O jornalista Luiz Carlos Ramos, assessor de Comunicação da AELO, voltou animado de uma viagem de quatro dias à Argentina, na última semana de abril. Foi a 21.ª visita de Luiz Carlos a Buenos Aires, metrópole de características próprias. Desta vez, foi possível acompanhar a Missa em homenagem ao grande Papa Francisco, dia 26, junto à Catedral, que lotou a Plaza de Mayo, e concluir que, agora, a Argentina vai bem, tentando superar a hiperinflação e outras heranças de governos peronistas populistas.
Uma gigantesca bandeira (foto) tremula ao vento, diante da Casa Rosada, edifício do qual inúmeros presidentes discursaram para multidões desde o líder Juan Domingo Perón (1946-1955) e sua esposa, Maria Eva Duarte de Perón, a Evita – famosa nos tempos de poder e idolatrada ao morrer, de câncer, em 1952, com apenas 33 anos.
Luiz Carlos, que visitou Buenos Aires pela primeira vez em 1968, vem acompanhando as transformações, ao longo de cinco décadas e meia, e escreveu este texto para a abertura do AELO ON desta semana.
Conhecido como terra do tango, o país ganhou novo ciclo de sucesso em torno das músicas em 1976, por meio de “Evita”, obra dos britânicos Andrew Lloyd Webber e Tim Rice. O espetáculo foi visto por milhões de pessoas, em teatros de Londres, Nova York, São Paulo e outras cidades, e chegou ao cinema com a cantora Madonna no papel título. No Brasil, coube à cantora Cláudia apresentar a obra em português, em disco, na TV e em teatros de várias cidades.
“No llores por mi, Argentina” (Não chore por mim, Argentina) é o apelo da cantora no início da canção que ganhou o mundo e emocionou multidões, independentemente do verdadeiro significado histórico de Juan Perón – que, após uma das ditaduras militares, voltou à Casa Rosada em 1973 e governou até sua morte, em 1974, sempre ao estilo populista.
O peronismo prevaleceu na maioria dos sucessores de Perón, fazendo estragos na democracia e na economia da Argentina. As principais marcas da decadência ficaram a cargo do casal Kirchner: Néstor governou de 2003 a 2007; a esposa, Cristina, de 2007 a 2015. Cristina Kirchner ainda foi vice de Alberto Fernández (2019-2023). Acusada de corrupção, tenta resistir e iludir uma parte do povo.
Javier Milei, de direita, foi eleito presidente em 2023 como esperança de reação e tomou posse em 10 de dezembro. Polêmico em suas atitudes quase cômicas, Milei está sendo levado a sério e fazendo bom trabalho, na visão do jornalista Luiz Carlos Ramos e de experientes especialistas em América Latina. Em quase um ano e meio de governo, ele conseguiu reduzir a inflação e os índices de pobreza.
O setor imobiliário mostra o reflexo dessa reação. Os modernos prédios comerciais e residenciais construídos em outras épocas na área de Puerto Madero refletem nova vida (foto), estando renovados numa Buenos Aires que se expande para a periferia por meio de loteamentos de todos os níveis de padrão.
Esse texto já indica que, hoje em dia, a Argentina não tem motivos para chorar, embora a imagem de Evita ainda apareça em desvalorizadas notas amarelas de 1.000 pesos.
Uma vez que os países latino-americanos se caracterizam por políticas extremamente polarizadas, de direita e esquerda, vale a pena o leitor do boletim AELO ON dar uma espiada no artigo “O milagre econômico de Milei”, reproduzido na próxima nota.
Escrito pelo conceituado jornalista argentino Andrés Oppenheimer, esse artigo foi publicado em vários jornais do continente, inclusive o “Estadão”, de São Paulo (edição impressa de 23 de abril). Importante relembrar que, já em dezembro de 2024, a respeitada revista “The Economist”, de Londres, havia publicado extensa reportagem sobre a Argentina, indicando que Milei, então completando o primeiro ano de mandato, havia optado pelo caminho certo.
Mas não só de Argentina vive o boletim desta semana. Outros temas de interesse do nosso setor fazem parte do conjunto de textos e fotos na edição n.º 1.036. Boa leitura!
