O sucesso do 1.º Fórum Nacional de Loteamentos Urbanos, realizado em 24 de junho de 2024, leva a AELO a idealizar para 6 de outubro, em conjunto com o jornal “Estadão”, o 2.º Fórum, no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo.
Uma reunião entre a AELO e o “Estadão” (foto), em 15 de julho, na sede da nossa entidade, garantiu avanços, além da definição da data. Ficou acertado que o evento será de três painéis, das 9 às 12 horas. Café de boas-vindas às 8 horas; abertura, às 8h30. Nos próximos dias, a AELO vai escolher os temas e os painelistas. Assim como ocorreu no 1.º Fórum, os convites e a organização ficarão a cargo do “Estadão”.
Sem dúvida, o Marco Legal para o Licenciamento Ambiental, aprovado pela Câmara dos Deputados na quinta-feira, dia 17, um dos principais destaques desta edição do AELO ON, estará entre os temas dos painéis do 2.º Fórum.
Os interessados em acompanhar os painéis deverão se inscrever, optando pelo modo presencial ou pelo sistema online, de acesso aos canais de mídia do jornal. Em breve, traremos mais informações.
Participaram da reunião, pela AELO, o presidente Caio Portugal, o vice-presidente Luis Paulo Germanos e o diretor de Relações Institucionais, Jorgito Donadelli, que compartilharam as informações com os demais diretores. O “Estadão” foi representado pela gerente Comercial para o setor imobiliário, Cida Cavalcanti, e pela gerente de Produtos, Regina Fogo, responsável pela conexão entre o Comercial e a Redação do jornal.
Vale lembrar que o Fórum de 2024 teve como ponto alto o lançamento do inédito Perfil Econômico do Setor de Loteamento e Desenvolvimento Urbano no Brasil, numa programação reforçada por três painéis sobre temas do momento: o licenciamento e as prefeituras; a nova Sabesp e as empresas de saneamento; lei do distrato e reforma tributária.
O Fórum serviu de base para a produção do 3.º Caderno de Loteamentos Imobiliários do “Estadão”, publicado em 11 de julho, e para o jornal impresso “AELO Informa” n.º 119, lançado em setembro. O 1.º Caderno especial do “Estadão”, em parceria com a AELO, circulou em 4 de novembro de 2022; o 2.º Caderno, em 10 de maio de 2023. Agora, há planos para o 4.º Caderno, previsto para o final de outubro.
O “Estadão” é o veículo da imprensa que costuma dar as mais amplas coberturas do setor imobiliário do País.
Além disso, mantém tradicional parceria com o Secovi-SP, por meio de eventos e de cadernos especiais. Os eventos Summit Imobiliário e Prêmio Top Imobiliário tiveram expressivo sucesso e geraram dois cadernos especiais do “Estadão”: o Top, de 20 páginas, publicado em 1.º de julho, e o Summit, de 8 páginas, que circulou no dia 5. O Top Imobiliário, realizado pelo 32.º ano consecutivo, é uma parceria do “Estadão” com a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), responsável pelos registros da chegada de novos imóveis ao mercado da capital paulista e demais cidades da região metropolitana de São Paulo. Desta vez, as maiores vencedoras foram as empresas Cyrella e Plano&Plano.
Importante: a exemplo das três edições anteriores, o 4.º Caderno de Loteamentos terá espaço para anúncios de empresas interessadas em colaborar financeiramente com a essa iniciativa e, assim, expor seus produtos a um elevado número de leitores qualificados.
Licenciamento Ambiental é aprovado
A Câmara dos Deputados (foto) aprovou, na madrugada de quinta-feira, 17 de julho, o projeto de lei que estabelece regras gerais de licenciamento ambiental. A proposta também cria novos tipos de licença, como para empreendimentos estratégicos e de adesão por compromisso com procedimentos simplificados e prazos menores para análise. O texto será enviado à sanção presidencial.
Importante: a próxima nota deste boletim é sobre o workshop em que o advogado Marcos Saes, diretor de Assuntos do Meio Ambiente da AELO, vai decifrar o tema “Lei Geral do Licenciamento Ambiental: o que é e o que mudará com ela”, terça-feira, dia 29, às 18h00. Faça sua inscrição e participe pela Plataforma Zoom.
O substitutivo aprovado pela Câmara dos Deputados incorpora 29 emendas do Senado ao Projeto de Lei 2.159/21, com parecer favorável do relator, deputado Zé Vitor (PL-MG).
Zé Vitor afirmou que as emendas do Senado contribuem para estabelecer regras claras e objetivas para o licenciamento ambiental: “Após amplo debate com todos os setores interessados que buscaram um diálogo construtivo em prol de um texto equilibrado e que contribua com o desenvolvimento sustentável do País, o projeto se mostra apto”.
