A primeira semana de junho foi bastante movimentada para a AELO. Quatro diretores da entidade participaram de importantes eventos sobre loteamentos e legislação. Além disso, a agenda do mês promete a mesma intensidade, já que haverá, no dia 26, a segunda reunião do Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU) de 2025.
Em São Paulo, o presidente Caio Portugal compareceu à homenagem das entidades ao deputado federal Reginaldo Lopes, relator do projeto da reforma tributária na Câmara de Deputados, em 2 de junho, e fez palestra no Lote Summit 2025, no dia 4.
Caio também prestigiou o Brinde Urbano, organizado em Goiânia pela Associação de Desenvolvedores Urbanos de Goiás (ADU-GO). Tema: reforma tributária.
O vice-presidente da AELO, Luis Paulo Germanos, esteve no Instituto dos
Advogados de São Paulo (IASP), sexta-feira, dia 6, para participar do evento “As restrições convencionais de loteamento, zoneamento e plano diretor – Apontamentos em homenagem ao presidente Nelson Kojranski”. Foram quatro painéis de debates e uma mesa-redonda. Luis Paulo integrou o painel “Restrições Urbanísticas convencionais de loteamento e a atuação do cartório de registro de imóveis”.
O diretor de Assuntos Regionais da AELO, Elias Zitune, e o diretor de Relações Institucionais, Jorgito Donadelli, participaram de um painel do Lote Summit 2025, dia 5 de junho.
Esta edição n.º 1.041 do AELO ON destaca os quatro eventos da semana e outros fatos, numa cobertura dos jornalistas Luiz Carlos Ramos (textos) e Calão Jorge (fotos). E informa que, diante do feriado de Corpus Christi (quinta-feira, 19 de junho), o envio do AELO ON n.º 1.042 aos nossos associados será antecipado para a quarta-feira, dia 18.
No Lote Summit, três dirigentes da AELO
O evento Lote Summit 2025, realizado de modo presencial, em 4 e 5 de junho, num hotel de São Paulo, atraiu expressivo número de empresários, executivos e advogados do setor imobiliário interessados nos debates. A empresa organizadora, MATX, convidou três diretores da AELO para participar de painéis – o presidente Caio Portugal; o diretor de Assuntos Regionais, Elias Zitune, e o diretor de Relações Institucionais, Jorgito Donadelli. No decorrer de dois dias, eles compartilharam conhecimentos com o público, além de trocarem ideias com outros dirigentes.
Os convites para tais compromissos refletem, mais uma vez, o respeito geral à posição de destaque da AELO como entidade de âmbito nacional, com associados de 21 Estados, em defesa da qualidade dos bairros planejados e da segurança jurídica dos empreendedores.
Em 4 de junho, primeiro dia do evento, Caio Portugal (foto), também vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP, discorreu sobre os principais problemas enfrentados pelas empresas loteadoras para levar adiante seus projetos. Ele abordou ainda as conquistas da AELO junto ao poder público. Uma vez que a maioria dos inscritos nesse evento não costuma participar das reuniões trimestrais do Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU), alguns deles demonstraram interesse em se associar à AELO.
O presidente da Associação de Desenvolvedores Urbanos de Goiás (ADU-GO), João Victor Silva Araújo, por sua vez, viajou de Goiânia para São Paulo para participar do primeiro dia do Summit. Ele reviu seu amigo Caio Portugal e focalizou vários temas, entre os quais as estratégias para o desenvolvimento de loteamentos, e procurou ampliar o networking junto aos participantes do evento. João Victor é também membro do Conselho Consultivo da AELO.
No segundo dia do Summit, Elias Zitune e Jorgito Donadelli participaram de um movimentado painel (ver a próxima nota deste boletim).
A organização do Lote Summit esteve a cargo de Felipe Cavalcante, como diretor CEO da empresa MATX. Cavalcante, natural de Alagoas, foi fundador e primeiro presidente da entidade ADIT Brasil; atualmente, é presidente de Honra.
Aqui estão as fotos de Caio Portugal (AELO) e de João Victor Silva Araújo (ADU-GO).
