O Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU teve na quinta-feira, 26 de junho, uma das reuniões mais extensas de seus 25 anos de existência, Jubileu de Prata. Grande no tamanho e na importância, esse encontro focalizou temas de especial interesse para os empreendedores de parcelamento do solo. Em consequência, esta edição do AELO ON, a cargo dos jornalistas Luiz Carlos Ramos (textos) e Calão Jorge (fotos), é uma das maiores dos mais de 20 anos de história do boletim.
O presidente da AELO, vice-presidente do Secovi-SP e coordenador do CDU, Caio Portugal, abriu a reunião, no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo, diante de mais de 200 pessoas (foto). Centenas de inscritos na modalidade on-line também acompanharam o encontro, que durou meia hora além do tempo previsto.
Dois ex-presidentes da AELO compareceram à reunião: Sérgio Guimarães Pereira Júnior (1997-2001) e Flavio Amary (2009-2011).
O próprio Caio Portugal relembrou ao público detalhes do lançamento da Cartilha Orientativa da Reforma Tributária, ocorrido em evento da AELO, do Secovi-SP e da Abrainc, em 21 de maio, em São Paulo. Ele citou palavras do advogado Rodrigo Dias, assessor especial das entidades na tramitação da reforma: “É um novo mundo. E, agora, precisamos ficar centrados quanto à regulamentação do projeto aprovado pela Câmara e pelo Senado e sancionado como lei pelo presidente da República”.
O link da Cartilha Orientativa da Reforma Tributária, enviado a todos os associados da AELO em 2 de junho, é este:
Caio, acostumado ao tema por ter acompanhado a tramitação da reforma de perto, ao lado de dirigentes de outras entidades, no Congresso Nacional e no governo federal, em Brasília, comentou: “Não basta a gente entender tudo sobre loteamento. Tem de estudar contabilidade e tentar decifrar o atual panorama e aquilo que ainda está por vir, até 2027”.
Absolutamente normal o dirigente e empresário Caio Portugal demonstrar mau humor ao relembrar as mais recentes atitudes governamentais e pessoais do presidente da República. Não bastassem as trapalhadas em torno da tentativa de aumentar a carga do IOF, de posar como estadista capaz de influir em conflitos internacionais, o chefe do Executivo assumiu de vez o papel de “defensor dos pobres contra os ricos” e de crítico dos empresários.
Em 25 de junho, véspera do CDU, o presidente da República afirmou que “os empresários precisam deixar interesses de lado para pensar no equilíbrio econômico do País”. Ele também questionou: “Onde está o espírito cristão desses empresários, desses dirigentes, desses políticos? Onde que está a nossa compreensão de fraternidade?” De acordo com o presidente, o debate público das medidas anunciadas pelo governo gira em torno de “interesses pequenos”. Pediu que os agentes políticos pensem mais nas preferências do País e afirmou que os empresários precisam “cuidar” do Brasil, e não ficar “jogando a responsabilidade” no Congresso ou no Palácio do Planalto.
A propósito, o jornal “Estadão” publicou na segunda-feira, 30 de junho, o contundente editorial “Lula não gosta da iniciativa privada”, reproduzido nesta edição do boletim AELO ON. Vale a pena ler.
Prosseguindo sua explanação no CDU, Caio Portugal voltou a sorrir ao divulgar que o assessor de Comunicação da AELO e responsável pelo texto deste boletim, jornalista Luiz Carlos Ramos, havia recebido o título de cidadão honorário de Franca em 17 de junho. Luiz Carlos acenou, agradecendo pela menção e pelos aplausos.
Os participantes da reunião e seus temas
O tema SABESP-ARSESP também foi focalizado por Caio Portugal, que, passou a palavra para a arquiteta Ruth Portugal, membro do Conselho Fiscal da AELO e coordenadora do grupo de trabalho (GT) das entidades para o aprimoramento das relações com as concessionárias, e para o diretor de Assuntos Regionais da AELO, Elias Zitune, também integrante desse GT. Ruth Portugal focalizou, igualmente, um outro grupo, do qual também é coordenadora, o de Infraestrutura Verde, que agora tem novo nome: Infraestrutura, soluções baseadas na natureza.
Também fizeram explanações no CDU:
O engenheiro civil Jonas Mattos, representante da AELO e do Secovi-SP nas reuniões do Graprophab, focalizando os critérios do colegiado;
O CEO da Brain Inteligência Coorporativa, em participação online, direto de Curitiba, para apresentar os resultados das pesquisas do Mercado de Loteamentos do Brasil e do Estado de São Paulo no primeiro trimestre de 2025;
A professora Mariangela Machado, coordenadora do programa de Cursos de Loteamentos da Universidade Secovi, fazendo um balanço dos primeiros módulos do ano e lançando perspectivas para os próximos meses;
O advogado Marcos Saes, diretor de Assuntos do Meio Ambiente da AELO, focalizou o Projeto de Lei do Licenciamento Ambiental, tema que ele abordou, no mesmo dia, num debate virtual da CBIC, juntamente com Caio Portugal e com dois vice-presidentes da CBIC;
Giovana Ulian, diretora CEO da Biossplena, demonstrou a abordagem regenerativa, estratégia para imobiliários.
