrio do ecossistema, do negócio como um todo. O CDC protege uma parte em detrimento da outra. Ou seja, ninguém vai vender um lote para depois ter de recomprar o terreno. A compra do cliente vira uma coisa indefinida, uma venda não definitiva. Então, além de você ter mais risco para vender parcelado: tudo aquilo que você receber, você tem de esperar até o dia que aquele cliente quite totalmente a dívida para ter certeza que você não vai ter de devolver nada. O que você vai fazer com o setor? O setor vai deixar de existir.
Isso já tem acontecido?
Sim. Anualmente, temos entregado 200 mil unidades no Brasil todo. Esse número era para ser o dobro se não fosse esse problema. Ou seja, 400 mil unidades. Isso fomenta a clandestinidade (um terreno vendido sem a prévia e devida aprovação dos órgãos públicos competentes e sem o registro no Cartório de Registro de Imóveis). Se esse loteador não tiver a certeza de que vai receber quando está vendendo a prazo, ele deixa de lotear, não vai fazer mais. E quem vai produzir terra urbanizada? O governo federal não faz, não existe nenhum programa para isso. Governos estaduais, nenhum deles tem programa para isso. O déficit habitacional do País vai explodir.
Em 2023, que é a data do dado mais recente, o déficit habitacional no Brasil era de 5,97 milhões de domicílios, de acordo com a Fundação João Pinheiro (FJP). A quanto esse número pode chegar?
Não sei estimar, mas vai crescer muito. O lote sempre foi a solução de habitação mais barata. Se eu perguntar para você onde seus pais moraram primeiro, não foi numa casa? Na maioria das vezes, sim. Porque comprar um lote e construir é a solução mais barata. E aí vai acontecer o quê? Vamos diminuir o setor, só vai ter clandestinidade. Não cabe todo mundo no Minha Casa, Minha Vida, ou em programas como o da CDHU, ou de outros Estados e prefeituras. Quem vai atender esse déficit? O que é preciso fazer? A gente precisa impedir que o uso do CDC nas ações judiciais vire jurisprudência. Vamos abrir mão desse setor? A gente vai deixar de aplicar uma lei que está feita, que foi regularmente instituída, que não tem nenhuma ação direta de inconstitucionalidade, que é a do Distrato? Não. Mas o Judiciário entende que não pode aplicar isso porque quer proteger alguns poucos consumidores que tiveram problema e que podiam ter sido resolvidos de outra maneira. É focar num problema individual e esquecer da visão geral. É isso que vamos discutir, entre outros assuntos, no Fórum Estadão Loteamento Urbano e Segurança Jurídica. Se o judiciário não respeitar a lei do distrato, a sociedade vai ter um problema sério.
Qual?
Além da diminuição do setor legal e o aumento da clandestinidade, tem a questão climática. Estamos num momento em que se fala muito, por exemplo, do conceito de cidades esponja, com áreas para reduzir danos de enchentes e outras mudanças climáticas. Ou seja, o investimento em infraestrutura de um loteamento teria de prever tudo isso. É muito mais fácil começar do nada, num terreno, do que reformar o que já está feito para se adaptar às mudanças climáticas. Aqui no Estado de São Paulo, em 1991, para cada 100% de área, vamos dizer, o total de um loteamento, na média, 55% era de área de lotes. Hoje, na média, são 43%. Os outros 57% são áreas públicas, que são o sistema viário, a área verde, de lazer.
Quais outros problemas enfrentam o setor de loteamentos?
O setor se autofinancia. A gente vende parcelado para o consumidor. Mas nós não somos financeiras. Temos limitações. A questão é que o cliente não pode utilizar os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para comprar um lote (para usar o FGTS num terreno, a compra precisa estar vinculada a um financiamento para a construção de um imóvel, por meio de programas como o Aquisição de Terreno e Construção da Caixa Econômica Federal). Por isso ser muito difícil de acontecer, as empresas também não têm acesso aos recursos do FGTS para investir na produção ou comercialização do lote. Isso também precisaria ser simplificado, para termos mais acesso ao FGTS.
Abertura do evento: do lote ao lar
O presidente da AELO, Caio Portugal, tendo ao lado a mestre de cerimônias, a jornalista Carla Fiorito, e o mediador Circe Bonatelli, iniciou o Fórum dando as boas-vindas ao público e agradecendo aos participantes dos debates. Tema da abertura: “Do lote ao lar: como o setor de loteamentos constrói a vida das pessoas, oportunidades de negócios do loteamento urbano e os dados de contribuição do setor.”