Elias e Jorgito destacam força do Interior
Elias Zitune, diretor de Assuntos Regionais da AELO, e Jorgito Donadelli, diretor de Relações Institucionais, compartilharam com o público, dia 5, os conhecimentos adquiridos em projetos de suas empresas no Estado de São Paulo e em missões pela AELO (fotos).
Elias, diretor do Grupo ZS Urbanismo, formado pelas empresas Zitune e SCDU, é da quarta geração de uma família de loteadores, cuja empresa foi fundada há 74 anos, em São Paulo.
Jorgito é diretor da JFD Empreendimentos Imobiliários, de Franca, ao lado do pai, Jorge Félix Donadelli, fundador da empresa.
Os dois dirigentes da AELO focalizaram vários assuntos no Lote Summit 2025, entre os quais a defesa da qualidade, tanto em loteamentos abertos quanto em loteamentos fechados. Já que eles têm desenvolvido projetos em quase todas as regiões do Estado de São Paulo, o Interior entrou na pauta.
Elias Zitune relatou que, em dois empreendimentos no Interior, o Grupo ZS Urbanismo ajudou as prefeituras na ocupação das áreas institucionais. Na tela, ele projetou imagens de alguns loteamentos, destacando o fato de ser fundamental a qualidade dos projetos. Elias reviveu detalhes da sua excelente aula magna virtual de 8 de abril, na abertura dos Cursos de Loteamento 2025, da Universidade Secovi. Como diretor de Assuntos Regionais da AELO, ele procura interagir com os representantes das regiões do Interior paulista. Amanda Amary, da região de Sorocaba, é a mais nova integrante dessa equipe: assumiu em março.
Jorgito Donadelli explicou ao público a origem dos negócios da sua família, a partir da fábrica de calçados masculinos Donadelli, fundada por seu pai e que se tornaria uma das maiores de Franca, e relatou a migração para o campo imobiliário, ocorrida há 17 anos. Pai e filho se associaram e criaram a empresa de loteamentos JFD Empreendimentos Imobiliários. Os novos rumos levaram Jorgito e aprimorar seus conhecimentos nos cursos do saudoso professor Vicente C. Amadei.
Em 2012, o presidente da AELO, Caio Portugal, esteve em Franca para fazer duas palestras e almoçar com empresários locais. Foi quando Jorge Félix Donadelli, fundador da entidade Alfa, de loteadores da região, sugeriu a criação da Delegacia Regional da AELO em Franca. Caio aceitou a ideia imediatamente. Em seguida, Jorgito, foi escolhido para assumir a nova Regional. Em 2017, ele passou a ser também diretor de Relações Institucionais da AELO.
A campanha Lote Legal, lançada em 2021 pela AELO para combater os loteamentos clandestinos, também mereceu espaço nas explanações dos dois diretores da entidade.
Terminado o Lote Summit, Elias e Jorgito parabenizaram o diretor CEO da MATX, Felipe Cavalcante, pela qualidade do evento e fizeram questão de tirar uma foto ao lado dele para ser publicada no AELO ON, juntamente com fotos dos dois dirigentes tiradas durante o painel.
Luis Paulo em diálogo com advogados
O vice-presidente da AELO, Luis Paulo Germanos, esteve no Auditório Professor Miguel Reale, no Instituto dos Advogados de São Paulo (IASP), sexta-feira, dia 6, e participou do evento “As restrições convencionais de loteamento, zoneamento e plano diretor – Apontamentos em homenagem ao presidente Nelson Kojranski” (fotos).
Foram quatro painéis de debates e uma mesa-redonda.
Luis Paulo, que é também coordenador do Conselho Jurídico da AELO, membro da Diretoria da FIABCI Brasil e sócio diretor da empresa Lote Paulista Desenvolvimento Urbano Ltda., agradeceu ao IASP pelo convite. Ele foi debatedor no painel “Restrições Urbanísticas convencionais de loteamento e a atuação do cartório de registro de imóveis”. Em diálogos com outros advogados, Luis Paulo ressaltou também as diversas ações das entidades imobiliárias sobre a Lei do Distrato e a alienação fiduciária, assim como a multiplicidade de decisões da Justiça.