A AELO tem defendido, há bastante tempo, a aprovação desse projeto, que tem sido tema frequente no boletim AELO ON. A edição anterior do boletim publicou a Carta Aberta – Marco Legal para o Licenciamento Ambiental, assinada por 98 instituições integrantes da cadeia produtiva da economia brasileira, entre as quais a AELO. O documento foi divulgado em todo o País. Além disso, a AELO enviou a todos os deputados federais ofício assinado pelo presidente Caio Portugal de apoio ao parecer do deputado Zé Vitor (PL-MG).
O presidente da Câmara, Hugo Motta (Republicanos-PB), disse que o relator da proposta atendeu cerca de 70% das demandas do governo. Segundo Motta, houve negociação até o último momento e buscou-se construir uma convergência de um projeto bom para o País: "A primeira a ser visitada pelo deputado Zé Vitor foi a ministra do Meio Ambiente, Marina Silva”.
Na votação no plenário, foram 267 votos favoráveis ao projeto e 116 contrários. Defensores da mudança criticam burocracia do modelo atual. Os contrários apontam riscos ecológicos com o projeto, a exemplo da ministra Marina Silva. A bancada da Amazônia Legal apoiou em peso o projeto. Apenas Amom Mandel (Cidadania-AM) rejeitou a proposta.
O AELO ON reproduz, aqui, o texto do jornal “Estadão” que noticiou a aprovação do projeto na edição de sexta-feira, dia 18, a partir de dados da Agência Câmara.
Licença Ambiental Especial
Uma das emendas aprovadas cria um novo tipo de licenciamento ambiental, chamado de Licença Ambiental Especial (LAE), que poderá ser concedida mesmo se o empreendimento for efetiva ou potencialmente causador de significativa degradação do meio ambiente. Esse tipo de licença poderá ser usado para atividades consideradas estratégicas pelo Conselho de Governo, órgão de assessoramento do presidente da República quanto à política ambiental.
A definição das prioridades será bianual, e uma equipe técnica deverá se dedicar permanentemente à função.
Com prazo de 12 meses para conclusão da análise e decisão sobre o pedido de licença, a LAE terá prazo de validade de 5 a 10 anos, e a autoridade licenciadora dará prioridade à análise dos pedidos de LAE em detrimento de outras licenças. Segundo o texto, a análise da LAE deverá ocorrer em uma única fase, e a autoridade licenciadora poderá solicitar informações adicionais uma única vez.
Outros órgãos que precisem emitir licenças deverão dar prioridade à emissão de anuências, licenças, autorizações, certidões, outorgas e demais documentos necessários em qualquer esfera administrativa.
Regras para mineração
Quanto à mineração de grande porte e/ou alto risco, com aprovação de emenda dos senadores, não serão mais observadas normas do Conselho Nacional do Meio Ambiente (Conama) até lei específica tratar do tema.
Licença por adesão
Um licenciamento ambiental simplificado por adesão e compromisso (LAC) poderá ser pedido pelo interessado sem necessidade de estudos de impacto. Cada ente federativo, conforme a competência concorrente de licenciamento ambiental, definirá quais atividades de pequeno ou médio porte e baixo ou médio potencial poluidor poderão usar a LAC, cuja vigência será de 5 a 10 anos.
O uso dessa licença poderá ocorrer se forem atendidas, de forma cumulativa, certas condições, como conhecimento prévio das características gerais da região e de como se darão a instalação e a operação da atividade, os impactos ambientais do tipo de empreendimento e as medidas de controle ambiental necessárias.
Além disso, a intervenção não poderá derrubar vegetação se isso depender de autorização ambiental.
Para obter a licença, o empreendedor deverá apresentar o Relatório de Caracterização do Empreendimento (RCE), mas devido à emenda aprovada a análise por amostragem dessas informações será facultativa em vez de obrigatória. Já as vistorias por amostragem no local passam a ser anuais para conferir a regularidade de atividades autorizadas por meio da LAC.
A LAC poderá ser usada para serviços e obras de duplicação de rodovias ou pavimentação das já existentes ou em faixas de domínio; e ampliação e instalação de linhas de transmissão nas faixas de domínio.
Entretanto, outra emenda aprovada incluiu em trecho diferente do texto dispositivo que dispensa de licenciamento ambiental serviços e obras de manutenção e melhoramento de infraestrutura em instalações existentes ou em faixas de domínio e de servidão, incluídas rodovias anteriormente pavimentadas e dragagens de manutenção.
Autoridades envolvidas
Uma das emendas aprovadas retira de outras autoridades envolvidas no licenciamento ambiental o poder de definir os tipos de atividades ou empreendimentos de cujos licenciamentos deverão participar.
Isso envolve órgãos que devem se manifestar sobre impactos em terras indígenas (Funai) ou quilombolas (Ministério da Igualdade Racial), sobre o patrimônio cultural acautelado (Iphan) ou sobre as unidades de conservação da natureza (ICMBio).