Participantes:
Antônio Carlos da Costa
Presidente do Secovi-Goiás
Caio Portugal
Presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO)
Claudio Bernardes
Diretor da Ingaí Urbanismo
Lair Krahenbuhl
Diretor da Consurb S/A
Cidades, saneamento e energia elétrica
O painel 1 do evento focalizou “As cidades, o saneamento básico, e a distribuição de energia elétrica”.
O futuro das cidades brasileiras depende diretamente da capacidade de ampliar o acesso ao saneamento e garantir energia de forma segura e sustentável. A capitalização da Sabesp e os novos marcos regulatórios abrem espaço para discutir se será possível antecipar, ou mesmo universalizar a oferta desses serviços essenciais.
Concessionárias e agências reguladoras explicaram como se distribuem as responsabilidades e os investimentos entre os setores público e privado, quais os desafios da regulação e quais caminhos podem acelerar a transformação da infraestrutura urbana no País.
Quatro participantes responderam às perguntas do mediador Circe Bonatelli.
Participantes:
André Ruelli
Superintendente de Mediação Administrativa e das Relações de Consumo da Aneel
Elias Resnichenco Zitune
Diretor de Assuntos Regionais da AELO e sócio da ZS Urbanismo
Gustavo Zarif Frayha
Diretor de Saneamento Básico da Agência Reguladora de Serviços Públicos do Estado de São Paulo (Arsesp)
Marcelo Fornaziero Medeiros
Diretor de Gestão Contratual e Conformidade da Sabesp
Os loteamentos como produtores de cidades
O painel 2 do Fórum teve como tema “O setor de loteamentos como o maior produtor de cidades formais e a segurança jurídica no financiamento à produção e comercialização de lotes urbanizados”.
O setor de loteamentos desempenha um papel estratégico na expansão urbana, sendo responsável por grande parte da produção de cidades formais no Brasil. Mais do que abrir ruas e entregar infraestrutura, é ele quem viabiliza o sonho da casa própria e organiza o território para o crescimento sustentável. Mas, para que esse ciclo se mantenha, a segurança jurídica é condição essencial — tanto na estruturação dos empreendimentos quanto no financiamento e na comercialização dos lotes urbanizados. Este painel debate como o ambiente regulatório, o crédito e os instrumentos legais podem fortalecer o setor, garantir estabilidade aos investidores e ampliar o acesso da população a moradias seguras e planejadas.
A Lei do Distrato e suas diferentes interpretações por parte dos tribunais garantiram um rico debate, já que, além de o painel contar com um especialista no assunto, o vice-presidente da AELO, advogado Luis Paulo Germanos, foi valorizado por três juristas, sendo dois do Estado de São Paulo e um de Goiás. Também participou um representante da Tendências Consultoria.
Participantes:
Desembargador Francisco Eduardo Loureiro
Corregedor-geral da Justiça do Estado de São Paulo
Desembargador Jeronymo Pedro Villas Boas
Membro do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Floriano de Azevedo Marques Neto
Ministro do Tribunal Superior Eleitoral (TSE)
Luis Paulo Germanos
Sócio do escritório Germanos Advogados Associados e vice-presidente da AELO
Robinson Silva
Gerente sênior na Tendências Consultoria
Entidades de Goiás, autênticas parceiras
O Secovi-Goiás e a Associação de Desenvolvedores Urbanos de Goiás (ADU-GO) reforçaram no Fórum de 6 de outubro a condição de autênticas parceiras da AELO. Aqui está uma foto tirada logo após o evento. Pela AELO, aparecem o presidente Caio Portugal, o terceiro da esquerda para a direita, e o vice-presidente, Luis Paulo Germanos, na ponta-direita. O presidente da ADU-GO, João Victor Silva Araújo, é o segundo, da esquerda para a direita. O presidente do Secovi-Goiás, Antônio Carlos da Costa, que participou do debate de abertura, é o sexto. À esquerda dele, surge o arquiteto Ioav Blanche, que já exerceu vários cargos nas entidades goianas. À direita de Caio, o desembargador Jeronymo Pedro Villas Boas, que participou do segundo painel.
A AELO agradece à delegação goiana pelo apoio e também ao diretor Institucional da ADU-GO, Francisco Lopes, que divulgou amplamente, no site da entidade, informações sobre o Fórum, inclusive os links para inscrições.