Homenagem ao deputado Reginaldo Lopes
Três das principais entidades do setor imobiliário e da construção do País receberam, em 2 de junho, o deputado Reginaldo Lopes (PT-MG), no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo, para uma troca de ideias sobre o futuro da reforma tributária.
As entidades parceiras AELO, Secovi-SP e Abrainc, cuja persistente atuação junto ao governo federal e ao Congresso Nacional, ao longo de 2024, possibilitou um texto final da Lei Complementar n.º 214/2025 mais próximo daquilo que se considera uma reforma justa, decidiram agradecer ao parlamentar, numa reunião-almoço. A lei, sancionada pela Presidência da República em janeiro, está agora na etapa de regulamentação, no Congresso.
O deputado Reginaldo Lopes, líder do governo na Câmara de Deputados, atuou como relator da reforma tributária, abrindo espaço para que os dirigentes argumentassem contra o risco de sobrecarga de impostos sobre transações imobiliárias.
Levando em conta que o deputado Reginaldo tem mantido estilo de autêntico democrata, atuando na interlocução entre o setor produtivo e o Congresso Nacional, reforçando o diálogo durante a tramitação da reforma, as entidades organizaram o encontro do dia 2 para homenageá-lo em São Paulo. Ele foi aplaudido ao receber uma placa de prata das mãos do presidente do Secovi-SP, Rodrigo Luna.
Emocionado, o parlamentar agradeceu e, mais tarde, fez questão de postar o seguinte texto nas redes sociais: “Receber o reconhecimento do Secovi-SP, em São Paulo, é motivo de muita honra e alegria. Agradeço pela homenagem ao trabalho que realizamos na coordenação do grupo de trabalho da reforma tributária na Câmara dos Deputados, uma construção coletiva, feita com diálogo, escuta e compromisso com o Brasil real. Nosso esforço sempre foi por um sistema mais justo, simples e equilibrado, que fortaleça a economia sem abrir mão dos direitos do povo. Garantir o acesso à moradia digna e preservar o desenvolvimento do mercado imobiliário são partes desse mesmo desafio – construir um país com mais oportunidades para todas e todos. Seguimos juntos, com coragem e responsabilidade, lutando por um Brasil mais justo”.
As fotos são de Calão Jorge.
O evento contou com presença de lideranças das entidades – o presidente do Secovi-SP, Rodrigo Luna; o presidente executivo CEO do Secovi-SP, Ely Wertheim; o presidente da AELO, Caio Portugal; o presidente da Abrainc, Luiz França; o presidente da FIABCI Brasil, Flavio Amary; o presidente do SindusCon do Espírito Santo, Douglas da Silva; o coordenador de Relações Institucionais da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) Luis Henrique Cidade, e outros.
Vale lembrar que a CBIC, presidida por Renato Correia, como entidade de congregação nacional, liderou as audiências dos dirigentes junto ao governo e ao Congresso, em Brasília e em São Paulo. Por sua vez, a Associação de Desenvolvedores Urbanos de Goiás (ADU-GO), presidida por João Victor Silva Araújo, também exerceu importante papel nas ações conjuntas com as demais entidades. E o advogado Pedro Krähenbühl, assessor do Secovi-SP e da AELO em Brasília, esteve sempre presente nas reuniões, juntamente com Ely Wertheim e Caio Portugal.
Dr. Pedro, nosso centroavante em Brasília
O jovem advogado Pedro Krähenbühl, natural de São Paulo, residente em Brasília há mais de dez anos, é considerado pelo Secovi-SP e pela AELO um colaborador extremamente valioso. Em nome das duas entidades, ele tem acompanhado a tramitação de projetos de leis e de normas junto ao governo federal, aos diversos ministérios, ao Congresso Nacional e ao Poder Judiciário. Nada como ter, na Capital, na hora certa, um autêntico centroavante.
Se 2024 foi, em especial, bastante agitado para o Dr. Pedro, devido às múltiplas reuniões e audiências públicas sobre a reforma tributária. Este ano não vem sendo diferente, mas ele decidiu deixar Brasília e passar alguns dias em São Paulo, onde participou, em 21 de maio, do evento de lançamento da “Cartilha Orientativa da Reforma Tributária”.
