O Estado de São Paulo, pioneiro na criação de um colegiado destinado a agilizar o licenciamento de projetos de loteamentos, promoveu novos impulsos, nos últimos anos, sob apoio do governo e de modernas tecnologias. O Grupo de Análise de Aprovação de Projetos Habitacionais (Graprohab), lançado em 1991, como resultado de negociações entre a AELO e o governo estadual, evoluiu muito nestas três décadas e meia, e passou a possibilitar o acesso instantâneo dos empreendedores à tramitação dos seus projetos. Vamos conferir, aqui, as mais recentes etapas da evolução.
No final de 2023, foi criado o Graprohab Integra, que une ações do Estado e dos municípios com mais de 200 mil habitantes no processo de licenciamento, ampliando a agilidade.
Em 16 de janeiro de 2024, o governador Tarcísio de Freitas; o secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação, Marcelo Branco, e o presidente do Graprohab, Lacir Ferreira Baldusco, lançaram o Graprohab Digital, que reduziu ainda mais o prazo médio de análise de loteamentos.
Em 10 de abril de 2024, o presidente da Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (CETESB), Thomaz Miazaki de Toledo, e sua equipe de trabalho lançaram o Formulário da CETESB para análise de processos Graprohab, que se tornou obrigatório para empresas na apresentação de novos projetos. Também estiveram no auditório da Companhia, entre outros, o diretor de Controle e Licenciamento Ambiental, Adriano Queiroz; a gerente do setor de Apoio Operacional ao Parcelamento do Solo, engenheira Jadna Beltrame Lemos; o presidente da AELO, Caio Portugal, e o presidente do Secovi-SP, Rodrigo Luna.
Um ano depois dessas mudanças, foi possível realizar, na primeira reunião de 2025 do Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU), em 27 de abril, uma produtiva troca de ideias entre Lacir Ferreira Baldusco, que aparece nesta foto, falando ao público; a engenheira Jadna Beltrame Lemos, da CETESB, e o engenheiro civil Jonas Mattos, representante da AELO e do Secovi-SP nas reuniões do Graprohab.
O objetivo do coordenador do CDU, Caio Portugal – também presidente da AELO e vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP –, ao pautar a presença desse trio no encontro foi favorecer reflexões sobre resultados positivos das mudanças de 2023 e 2024, mas também apontar eventuais problemas. Um exemplo: os licenciamentos evoluíram, mas, como está a qualidade dos projetos?
Deu certo! Foi um rico debate. E os associados da AELO merecem saber dos detalhes, que levam o AELO ON a dedicar a abertura e outras notas desta edição ao avanço dos licenciamentos e às lições deixadas aos empreendedores. Sim, o Graprohab diz respeito aos 645 municípios do Estado de São Paulo, mas suas regras pioneiras e suas adaptações inspiram outros Estados a adotar práticas de agilização.
O poder público aprende.
A iniciativa privada, também.
O AELO ON relembra que o Perfil Econômico do Setor de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Brasil de 2024, com base na pesquisa AELO-Ecconit, aponta a demora da aprovação de projetos como um dos maiores problemas relatados pelos empreendedores.
Conforme foi explicado no AELO ON da semana passada, diante do enorme volume de informações geradas pelo CDU e pelas eleições na AELO em 27 de março, a Assessoria de Comunicação da AELO decidiu distribuir a cobertura jornalística dos dois eventos entre o boletim n.º 1.031 e o desta semana.
Assim, o tema licenciamento abre, hoje, a segunda parte da cobertura feita pelos jornalistas Luiz Carlos Ramos (textos) e Calão Jorge e Sérgio Luiz Jorge (fotos). Outros temas ajudam a valorizar o boletim, inclusive o Encontro AELO em Campinas, realizado na quinta-feira, dia 3. O tema SABESP/ARTESP fica para a próxima semana.
O assunto Graprohab é constituído por esta nota de apresentação e, em seguida, pelo balanço do Graprohab Digital, com Lacir Baldusco; a análise do Formulário da CETESB, com Jadna Beltrame Lemos; as explicações do mestre Jonas Mattos e o perfil de um projetista de loteamentos.