No entanto, o prazo total de prorrogação para que as entidades envolvidas no licenciamento ambiental apresentem seu parecer passa de 10 para 15 dias a mais do prazo padrão de 30 dias. Essa prorrogação precisará de justificativa.
Como o novo texto, a manifestação dessas autoridades deverá ser considerada pela autoridade licenciadora apenas se apresentada no prazo fixado.
Ao mesmo tempo, autoridade ambiental licenciadora não precisará mais avaliar e decidir motivadamente sobre a justificativa da autoridade envolvida quanto ao impacto do empreendimento.
Sobre terras indígenas, por exemplo, o projeto permite a manifestação da Funai apenas sobre aquelas com demarcação já homologada.
Nota técnica da organização não governamental Instituto Socioambiental (ISA) indica que há pelo menos 259 terras indígenas em processo de demarcação (equivalente a 32% da área total desse tipo de terra) que ficariam de fora da análise por ainda não estarem homologadas.
Maior impacto
Quando o empreendimento ou atividade sob licenciamento tiver de apresentar Estudo de Impacto Ambiental (EIA) ou Relatório de Impacto Ambiental (Rima), as outras autoridades envolvidas deverão se manifestar em 90 dias, prorrogáveis por mais 30 dias, caso houver nas proximidades:
- terras indígenas com demarcação homologada;
- área interditada em razão da presença de indígenas isolados;
- áreas tituladas de remanescentes das comunidades dos quilombos;
bens culturais ou tombados; ou
- unidades de conservação, exceto áreas de proteção ambiental (APA).
As condicionantes para o funcionamento do empreendimento (uma usina hidrelétrica, por exemplo), tais como proteção ambiental de determinadas áreas ou realocação de pessoas afetadas (pela barragem, por exemplo), deverão ser fiscalizadas pelo próprio órgão consultado.
Termo de referência
Para atividades e empreendimentos que dependam apenas de um termo de referência, com estudos menos complexos, a participação de outros órgãos dependerá de as terras, bens tombados ou unidades de conservação estarem próximos do local da intervenção no meio ambiente.
A distância depende ainda do tipo de empreendimento. Assim, por exemplo, na Amazônia, haverá consulta se a distância for de até 8 km para implantação de ferrovias, portos, hidrelétricas sem reservatório e mineração. Em outros biomas, a distância será de 5 km para esses casos, exceto ferrovias (3 km).
Produção indígena
Esses órgãos e a autoridade ambiental poderão cooperar para disciplinar procedimentos específicos para licenciamentos cujos empreendedores sejam indígenas ou quilombolas quando as atividades forem realizadas dentro de suas respectivas terras.
Unidades de conservação
Quando o empreendimento afetar unidade de conservação específica ou sua zona de amortecimento, o licenciamento não precisará mais da autorização do órgão responsável por sua administração (no caso federal, o ICMBio).
Ibama x órgãos estaduais
Outra mudança feita pelos senadores e acatada pela Câmara determina que, se órgãos ambientais fiscalizarem atividades sob licença não expedida por eles, deverão apenas comunicar ao órgão licenciador as medidas para evitar a degradação ambiental verificada em autuação.
O órgão licenciador poderá inclusive decidir que não houve infração, o que tornaria sem efeito as multas aplicadas por aquele órgão que fiscalizou.
Assim, por exemplo, quando o Ibama (órgão ambiental federal) fiscalizar e multar empreendimento licenciado por órgão ambiental estadual, o texto prevê que sempre a versão deste último prevalecerá.
Quanto ao processo administrativo, em vez da lei federal serão aplicadas subsidiariamente as leis dos outros entes federativos sobre o assunto.
Mata Atlântica
Na lei de preservação da Mata Atlântica (Lei nº 11.428/06), emenda dos senadores aprovada exclui a necessidade de autorização do órgão ambiental estadual para o desmatamento de vegetação desse bioma se ela for primária ou secundária em estágio avançado de regeneração.
Exclui ainda a necessidade de autorização de órgão ambiental municipal para desmatamento de vegetação em estágio médio de regeneração desde que o município possua conselho de meio ambiente.
Renovação automática
O texto permite ainda a renovação automática da licença ambiental por igual período a partir de declaração on-line do empreendedor na qual ele ateste o atendimento da legislação ambiental e das características e porte do empreendimento e das condicionantes ambientais aplicáveis.
Isso será válido para empreendimentos de baixo ou médio potencial poluidor e de pequeno ou médio porte.
Um relatório assinado por profissional habilitado deverá ser apresentado para atestar o atendimento das condicionantes ambientais.
Em relação a qualquer tipo de licença, se o requerimento for apresentado com antecedência mínima de 120 dias do fim da licença original, o prazo de validade será automaticamente prorrogado até́ a manifestação definitiva da autoridade licenciadora.
Recursos humanos
A Câmara aprovou ainda emenda excluindo dispositivo que determinava aos órgãos de licenciamento ambiental e às autoridades envolvidas a apresentação de um relatório sobre os recursos humanos necessários ao cumprimento da lei de licenciamento.