Chegando ao auditório, no bairro do Itaim, o Dr. Pedro Krähenbühl encontrou-se com seu pai, Lair Krähenbühl, um dos dirigentes pioneiros da AELO e que foi secretário da Habitação do Estado de São Paulo e secretário da Habitação do Município de São Paulo.
O repórter fotográfico Calão Jorge, atento, tratou de garantir esta foto do pai e do filho. O setor imobiliário do Brasil agradece a ambos.
Incertezas e desafios aos loteamentos
A Coluna Secovi-SP, publicada semanalmente no jornal “Estadão” às quartas-feiras, desde 1982, apresentou na edição de 21 de maio o texto “Incertezas trazem grandes desafios aos loteamentos”.
Este é o texto da Coluna, em que o presidente da AELO, Caio Portugal (foto), surge como fonte de informação:
Embora comuns às dificuldades enfrentadas pelo setor imobiliário, impactos nesse segmento de mercado são mais acentuados.
Para nortear os empresários sobre o rumo que devem tomar ao idealizar um loteamento, desde 2017, a AELO e o Secovi-SP elaboram pesquisas trimestrais, realizadas em parceria com a Brain Inteligência Estratégica, com dados do Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP e do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (Graprohab).
Em recente levantamento, 100 loteadores elencaram o ranking dos três maiores desafios: 1.º) incerteza política e econômica; 2.º) dificuldade nas aprovações; 3.º) dificuldade com mão-de-obra.
Embora comuns a todas as atividades imobiliárias, esses desafios são mais acentuados no segmento de loteamentos, notadamente no longo, burocrático e imprevisível processo de aprovações em diferentes níveis governamentais. A Lei Federal n.º 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, estabelece diretrizes, mas sua aplicação e requisitos complementares variam significativamente entre os municípios. Somam-se a isso os altos custos de infraestrutura básica e as dificuldades na obtenção de financiamentos para projetos de loteamento, especialmente os de grande porte.
Para Caio Portugal, vice-presidente do Secovi- SP e presidente da AELO, a superação das dificuldades exige atuação colaborativa, papel que o Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU) das entidades vem cumprindo plenamente, trazendo para o diálogo representantes do poder público, concessionárias e todos que podem contribuir para que o setor de loteamentos desempenhe efetivamente sua função social, econômica e ambiental. A próxima reunião do CDU será em 26 de junho, às 12h30, no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo.
10 cidades de SP com mais áreas verdes
Reportagem da jornalista Roberta Jansen, publicada em duas páginas da edição impressa do “Estadão” de segunda-feira, dia 9, sob o título “Quais as cidades de São Paulo que têm mais áreas verdes urbanas”, é de especial interesse para associados da AELO, uma vez que uma grande parcela dos loteadores procura destacar áreas verdes em seus projetos. O texto de Roberta fez parte da série “Com vistas à COP 30, a era do clima, desafios urbanos”. E mostra que, de acordo com um levantamento, os municípios do top 10 da lista, contam com arborização que varia entre 16% e 27% de suas áreas.
Aqui está o texto da reportagem:
Quais são os núcleos urbanos mais arborizados do Estado de São Paulo? A resposta surpreende. Não são aqueles pequenos e afastados das metrópoles, mas cidades médias e grandes.
Isso é o que mostra o levantamento do Índice de Progresso Social (IPS) de 2025, desenvolvido pela parceria entre as organizações Imazon, Fundação Avina, iniciativa Amazônia 2030, Anattá, Centro de Empreendedorismo da Amazônia e Social Progress Imperative.
O top 10 do Estado de São Paulo tem os municípios de Valinhos, Vinhedo, Franco da Rocha, Itaquaquecetuba, Hortolândia, Casa Branca, Presidente Epitácio, Arujá, Jundiaí, São José dos Campos, onde as porções verdes nos núcleos das cidades vão de 27% a 16%.
Entre os 645 municípios do Estado, a Capital paulista aparece na posição de número 141, com porcentagem de arborização de 6,3%, conforme o levantamento IPS.