AELO ganha apoio de Vera Moreira
A experiente jornalista Vera Moreira, de São Paulo, diretora executiva da empresa Vera Moreira Comunicação (VMC), está dando apoio à AELO desde 29 de setembro. Nada acontece por acaso: o diretor de Relações Institucionais da AELO, Jorgito Donadelli, e o assessor de Comunicação, jornalista Luiz Carlos Ramos, conhecem pessoalmente Vera e o excelente trabalho dela há mais de 20 anos. Vera foi uma eficiente assessora de Imprensa do Sindicato da Indústria de Calçados de Franca (SindiFranca), de 2005 a 2008, quando o presidente dessa entidade era Jorge Félix Donadelli, pai de Jorgito. A família Donadelli mudou de ramo, passando da indústria de calçados para a criação de loteamentos, e agora também produz vinhos, mas a amizade com a jornalista persistiu. Em setembro, diante da aproximação da data do Fórum AELO Estadão de Loteamento Urbano 2025, Jorgito consultou o presidente Caio Portugal e Luiz Carlos sobre a possibilidade de Vera vir a reforçar nosso time de Comunicação com o objetivo de divulgar a AELO em jornais, revistas, rádios, TVs e mídias sociais.
Jorgito perguntou a Luiz Carlos Ramos se ele conhecia Vera Moreira.
Bingo! Luiz Carlos não só é colega de Vera na Academia Paulista de Jornalismo (APJ), onde ambos participam de almoço-reunião com outros 35 jornalistas no início de cada mês, como é, há muito termpo, admirador do trabalho dessa dinâmica assessora. Mais uma coincidência: a empresa Vera Moreira Comunicação (VMC), que tem sede na Rua Itapeva, na região da Avenida Paulista, completou 30 anos na semana passada, em 1.º de outubro.
Nestas três décadas, Vera e equipe têm assessorado empresas e instituições das mais variadas atividades, entre as quais o setor imobiliário. O dia 4 de outubro, três dias depois do aniversário da VMC, foi o Dia de São Francisco de Assis, santo do qual Jorgito, Vera e Luiz Carlos são devotos.
A primeira reunião dos três para que Vera iniciasse, imediatamente, o trabalho de apoio à AELO, ocorreu num café da manhã, em 29 de setembro, numa padaria do Jardim Paulista. É claro que a gente não poderia perder a oportunidade de tirar uma foto e publicar nesta edição do AELO ON, que circula três dias após o Fórum AELO Estadão. Vera acompanhou o Fórum e elogiou a qualidade dos debates.
Bem-vinda, Vera! Já está dando tudo certo.
E, como costuma dizer Jorgito Donadelli... “Vamos em frente!”
AELO em livro: 45 anos de lutas
A AELO completa 45 anos em 24 de fevereiro de 2026. São quatro década e meia na luta por melhores cidades. A história dessa entidade fundada em São Paulo e que hoje é de âmbito nacional, reunindo empresas de 21 Estados, estará no livro a ser lançado no segundo semestre do próximo ano. O presidente da AELO já enviou ofício aos associados, explicando detalhes da obra, a ser produzida em parceria com a BB Editora. A coordenação será do jornalista Luiz Carlos Ramos, assessor de Comunicação da AELO, autor de oito livros. As empresas poderão participar do projeto, como apoiadoras. Nas próximas semanas, o AELO ON vai dar mais detalhes sobre o livro.
Prestigie o “AELO Informa” n.º 120
O jornal impresso “AELO Informa”, o maior, mais completo e mais tradicional veículo sobre o Setor de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Brasil, terá sua 120.ª edição circulando a partir do final de outubro de 2025. Esse jornal é distribuído gratuitamente às mais de 1.100 empresas de loteamento de 21 Estados, associadas à AELO, entidade de âmbito nacional, fundada em 1981. O jornal chega também às entidades parceiras e a órgãos do poder público.
Lançado em 1982 como boletim datilografado, o “AELO Informa” cresceu e se modernizou junto com a AELO. Desta vez, serão 20 páginas, focalizando vários temas, com destaque para a cobertura do 2.º Fórum Nacional de Loteamento Urbano, organizado pelo jornal “Estadão” em parceria com a AELO, em 6 de outubro, em São Paulo, além de várias entrevistas. As matérias estão a cargo de experientes jornalistas de textos e fotos da AELO
É importante você saber que várias páginas estarão reservadas para empresas interessadas em anunciar seus produtos no nosso jornal, buscando maior difusão junto ao público certo: nossos associados.
Portanto, esta mensagem é para alertá-lo(a) de que ainda há tempo para garantir espaço no “AELO Informa”.
Entre em contato conosco, até 15 de outubro, para conhecer as opções de tamanhos e preços dos anúncios.
Ainda em outubro, 17 dias após o grande Fórum da AELO, os associados da nossa entidade terão mais um movimentado evento: a terceira reunião de 2025 do Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU). Será no dia 23, das 12h30 às 14h30, no Milenium Centro de Convenções, à Rua Dr. Bacelar, 1043, em São Paulo. E, assim como nas edições anteriores, os interessados poderão se inscrever para a modalidade presencial ou optar pelo acesso online. Os links já foram enviados aos nossos associados.