A foto mostra a mesa diretora dos trabalhos, comandada por Caio Portugal. Da esquerda para a direita, Mariangela Machado, Ruth Portugal, Elias Zitune e o presidente da FIABCI Brasil, Flavio Amary, que prestigiou a reunião. Em seguida, o presidente CEO do Secovi-SP, Ely Wertheim; o advogado Marcos Saes e o engenheiro Jonas Mattos.
Guia da Sabesp para o Empreendedor
A reunião do Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU), realizada na quinta-feira, em 26 de junho, em São Paulo, marcou o lançamento oficial de uma expressiva conquista do nosso setor, o Guia Sabesp do Empreendedor Imobiliário, resultado do diálogo entre as entidades e a empresa paulista de saneamento básico.
O Guia, que consiste em 56 páginas, foi enviado aos associados da AELO no início da semana por meio de um link, aqui reproduzido:
O conteúdo do Guia Sabesp do Empreendedor Imobiliário é de grande importância, em especial, para todas as empresas de loteamento e desenvolvimento urbano que atuam nas áreas atendidas pela Sabesp no Estado de São Paulo, mas também pode inspirar empreendedores de outros Estados a buscar soluções para antigos problemas junto às respectivas concessionárias de saneamento básico.
O produto final do Guia ficou definido numa reunião entre membros das entidades imobiliárias e representantes da Sabesp, em 24 de junho, e foi saudado, dois dias depois, no CDU, pelo coordenador do Comitê, Caio Portugal, também presidente da AELO e vice-presidente do Secovi-SP. Caio passou a palavra à coordenadora do Grupo de Trabalho sobre as Concessionárias, arquiteta Ruth Portugal, que, juntamente com o diretor de Assuntos Regionais da AELO, Elias Zitune, explicou ao público os principais detalhes do Guia, exibidos na tela do auditório (fotos).
Ruth Portugal relembrou que o Guia Sabesp é resultado de um longo trabalho das entidades junto à companhia de saneamento básico nos últimos anos e que se consolidou recentemente, após a privatização da Sabesp por conta de ação do governador Tarcísio de Freitas. Ela acentua que os empreendedores devem ficar atentos a cada detalhe do Guia e que o diálogo com a Sabesp vai prosseguir.
Manifestamos nosso entusiasmo pela nova vitória da união entre as entidades e da persistência na defesa dos interesses das empresas que lutam pela qualidade das cidades.
Trabalho em equipe, que garante diálogo
O grupo de trabalho de aprimoramento das relações com concessionárias de saneamento básico é integrado por diretores da AELO, entre os quais o presidente Caio Portugal; o vice-presidente, Luis Paulo Germanos, e os diretores Elias Zitune (Assuntos Regionais) e Jorgito Donadelli (Relações Institucionais), sob a coordenação da arquiteta Ruth Portugal, membro do Conselho Fiscal da entidade, e com a colaboração também do engenheiro Jonas Mattos e da delegada Regional da AELO no Vale do Paraíba, Ângela Paiva.
Nos últimos anos, o grupo visitou várias sedes Regionais da Sabesp, entre as quais a do Oeste da região metropolitana de São Paulo, a de São José de Campos e a de Franca.
Com a privatização da Sabesp, ocorrida em 2024, os contatos com a empresa foram ampliados. Assim, em 31 de janeiro deste ano, houve um seminário da AELO, do Secovi-SP e do SindusCon-SP, no Milenium Centro de Convenções, em que a Nova Sabesp mostrou sua cara às entidades e até previu que, em sua área de atuação, a universalização dos serviços de água e de tratamento de esgoto será antecipada de 2033 para 2029.
Pela Sabesp, participam do diálogo com as entidades imobiliárias, entre outros, Marco Aurélio Saraiva Chakur, Karen Oliveira Matos, Alessandro Muniz Paixão e Cristina Meirelles.
Marcos Saes e a Lei Geral de Licenciamento
Marcos Saes, experiente advogado especialista em Direito Ambiental, diretor de Assuntos do Meio Ambiente da AELO e membro do Conselho Jurídico da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), viajou de Florianópolis para São Paulo especialmente para focalizar no CDU os avanços da Lei Geral de Licenciamento Ambiental (foto).
Marcos Saes relembrou as polêmicas das últimas semanas, inclusive o incidente entre a ministra do Meio Ambiente, Marina Silva, e alguns senadores que, em audiência pública, questionaram sua resistência em aceitar a nova lei como um sinal de evolução.
O advogado Marcos Saes relembrou que o projeto voltou à Câmara de Deputados e que, na verdade, vai desburocratizar ações e garantir investimentos ao Brasil.
No dia do CDU, Marcos Saes e Caio Portugal participaram de um debate da CBIC sobre esse tema, cujo relato está na próxima nota do boletim.
Caio e Marcos explicaram licenciamento
O presidente da AELO e vice-presidente do Secovi-SP, Caio Portugal, e o diretor de Assuntos do Meio Ambiente da AELO, advogado Marcos Saes, participaram na quinta-feira, dia 26, de produtivo debate virtual da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) sobre o “Novo marco do licenciamento ambiental: impactos no setor da construção”, assunto que voltou ao centro das atenções após avanços no Congresso.