Oppenheimer: “Milagre econômico de Milei”
Andrés Oppenheimer, 77 anos, nascido em Buenos Aires, é um dos jornalistas mais conceituados da América Latina. Fez cursos nos Estados Unidos, escreveu nove livros e mantém coluna semanal no “Miami Herald”, reproduzida por vários jornais, inclusive o “Estadão”. Comanda o programa “Oppenheimer Apresenta”, no canal de TV CNN em espanhol.
Um dos artigos mais recentes de Oppenheimer, escrito em abril, recebeu o título “O milagre econômico de Milei” e é reproduzido, a seguir, pelo AELO ON:
Afinal, disseram eles, é a mesma revista que há alguns anos incluiu o ditador norte-coreano, Kim Jong-un, na mesma lista e que, em 1938, escolheu Adolf Hitler como “Homem do Ano”.
Os governos peronistas destruíram a economia argentina aumentando massivamente gastos públicos, regulamentações governamentais e (da mesma forma que o presidente Trump está fazendo tolamente nos Estados Unidos) tarifas sobre importações. Eles transformaram a Argentina de uma das nações mais ricas do mundo no início do século 20 em um país economicamente isolado e cada vez mais pobre.
Desde que assumiu a presidência, em dezembro de 2023, Milei reduziu a inflação de quase 300% no início de 2024 para 67% em fevereiro deste ano. A pobreza caiu de 53% da população no primeiro semestre do ano passado para 38% no segundo semestre.
E a economia argentina crescerá saudáveis 5% este ano, de acordo com o Fundo Monetário Internacional (FMI).
“O que Milei está fazendo não tem paralelo nos mercados emergentes”, disse Alejandro Werner, diretor do Instituto das Américas da Universidade de Georgetown e ex-diretor do Departamento do Hemisfério Ocidental do FMI.
“O compromisso da Milei com uma gestão macroeconômica ortodoxa é o mais forte que vimos na América Latina em muito tempo”, disse Werner. “Não vemos ninguém tão comprometido com desregulamentação, redução de intervenção governamental e liberalização do setor privado há muitas décadas”.
Recentemente, Milei desmantelou parte dos controles cambiais que vigoravam na Argentina havia anos, que limitavam repatriações de lucros de empresas estrangeiras e a compra de dólares por argentinos. Esses controles desencorajavam o investimento e desaceleravam o crescimento.
A suspensão parcial dos controles cambiais por Milei ocorreu após um empréstimo de US$ 20 bilhões do FMI, juntamente com programas de empréstimos de US$ 12 bilhões do Banco Mundial e de US$ 10 bilhões do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID).
Embora a Argentina já tenha recebido empréstimos massivos do FMI no passado, os governos anteriores desperdiçaram esses fundos em subsídios políticos para vencer eleições. A maioria dos economistas espera que desta vez seja diferente, porque é improvável que Milei desperdice dinheiro como seus antecessores peronistas.
Após uma breve visita à Argentina, em 14 de abril, o secretário do Tesouro dos Estados Unidos, Scott Bessent, declarou que as reformas econômicas de Milei são “históricas” e que o presidente argentino está “tirando a Argentina do abismo”. Esta foto mostra o encontro de Milei com Bessent na Casa Rosada.
Sem dúvida, ainda podem surgir problemas capazes de inviabilizar as reformas de Milei. Se o partido político de Milei tiver um desempenho ruim nas eleições legislativas de outubro, os investidores poderão temer que a oposição peronista retorne ao poder em 2027, e os investimentos serão paralisados. Em 18 de maio, haverá eleições municipais.
Outro risco é que Milei perca apoio significativo por seu hábito de insultar jornalistas, economistas e legisladores, muitas vezes nos termos mais grosseiros.
Curiosamente, Milei raramente ataca seus críticos esquerdistas ou peronistas. Em vez disso, ataca políticos e jornalistas de centro-direita, que geralmente o apoiam, mas ocasionalmente criticam algumas de suas políticas.
Obviamente, Milei tem o direito de responder às críticas que recebe. Mas insultar ou fazer acusações sem provas contra indivíduos que não são seus inimigos políticos não lhe garantirá apoio.
Milei precisará de todo o apoio possível para consolidar suas conquistas. A prova definitiva de seu êxito será ele vencer as eleições de 2027 e conseguir entregar o poder em 2031 a um presidente eleito democraticamente, que venha a dar continuidade às suas políticas econômicas.