O CDU, que está completando 25 anos, Jubileu de Prata, é integrado pela AELO, Secovi-SP e SindusCon-SP, na condição de principal recinto de debates dos problemas e das possíveis soluções da atividade de parcelamento do solo no País.
Caio Portugal, coordenador do CDU, presidente da AELO e vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP, já está finalizando a pauta. Entre os temas principais, estarão a análise do Fórum do dia 6, um novo balanço da Brain sobre o mercado de loteamentos no Estado de São Paulo e no Brasil, além de informações sobre mudanças na legislação que estão em curso.
Esta foto foi tirada por Calão Jorge na primeira reunião do CDU neste ano, realizada em 27 de março. Na ocasião, o diretor de Relações Institucionais da AELO, Jorgito Donadelli, fez um relato sobre o tema problemas da concessionária de energia elétrica ENEL. Em janeiro, uma delegação da AELO, integrada por Jorgito, pelo vice-presidente, Luis Paulo Germanos, e pelo diretor de Assuntos Regionais, Elias Zitune, esteve em Brasília para se unir à Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e outras entidades, na tarefa de reivindicar à Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL) uma ação concreta pela solução dos constantes problemas causados pela ENEL aos projetos de loteamento no Estado de São Paulo. ANEEL ficou de interferir no caso. Um dos participantes do Fórum AELO Estadão, dia 6, foi André Ruelli, superintendente de Mediação Administrativa e das Relações de Consumo da ANEEL, que confirmou a intenção da agência de colaborar para o aprimoramento das distribuidoras de energia.
Master Imobiliário, a grande festa do setor
A 31ª edição do Prêmio Master Imobiliário, realizada na noite de 30 de setembro, no Clube Atlético Monte Líbano, em São Paulo, consagrou 25 projetos que representam o que há de mais inovador no mercado imobiliário brasileiro. O evento, promovido pela Fiabci-Brasil e pelo Secovi-SP, parceiros da AELO, conta com o apoio do jornal “Estadão”. Foi uma autêntica festa do setor imobiliário do Brasil. Lá estiveram os principais executivos, incorporadores e profissionais do setor para celebrar a excelência em duas categorias: Empreendimento e Profissional. A cerimônia foi apresentada pelos jornalistas do Grupo Bandeirantes Lenny Leone e Paulo Schneider. E o “Estadão” publicou a cobertura do Master num caderno especial de 24 páginas de reportagens e anúncios, em sua edição impressa de 1.º de outubro.
O Parque Una São José dos Campos, da Idealiza Cidades, foi um dos destaques da noite: conquistou dupla premiação nas categorias Marketing e Soluções Urbanísticas. O Grupo Kallas venceu em Inovações Tecnológicas por transformar canteiros de obras em laboratórios de desenvolvimento tecnológico. Já o Level Alphaville, da MPD Engenharia, foi premiado na categoria Empreendimento Residencial por sua arquitetura imponente e área de lazer a 142 metros de altura.
O empresário Alvaro Coelho da Fonseca, fundador da imobiliária especializada em residências de alto padrão que leva seu sobrenome, recebeu o prêmio Hors Concours. No ano em que a empresa completa 50 anos, o evento homenageou o empresário que participou ativamente de momentos de transformação da cidade de São Paulo, incluindo projetos icônicos como o Parque Cidade Jardim e o Cidade Matarazzo. A trajetória de Coelho da Fonseca é marcada pela inovação desde os primeiros empreendimentos nos anos 1970, com foco em oferecer serviços completos e aproximar clientes, incorporadores e construtores. A empresa se destaca pela incorporação de tecnologias e serviços inovadores ao longo das décadas, incluindo, mais recentemente, ferramentas de inteligência artificial nos processos de compra e venda de imóveis.
Na feta, os premiados posam para a foto, erguendo seus troféus.
Os projetos premiados vieram de 10 cidades brasileiras, demonstrando a capilaridade do setor. Além do município de São Paulo, que conquistou 13 troféus, foram reconhecidos empreendimentos de nove outras cidades: Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Goiânia, Cuiabá, Brasília, Barueri (SP), São José dos Campos (SP), Porto Belo (SC) e Rio Grande (RS).
O Parque Una São José dos Campos foi o grande destaque ao conquistar duas categorias. Em Marketing, o projeto venceu com o livro “Parque Una São José dos Campos: A Chave para o VGV Recorde”, uma obra de 196 páginas que se tornou manifesto de urbanismo e ferramenta de capacitação para 1.500 corretores. Em Soluções Urbanísticas, o empreendimento foi reconhecido pela transformação de uma área de 560 mil m² em um bairro planejado, aberto e sustentável, com infraestrutura verde, mobilidade ativa e governança compartilhada.