O Poder Executivo deveria dar resposta sobre o atendimento ou não das carências relatadas.
Repercussão
A aprovação do projeto de Licenciamento Ambiental pela Câmara dos Deputados teve repercussão positiva no meio empresarial e em grande parte do ambiente político. No entanto, apesar da vitória incontestável do “sim”, por 267 votos a 116, há um movimento que apoia a tese da ministra Marina Silva e pede para o presidente Lula vetar alguns itens no momento de sancionar a Lei.
3.ª-feira, Marcos Saes explica a nova Lei
O advogado Marcos Saes, diretor de Assuntos do Meio Ambiente da AELO, vai realizar na terça-feira, 29 de julho, às 18h00, por meio do Escritório Saes Advogados, com apoio da AELO, um importante workshop sobre o tema “Lei Geral do Licenciamento Ambiental: o que é e o que mudará com ela”.
De acordo com o Dr. Marcos Saes, “a proposta deste workshop é proporcionar um mergulho prático nas mudanças proposta pelo PL 2.159/2021, que trata da nova Lei Geral de Licenciamento Ambienta, recém aprovado na Câmara e encaminhado para sanção presidencial. Quem acessar o workshop poderá saber o que as empresas precisam compreender para aplicar as novas regras no planejamento e execução de seus empreendimentos. Com fosso em riscos, oportunidades e caminhos para maior segurança jurídica.
O workshop deve ser acessado pela Plataforma Zoom, terça-feira, 29 de julho, às 18h00.
Saneamento: universalização só em 2070?
O jornal “Estadão” publicou, em 14 de julho, reportagem da jornalista Elisa Calmo, sob o título “Meta de água e esgoto para todos pode ser atingida só em 2070, e não 2033 como previsto, diz estudo”.
Uma vez que a AELO sempre defendeu a universalização dos serviços de água e esgoto no País e comemorou, em 2020, a sanção presidencial do projeto do Marco Legal do Saneamento, que havia sido aprovado pelo Congresso, essa recente notícia da imprensa interessa aos nossos associados. Assim, o AELO ON reproduz, a seguir, a ampla reportagem do “Estadão”:
Completa cinco anos, nesta terça-feira, 15 de julho, a lei que prevê a universalização dos serviços de água e esgoto no Brasil até 2033. No entanto, se mantido o ritmo atual de investimentos, a meta só deve ser atingida em 2070, segundo estudo elaborado pelo Centro de Liderança Pública (CLP).
Atualmente, mais de 32 milhões de brasileiros não possuem acesso à água potável e 90 milhões não têm esgotamento sanitário adequado, ainda de acordo com o levantamento. Enquanto isso, o Marco Legal estipula que 99% da população tenha água potável e 90% coleta e tratamento de esgoto em oito anos.
“Para reverter esse cenário, são necessários investimentos anuais significativos, superiores ao dobro da média aplicada nos últimos anos”, aponta a nota técnica assinada pelo gerente da Inteligência Técnica do CLP, Daniel Duque.
Nesse cenário, o centro destaca a regionalização dos serviços de saneamento básico como estratégia para viabilizar economicamente a expansão dos serviços, especialmente em municípios pequenos ou com baixa capacidade de investimento.
Isso porque ao agruparem-se em blocos regionais, os municípios conseguem ganhos de escala, eficiência operacional e sustentabilidade econômica, facilitando o acesso a recursos e aumentando as chances de cumprimento das metas estabelecidas.
Flexibilização de exigências preocupa
A manutenção das exigências regulatórias atuais também é considerada essencial para atingir a universalização até meados da década de 2030.
A nota lembra que, em 2023, o governo editou o Decreto nº 11.598 que flexibilizou algumas das exigências do Marco do Saneamento e trouxe preocupações adicionais sobre o cumprimento das metas.
Com a edição do decreto, cerca de 1,7 mil municípios foram isentos da obrigatoriedade de apresentar a documentação exigida, “colocando em risco a própria essência do marco regulatório, gerando insegurança jurídica e desestimulando investimentos privados no setor”.
Avanços
Apesar dos desafios, a nota técnica ressalta que iniciativas positivas surgiram desde a aprovação do marco, principalmente no âmbito das Parcerias Público-Privadas (PPPs) e concessões regionais.
Para o CLP, as iniciativas têm demonstrado capacidade de atrair investimentos robustos e promover melhorias efetivas no saneamento básico.
“No entanto, tais iniciativas precisam ser ampliadas e fortalecidas para impactar significativamente os índices nacionais de cobertura”, pondera o CLP.
Editorial do “Estadão” condena o atraso
“A vergonha continua” é o título do editorial do jornal “Estadão” publicado na página A21 da edição de sábado, 19 de julho, condenando o enorme atraso que pode ocorrer na universalização do saneamento, tema da nota anterior deste boletim.