Se conseguir controlar seu temperamento e fizer isso, Milei poderá entrar para a história como um dos maiores presidentes da Argentina.
A difícil luta contra a hiperinflação
Todas as 25 cédulas de 1.000 pesos e de 2.000 pesos que aparecem nesta foto tirada pelo jornalista Luiz Carlos Ramos em Buenos Aires foram usadas para pagar um almoço em restaurante médio da cidade, mas sem vinho. Os argentinos foram obrigados a se acostumar com a hiperinflação, que provoca reajustes diários de preços. Melhorou? Sim. Sob o governo Javier Milei, a inflação, que era de 300% no início de 2024 caiu para 67% em fevereiro de 2025, gerando algum alívio para assalariados que carregam dinheiro no bolso ou usam cartão de crédito. Mas o governo busca um controle ainda maior da economia para domar, de vez, o dragão da inflação.
Para turistas brasileiros nascidos há mais de 50 anos, uma visita a Buenos Aires provoca tristes lembranças em relação à inflação alta no próprio Brasil e às tentativas frustradas dos Planos Cruzado e Collor de reduzir os índices, até que, em 1994, surgiu o Plano Real trazendo a estabilidade de volta. Uma estabilidade que se prolongou por muito tempo, mas que atualmente é ameaçada pela gastança do governo em Brasília, na visão de economistas experientes.
As notas de real lançadas há 31 anos continuam circulando. Ir para a Argentina e ser obrigado a manusear várias notas de tantos zeros para pagar uma simples água mineral deveria ser castigo para defensores dos atuais governantes, que privilegiam somente o marketing, com vistas às eleições de 2026.
Novos bairros em torno de Buenos Aires
Uma das principais iniciativas imobiliárias nos arredores de Buenos Aires é El Paso Barrio Privado, situado em Pilar, ao Norte da Capital, bem perto do elegante e tradicional bairro de San Isidro.
A primeira etapa do loteamento constou de 240 lotes, dos quais 23 diante de uma lagoa (foto), no meio de áreas verdes. Os lotes variam de 300 a 600 metros quadrados. Já estão todos vendidos.
Agora, ocorrem duas outras etapas – preparação de nova área de lotes e construção de piscinas, quadras esportivas e espaços de lazer para as famílias.
A comercialização de El Paso tem sido feita pela empresa Izrastzoff, que vê no movimento de vendas um grande interesse de moradores de bairros mais populosos de Buenos Aires para uma região mais calma e junto à natureza.
Há rodovias que favorecem o acesso a El Paso, onde é providenciado um sistema de segurança capaz garantir segurança aos proprietários de lotes.
A infraestrutura surge entre os pontos altos do loteamento, que, além de tudo, conta com rede de água potável garantida pela obra de tratamento de água do Rio da Prata, a cargo da construtora brasileira Odebrecht, inaugurada há sete anos.
Os arredores de Buenos Aires vêm tendo grande quantidade de novos loteamentos, inclusive em Ezeiza, perto do maior aeroporto internacional do país. O interesse do público pelos lotes confirma o otimismo argentino quanto à economia, nestes tempos de Milei.
Comunicado importante da Nova Sabesp
A AELO enviou aos seus associados, na terça-feira, dia 6, um comunicado de especial interesse das empresas que atuam em áreas do Estado de São Paulo nas quais a concessionária de serviços de saneamento básico é a Nova Sabesp.
Diante da importância do conteúdo daquela mensagem, o AELO ON reproduz o texto.
A arquiteta Ruth Portugal, integrante do Conselho Fiscal da AELO e coordenadora do grupo de trabalho da AELO, do Secovi-SP e do SindusCon-SP para relacionamento com a Sabesp, ressalta a necessidade de atenção a este texto.
Gestão de Partes Interessadas
Tarifa de Disponibilidade
Cerca de 354 mil ainda não estão conectados à rede de esgoto da Companhia, mesmo tendo a tubulação disponível na porta. É o equivalente à soma dos imóveis de Ribeirão Preto e Presidente Prudente.
Estes domicílios em situação irregular geram, aproximadamente, 4,6 bilhões de litros de esgoto por mês, o equivalente a 2.000 piscinas olímpicas.