Digitalização encurtou prazos no 1.º ano
O Governo do Estado de São Paulo, por meio da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação, divulgou relatório do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais (Graprohab) sobre o primeiro ano da aplicação da Digitalização, lançada em janeiro de 2024. Título do relatório: “Digitalização dos processos diminui prazo médio de análise de novos empreendimentos em 17% e aumenta produtividade das avaliações”.
O documento, a seguir compartilhado com os leitores do AELO ON, teve a participação direta do presidente do Graprohab, Lacir Baldusco (foto), que usou parte das informações em sua exposição ao CDU. Ricardo Guimarães, assessor técnico do Graprohab, também presente na reunião, foi acionado por Lacir para transmitir explicações ao público.
De acordo com o relatório oficial da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Estado de São Paulo, a adoção do Graprohab Digital reduziu de 131 para 108 dias o prazo médio de análises de loteamentos; impacto ambiental do abandono de processos em papel impediu a emissão de 42,5 toneladas de dióxido de carbono (CO2).
Prossegue o relatório: a digitalização do Graprohab, cuja coordenação é feita pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação, completou um ano no início de fevereiro e os resultados apontam para maior eficiência, aliada a benefícios ambientais. Em um ano do processo 100% digital (entre 5/2/24 e 4/2/25), o prazo médio para aprovação de projetos foi de 108 dias, uma redução de 17% em relação ao período anterior de 12 meses (5/2/23 a 4/2/24) – 131 dias. Como consequência, houve também aumento da produtividade: na nova fase foram aprovados 52.939 lotes, um aumento de 22% na mesma comparação de períodos.
Os lotes aprovados digitalmente estão distribuídos em 131 empreendimentos. Entre eles, 64 são de Habitação de Interesse Social (HIS), voltada para famílias com renda de até seis salários-mínimos, contra 40 no ano anterior (de um total de 119 empreendimentos).
O secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação, Marcelo Branco, destaca o ganho de eficiência para o mercado e no desenvolvimento de políticas públicas. “Quando analisamos esse conjunto de dados, fica claro que estamos reduzindo a burocracia, com ganho de produtividade para um importante setor econômico que gera muito emprego e renda”, afirma ele. “Mas, ao mesmo tempo, temos reflexo positivo no público-alvo da política pública habitacional que desenvolvemos na secretaria, pois ampliamos em 60% a aprovação de empreendimentos voltados para famílias de menor renda”.
A maior eficiência também resultou em aumento no total das áreas aprovadas, saindo de 15,4 milhões de metros quadrados para 16,3 milhões de metros quadrados. Todos esses dados referem-se a empreendimentos em que o protocolo e aprovação ocorreram dentro do período de um ano, nos dois recortes.
Houve, também, aumento no número de empreendimentos protocolados no total: foram 579 no formato digital, com 208.164 unidades. No ano anterior, haviam sido 550 empreendimentos, com 185.177 lotes. Parte deles permanece em análise.
Além do ganho de produtividade e transparência decorrentes do processo digital, houve um impacto ambiental positivo com o fim da tramitação em papel. Os 579 protocolos em meio digital foram acompanhados de atualizações de documentos e expedientes dos órgãos técnicos, totalizando 1.187 pedidos para análise. Com isso, foram gerados 32,4 mil documentos, com uma média de 27,3 documentos por processo. No total, deixaram de ser utilizadas 4 toneladas de papel, o que equivale a uma redução de emissão de 7,3 toneladas de carbono (fator de emissão de 1,84 kg de CO2 por kg de Papel, segundo a metodologia: RODRÍGUEZ; IGLESIAS; ÁLVAREZ, 2008). Deixaram de ser cortadas, ao menos, 120 árvores, segundo estimativa do WWF, World Wide Fund for Nature (uma tonelada equivaleria a pelo menos 30 árvores).
Além disso, o fim das viagens de todos os empreendimentos no interior até a capital para protocolo de documentos e/ou retirada do certificado final de aprovação impediu que veículos rodassem 193,2 mil quilômetros. Considerando carros a gasolina, a média de emissão de CO2 evitada com a digitalização do processo foi de 35,2 toneladas.