A troca de ideias ocorreu no programa semanal “Quintas da CBIC”, com transmissão ao vivo pelo canal da entidade no YouTube. Caio e Marcos que estavam em São Paulo, onde haviam participado da reunião do CDU, expuseram suas posições sobre o tema. Dois representantes da CBIC, falando diretamente de Brasília, completaram o quadro de debatedores: o vice-presidente, Eduardo Aroeira e o vice-presidente de Meio Ambiente e Sustentabilidade, Nilson Sarti.
A live aconteceu em um momento estratégico, pois a CBIC, a AELO e o Secovi-SP têm acompanhado de perto a tramitação do projeto de lei que trata da Lei Geral do Licenciamento Ambiental (PL 2.159/2021), aprovado na Câmara dos Deputados e atualmente em discussão no Senado Federal. Para a CBIC, a aprovação da nova legislação pode ser um importante passo para reduzir a burocracia e garantir maior previsibilidade e segurança jurídica aos empreendedores, sem abrir mão da proteção ao meio ambiente.
Nilson Sarti explicou: “A aprovação da norma representa um marco legal. Na realidade, é a primeira norma geral federal para regular o licenciamento ambiental”. Para ele, o novo marco trará uniformização nos procedimentos entre estados e municípios, além de maior agilidade. “Não se trata de flexibilização, e sim de modernização, simplificação e segurança jurídica”, afirmou.
A uniformização é também um dos pontos centrais destacados pelo advogado Marcos Saes, consultor jurídico da CBIC e diretor de Assuntos do Meio Ambiente da AELO. Ele explica que a legislação atual está baseada em resoluções do Conama dos anos 1980 e 1990, elaboradas antes mesmo da Constituição Federal: “Hoje, temos mais de 30 mil normas tratando de questões ambientais, o que gera insegurança jurídica não só para o empreendedor, mas também para o servidor público e até para o Ministério Público. A nova lei preenche esse vazio legal e traz equilíbrio entre os eixos social, ambiental e econômico – como exige o conceito de sustentabilidade”.
Entre os instrumentos previstos na nova legislação está o Licenciamento por Adesão e Compromisso (LAC), voltado para atividades de baixo impacto. Segundo Saes, trata-se de uma simplificação sem perda de controle: “A LAC exige que o empreendedor cumpra previamente um conjunto de condicionantes. Ele é fiscalizado e responde de modo administrativo, civil e até criminal, caso descumpra”, destacou.
Caio Portugal, por sua vez, ressaltou que o projeto atende à sociedade como um todo: “O que se busca é um marco regulatório com procedimentos claros e eminentemente técnicos. Isso qualifica o controle social e dá previsibilidade para quem empreende com responsabilidade ambiental”.
Ao final do encontro, Eduardo Aroeira, vice-presidente da CBIC, fez um apelo à mobilização do setor junto ao Congresso Nacional para garantir a conclusão do processo legislativo: “Precisamos atuar junto aos nossos parlamentares. Esse discurso de que se trata de uma flexibilização ambiental já não se sustenta. Na verdade, é o discurso do atraso – inclusive ambiental. O ilegal é o que destrói”.
Para a CBIC, conforme comunicado divulgado pelo presidente Renato Correia após a aprovação do texto no Senado, a nova lei representa um avanço ao modernizar, simplificar e unificar os procedimentos de licenciamento ambiental, promovendo maior segurança jurídica sem comprometer a proteção ao meio ambiente.
O engenheiro civil Jonas Mattos está acostumado a prender a atenção dos participantes das reuniões do CDU. No encontro de 25 de junho, não foi diferente, ao focalizar novos detalhes sobre os critérios do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (Graprohab). Como representantes da AELO e do Secovi-SP nas reuniões do Graprohab desde 2021, o dr. Jonas procurou demonstrar diferentes posturas do colegiado quanto aos projetos. Com uma verdadeira aula, ele prendeu a atenção do público.
Por meio de dados projetados na tela do auditório, Jonas Mattos foi explicando, de modo didático, o total de casos de pedidos de prazo, assim como o total de indeferimentos e o total de aprovações, por parte da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Estado de São Paulo (SDUH), CETESB, Sabesp e SP Águas, no período de maio de 2024 a maio de 2025.
Jonas Mattos explicou que grande parte dos indeferimentos ocorreu em decorrência de imperfeições dos projetos. Ele insistiu no conselho que já tinha dado aos empreendedores no CDU de 27 de março: é importante contar com bons profissionais para elaborar os projetos. No colegiado, a CETESB surge como a instituição que apresenta mais restrições.
A análise de Fábio Thadeu, CEO da Brain
Fábio Thadeu Araújo (foto), diretor CEO da empresa Brain Inteligência Coorporativa, participou do CDU de modo on-line, diretamente de Curitiba, para apresentar os resultados das pesquisas do Mercado de Loteamentos do Brasil e do Estado de São Paulo no primeiro trimestre de 2025.
Mostrando gráficos, Fábio fez comparações entre os dados dos três primeiros meses deste ano e os do mesmo período de 2024, concluindo que houve uma pequena retração nos negócios, tanto nos municípios paulistas quanto no panorama nacional.