O Grupo Kallas venceu na categoria Inovações Tecnológicas ao instituir um programa de inovação aberta que transforma canteiros de obras em laboratórios para desenvolvimento de tecnologias. O case incluiu a implementação integrada de BIM (Building Information Modeling), Laser Scan e IoT (Internet of Things), além de sensores em capacetes que monitoram a movimentação dos trabalhadores. Segundo informações divulgadas, a iniciativa permitiu aumentar em 10% o tempo efetivo de serviço dos colaboradores, diminuir 30% nos chamados pós-obra e digitalizar 300 mil documentos.
O Level Alphaville, da MPD Engenharia, foi premiado na categoria Empreendimento Residencial. O empreendimento conta com 38 pavimentos, 190 apartamentos de alto padrão e área de lazer no último andar, a 142 metros de altura, com vista panorâmica de 360 graus. O projeto apresentou valorização significativa desde o lançamento.
A Lello Condomínios venceu na categoria Administração de Condomínios com o Programa de Inovação Sustentável, que aplica conceitos de ESG na gestão condominial. O programa já reúne mais de 200 ações em 381 condomínios, com meta de chegar a 1 mil condomínios até o final de 2025.
O Reserva Jardim Botânico, em Brasília, venceu na categoria Comercialização. O empreendimento das incorporadoras Base e Attos ocupa uma área de 1 milhão de m², com 630 mil m² de preservação ambiental. Os primeiros condomínios, Valle das Orquídeas e Valle dos Ipês, totalizaram 155 unidades (casas e apartamentos) com preço médio de R$ 19,8 mil o m² e alcançaram 90% de vendas.
Rodrigo e Flavio: os desafios e as vitórias
Em seu discurso de abertura, o presidente do Secovi-SP, Rodrigo Luna, destacou a importância de valorizar o empreendedorismo em um cenário econômico desafiador.
“É um grande desafio empreender neste país, as instabilidades econômicas geram desafios enormes. A gente premia o empreendedorismo, o Brasil que dá certo. O mercado imobiliário nacional é um dos mais avançados do mundo e está premiação mostra isso”, afirmou Luna.
O presidente enfatizou ainda o papel transformador dos projetos premiados. “Mostramos ao Brasil os melhores projetos, inspirações e ideias, que transformam a vida das pessoas. O Master tem essa missão”, completou.
Durante a cerimônia, Luna também fez um balanço sobre os desafios macroeconômicos que afetam o setor. “Nós precisamos defender uma reforma administrativa de fato. Enxugar a máquina pública. Segundo estimativas, consome 1 trilhão e 700 bilhões de reais do que arrecadamos. A única forma de termos juros mais adequados é cortar despesas no nosso país”, declarou.
O presidente do Secovi-SP defendeu ainda a necessidade de equilíbrio fiscal e de políticas públicas que favoreçam o desenvolvimento do setor produtivo. “Não é possível a gente gastar quatro vezes a mais do que investimento com tanto que se tem pra fazer no nosso país”, disse, referindo-se à diferença entre gastos assistencialistas e investimentos em infraestrutura.
Rodrigo e Flavio: os desafios e as vitórias
Em seu discurso de abertura, o presidente do Secovi-SP, Rodrigo Luna, destacou a importância de valorizar o empreendedorismo em um cenário econômico desafiador.
“É um grande desafio empreender neste país, as instabilidades econômicas geram desafios enormes. A gente premia o empreendedorismo, o Brasil que dá certo. O mercado imobiliário nacional é um dos mais avançados do mundo e está premiação mostra isso”, afirmou Luna.
O presidente enfatizou ainda o papel transformador dos projetos premiados. “Mostramos ao Brasil os melhores projetos, inspirações e ideias, que transformam a vida das pessoas. O Master tem essa missão”, completou.
Durante a cerimônia, Luna também fez um balanço sobre os desafios macroeconômicos que afetam o setor. “Nós precisamos defender uma reforma administrativa de fato. Enxugar a máquina pública. Segundo estimativas, consome 1 trilhão e 700 bilhões de reais do que arrecadamos. A única forma de termos juros mais adequados é cortar despesas no nosso país”, declarou.
O presidente do Secovi-SP defendeu ainda a necessidade de equilíbrio fiscal e de políticas públicas que favoreçam o desenvolvimento do setor produtivo. “Não é possível a gente gastar quatro vezes a mais do que investimento com tanto que se tem pra fazer no nosso país”, disse, referindo-se à diferença entre gastos assistencialistas e investimentos em infraestrutura.