Criado em 1991, o Graprohab consiste num colegiado formado pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (SDUH), Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (CETESB), SP e Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (SABESP). O Grupo tem como objetivo centralizar e agilizar a análise de projetos de empreendimentos habitacionais de parcelamento do solo e de condomínios localizados em área urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica – assim definidas por legislação municipal –, no Estado de São Paulo.
A partir de fevereiro de 2024, o Graprohab passou a recepcionar os projetos habitacionais, enviar a documentação para os órgãos colegiados, gerenciar os processos e emitir os requerimentos e certificados de aprovação exclusivamente pela internet. A medida, que decorre da implantação do Sistema Eletrônico de Informações (SEI), representa um avanço significativo para todos os lados envolvidos. Além de eliminar a necessidade de deslocamento de empreendedores de outras cidades até a capital na hora de protocolar e de retirar a licença, há também ganho de eficiência no trabalho dos servidores públicos, pois não haverá mais a distribuição física dos processos entre os diferentes órgãos estaduais. A novidade também confere mais transparência, celeridade e redução de emissão de resíduos.
Como era o protocolo de documentos físicos
* O interessado precisava protocolar documentação do projeto habitacional pessoalmente no balcão único do Graprohab em São Paulo;
* Pastas com os processos físicos eram distribuídas para os demais órgãos do colegiado (Cetesb, DAEE e Sabesp) por veículo oficial;
* Após apreciação pelos órgãos, a documentação era coletada pelos mesmos e retornava ao Graprohab;
* Projetos aprovados eram enviados para arquivo e ficavam sob a guarda do Estado;
* Interessado deveria se deslocar ao Graprohab para buscar o Certificado de Aprovação do empreendimento.
Como é o processo digital
* O interessado faz todo o processo de protocolo, acompanhamento e retirada do Certificado de Aprovação pelo SEI, por meio de login com senha;
* A documentação será encaminhada aos demais órgãos pelo próprio sistema SEI!;
* A tramitação do processo poderá ser acompanhada remotamente pelo interessado;
* Os processos finalizados ficarão arquivados no sistema, sem necessidade de locação de espaço físico para guardar as antigas pastas de papel.
Jadna, da CETESB: um olhar sobre inovação
A engenheira catarinense Jadna Beltrame Lemos, gerente do setor de Apoio Operacional ao Parcelamento do Solo da CETESB, já é bem conhecida pelo público do CDU. A foto é recente, de 27 de março, quando de sua explanação ao Comitê, após a fala de Lacir Baldusco.
Foi Jadna quem apresentou, em 10 de abril de 2024, o novo Formulário da CETESB para análise de processos Graprohab de licenciamento ambiental de loteamentos, visando agilizar e uniformizar as análises. No auditório lotado da CETESB, no bairro de Pinheiros, estavam o presidente da Companhia, Thomaz Miazaki de Toledo; o diretor de Controle e Licenciamento Ambiental, Adriano Queiroz; o presidente da AELO, Caio Portugal, e o presidente do Secovi-SP, Rodrigo Luna; o vice-presidente da AELO, Luis Paulo Germanos; o presidente executivo CEO do Secovi-SP, Ely Wertheim, e o experiente dirigente Lair Krähenbühl, entre outros.
O Formulário da CETESB para análise de processos Graprohab passou ser obrigatório para empresas na apresentação de novos projetos a partir de 17 de abril. Conforme divulgou o AELO ON naquela semana, Jadna explicou ao público, de modo didático, todos os detalhes para acesso e preenchimento do Formulário e foi bastante aplaudida. Lá estavam vários empresários imobiliários associados da AELO e também dezenas de representantes das agências regionais mantida pela CETESB no Interior do Estado de São Paulo. E foi lançado um vídeo explicativo.