Legislação
A ligação dos imóveis à rede coletora é uma determinação da lei federal 11.445, de 2007, do decreto estadual 8.468, de 1976, e da norma de referência 11, de dezembro de 2024, da ANA (Agência Nacional de Águas e Saneamento Básico). Elas autorizam a aplicação da tarifa de disponibilidade, um mecanismo a ser pago pelos proprietários dos imóveis que têm a oferta dos serviços de coleta de esgoto na frente dos imóveis.
Por que não se conectar à rede de esgoto?
Quanto custa?
A tarifa é equivalente à tarifa mínima. Por exemplo, no caso da capital e da Grande São Paulo será de R$ 37,96 por mês para imóveis residenciais e de R$ 76,60 para imóveis comerciais e industriais.
Desconto para quem se conectar
O imóvel que fizer a ligação de esgoto entre o 22 de abril e 10 de junho de 2025 terá a isenção da tarifa de esgoto nas duas primeiras contas. Vale lembrar que a primeira ligação de esgoto para residências é gratuita e deve ser solicitada pelos canais oficiais de atendimento.
A AELO e as entidades parceira Secovi-SP e Abrainc vão lançar, em 21 de maio, a Cartilha Orientativa da Reforma Tributária. Aqui estão todos os detalhes do evento presencial a ser realizado no bairro do Itaim Bibi, em São Paulo.
O assunto ocupou grande espaço do boletim AELO ON ao longo de 2024 e continua atraindo o interesse da AELO e dos cidadãos em geral.
O presidente da AELO, Caio Portugal, que vem participando, há meses, de reuniões sobre a Reforma junto ao Congresso Nacional e o governo Federal, em Brasília e em São Paulo, juntamente com dirigentes da CBIC, do Secovi-SP e da Abrainc, explica que o tema continua exigindo atenção do nosso setor.
GP faz 40 anos. A festa teve uma corrida
A empresa GP Desenvolvimento Urbano, fundada por Geraldo Portugal em 1985, está completando 40 anos. A festa movimentou, domingo, a cidade de Vargem Grande Paulista, na região metropolitana de São Paulo, onde a GP tem sede. Uma corrida pelas ruas, a GP Run 40 Anos, marcou a festa, que teve também a inauguração do moderno EcoMall.
Entre centenas de atletas participantes, estavam Caio Portugal e Ruth Portugal (foto), sócios diretores da GP e dirigentes da AELO, que suaram a camisa. Assim como os demais inscritos, ambos receberam medalhas por terem completado o percurso.
Caio e Ruth foram aplaudidos pelo publicitário Daniel Malusá Gonçalves, CEO da agência 6P, que veio de Ribeirão Preto especialmente para prestigiar a festa. Numa das fotos, Daniel, de camisa preta, aparece entre Caio e Ruth.
A 6P é parceira da AELO há dois anos, colaborando para a qualidade deste boletim e de outros canais de comunicação da entidade.
A corrida acabou sendo algo além de comemoração da GP: foi uma forma de a empresa homenagear Vargem Grande Paulista e a comunidade local, que a acolhem no trabalho de consolidar projetos de desenvolvimento urbano em cidades do Estado de São Paulo. Geraldo Portugal (na foto, de blusão marrom e jeans), um dos pioneiros da AELO, agradeceu a todos os participantes do evento.
Para se traduzir a importância do trabalho da GP, não é preciso recorrer a adjetivos. Basta relatar que, nestas quatro décadas, a empresa entregou 19 mil unidades residenciais e comerciais; construiu 69 empreendimentos imobiliários e urbanizou 20 milhões de metros quadrados em inúmeros municípios.
“Áreas para novos empreendimentos?”
Este artigo publicado hoje pelo AELO ON foi escrito por Antônio Freitas (foto), CEO e sócio fundador da empresa Terreno Livre e diretor de Inovação do Secovi NE-SP, parceiro da AELO. Em seu texto, Freitas fundamenta os motivos para que os empreendedores de loteamentos estejam sempre em busca de novas áreas. Vale a pena conferir.
Áreas para novos empreendimentos:
elas são ou não são uma prioridade?
Antônio Freitas
“O mercado não está bom, não estamos olhando novos negócios.”