Esta foto tirada pelo fotógrafo Tiago Queiroz, do “Estadão”, mostra Valinhos, na região de Campinas, o município do Estado com mais áreas urbanas arborizadas, segundo o índice IPS.
O botânico Ricardo Cardim explica: “Uma densa cobertura verde reduz a temperatura média das cidades, aumenta a umidade do ar, previne as ilhas de calor e os eventos climáticos extremos como os que temos visto em São Paulo no verão, isso sem falar em segurança climática”. De acordo com Cardim, “existem outros benefícios ecossistêmicos como redução do barulho, retenção de poeira e filtragem de gases tóxicos; além disso espécies nativas trazem a fauna de volta à cidade, promovendo o equilíbrio ecológico ao combater pragas urbanas que transmitem doenças como cupins, baratas, mosquitos, escorpiões e ratos, frutos do desequilíbrio ecológico”. O botânico conclui: “A arborização das cidades é um fator de saúde pública, física e psicológica.”
Segundo os dados, 92,7% dos domicílios de Valinhos têm árvores em seu entorno. Para garantir a conservação ambiental, a Secretaria do Verde e da Agricultura do município só autoriza a remoção de árvores após análise técnica e com a devida compensação. Além disso, há um programa de plantio de espécies da Mata Atlântica.
“Valinhos é hoje uma cidade preocupada com o meio ambiente e seus impactos, principalmente na qualidade de vida da população”, diz o secretário do Verde e da Agricultura, André Reis.
Franco da Rocha e Itaquaquecetuba, ambas na região metropolitana de São Paulo, também têm programas de plantio de árvores. Em Franco da Rocha, o objetivo é “aumentar a cobertura vegetal e melhorar a qualidade de vida dos moradores”. Em Itaquaquecetuba, o programa Cidade+Verde incentiva o plantio de árvores nativas em áreas urbanas.
Embora apresentem núcleos urbanos muito arborizados, alguns dos municípios destacados, caso de Franco da Rocha e Jundiaí, por exemplo, também são áreas consideradas vulneráveis às mudanças climáticas e sujeitas a deslizamento de encostas.
Parece contraditório, mas não é. O centro pode ser arborizado, mas áreas periféricas, mais vulneráveis, não têm vegetação suficiente.
Os dados usados pelo IPS na construção do índice são do Imazon e do MapBiomas. Neste caso específico, segundo os pesquisadores, há pouca margem para erro, uma vez que as áreas verdes urbanas são registradas via imagens de satélite.
Os últimos dez municípios no ranking das áreas verdes são Pracinha, Santana da Ponte Pensa, Santa Rita d’Oeste, Santa Salete, Santo Expedito, São João de Iracema, São João do Pau d’Alho, Taquaral, Turiúba, Turmalina e União Paulista. Todos eles são municípios pequenos, cada um com pouco mais de mil habitantes.
A presença de áreas verdes em núcleos urbanos é crucial para o bem-estar da população. A vegetação torna o ar menos poluído, baixa a temperatura média das cidades (importante sobretudo durante as ondas de calor) e é crucial para prevenir desastres ambientais, como enxurradas.
O Índice de Progresso Social (IPS) de 2025 do Brasil, divulgado na semana passada, é de 61,96 (numa escala de 0 a 100) – um pouco abaixo do registrado no ano passado, de 62,51. O índice avalia a qualidade de vida nos 5.570 municípios brasileiros com base em 57 indicadores sociais e ambientais divididos em três dimensões: necessidades humanas básicas, fundamentos do bem-estar e oportunidades.
A escolha dos 57 indicadores usados no cálculo obedece a critérios como relevância social ou ambiental. A edição deste ano traz uma atualização importante: foram incluídos cinco novos indicadores: consumo de alimentos ultraprocessados, resposta ao benefício previdenciário, resposta a processos familiares, índice de vulnerabilidade das famílias e famílias em situação de rua.
Cada dado passa por uma modelagem estatística detalhada que inclui normalização, verificação de qualidade, definição de valores de referência e aplicação de pesos. O resultado final é um índice que varia de zero (pior cenário) a 100 (melhor cenário), refletindo a média simples dos desempenhos nas três dimensões de progresso social.