Jadna, aberta ao diálogo, já havia apresentado uma prévia do Formulário em 28 de março de 2024, participando, ao lado da assessora Célia Poeta, da primeira reunião do CDU do ano. Em 20 de agosto, ela retornou ao Milenium Centro de Convenções para fazer parte do grupo do Pinga-Fogo de Loteamentos, apresentado pela professora Mariangela Machado. Desta vez, de volta ao CDU, Jadna comentou que, após um ano, o sistema vem funcionando bem. Um ou outro problema técnico que surge é logo solucionado. E as agências regionais, em caso de dúvidas, são orientadas pela sede da CETESB.
Ressalte-se que ficou claro que não devem ser admitidas divergências entre o sistema do Graprohab e o da CETESB.
Jonas Mattos: “Ter bons profissionais”
As explanações do engenheiro Jonas Mattos são sempre aguardadas pelo público do CDU. E, desta vez, não foi diferente: mestre Jonas fechou, com categoria, o debate de 27 de março em torno das mudanças impostas ao licenciamento de projetos de loteamentos por parte do Graprohab e da CETESB. As mudanças têm sido elogiadas por ele.
Como especialista em projetos, Jonas Mattos acompanha o Graprohab há mais de 20 anos, mas essa proximidade tornou-se maior em fevereiro de 2021, quando ele se tornou o representante da AELO e do Secovi-SP nas reuniões do Graprohab, em substituição ao saudoso professor Vicente C. Amadei, que havia falecido em janeiro de 2020. E não há evento sem o dr. Jonas citar a grande importância de Amadei para o nosso setor.
As advertências aos empreendedores também se tornaram tradicionais, nos balanços trimestrais apresentados por Jonas Mattos a respeito das reuniões do Graprohab, citando a posição de cada um dos órgãos integrantes do colegiado. Projetos recusados ou sob restrições ainda são numerosos. A culpa não deve ser atribuída à burocracia. Há inúmeros casos de erros cometidos nos projetos.
“Precisamos melhorar a qualidade dos nossos projetos”, insistiu Jonas. “As empresas têm de conversar sobre isso. A qualidade do projeto começa com bons profissionais!”
José Maria reforça o time dos Donadelli
Uma feliz coincidência. Terminada a reunião do CDU de 27 de março, em que ficou claro o recado do Graprohab, da CETESB e de Jonas Mattos às empresas de loteamento e desenvolvimento urbano para que tenham bons profissionais cuidando de seus projetos, evitando riscos de restrições para a aprovação, o assessor de Comunicação da AELO, Luiz Carlos Ramos, cruzou, em momentos diferentes, com dois experientes arquitetos.
O primeiro foi Luciano Borghesi Filho, nosso colaborador, autor do artigo sobre o arrojado projeto PARC Autódromo, da empresa paranaense Bairru, publicado no AELO ON n.º 1.029, em 19 de março, que teve expressiva repercussão.
O segundo foi José Maria Antunes Felix Pereira, cujo perfil é apresentado nesta edição do boletim.
José Maria Antunes Felix Pereira (foto), natural da cidade de Lins, no Oeste de São Paulo, hoje radicado em Campinas-SP, é formado em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Braz Cubas. É especialista em desenvolvimento de projetos para empreendimentos imobiliários de pequenos, médios e de grande porte. Atuou em grandes empresas loteadoras, onde teve a oportunidade de criar bairros planejados qualificados. Alguns se tornaram referências no setor.
Em 2023, José Maria iniciou parceria com a JFD Empreendimentos Imobiliários, de Franca-SP, onde é responsável pelo gerenciamento e desenvolvimento de novos projetos urbanísticos e de infraestrutura, além da gestão dos processos de aprovação dos empreendimentos. Essa atividade é que o levou a visitar São Paulo e acompanhar o CDU.
O início da carreira de José Maria foi como urbanista na Alphaville Urbanismo, de bairros planejados na região de São Paulo, cujo sucesso levou a grife Alphaville a gerar empreendimentos em várias outras cidades do País.
“Trabalhei ao lado do fundador da Alphaville Urbanismo, Renato de Albuquerque”, explica José Maria. “Atuei em 22 projetos em vários Estados do Brasil, de 1998 a 2003. Alguns desses projetos foram premiados no Brasil. Um deles ganhou prêmio internacional”.