Uma tese: destino de obras irregulares
O site Consultor Jurídico (ConJur) publicou, em 3 de outubro, o artigo “Loteamento irregular: demolição em massa não solução ambiental”, do advogado Tiago Martins. O autor é cofundador do escritório Martins Zanchet Advocacia Ambiental, mestre em Direito e Desenvolvimento Sustentável: Direito e Políticas Públicas pelo Centro Universitário do Pará, em Belém. É professor universitário de Graduação e em Pós-Graduação, professor de Direito Ambiental e sócio fundador da Escola de Direito Ambiental.
O AELO ON reproduz, a seguir, o texto do advogado Tiago Martins.
A narrativa de que a demolição em massa de construções erguidas em loteamentos irregulares funcionaria como uma espécie de “cura ambiental” ainda encontra eco em setores do debate jurídico e administrativo. Contudo, essa visão simplista ignora a realidade complexa dos núcleos urbanos já consolidados.
li, a medida extrema da demolição não apenas deixa de cumprir a promessa de proteção ecológica, como também se converte em fator de novas e profundas degradações. Montanhas de entulho, instabilidade do solo, assoreamento de corpos d’água e poluição difusa são apenas alguns dos efeitos colaterais, somados ao drama humano de famílias desalojadas e comunidades inteiras desestruturadas.
É preciso reconhecer que a destruição pura e simples não restitui o equilíbrio ambiental — ao contrário, frequentemente amplia o passivo. Em lugar de resultados positivos, o que se observa é um cenário de “dupla degradação”: a causada originalmente pelo loteamento irregular e a provocada pela própria demolição.
O custo social e ambiental de medidas tão radicais supera, em muito, qualquer benefício teórico que se pretenda justificar em nome da legalidade estrita. Assim, insistir na demolição como resposta automática equivale a adotar uma política ambiental de alto custo e baixo retorno, que despreza o princípio da proporcionalidade e frustra a busca por resultados sustentáveis.
A verdadeira tutela ambiental, nesses contextos, exige inteligência jurídica e compromisso técnico. A regularização fundiária, acompanhada de rigorosas adequações ambientais, é o caminho que melhor harmoniza a proteção ecológica com os direitos fundamentais à moradia e à dignidade da pessoa humana.
E aqui cabe um ponto crucial: tal solução não exonera o loteador que deu causa à irregularidade. Ao contrário, ele permanece obrigado a financiar planos de recuperação de áreas degradadas, compensações ambientais e obras de infraestrutura sustentável.
Trata-se de uma sanção que não destrói, mas reconstrói; que não agrava o dano, mas o mitiga; que não se contenta com símbolos punitivos, mas entrega resultados ambientais e sociais efetivos.
Fundamentos constitucionais e urbanísticos
A Constituição, em seu artigo 225, é clara e contundente ao proclamar que “todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações”.
Não se trata de um enunciado meramente programático, mas de um verdadeiro mandamento civilizatório, que coloca o meio ambiente no patamar de condição existencial para a vida digna.
Ao lado dessa diretriz, o artigo 6º da mesma Carta consagra a moradia como direito social fundamental, enquanto o artigo 5º, inciso XXIII, estabelece que a propriedade deve cumprir sua função social.
Em outras palavras, a Constituição não admite a leitura fragmentada de seus dispositivos: meio ambiente, moradia e função social da propriedade formam um trinômio inseparável, cujo equilíbrio é indispensável para a justiça social e para a ordem urbana.
É nesse ponto que o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) atua como ponte normativa e hermenêutica. Ao consagrar a função social da cidade e do uso da propriedade urbana, a lei reafirma que não há contradição entre proteger o ambiente e garantir moradia — pelo contrário, há uma convergência necessária.
A construção de cidades sustentáveis depende justamente dessa leitura harmônica, que recusa soluções simplistas, como a mera demolição, e aposta em estratégias integradas, capazes de conciliar ecologia, justiça social e planejamento urbano responsável.
O que diz a Lei da Reurb (Lei 13.465/2017)
A Lei nº 13.465/2017, marco normativo da Regularização Fundiária Urbana (Reurb), foi concebida não apenas como instrumento de inclusão social, mas também como ferramenta de aprimoramento ambiental em contextos já consolidados.
O artigo 11, § 2º, é emblemático nesse sentido: “Constatada a existência de núcleo urbano informal situado, total ou parcialmente, em área de preservação permanente ou em área de unidade de conservação de uso sustentável ou de proteção de mananciais definidas pela União, Estados ou Municípios, a Reurb observará, também, o disposto nos arts. 64 e 65 da Lei nº 12.651/2012, hipótese na qual se torna obrigatória a elaboração de estudos técnicos, no âmbito da Reurb, que justifiquem as melhorias ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior, inclusive por meio de compensações ambientais, quando for o caso.”