“Temos um banco de áreas suficiente, não precisamos de novas áreas para os próximos anos.”
Se você já ouviu (ou disse) algo assim, atenção: pode estar alimentando um dos maiores riscos silenciosos para loteadoras em 2025. O mercado imobiliário brasileiro vive um paradoxo em 2025. Enquanto a Selic permanece em 14,25%, pressionando os custos de financiamento, o setor registrou vários recordes de vendas em 2024 (dados do Secovi-SP). Esse crescimento, porém, não elimina os desafios estruturais enfrentados por loteadoras, especialmente no Estado de São Paulo, onde a burocracia, a escassez de mão de obra qualificada e a incerteza econômica se destacam como os principais obstáculos, segundo pauta discutida na última CDU (Comissão de Desenvolvimento Urbano), em 24/03/2025. O mercado resiste. Mas para quem atua em loteamentos, o jogo é mais complexo: o desafio não é apenas vender – é não parar.
Como CEO da empresa Terreno Livre e diretor de Inovação do Secovi NE-SP, compartilho, no AELO ON, reflexões práticas sobre o que pode colocar empresas em risco nos próximos anos – e como evitá-lo. O perigo invisível: o hiato entre projetos.
No mundo dos loteamentos, o verdadeiro risco não aparece nas manchetes. Ele se instala silenciosamente entre o fim de um projeto e o início do próximo. Quando não há novos empreendimentos prontos para serem lançados, acontecem três efeitos:
1. Desmobilização: equipes de obra são dispensadas, o conhecimento técnico se perde e a estrutura de vendas perde tração.
2 Ruptura comercial: sem produto novo, a esteira de vendas quebra, a marca perde força e leads esquentados esfriam.
3 Erosão financeira: o G&A (custos administrativos) continua correndo –agora, sem receita para diluir – corroendo o caixa da empresa.
Empresas que subestimam esse intervalo crítico entram num ciclo difícil de reverter. E o mais perigoso: muitas vezes percebem o problema tarde demais.
Mas e quem já tem um bom landbank?
Outro pensamento comum: "Estamos tranquilos, temos áreas para vários anos.”
Será mesmo?
O Secovi-SP também revelou um dado importante: a estabilidade na confiança dos empresários na aquisição de novos terrenos, mesmo com juros altos e estoques robustos.
Por quê? Porque quem conhece o ciclo imobiliário sabe que:
● O terreno comprado hoje só vira lançamento anos depois (às vezes, 3 anos e meio ou até mais anos);
● O cenário macroeconômico pode mudar radicalmente nesse meio tempo;
● Áreas compradas no passado podem não atender às novas dinâmicas urbanas, ambientais ou regulatórias;
● Landbanks parados, mal localizados ou sem liquidez viram passivos, não ativos.
A falsa sensação de segurança pode custar caro. Loteadoras líderes mantêm seu pipeline ativo – não porque precisam lançar agora, mas porque sabem que o amanhã no mercado imobiliário é preparado muito antes.
Graprohab, Sabesp e derivados – fantasmas que sempre aparecem
Outro agravante: as aprovações de novos empreendimentos são lentas e complexas, apesar da evolução do Graprohab.
Durante a última reunião da Comissão de Desenvolvimento Urbano (CDU) do Secovi-SP, em pesquisa com 100 loteadoras, o segundo maior desafio apontado foi justamente a dificuldade nas aprovações.
Com tantos órgãos, concessionárias e regras em constante mutação, o tempo entre identificar uma área e conseguir lançá-la pode se estender muito além do planejado.
Parar de prospectar hoje, mesmo que pareça "confortável", pode significar ficar sem projetos no futuro – em um mercado que nunca para de evoluir.
Como agir para não ser pego de surpresa?
A resposta passa por três pilares estratégicos
1 Prospecção permanente e qualificada:
Manter a busca ativa, com inteligência territorial e análise criteriosa, é fundamental. Não se trata de quantidade – e sim de qualidade e timing.
2 Planejamento realista de pipeline:
Entender que o ciclo de um loteamento é longo, e que se a empresa parar hoje, vai sentir o impacto daqui a alguns anos, quando talvez seja tarde para corrigir a rota.