Em 2003, José Maria fundou, em Campinas, a Horizon Urbanismo e Arquitetura, especializada em assessorar empresas loteadoras por todo o Brasil no desenvolvimento de projetos urbanísticos e de infraestrutura, gestão de processos de aprovação de empreendimentos de pequeno, médio e grande porte.
“No final de 2003, fui convidado pela Cyrella Brazil Realty para montar a juntamente com o ex-diretor de engenharia da Alphaville Urbanismo Marco Antonio Reynol e os engenheiros Carlos Lya e Paulo Velzi, um novo setor, o Departamento de Urbanismo”, relata José Maria.
O engenheiro Paulo Velzi, que atuou na Sobloco Construtora durante mais de 30 anos, na implantação da Riviera de São Lourenço, em Bertioga-SP, foi membro do Conselho Fiscal da AELO.
“Nosso departamento foi responsável pelos projetos urbanísticos e pela gestão de empreendimentos e empresas parceiras por todo o País”, conta José Maria Felix Pereira. “Vários empreendimentos foram lançados ao longo de cinco anos. Minha empresa, a Horizon Urbanismo, participa atualmente de um grande empreendimento da Cyrela, a ser implantado na região de Porto Feliz-SP, dando continuidade a essa parceria”.
Em meados de 2008, o arquiteto teve um novo desafio: “Fui convidado para compor o corpo técnico da Damha Urbanizadora, sendo responsável pela gestão do departamento de projetos. Lá, desenvolvi vários empreendimentos pelo Brasil e permaneci até maio de 2012”.
Por meio da Horizon Urbanismo, José Maria presta assessoria e desenvolve projetos urbanísticos para diversas empresas nacionais. “Também atuei em parcerias com empresas estrangeiras, como o S.W.A. Group e a Broadway Malyan, em projetos no Brasil”, explica.
Ao longo dos últimos anos, José Maria tem atuado sempre na busca da excelência na concepção e direcionamento do desenvolvimento de novos produtos imobiliários aliando criatividade e experiência, mitigando riscos e potencializando os resultados.
Em abril de 2023, o talento e o currículo de José Maria despertaram o interesse da JFD Empreendimentos Imobiliários, de Franca-SP, cujos diretores são Jorge Felix Donadelli e Jorgito Donadelli. “Então, iniciamos uma parceria. E passei a percorrer, frequentemente, os 300 quilômetros das rodovias que unem Campinas e Franca”.
Na JFD, o arquiteto é responsável pelo gerenciamento e desenvolvimento de novos projetos urbanísticos e de infraestrutura como também a gestão dos processos de aprovação dos empreendimentos.
Jorgito Donadelli, diretor de Relações Institucionais da AELO e diretor da JFD, satisfeito por contar com José Maria, relembra que, mais de dez anos atrás, ao ter aulas com o saudoso professor Vicente C. Amadei (1932-2020) nos cursos de loteamentos, ficou em sua cabeça esta lição do mestre: “Tenha ao seu lado bons profissionais”. De certa forma, esse conselho tem sido dado por Jonas Mattos em suas explanações no CDU: “Projetos bons, sem risco de rejeição no Graprohab, são gerados por profissionais bons”.
Bons profissionais não faltam. É só procurá-los.
AELO aplaude parceria por moradias
A AELO participou da cerimônia de lançamento de importante programa governamental para novas moradias no Estado de São Paulo, nesta segunda-feira, 7 de abril.
O vice-presidente, Luis Paulo Germanos, e o diretor de Relações Institucionais, Jorgito Donadelli, estiveram no Palácio dos Bandeirantes, onde foi assinada a autorização de aporte.
O governador de São Paulo, Tarcísio de Freitas, autorizou investimentos de R$ 1 bilhão para prover moradias em parceria com a Caixa Econômica Federal.
Luis Paulo e Jorgito foram ao Palácio porque a AELO faz parte do Conselho da Habitação do governo paulista. Os dois dirigentes ficaram entusiasmados com o acordo entre o governo de São Paulo e o governo federal, celebrado de modo festivo pelos dois polos.