Logo, a lei não apenas reconhece a consolidação da ocupação, mas impõe como condição a produção de ganhos ambientais concretos em relação ao quadro de degradação anterior.
A força dessa diretriz é ampliada pelo § 3º do mesmo dispositivo, que exige cautela redobrada quando se tratar de unidades de conservação de uso sustentável: “No caso de a Reurb abranger área de unidade de conservação de uso sustentável que, nos termos da Lei nº 9.985/2000, admita regularização, será exigida também a anuência do órgão gestor da unidade, desde que estudo técnico comprove que essas intervenções de regularização fundiária implicam a melhoria das condições ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior.”
Aqui, o legislador deixa explícito que não basta regularizar; é imprescindível demonstrar que a intervenção representará um salto qualitativo para o ecossistema, conciliando a permanência da comunidade com ganhos ambientais mensuráveis.
O § 4º, por sua vez, enfrenta a delicada questão dos reservatórios artificiais de água destinados à geração de energia ou ao abastecimento público, ao determinar que a faixa de preservação permanente será medida entre o nível máximo operativo normal e a cota máxima maximorum.
Trata-se de uma regra de precisão técnica, que busca compatibilizar a segurança hídrica com a proteção ambiental e a necessidade de ordenar a ocupação humana nesses espaços.
O recado do conjunto normativo é inequívoco: a Reurb não legitima a destruição indiscriminada, tampouco tolera a perpetuação da irregularidade; ao contrário, exige estudos técnicos sérios, compensações ambientais proporcionais e, sobretudo, a demonstração de que o caminho da regularização conduz a uma situação ambiental superior àquela deixada pela informalidade. É o Estado dizendo, em linguagem inequívoca, que regularizar é melhorar — e não demolir às cegas.
Por que a demolição pode ser contraproducente
A execução indiscriminada de ordens de demolição em núcleos amplamente consolidados não representa um retorno à natureza, mas sim um mergulho em novas formas de degradação.
Em vez de restaurar o equilíbrio perdido, abre-se caminho para assoreamento de corpos hídricos, perda de cobertura vegetal residual e instabilidade de encostas e taludes.
O que se apresenta como “remédio” assume, na verdade, contornos de veneno: um impacto de grande magnitude sobre ecossistemas já fragilizados, somado ao trauma social de populações inteiras subitamente destituídas de seus lares.
A derrubada em massa também transforma o ambiente urbano em um campo de entulho, poeira e poluição difusa. Milhares de toneladas de resíduos gerados pela destruição de casas e infraestruturas alimentam o ciclo da degradação e inviabilizam soluções sustentáveis que poderiam ser implementadas no mesmo espaço.
Com a demolição, perde-se a chance de converter áreas irregulares em territórios ambientalmente requalificados por meio de parques lineares, reflorestamento funcional, drenagem adequada, pavimentação permeável e redes de saneamento. O que poderia ser a oportunidade de regeneração se converte em um espetáculo de desperdício.
Não por acaso, o próprio ordenamento jurídico rejeita a lógica da destruição cega. A Lei nº 9.985/2000, ao disciplinar as unidades de conservação, admite a regularização fundiária em áreas de proteção ambiental (APAs), desde que acompanhada de estudos técnicos capazes de demonstrar melhorias ambientais em relação ao quadro anterior.
Em outras palavras, a lei impõe que a permanência das comunidades seja compatibilizada com a recuperação ecológica, orientando o poder público a buscar resultados ambientais concretos, e não símbolos de punição que, em última análise, aprofundam a ferida que pretendiam curar.
Responsabilização do loteador irregular
A Regularização Fundiária Urbana (Reurb) foi concebida como instrumento de integração social e de ordenação urbana, mas o legislador foi explícito ao vedar qualquer interpretação que pudesse transformá-la em salvo-conduto para os loteadores irregulares.
O artigo 14, § 3º, da Lei nº 13.465/2017 dispõe textualmente: “O requerimento de instauração da Reurb por proprietários de terreno, loteadores e incorporadores que tenham dado causa à formação de núcleos urbanos informais, ou os seus sucessores, não os eximirá de responsabilidades administrativa, civil ou criminal.” Trata-se de cláusula de preservação do princípio da responsabilização, que evita a perversidade de premiar a conduta ilícita sob o pretexto da regularização.
Nessa linha, a regularização não opera como remissão dos ilícitos passados. O loteador que promoveu parcelamento irregular do solo urbano continua responsável por custear planos de recuperação de áreas degradadas, implantar obras de drenagem, saneamento, contenção de encostas e adotar medidas compensatórias ambientais.