Este é o texto do editorial:
A desigualdade social no Brasil poderia muito bem ser traduzida pela imagem de uma vala de esgoto a céu aberto, repugnante, que exala mau cheiro e espalha mazelas. Afeta duramente metade da população, mas se mantém concentrada em bolsões de pobreza, como se fosse parte da natureza local. É um retrato vergonhoso com o qual o País terá de conviver pelos próximos 45 anos até que todos possam ter acesso ao saneamento, conforme estimativa feita pelo Centro de Liderança Pública (CLP), por ocasião dos cinco anos do Marco do Saneamento, completados neste mês.
O prazo para a universalização do saneamento vem sendo esticado de forma sucessiva e incômoda. Projeções feitas nos últimos anos por outros órgãos indicavam que o acesso universal seria alcançado entre 2050 e 2060. O marco legal, instituído em 2020, estipulou o ano de 2033, mas são cada vez menores as chances de cumprimento da meta diante do nível atual de investimentos.
Os estudos apontam invariavelmente a necessidade de investir centenas de bilhões de reais para alcançar o objetivo de dotar 99% da população de água potável e 90% de coleta e tratamento de esgoto. Uma pesquisa da consultoria Roland Berger indica que o montante pode chegar a R$ 550 bilhões. Em 2018, dois anos antes da instituição do novo marco, a Confederação Nacional da Indústria (CNI) falava da necessidade de investir R$ 21,6 bilhões por ano para chegar a 2033 com o acesso universal, um valor evidentemente subestimado.
Cada R$ 1 de investimento em saneamento dá ao País entre R$ 4 e R$ 9, de economia em saúde e ganhos com geração de empregos, produtividade e valorização imobiliária, de acordo com a Organização Mundial de Saúde. Além disso, mais de cem doenças podem ser evitadas com a oferta abrangente de serviços de saneamento, de acordo com o Departamento de Informação e Informática do Sistema Único de Saúde (Datasus).
Os cinco anos do marco legal do saneamento merecem ser celebrados como um avanço, apesar dos decretos editados no primeiro ano do atual governo Lula da Silva, que representaram um retrocesso no setor. O marco estipulava que as companhias estaduais com déficits deveriam reestruturar suas finanças para demonstrar capacidade de investir e alcançar a universalização dos serviços, além de impedir as chamadas práticas protecionistas que limitavam a competitividade no setor. Os decretos de Lula flexibilizaram a lei e permitiram, por exemplo, a manutenção de acordos sem licitação de Estados e municípios.
O contumaz vício estatista resultou na ineficiência que minou a capacidade de investimento do setor. A partir da aprovação do novo marco legal, no entanto, a participação privada em projetos de ampliação do atendimento de empresas de saneamento aumentou significativamente: chegará a 49,7% no ano que vem, contra 7% em 2020, segundo a associação do setor. Como mostrou o “Estadão”, o ciclo de privatizações e concessões irá abranger, neste ano, 24 projetos e deve gerar R$ 75 bilhões de investimentos. Em 2033, serão 43 projetos, com R$ 105 bilhões.
Oxalá esse avanço seja acelerado. É hora de encarar o saneamento como estratégico, porque significa o mínimo de dignidade para todos os brasileiros.
Florianópolis: recorde de clandestinos
O AELO ON reproduz, a seguir, importante reportagem da jornalista Gabriela Ferrarez, publicada no Jornal ND, de Florianópolis, na quinta-feira, 17 de julho. É um caso recordista em dimensão entre os exemplos de loteamentos ilegais ou clandestinos do País.
Fotos mostram como esquema de mil lotes irregulares transformou área de Florianópolis. Família da capital catarinense que vendia lotes ilegais foi responsável por um dos “maiores crimes urbanísticos” da cidade, de acordo com a Justiça de Santa Catarina.
Imagem de satélite feita em julho de 2025 mostra como ruas apontadas pela Justiça estão ocupadas com lotes irregulares – Foto: Google Earth/Reprodução/ND
Esta imagem do mesmo local é de 2017.
Google Earth/Reprodução/ND
Um mapa mostra as ruas do bairro Rio Vermelho, em Florianópolis, onde foram identificados lotes ilegais vendidos pela família Guimarães — condenada a 18 anos de prisão no dia 10 de julho. A Justiça catarinense considerou que o grupo foi responsável por um dos “maiores crimes urbanísticos” da capital.
A sentença do juiz Renato Guilherme Cunha, do Foro Criminal do Continente, aponta que o ex-corretor de imóveis Gilvã Guimarães vendia os lotes ilegais por meio de uma imobiliária que mantinha com a esposa e os irmãos. A investigação concluiu que a família lavava milhões de reais com empresas fantasmas, como um posto de combustível e uma jazida. O caso foi revelado pela Operação Acapulco.