Os associados da AELO receberam o relatório da Brain, empresa que mantém parceria com a AELO e com o Secovi-SP desde novembro de 2017 para a elaboração das pesquisas.
Mariangela faz balanço dos Cursos 2025
A professora Mariangela Machado, coordenadora do Programa de cursos de atividades específicas de loteamentos, da Universidade Corporativa Secovi, utilizou seu espaço na reunião do CDU para fazer um balanço das atividades de 2025, iniciadas em 8 de abril com a abrangente do diretor de Assuntos Regionais da AELO, Elias Zitune, sobre problemas e soluções dos empreendedores para consolidar projetos.
O quarto curso do ano, 2025, focalizando Aprovações, Implantação e Entrega de obras e serviços, começa hoje, 3 de julho e termina no dia 24, com aulas on-line via Zoom sempre às terças e quintas-feiras, das 19 horas às 21h30. O quinto curso será iniciado em 29 de julho. O sexto e último, em 21 de agosto. A aula de encerramento do programa será em 16 de setembro.
Mariangela Machado tem motivos para festejar mais um ano de sucesso dos cursos lançados em 1991 pelo saudoso professor Vicente C. Amadei (1932-2020). Ela mencionou no CDU que esta temporada atingiu um total de 166 alunos – uma parcela é de profissionais ligados a empresas do setor; outra parcela é constituída de agentes públicos, que buscam ampliar seus conhecimentos sobre o parcelamento do solo.
“Desta vez, temos alunos de 10 Estados brasileiros”, explicou Mariangela. “São Paulo, Minas Gerais, Bahia, Pernambuco, Goiás, Santa Catarina, Paraná, Alagoas, Rio Grande do Sul, e Rio de Janeiro”. Esta foto foi tirada por Calão Jorge no momento em que Mariangela focalizava o elevado número de inscritos e o total de Estados.
O número de inscritos ainda deverá aumentar, pois surgiram novos interessados em acessar os três últimos cursos do ano.
As informações sobre a programação dos cursos e os preços podem ser acessadas junto ao site da Universidade Secovi, www.unisecovi,com,br.
O acesso também pode ser feito por meio do link que aparece na propaganda dos cursos no rodapé de cada edição do AELO ON.
Mariangela Machado admite que a qualidade dos cursos se deve ao nível dos docentes, mas também ao apoio que a Universidade Secovi recebe de entidades, entre as quais a AELO, além do patrocínio por parte de 17 empresas, cujas logomarcas aparecem na propaganda do programa.
Giovana Ulian explica sistema Biossplena
A engenheira Giovana Ulian, CEO da Biossplena – Regeneração Urbana, fez uma explanação na etapa final do CDU de 26 de junho, em que explicou seu perfil e o estilo de trabalho da empresa.
“Sou inquieta, curiosa e inconformada com as cidades que temos. Determinada em desenvolver projetos e estratégias que proporcionam cidades mais alegres, saudáveis e que facilitem a vida das pessoas”. Ela comentou que o que torna um investimento urbano vantajoso é uma abordagem que começa antes do assentamento do primeiro tijolo.
“Buscamos facilitar que lugares sejam protagonistas na transformação territorial, gerando comunidades e aproximando pessoas. Existimos para oferecer soluções inovadoras e harmoniosas, que gerem valor e propósito para diferentes espaços nas cidades”, disse Giovana. “Acreditamos que, ao atuar em projetos que ofereçam essas soluções, fazemos parte de um movimento que busca a vitalidade e a prosperidade das cidades. Respeitamos o legado histórico dos espaços, das pessoas e das dinâmicas urbanas e entendemos a sua importância para a ressignificação e geração de lugares”.
A jovem empresária e administradora de empresas Amanda Amary, que assumiu, no CDU de 27 de março, as funções de delegada Regional da AELO em Sorocaba, retornou a São Paulo, em 26 de junho para sua primeira reunião efetiva no Comitê. Chegou ao CDU ao lado do pai, Flavio Amary, que, além de ter sido presidente da AELO e do Secovi-SP, ocupou, por mais de 30 anos, o cargo de delegado Regional em Sorocaba, sua cidade natal.
Amanda, acostumada aos temas que dizem respeito a loteamento e desenvolvimento urbano, por ter sido aluna do saudoso professor Vicente C. Amadei e por já exercer funções na empresa da família, Renato Amary Empreendimentos Imobiliários, dialoga frequentemente com os dirigentes mais experientes do setor.
Nesta foto, tirada pouco antes do CDU, Amanda Amary aparece ao lado de quatro expoentes do setor imobiliário: da esquerda para a direita, Ely Wertheim, presidente executivo CEO do Secovi-SP; Marcos Saes, diretor de Assuntos do Meio Ambiente da AELO; Flavio Amary, presidente da FIABCI Brasil, e Claudio Bernardes, vice-presidente do Secovi-SP e membro do Conselho Consultivo da AELO.
Além de conhecer muito bem o município de Sorocaba – um dos principais do Estado de São Paulo –, Amanda tem visitado várias outras cidades que compõem a região metropolitana, como Itu, Votorantim, Araçoiaba da Serra, Mairinque, São Roque e Tatuí.