3 Parcerias inteligentes:
Contar com apoio de quem entende o mercado, domina mapeamentos, conhece os desafios locais e antecipa entraves regulatórios faz toda diferença para investir melhor e correr menos riscos.
Esse é o trabalho que temos orgulho de realizar na empresa Terreno Livre, como proptech já há 5 anos no mercado: apoiar loteadoras a manterem seu pipeline estratégico vivo, com inteligência e assertividade –, respeitando a realidade de cada empresa e preparando o caminho para o próximo ciclo de crescimento.
Conclusão
No mercado de loteamentos, parar é o verdadeiro risco.
A economia é cíclica, as aprovações são lentas e o futuro não se constrói de última hora.
Por isso, da próxima vez que você ouvir alguém dizer “não precisamos de novas áreas agora”, reflita: talvez seja a hora certa de agir com ainda mais estratégia.
O secretário de Segurança Pública do Estado de São Paulo, Guilherme Derrite inaugurou, em 22 de abril, a retomada do Núcleo de Altos Temas do Secovi-SP.
Criado em 2008 pelo então presidente do Secovi-SP, Romeu Chap, o Núcleo está, agora, sob a coordenação do também ex-presidente Flavio Amary. retomando suas atividades como fórum multidisciplinar dedicado à análise de questões de interesse nacional.
Nesta foto, o secretário Guilherme Derrite aparece ao centro, entre o presidente executivo CEO do Secovi-SP, Ely Wertheim, e o ex-presidente Flavio Amary, atualmente coordenador do Núcleo e presidente da FIABCI Brasil. Em primeiro plano, Romeu Chap, que foi presidente do Secovi-SP.
“O papel do NAT é discutir assuntos relevantes e contribuir como sociedade civil organizada”, destacou Flavio Amary, no encontro com a presença do secretário Guilherme Derrite. Por sua vez, o presidente do Secovi-SP, Rodrigo Luna, explicou: “Nosso trabalho setorial se espalha. A habitação tem essa natureza, se interliga com todos os setores”.
Derrite apresentou indicadores, operações e programas de combate ao crime organizado. Dentre eles, o projeto Muralha Paulista que, com câmeras e inteligência artificial, em convênio com municípios, permitirá localizar e prender criminosos, bem como fazer análises preditivas.
Deputado federal licenciado, Guilherme Derrite é autor da lei nº. 14.843/2024, que alterou a Lei de Execução Penal e restringiu significativamente o benefício da saída temporária de presos. “Mas é preciso avançar mais”, disse Derrite. “Crime é um negócio que precisa ser inviabilizado no Brasil. Não questão política, de direita ou de esquerda, mas de civilidade ou barbárie”.
Para Guilherme Derrite, dentre as reformas estruturantes e modernizantes necessárias, destaca-se a reforma do sistema de justiça criminal: “É preciso que a sociedade se mobilize em torno dessa bandeira”.
Rondônia aprende a combater clandestinos
O município de Jaru, de cerca de 55 mil habitantes, em Rondônia, no Norte do País, aprendeu a combater loteamentos clandestinos, por conta de um caro levantado pela Prefeitura há pouco mais de um ano.
A Prefeitura notificou e determinou a suspensão imediata das ações de um loteamento clandestino, localizado nos limites da Rua Castelo Branco e Linha 605, no Setor 06 de Jaru.
O empreendimento, de acordo com as autoridades municipais, não obedecia às Leis vigentes no que diz respeito ao parcelamento de solo. Assim, é crime a venda de lotes, assim como a execução de obras e construção de casas no local. São citadas a Lei Federal n.º 6.766/79 e várias leis municipais que regulam os loteamentos.
Os proprietários do empreendimento em Jaru tiveram de interromper imediatamente toda e qualquer ação no local, inclusive as obras de terraplanagem, abertura de ruas e demarcação de quadras e de lotes, além de anúncios publicitários.
A foto mostra o cartaz afixado no local, advertindo o público de que se tratava de um loteamento clandestino, afinal embargado. Jaru, que fica entre as cidades de Porto Velho e Ji-Paraná, é um dos principais polos agropecuários de Rondônia. A Prefeitura passou a fazer uma ampla campanha de fiscalização e de esclarecimento para evitar novos casos de loteamentos clandestinos no município.