A “quadrilha Guimarães”, como foi chamada na sentença, teria invadido terras, desmatado áreas de Mata Atlântica, aberto ruas com retroescavadeira — que não tinham pavimentação nem rede de esgoto —, construído casas e ligado energia elétrica clandestinamente, os famosos “gatos”.
A sentença detalha uma lista de ruas onde, segundo a Justiça, houve atuação ilegal da família Guimarães, incluindo práticas como parcelamento irregular do solo, venda de lotes sem regularização e crimes ambientais. É importante destacar que nem todos os terrenos e construções dessas vias estão relacionadas ao esquema. No entanto, a Justiça afirma que esses endereços concentram a maior parte das áreas investigadas. O mapa abaixo destaca os locais citados na decisão, com base nos registros reunidos pela investigação:
Servidão Joesi Guimarães da Silva
Servidão Gérberas
Servidão Onze Horas
Servidão Tulipas Vermelhas
Servidão Rio Vermelho
Servidão Antônia Castro Garcia
Rua Cândido Pereira dos Anjos
Servidão Caminho do Arvoredo
Ao todo, são estimados que mil lotes foram vendidos de maneira irregular, em uma área que compreende meio milhão de metros quadrados no bairro Ingleses do Rio Vermelho.
O que a Justiça diz que ocorreu em cada rua
Conforme a decisão judicial, Gilvã parcelou e vendeu ilegalmente terrenos nas servidões Joesi Guimarães da Silva, Gérberas, Onze Horas e Tulipas Vermelhas. Nessas vias, foram comercializados lotes sem registro no cartório de imóveis e sem qualquer infraestrutura básica, como rede de esgoto, drenagem ou pavimentação. Para atrair compradores, o grupo prometia uma futura regularização dos terrenos, o que nunca ocorreu.
Na Servidão Tulipas Vermelhas e na Servidão Caminho do Arvoredo, Gilvã firmou contrato com um empresário para transformar três glebas em 64 lotes. Todos foram classificados como clandestinos pela Justiça.
Já entre a Servidão Rio Vermelho e a Servidão Antônia Castro Garcia, segundo a sentença, Gilvã foi responsável por dois episódios de supressão ilegal de vegetação nativa da Mata Atlântica, em 2018 e 2020. Em ambas as ocasiões, ele excedeu os limites de autorizações ambientais e violou embargos vigentes na área.
A gleba desmatada, de 3,2 hectares, tem testada para a Rua Cândido Pereira dos Anjos, onde também houve movimentações fraudulentas de documentos e simulações de venda para encobrir a origem da posse de alguns terrenos.
A Justiça apontou ainda que Gilvã se utilizava da fachada de uma imobiliária familiar para operar os negócios. Seus irmãos agiam como corretores e intermediavam as vendas. A esposa, envolvida na movimentação financeira dos recursos obtidos com os lotes, lavava o dinheiro proveniente das vendas ilegais.
De acordo com a sentença, ao menos 21 pessoas foram enganadas pela família entre 2018 e 2024, com a promessa de lotes por preços abaixo do valor de mercado e regularizados. Os terrenos variavam entre 360 m² por R$ 200 mil e 169 m² por R$ 65 mil.
“Os consumidores eram induzidos a erro pelos irmãos Guimarães, com a falsa informação de que o lote seria regularizado tão logo fosse pago o IPTU, ou que a regularização ocorreria em curto espaço de tempo, o que não ocorreu até o momento”, afirma a sentença.
Imagens de um mapa mostram as ruas onde ficam os lotes ilegais vendidos pela família Guimarães e exibem como a área era em 2018, quando o corretor de imóveis começou a ser investigado, e como está atualmente.
Veja antes e depois da área ocupada pela família Guimarães
O que diz a defesa do corretor de imóveis condenado
A defesa de Gilvã Guimarães afirmou ao ND Mais que “não concorda com a sentença e deverá apelar para provar a inocência”. Os advogados ressaltam que “não há registro de qualquer representação criminal por parte dos compradores de imóveis, tampouco comprovação de dolo ou indução a erro”.
“Confiante no devido processo legal e na atuação isenta do Poder Judiciário, a defesa aguarda decisão que reconheça a improcedência das acusações”, completou.
Como corretor de imóveis lavava a fortuna ganha com a venda de lotes ilegais em bairro de Florianópolis
O dinheiro da venda dos lotes ilegais era destinado à conta de um posto de gasolina. No entanto, a investigação afirmou que, onde deveria estar localizada a sede da empresa, existe “apenas uma árvore e terra nua”.
Os valores das vendas dos lotes ilegais, que chegaram a R$ 20 milhões, eram depositados pelos compradores dos terrenos em pequenas parcelas. Por exemplo, um débito de R$ 50 mil era quitado em 21 parcelas de R$ 2 mil ou R$ 3 mil. A técnica “smurfing”, segundo o TJSC, era utilizada para disfarçar os grandes montantes movimentados por Gilvã e sua família.