“Lula não gosta da iniciativa privada”
Este é o texto do principal editorial do jornal “Estadão” publicado na segunda-feira, 30 de junho, sob o título “Lula não gosta da iniciativa privada”, focalizando assunto que Caio Portugal havia mencionado na abertura do CDU.
O incorrigível Lula da Silva demonstrou mais uma vez seu desapreço pela iniciativa privada e o proverbial cacoete de transferir para os outros a responsabilidade por seus infortúnios. Por “outros”, leiam-se os empresários, o mercado financeiro, as elites, o Ocidente e quem mais o demiurgo decidir que é inimigo do povo e do Brasil.
Vendo-se confrontado no debate público e no Congresso pela ausência de uma política fiscal previsível e crível, que o governo tenta suprir com aumento de impostos, o presidente aproveitou uma cerimônia oficial, há alguns dias, para dizer que os empresários precisam deixar seus “interesses individuais de lado” e pensar no equilíbrio econômico do País, além de “cuidar” do Brasil, em vez de, ora vejam, “jogar a responsabilidade” no Congresso ou no governo.
Dessa forma, está claro que Lula não se sente obrigado nem mesmo a fingir que era para valer a tal “frente ampla” que ele urdiu na campanha eleitoral de 2022. Dando uma banana para os empresários que o apoiaram naquela eleição porque temiam uma ruptura democrática se o então presidente Jair Bolsonaro tivesse sido reeleito, Lula determinou que quem tem dinheiro está nas hostes inimigas, que os empresários não passam de antagonistas do Brasil, que as elites sem “espírito cristão” não pensam no País, no planeta e na vida, e que o governo lulopetista é o mais legítimo – se não o único – representante do povo trabalhador. Na teoria lulocêntrica, como se sabe, Lula está biologicamente integrado aos pobres e, portanto, toda a ordem que emanar desse líder será, por princípio, uma determinação do povo; logo, é uma afronta contrariar tal líder e suas ideias, e quem o faz está a serviço das elites.
E assim chegamos ao cerne deste terceiro mandato: Lula, cujo governo está nas cordas, está determinado a ressuscitar o raivoso líder sindical da década de 1980, que nunca deixou de ser, mas que as necessidades políticas o haviam obrigado a domesticar. Aquele personagem dizia e repetia que os empresários são inimigos da “classe trabalhadora”, não escondendo sua repulsa ao setor privado. A partir do nascimento de outro personagem, o “Lulinha paz e amor”, que os marqueteiros petistas inventaram em 2002 para finalmente ganhar uma eleição presidencial, Lula tentou se passar por moderado e pragmático. Na mais recente disputa, em 2022, conseguiu os votos de eleitores de centro ao se identificar como o líder da “luta pela democracia”, malgrado seja incapaz de condenar as ditaduras companheiras.
Não foi a primeira diatribe do gênero – e quanto mais se aproxima o período eleitoral num contexto de desaprovação popular, mais o presidente dobra a aposta do seu esquerdismo avesso à iniciativa privada, em qualquer de suas expressões, e de sua busca incansável por culpados externos. No ano passado, enquanto “inaugurava” o Comperj – o complexo petroquímico que virou um dos símbolos mais vistosos da trevosa era lulopetista que arruinou o País com sua gastança e sua corrupção –, Lula produziu uma pletora de ataques, desqualificando os empresários, que em sua definição seriam simplesmente incapazes de melhorar a vida dos brasileiros. A julgar por seus discursos, o setor produtivo deveria ser vinculado ao Estado, que seria um administrador mais sensível às reais necessidades do povo.
Para Lula, empresa privada boa é aquela que abre mão do lucro em favor de projetos do Estado – e o Estado, sabemos, é Lula, o presidente Sol. E empresário companheiro é aquele que não reclama de impostos e acredita na iluminação lulista. São mistificações como essas que fazem dele um dos demagogos mais perniciosos da história nacional.
Se estivesse empenhado em buscar apoio fora da seita lulopetista para recuperar a musculatura política perdida, talvez Lula resolvesse fazer o impensável: refletir com sua patota se a ausência do desejável equilíbrio econômico é fruto dos “interesses” egoístas de empresários, ou se, ao contrário, é culpa do enorme abismo que hoje separa o Brasil das ideias e práticas do lulopetismo. Mas seria esperar demais de quem só deseja aplauso e reconhecimento e se sente infalível em sua missão de salvar o Brasil.
Ely Wertheim traça o perfil do cliente
Segunda-feira, 30 de junho, foi o “Dia do Mercado Imobiliário”, em que o jornal “Estadão” e o Secovi-SP organizaram o evento Summit Imobiliário de discussão sobre o setor. O tradicional Prêmio Top Imobiliário, em parceria com a Embraesp, fez parte do pacote.
Os interessados puderam acompanhar o Summit de modo presencial e também de forma remota. A cobertura das palestras é mostrada nas páginas do “Estadão” nesta semana e também pode ser conferida no site do Secovi-SP: www.secovi.com.br.