Dentre os recursos, a previsão é de mais de R$ 600 milhões do Casa Paulista, programa habitacional conduzido pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (SDUH), para viabilizar até 30 mil unidades em empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida no Estado, nas modalidades Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) e Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Outros R$ 300 milhões serão investidos via Casa Paulista – Carta de Crédito Imobiliário, subsídio do Estado nos financiamentos da Caixa realizados via FGTS.
Em Parceria com Programas Federais, realizada no final da tarde de 7/4, no Palácio dos Bandeirantes, com a presença do governador de São Paulo, Tarcísio de Freitas, do ministro Jader Filho (Cidades), do presidente da Caixa Econômica Federal, Carlos Vieira, do secretário estadual Marcelo Branco (Desenvolvimento Urbano e Habitação), do presidente da Assembleia Legislativa, André do Prado, de parlamentares estaduais e federais, vereadores, prefeitos, entre outras autoridades. Pelo Secovi-SP, participaram também a vice-presidente de Habitação Econômica, Daniela Ferrari, o economista-chefe Celso Petrucci e o diretor Pedro Krähenbühl, além de empresários do setor.
Na oportunidade, Tarcísio de Freitas destacou o apoio do Secovi-SP e disse que não existe MCMV, não existe Casa Paulista sem a parceria com a iniciativa privada. “Rodrigo Luna e toda a diretoria têm sido companheiros incansáveis, que acreditam e contribuem com a habitação no Estado de São Paulo”, afirmou o secretário Marcelo Branco.
Em seu pronunciamento, o presidente do Secovi-SP Rodrigo Luna destacou a importância das políticas públicas habitacionais e reiterou o apoio da iniciativa privada aos programas, que são fundamentais para o combate e a redução do déficit de moradias no País.
Pelas regras da Caixa, o valor máximo para financiamento é de R$ 170 mil. Como essa quantia é insuficiente para cobrir todos os custos de produção habitacional em São Paulo, o aporte complementar solicitado pelo banco ao Casa Paulista é fundamental para viabilizar a construção dos empreendimentos. No FDS, os proponentes dos conjuntos são entidades organizadoras, que ficam responsáveis pela indicação da demanda. Já pelo FAR, os empreendimentos podem ser propostos pelo mercado, Estado ou Municípios. A indicação dos beneficiários deverá ser feita pelos municípios, com possibilidade de apoio da SDUH.
O aporte estadual é a fundo perdido, ou seja, os cidadãos contemplados não precisam pagar de volta. O subsídio permite que as famílias tenham acesso ao financiamento imobiliário, que é feito pela Caixa. As famílias atendidas devem obedecer às regras dos programas, como ter renda de até R$ 2.850,00 e com inscrição ativa no CADÚNICO. Também não poderão ter recebido benefício anterior no âmbito dos Programas Habitacionais administrados pela SDUH ou pela CDHU.
Caberá à Caixa contratar os empreendimentos, vistoriar as obras e atestar o cumprimento do cronograma físico-financeiro para a consequente liberação de recursos previstos na operação, nos empreendimentos nos quais a SDUH aportará os subsídios. O acompanhamento das obras e serviços é de exclusiva responsabilidade do Agente Financeiro, sendo que os relatórios deverão ser encaminhados à secretaria de Estado.
O novo contrato é um aditamento de uma parceria vigente desde 2022, que, além de permitir complemento estadual em empreendimentos financiados pelo FAR e pelo FDS, também regulamenta a parceria do Casa Paulista – Carta de Crédito Imobiliário (CCI) no aporte de cheques em empreendimentos financiados no âmbito do FGTS pela Caixa. Para esta modalidade, está previsto o investimento de R$ 300 milhões apenas neste ano pelo Governo do Estado.
Elias: bancos oferecem financiamento
Elias Zitune (foto), diretor de Assuntos Regionais da AELO, participou do CDU em 27 de março para falar sobre novas opções de financiamento para projetos de loteamento.