“O IPS permite visualizar desigualdades que não são explicadas apenas por indicadores econômicos”, afirma uma das coordenadoras do IPS Brasil, Melissa Wilm. “Municípios com PIBs semelhantes apresentam, muitas vezes, desempenhos muito distintos no índice, o que reforça a importância de políticas públicas voltadas ao bem-estar social de forma integrada”.
Melinda completa: “Com o IPS, é possível identificar onde as políticas públicas estão funcionando e onde é necessário intervir com mais urgência. Ele transforma dados complexos em um retrato claro e comparável entre municípios e Estados.
Lote Legal busca atrair novas prefeituras
Nesta época em que a campanha Lote Legal, da AELO, de combate a loteamentos clandestinos, sob o apoio de inúmeras instituições, completa quatro anos, nossa entidade procura convencer as prefeituras a aderir a esse movimento em defesa dos interesses de todos os municípios.
Campinas, com cerca de 1 milhão e meio de habitantes – o terceiro município mais populoso do Estado de São Paulo, atrás apenas da Capital e de Guarulhos – foi o primeiro afirmar acordo de adesão com a AELO. Em maio de 2022, o prefeito Dário Saadi, assinou, num evento com a presença da Diretoria da AELO, em Campinas, o acordo sobre o Lote Legal, que já produz excelente resultados. As pesquisas da Brain, em parceria com a AELO e o Secovi-SP, mostram que a região de Campinas é a de números mais expressivos quanto ao lançamento e vendas de novos projetos de loteamento. E a fiscalização da Prefeitura de Campinas tem conseguido zerar a lista de empreendimentos ilegais.
Cotia, um dos mais populosos municípios da região metropolitana da Capital, foi o segundo município a aderir à campanha, alguns meses depois de a imprensa ter noticiado, com destaque, a prisão de uma quadrilha que desmatava área de proteção ambiental em seu território para comercializar lotes.
Ultimamente, a sede da AELO, por meio do especialista em Operações, Eduardo Zorzenoni, enviou ofícios a mais de cem municípios, com informações sobre o Lote Legal, inclusive a Cartilha do Comprador de Lote e o site específico da campanha – www.lotelegal.com.br. Os ofícios, assinados pelo presidente Caio Portugal, argumentam aos prefeitos que é muito melhor fiscalizar, com rigor, os novos loteamentos do que ter de enfrentar gastos para compensar os prejuízos causados por eventuais ações clandestinas. Beto Legal, personagem criado para simbolizar a figura do legítimo loteador, aquele que segue as leis e orienta os compradores, está nos folhetos de propaganda da campanha (foto).
Essa iniciativa da Diretoria da AELO tem participação direta da sede da entidade e apoio institucional do boletim AELO ON e da agência 6P de Marketing e Propaganda, para cobrir todo o Estado de São Paulo.
Eduardo Zorzenoni já recebeu respostas de diversos prefeitos do Interior e do Litoral, que mostram interesse em firmar parceria, caso do Guarujá, na região da Baixada Santista.
Paralelamente, vários Estados, como Goiás, já adotaram o modelo do Lote Legal e começam a atingir resultados expressivos. A Associação de Desenvolvedores Urbanos de Goiás (ADU-GO), presidida por João Victor Silva Araujo, chegou a promover, em Goiânia, evento em conjunto com a AELO para focalizar o drama dos clandestinos e as possíveis soluções.
Na quinta-feira, dia 19, Corpus Christi
Importante: a AELO comunica aos associados que permanecerá em atividades normais nos próximos dias, até as 17 horas de quarta-feira, dia 18. Não haverá expediente na data cristã de Corpus Christi, quinta-feira, dia 19, considerada feriado numa parcela dos municípios brasileiros e ponto facultativo em outros. A sexta-feira, dia 20, será de recesso. O atendimento será retomado na segunda-feira, dia 23.
O boletim AELO ON, que normalmente circula às quintas-feiras, desta vez será antecipado para a quarta-feira, dia 18.