Na terça-feira, 1.º de julho, o “Estadão” publicou caderno especial de 20 páginas sobre o Top Imobiliário 2025, destacando na capa a força da verticalização na cidade de São Paulo, com foto do projeto de um prédio residencial da Cyrela de 210 metros de altura. O governador Tarcísio de Freitas participou da cerimônia de entrega dos Prêmios Top.
O presidente executivo CEO do Secovi-SP, Ely Wertheim, um dos mais experientes painelistas do Summit, havia participado do CDU, em 26 de junho, no qual posou para esta foto tirada por Calão Jorge.
Ely abraça os amigos Maurício Bernardes e Caio Portugal. Ao fundo, aparece a assessora das Vice-Presidências do Secovi-SP, Elaine Pereira Teixeira, que ajuda a garantir a qualidade de cada reunião do CDU. À esquerda, surge Daniel Bernardes, filho de Maurício, ambos diretores da empresa Ingaí.
“Cliente mais jovem não quer apartamento de 200 m²; ele quer estar onde as coisas acontecem” é o título da entrevista com Ely Wertheim.
Ele enumera a escassez de mão de obra, o acesso ao funding, a taxa de juros nas alturas e a iminência da reforma tributária como desafios contemporâneos do setor, mas entende que os incorporadores estão na direção correta para atender as expectativas de um novo perfil de comprador.
“Nenhuma empresa vai fabricar geladeira no Polo Norte. O mercado se guia pelo comportamento do consumidor”, sintetiza Wertheim.
Principal motor desse movimento, o programa Minha Casa, Minha Vida respondeu por 74,9% dos lançamentos e 64,8% das vendas no período. Os outros segmentos também vão bem, mas têm uma performance um pouco mais lenta porque o ticket é maior, explica o executivo.
E a perspectiva é que o crescimento imobiliário continue em ritmo acelerado. “São Paulo tem um mercado pujante, que está crescendo e não tem chance de mudar”.
O executivo defende que o progresso, apesar dos obstáculos, é sinal de um setor aquecido, mas, também, da resiliência dos empresários.
“Desenvolver um projeto que demora 24 meses para ficar pronto e depois você tem mais cinco anos de responsabilidade em um ambiente com juros altos e instabilidade política indica valentia. O incorporador imobiliário é um herói”, diz.
A seguir, confira os principais trechos da entrevista de Ely Wertheim.
Como o mercado de imóveis de São Paulo se diferencia do de outras regiões do Brasil?
A importância de São Paulo só aumenta, mesmo com o crescimento de outras regiões, como Balneário Camboriú (SC) e o Centro-Oeste, impulsionado pelo agronegócio. O perímetro urbano da cidade de São Paulo representa 25% do mercado imobiliário brasileiro. É o maior do País disparado e não acredito que tenha chance de mudar. Ele é o exemplo tanto de coisas boas quanto de coisas ruins para o setor.
A oferta imobiliária que existe em São Paulo é suficiente para atender a demanda do mercado? Como está configurado esse cenário?
Sim, a oferta atende a demanda. O problema é que temos um estoque baixo. São Paulo produz, em média, 110 mil unidades por ano e consome de 105 mil a 115 mil. Em cerca de 7 a 8 meses, considerando a velocidade de vendas, não existiriam mais apartamentos para comprar se não tivéssemos lançamentos nesse intervalo de tempo. O ideal é um estoque de pelo menos 20 meses. A notícia boa é que o estoque está baixo porque o que se produz está vendendo. Claro que alguns empreendimentos não vão tão bem, mas isso depende do produto e da localização. Produto bom em local bom e com preço bom, vende.
Vemos um mercado imobiliário aquecido em São Paulo. Qual é o papel do Minha Casa, Minha Vida nisso?
Com incentivos do MCMV, do Casa Paulista e do programa Pode Entrar, o segmento econômico, que engloba apartamentos de R$ 200 mil até R$ 500 mil, representa o grande mercado da cidade de São Paulo. Os outros segmentos também vão bem, mas têm uma performance um pouco mais lenta porque o ticket é maior. Quanto mais caro é o apartamento, mais lenta é a venda.
Como as incorporadoras enxergam a legislação urbanística de São Paulo?
A legislação teve um avanço recentemente, mas a evolução ainda é tímida em relação à demanda da sociedade. Não é o setor imobiliário que procura essas mudanças, são as pessoas. São as pessoas que querem morar na porção territorial da cidade que tem infraestrutura. Ninguém quer morar a cinco quilômetros de onde as coisas acontecem.
Quem quer uma cidade mais inclusiva, com mais apartamentos para poder morar nas regiões com mais infraestrutura são as pessoas. As empresas simplesmente fazem o papel de atender à demanda dos compradores.
Os studios e apartamentos compactos são frutos desse movimento?
Eles são frutos de um novo perfil de comprador. Os compradores estão mais jovens e querem usufruir mais da cidade, ir para os parques e frequentar a rua. Eles não precisam necessariamente de um apartamento de 200 m². Claro que esses imóveis continuarão sendo ofertados pelo mercado, mas eles querem morar em unidades de 30 m² a 60 m².
Não é à toa que vemos tanta demanda por segurança pública. Quando São Paulo tiver uma segurança de primeiro mundo, os apartamentos desse tamanho vão se tornar ainda mais comuns. É o comportamento do consumidor que produz essas unidades. As empresas fazem pesquisas e buscam entender o público para produzir aquilo que vai vender.