Além do posto de gasolina, o dinheiro também passava pelas contas da empresa Jazida Guimarães, que nunca existiu, e era usado na compra de carros de luxo e motos aquáticas.
O ex-corretor de imóveis foi condenado a 18 anos e seis meses de prisão. A sentença, assinada pela Justiça da Capital, determina ainda o pagamento de multas que somam mais de 600 salários-mínimos e a perda de 13 veículos e embarcações adquiridos com recursos oriundos do esquema.
O corretor e a esposa cumprirão pena em regime fechado. Os irmãos, em regime semiaberto. A decisão é de primeira instância e ainda cabe recurso.
Lançamentos em SC crescem 94% em 5 anos
No mesmo dia em que foi divulgado o escândalo dos lotes ilegais de Florianópolis (nota anterior deste boletim), a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) anunciou dados expressivos sobre a comercialização de imóveis no Estado de Santa Catarina (foto).
O lançamento de imóveis nos municípios catarinenses cresceu 94% em cinco anos, de 2020 a 2025.
O lançamento anual de apartamentos no Sul do Brasil em 12 meses cresceu 57% e a venda de unidades novas subiu 46% entre 2021 e 2025. Os dados fazem parte de um estudo divulgado na quinta-feira, dia 17, em Florianópolis, pela CBIC, com dados de 68 dos principais municípios do Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul, entre 1.º de abril de 2020 e 31 de março de 2025. Realizada em parceria com a Brain Inteligência e Estratégia, a pesquisa mostra que os resultados catarinenses alavancam o desempenho da região.
Os 25 municípios pesquisados em Santa Catarina tiveram uma alta de 94% nos lançamentos de apartamentos, passando de 24.762 unidades colocadas no mercado – entre abril de 2020 e março de 2021 – para 41.357 imóveis no mesmo intervalo entre 2024 e 2025. As vendas passaram de 28.292 para 48.847 no mesmo comparativo, trazendo uma elevação de 72%.
Na mesma comparação temporal, os 22 municípios pesquisados no Paraná passaram de 18.784 apartamentos lançados até o fim de março de 2021 para 29.958 em 2025 – elevação de 55,4% – e a vendas subiram 34,7%, indo de 22.378 a 30.156 unidades.
No Rio Grande do Sul, houve 3,87% mais lançamentos nos 21 municípios cujos dados foram analisados, indo de 18.111 para 18.812 imóveis colocados no mercado (no período de 12 meses encerrado no 1º trimestre de 2021) a 23.222 lançados no ciclo fechado no 1º trimestre de 2025. Já a venda de unidades cresceu 22%, passando de 19.038 para 23.222 apartamentos negociados.
Valor de lançamentos e vendas cresce mais de 100% no Sul
A soma do valor de todos os empreendimentos lançados no Sul – Valor Geral Lançado (VGL) – entre os 12 meses finalizados em março de 2021 e de 2025 aumentou 141,4%, de R$ 35 bilhões para R$ 85,7 bilhões, assim como o Valor Geral de Vendas (VGV) – total obtido com a venda de todas as unidades de empreendimentos no período – subiram 129,3%, de R$ 36,9 bilhões para R$ 84,7 bilhões.
Também aumentaram as participações de SC pesquisados entre os três estados, de 58,5% para 64,8% do VGL da região, e de 55,5% para 63,8% no VGV do mercado imobiliário sulista.
No comparativo apenas do 1º trimestre de 2025 com o 1.º trimestre de 2024, os estados da Região lançaram 8% a menos unidades, mas venderam 10% a mais que no mesmo período do ano passado.
No recorte das capitais da Região Sul, Florianópolis foi o grande destaque no 1.º trimestre de 2025. A capital catarinense registrou alta de 36,3% no número de unidades lançadas em relação ao mesmo período de 2024, saltando de 1.201 para 1.637 apartamentos. O avanço foi ainda mais expressivo nas vendas: alta de 97%, com 1.942 unidades comercializadas ante 986 no ano anterior. Em sentido oposto, Curitiba apresentou queda de 41,2% nos lançamentos e recuo de 12,6% nas vendas. Porto Alegre teve desempenho mais moderado, com crescimento de 18,6% nos lançamentos e 43,5% nas vendas. No total, as três capitais responderam por 21,2% dos lançamentos e 24% das vendas de imóveis na região no 1º trimestre de 2025.
A apresentação de dados inéditos e estratégicos sobre a indústria da construção nos três estados da Região Sul integra o projeto CBIC Indicadores Regionais e, nesta edição, é realizada em parceria com a Federação das Indústrias do Estado de Santa Catarina (FIESC), com patrocínio do Banco de Brasília (BRB). A programação incluiu análises de cenário econômico, tendências de financiamento, dados sobre lançamentos imobiliários e geração de empregos no setor. O evento gratuito e presencial foi realizado na sede da FIESC.