A Reurb não o exonera desses encargos; ao contrário, fornece o marco jurídico para que sejam exigidos de modo mais racional e integrado. Assim, a figura do loteador permanece no centro da responsabilização, com obrigações que não se extinguem pela mera expectativa de regularização.
O que se impugna, portanto, é a prática de imputar a terceiros de boa-fé — adquirentes de lotes e moradores já estabilizados — as consequências drásticas de uma demolição massiva, que, além de injusta, pode acarretar novos danos ambientais.
Derrubar núcleos inteiros, sob o manto de uma suposta reparação, significa converter a sanção em nova agressão ecológica, com entulhos, supressão secundária de vegetação, instabilidade de solos e riscos de assoreamento.
A Constituição, ao mesmo tempo em que garante o direito ao meio ambiente equilibrado (artigo 225), assegura também o direito à moradia (artigo 6º) e a função social da propriedade (artigo 5º, XXIII), impondo uma leitura integrada que prestigie a proporcionalidade.
A responsabilização do loteador irregular deve ser rigorosa, mas jamais cega a ponto de sacrificar o resultado ambiental líquido e a dignidade de terceiros inocentes. A demolição não pode ser tratada como solução padrão em núcleos urbanos consolidados, sob pena de violar a lógica preventiva e reparatória do direito ambiental. O caminho constitucional e legal é exigir do responsável a recomposição e a compensação adequadas, transformando o ilícito em oportunidade de melhoria ambiental, e não em pretexto para novos desastres sob o nome de “reparação”.
Entre a demolição e a prudência: o exemplo do TJ-DFT na proteção ambiental e urbana
Um exemplo recente de sensibilidade jurídica e prudência ambiental vem do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios. Na Apelação Cível nº 0708109-09.2018.8.07.0018, em decisão monocrática de 24 de setembro de 2025, o desembargador James Eduardo Oliveira reconheceu que “não é possível descartar, pelo menos no plano da cognição superficial, a possibilidade de regularização do parcelamento do solo discutido nos autos, tendo em vista os vários mecanismos de Regularização Fundiária Urbana contemplados na Lei Complementar Distrital 986/2021 e no Decreto Distrital 46.741/2005”.
Essa afirmação, ainda que em caráter provisório, revela a lucidez de uma interpretação que não confunde rigor com precipitação e que coloca a proteção ambiental em diálogo com a realidade urbana consolidada.
Na mesma decisão, o relator advertiu para o risco de irreversibilidade, ao consignar que “a eficácia imediata da sentença autorizaria o início das demolições e, consequentemente, provocaria danos irreversíveis aos apelantes”.
Diante disso, deferiu efeito suspensivo para sustar a ordem de demolição até o julgamento final da apelação. O gesto judicial não representa complacência com a irregularidade, mas a escolha pela precaução, evitando que uma medida extrema, de difícil reversão, cause mais degradação do que preservação. É a aplicação concreta do princípio da proporcionalidade, que exige respostas ponderadas diante de situações de alta complexidade socioambiental.
Ainda que não configure jurisprudência consolidada ou precedente vinculante, essa decisão monocrática já se apresenta como paradigma a ser seguido, pois sinaliza uma linha de raciocínio que harmoniza direito à moradia, proteção ambiental e segurança jurídica.
Mais do que uma manifestação isolada, ela inaugura um entendimento que merece ser fortalecido no Judiciário: o de que a regularização fundiária, acompanhada de rigorosos estudos técnicos e compensações ambientais, pode ser mais eficaz do que a demolição cega. Trata-se de um exemplo de prudência judicial que deve inspirar futuros julgados em todo o país.
Medidas compensatórias: quando a regularização transforma o dano em oportunidade
A solução mais inteligente para conciliar a proteção ambiental com os direitos fundamentais em áreas urbanas já consolidadas não está na demolição indiscriminada, mas na adoção de medidas compensatórias e de adequação capazes de reverter, tanto quanto possível, os efeitos negativos da ocupação irregular.
Instrumentos como os Planos de Recuperação de Áreas Degradadas (PRAD), o reflorestamento com espécies nativas, a implantação de sistemas de drenagem e saneamento, bem como a recuperação de áreas de preservação permanente, convertem o espaço antes degradado em território de resiliência ambiental.
O monitoramento e a manutenção continuada asseguram que tais medidas não sejam pontuais, mas se perpetuem no tempo, produzindo ganhos ambientais concretos e duradouros.
Essas providências, contudo, não podem recair sobre a coletividade inocente. É o loteador irregular — responsável pela formação do núcleo informal — quem deve arcar com os custos de sua recomposição, custeando integralmente as intervenções necessárias.
Assim, ao mesmo tempo em que se impõe a responsabilização de quem deu causa à irregularidade, garante-se que a resposta do Estado seja eficaz, proporcional e justa.