Muita gente fala que “o mercado quer isso, o mercado quer aquilo”, mas nós não queremos nada, só vender apartamento. Quem compra o apartamento é quem dita o que tem de ser feito. Quem manda no mercado é a sua majestade, o comprador.
O senhor acompanha essas pesquisas sobre o público? Quais tendências devemos ver se consolidar em um futuro próximo?
Já se tornou comum, por exemplo, ter infraestrutura nos condomínios para receber encomendas e entregas de delivery, justamente uma medida para driblar a insegurança pública. Também existem equipamentos novos que são muito buscados, como uma quadra de beach tennis ou uma academia de ginástica bacana, que hoje já é possível instalar até em apartamentos enquadrados no MCMV ou que custam até R$ 600 mil.
Esse morador provavelmente não conseguiria ter uma quadra ou uma piscina se morasse sozinho, mas em um condomínio ele consegue acessar. É claro que cada faixa de renda tem as suas demandas. E desejar é uma coisa, poder ter é outra. Temos terrenos que não cabem na estrutura para uma quadra de tênis, por exemplo.
Qual é o tamanho do problema de mão de obra na construção civil? Como o setor se organiza para combatê-lo?
Há 30 anos, um servente de obra não precisava ter uma qualificação tão complexa quanto um torneiro mecânico ou um operário da indústria. Atualmente, não existe mais espaço para profissionais despreparados na construção civil. Existem muitos métodos construtivos, equipamentos sofisticados e tecnologias embarcadas nos canteiros que exigem um trabalhador cada vez mais qualificado.
O avanço na qualidade das obras encontrou um mercado de trabalho que não o acompanha. O Brasil carece de mão de obra qualificada. Devíamos investir mais em cursos técnicos, que têm salários excelentes, do que na produção de doutores que não sabem de nada. Um carpinteiro na cidade de São Paulo hoje, por exemplo, ganha de R$ 10 mil a R$ 12 mil por mês.
Além disso, temos muita gente recebendo Bolsa Família sem trabalhar. Sem querer entrar no mérito da necessidade do programa, que é fundamental em um País pobre como o nosso, é importante buscar uma saída. O próprio governo parece estar preocupado com isso. Enquanto isso, entidades como Secovi e Sinduscon estão investindo no treinamento de profissionais, e empresas estão buscando tecnologias para substituir essa mão de obra que não existe.
Um dos tópicos que o senhor vai abordar no painel do Summit Imobiliário é a reforma tributária e os efeitos dela no setor. Essa reforma é positiva ou negativa para o mercado? O que podemos esperar?
A reforma tributária vai trazer uma complexidade muito grande para a contabilidade das empresas e provavelmente um aumento de custos. A crítica do setor não é em relação à adoção do IVA (Imposto sobre Valor Agregado), mas em relação à aplicação do IVA no mercado imobiliário. Nos países em que este formato de cobrança foi implementado, as empresas imobiliárias têm a opção de adotá-lo ou não. Aqui se tornou obrigatório.
O senhor falou que a reforma vai trazer uma complexidade muito grande para o setor. Pode trazer alguns exemplos práticos?
É impossível trazer exemplos práticos porque o Governo ainda nem regulamentou o sistema. Porém, vamos sair de um sistema de lucro presumido, em que você pagava sobre a receita, para um sistema complexo de cálculo desse imposto. Devemos observar um aumento significativo de custos operacionais e de custos dos insumos. Repito: a reforma tributária é boa, mas não serve para o mercado imobiliário.
Diante de tantos desafios, qual é o seu prognóstico sobre o mercado imobiliário atualmente?
É um momento desafiador. Desenvolver um projeto que demora 24 meses para ficar pronto e depois ter mais cinco anos de responsabilidade, em um ambiente com juros altos e instabilidade política, indica valentia. O incorporador imobiliário é um herói. O Brasil não é para amadores.
GPARSOLO atraiu mais de 50 participantes
O GPARSOLO, coordenado pela professora Mariangela Machado, atraiu mais de 50 participantes presenciais e online na reunião de 26 de junho, que precedeu o encontro do CDU, no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo.
O advogadoCarlos Santana de Souza (foto) fez palestra sobre a Cartilha Orientativa da Reforma Tributária, lançada em 21 de maio, num evento da AELO, do Secovi-SP e da Abrainc, em São Paulo.
O engenheiro civil Jonas Mattos também participou da reunião, com a experiência de ser o representante da AELO e do Secovi-SP junto ao Graprohab. Ele alertou sobre os erros mais frequentes das empresas de loteamentos na apresentação de novos projetos ao colegiado.
A expositora Juliana Maria Pinheiro focalizou o Projeto de Lei do Licenciamento Ambiental.
O expositor Vitor Fidelix abordou a Lei n.º 14.905/2024 – Atualização Monetária e Juros Legais.
Ruth Portugal agradece à equipe da AELO
A arquiteta Ruth Portugal, coordenadora do grupo de trabalho das entidades imobiliárias para o aprimoramento das relações com as concessionárias de saneamento básico, energia elétrica e gás, agradeceu à equipe da sede da AELO pela colaboração recebida na divulgação de fatos relacionados à sua área.