Os dados de mercado foram apresentados por Guilherme Werner, sócio da consultoria Brain Inteligência Estratégica e a análise do cenário econômico ficou a cargo da economista-chefe da CBIC, Ieda Vasconcelos.
O encontro visa promover o intercâmbio de informações entre lideranças locais e fomentar a atuação integrada das entidades empresariais.
O presidente da CBIC, Renato Correia, e Marcos Bellicanta, presidente da Câmara de Desenvolvimento da Indústria da Construção (CDIC) da FIESC participaram da mesa e do debate sobre os dados econômicos, assim como o vice-presidente da CBIC para a Região Sul, Marcos Mauro Pena.
O projeto CBIC Indicadores Regionais já passou em 2025 pelas regiões Sudeste, Norte, Nordeste e Centro-Oeste, para mobilizar lideranças e tomadores de decisão em todo o país. A rodada da Região Sul consolida o compromisso da CBIC com a disseminação de inteligência estratégica e o fortalecimento do setor em âmbito nacional.
Setor mantém impacto econômico na região
Mesmo com sinais de desaceleração no início de 2025, a Região Sul segue como uma das principais forças da construção civil no Brasil. Dados recentes da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) – com base em informações do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), da Relação Anual de Informações Sociais (RAIS) e do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED), fontes oficiais do governo federal sobre economia, mercado de trabalho e demografia – revelam uma forte presença estrutural no setor, geração de empregos relevante e um déficit habitacional ainda preocupante.
No primeiro trimestre de 2025, o Produto Interno Bruto (PIB) da construção civil nacional apresentou queda de 0,8% em relação ao trimestre anterior, refletindo a elevação dos juros e o clima de incertezas econômicas. Apesar da retração, a Região Sul manteve indicadores robustos: concentra 24,5% dos estabelecimentos da construção civil no país (70.248 de um total de 286.277), com destaque para o Paraná (35,82% da região), seguido de perto por Santa Catarina, com 22.308 estabelecimentos — o equivalente a 31,76% da construção civil do Sul.
Em relação ao mercado de trabalho, o setor criou 25.109 novas vagas com carteira assinada na Região Sul entre janeiro e maio de 2025 — uma leve queda de 1,77% frente ao mesmo período de 2024. Apesar disso, o saldo ainda supera os resultados obtidos em 2022 e 2023, demonstrando que o mercado continua aquecido. O segmento de serviços especializados para construção se destacou positivamente, com alta de 16,14% nas contratações. Por outro lado, obras de infraestrutura registraram queda de 40,99% na geração de empregos.
No recorte estadual, Santa Catarina gerou mais de 9,5 mil vagas formais no segmento de serviços especializados para a construção, como obras de acabamento, instalações elétricas e preparação de canteiros — o que mostra a pujança de suas cadeias produtivas. A capital, Florianópolis, soma 1.170 estabelecimentos da construção civil, enquanto o estado também enfrenta desafios: o déficit habitacional catarinense é de 190 mil moradias, sendo 29 mil só na região metropolitana da capital.
O Paraná lidera em volume de estabelecimentos (25.162) e foi responsável por 9.886 novas vagas em 2025, mas apresentou retração de 13,74% em relação ao ano anterior. Já o Rio Grande do Sul criou 9.763 postos no setor de serviços especializados, contribuindo de forma relevante para o saldo geral da região.
Embora contabilize um déficit habitacional de 737,6 mil moradias — o equivalente a 11,87% do total nacional —, proporcionalmente, na Região Sul 3,23% da população vive em favelas, segundo o Censo 2022, o que representa a segunda menor taxa entre todas as regiões do país. Ao todo, são cerca de 967 mil pessoas nessa condição, número significativamente inferior, em termos relativos, ao de outras partes do Brasil.
Apesar dos desafios, a força da Região Sul na construção é evidente. Em 2022, a região respondeu por 18,9% do PIB da construção civil nacional, sendo o Paraná o principal contribuinte (7,0%), seguido por Rio Grande do Sul (6,4%) e Santa Catarina, com 5,5% de participação.
O cenário aponta para uma necessidade urgente de políticas públicas que ampliem o acesso à moradia e incentivem investimentos, especialmente em infraestrutura. Com planejamento adequado e estabilidade institucional, a construção civil pode ser um dos principais vetores da retomada do crescimento na Região Sul.
Interior e Baixada, na Convenção Secovi
O potencial imobiliário do Interior de São Paulo e da Baixada Paulista será um dos temas da Convenção Secovi, o maior evento atual do setor, programado para 19 a 21 de agosto, no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo.
Um dos participantes desse painel será Flavio Amary, de Sorocaba, atual presidente da FIABCI Brasil, secretário da Habitação do Estado de São Paulo de 2019 a 2023, ex-presidente da AELO e ex-presidente do Secovi-SP. Na ilustração, os seis painelistas.
Os interessados em se inscrever para a Convenção devem acessar o site www.secovi.com.br, em que aparece também a programação completa.