Esta foto foi tirada por Calão Jorge logo após a reunião do CDU dia 26. Ruth aparece entre Sônia Dias, de Relacionamento, e Eduardo Zorzenoni, de Operações; no lado direito, está Andrea Leite, do Administrativo. Os gestores da AELO são Mariangela Machado e Marcio Pascholati.
ADU-Goiás homenageia senador Vanderlan
A Associação de Desenvolvedores Urbanos de Goiás (ADU-GO), parceira da AELO, homenageou o senador Vanderlan Cardoso (PSD-GO), quinta-feira, 26 de junho, em Goiânia.
Vanderlan, que é vice-presidente da Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) do Senado e presidente da Comissão de Assuntos Econômicos (CAE), acatou sugestões das entidades do setor imobiliário nas tramitações da Reforma Tributária e da nova Lei Geral de Licenciamento Ambiental. Em sua visita à sede do Secovi-Goiás, ele conversou com os dirigentes sobre os avanços legislativos conquistados com seu apoio.
O encontro reuniu lideranças do setor de desenvolvimento urbano e entidades empresariais representativas de Goiás. O presidente da ADU-GO, João Victor Araújo, também membro do Conselho Consultivo da AELO, fez um agradecimento ao parlamentar: “O senador Vanderlan tem exercido um papel técnico e sensível às demandas do setor, contribuindo para um ambiente mais seguro, justo e viável para quem empreende e transforma as cidades”.
O senador acatou sugestões importantes para a associação durante as tramitações da Lei Geral de Licenciamento Ambiental, no Congresso Nacional, como presidente da CCJ, e da Reforma Tributária, enquanto presidente da Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) do Senado.
“Essa aproximação institucional com o Congresso é fundamental para garantir que as legislações avancem com técnica, responsabilidade e respeito à realidade de quem empreende. O senador Vanderlan tem sido um parceiro estratégico para o setor urbano, contribuindo para o diálogo qualificado entre empreendedores e o poder público”, disse a superintendente-executiva da ADU-GO, Lorena Sousa.
Na CAE foi retirada a tributação sobre áreas que são transferidas ao domínio público, e incluída a expressão “aplicado sobre o valor das operações” no artigo que aborda o parcelamento do uso do solo e que assegura justiça fiscal ao setor.
“A ADU-GO avalia que essas modificações evitam a tributação sobre áreas que já são transferidas ao domínio público, assegurando justiça fiscal no setor de desenvolvimento urbano”, justifica João Victor.
Participaram também do encontro o presidente do SecoviGoiás, Antônio Carlos da Costa; o presidente da Fecomércio-GO, Marcelo Baiocchi; o presidente da Ademi-GO, Fernando Melazzo; e o presidente do Sinduscon-GO, Hidebrair de Freitas Rocha.
Ao final do encontro, o senador Vanderlan foi homenageado pela ADU-GO. Ele recebeu uma placa em reconhecimento à sua contribuição para o setor de loteamentos e à valorização do ambiente institucional que, segundo o presidente João Victor, “sustenta o crescimento das cidades goianas”.
O senador Vanderlan, que se tornou conhecido dos associados da AELO por conta de sua atuação em defesa do setor imobiliário e de sua afetiva participação num dos painéis do Fórum Estadão Think sobre Loteamentos Urbanos, em 24 de junho de 2024, em São Paulo, foi prefeito do município de Senador Canedo, em Goiás.
Irregularidades em loteamento no Paraná
O Ministério Público do Paraná (MP-PR) ofereceu denúncia criminal contra um homem que vendeu 15 terrenos de um loteamento clandestino desmembrado de propriedade na zona rural do município de Jaguapitã, no Norte Central do Estado.
As vendas foram realizadas entre 2019 e 2022, de modo irregular, uma vez que o loteamento não foi registrado, não havia licenciamento ambiental autorizado pelo órgão competente e, apesar de se tratar de área rural, seu parcelamento foi destinado para fins urbanos, ocorrendo inclusive a divisão do imóvel em tamanho inferior ao mínimo definido por lei para os imóveis rurais.
Apresentada por meio da Promotoria de Justiça da comarca, a denúncia indica duas vendas isoladas entre 2019 e 2021 e outras 13 vendas entre maio e junho de 2022. Além da condenação pelos crimes (cuja pena prevista é de um a cinco anos de reclusão mais multa de 10 a 100 salários mínimos), o MPPR requer que seja fixada reparação a título de danos morais de no mínimo R$ 100 mil.
Jaguapitã (foto), município de cerca de 15 mil habitantes, fica perto de Astorga e de Londrina.
4.ª-feira, 9 de julho, feriado em São Paulo
A próxima quarta-feira, 9 de julho, será feriado nos 645 municípios do Estado de São Paulo. A data marca o 93.º aniversário da Revolução Constitucionalista de 1932. O Obelisco Mausoléu aos Heróis, no Parque do Ibirapuera (foto), vai ser o centro das cerimônias que relembrarão o movimento de defesa da democracia.
A AELO não terá expediente na quarta-feira. As atividades na nossa sede serão retomadas na quinta-feira, dia 10.