Na reunião anterior do CDU, em dezembro, Elias anunciou que o Banco Santander havia disponibilizado crédito para as empresas loteadoras. Desta vez, ele explicou que aquele banco havia ampliado as cifras para eventuais financiamentos e que outro banco também mostra interesse em parceria com empresas associadas da AELO.
“Fomos procurados pelo BTG e conversamos”, disse Elias. Em princípio, é disponibilizado o financiamento. A carteira continua com o loteador, que passa a ter prazo para fazer o empreendimento.
Vale relembrar que as entrevistas feitas em 2003 pela empresa Ecconit junto a loteadores, por conta da inédita pesquisa encomendada pela AELO, apontaram a falta de financiamento como um dos mais graves problemas. A pesquisa gerou o Perfil Econômico do Setor de Loteamento e Desenvolvimento Urbano no Brasil, lançado em 24 de junho de 2024, no Fórum Estadão Think – Loteamentos Urbanos, com apoio da AELO.
As lições de Elias na abertura dos Cursos
Elias Zitune, diretor de Assuntos Regionais da AELO, teve uma agenda movimentada, terça-feira, 8 de abril: pela manhã e à tarde, manteve sua atenção na sede do Grupo ZS Urbanismo, do qual é diretor, no bairro de Higienópolis, em São Paulo. À noite, ele ficou diante do computador para ministrar a aula magna “Visão Global da Atividade de Loteamento”, na esperada abertura do Programa de Cursos de Atividades Específicas de Loteamentos 2025, conforme anunciado pelo AELO ON na edição da semana passada.
As boas-vindas a Elias foram dadas pela coordenadora do Programa, professora Mariangela Machado, que também concedeu espaço para o público fazer perguntas. Essa aula foi gratuita, um webinar aberto a todos os interessados que se inscreveram.
Os Cursos, criados em 1991 pelo saudoso professor Vicente C. Amadei (1932-2020), mestre de milhares de especialistas, entre os quais o próprio Elias, fazem parte da Universidade Corporativa Secovi há 20 anos.
Bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, Elias Zitune e é pós-graduado em Negócios Imobiliários pela Fundação Instituto de Administração (FIA). Ele representa a quarta geração de uma família de loteadores, os Zitune, em São Paulo.
A Zitune Empreendimentos Imobiliários, fundada há 69 anos, passou a constituir, em 2020, uma parceria com SCDU Urbanismo, dando origem ao Grupo ZS Urbanismo, no qual Elias Zitune é diretor.
Elias, o mais jovem diretor da AELO, já acumula longa experiência na empresa e na entidade, tendo sido diretor de Relações Institucionais e vice-presidente, antes de se tornar diretor de Assuntos Regionais.
Os jornalistas Luiz Carlos Ramos (textos) e Calão Jorge (fotos) tiveram acesso ao webinar da aula magna, cuja cobertura será apresentada na próxima edição do AELO ON, em 17 de abril.
Informações completas sobre os Cursos de Loteamento 2025 e inscrições estão disponíveis nesta edição: é só acessar a publicidade que aparece no rodapé do boletim.
Ciro Scopel relembra a origem do CDU
O presidente do Conselho Consultivo da AELO, engenheiro Ciro Scopel, exerce funções em nossa entidade e no Secovi-SP desde a década de 1990, época em que participou, ativamente, da criação e da consolidação do Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU).
Na reunião-almoço de 27 de março, que abriu o ano do Jubileu de Prata do CDU, o jornalista Luiz Carlos Ramos sentou-se, de propósito, ao lado de Ciro. O objetivo era fazer uma entrevista com ele para o AELO ON. A conversa rendeu. Os dois focalizaram vários temas da AELO, com destaque para a origem do CDU. A entrevista está neste texto de Luiz Carlos, com foto de Calão Jorge.
“Em 1994, época em que comecei a frequentar a AELO, o Secovi-SP me escolheu para ser vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente”, explica Ciro. “Como já havia bom entendimento entre as duas entidades, os dirigentes Lair Krähenbühl, Claudio Bernardes e o professor Vicente C. Amadei se uniam a outros para um bate-papo sobre o nosso setor, num restaurante de São Paulo. Além disso, a AELO organizava um evento anual, o Encontro de Loteadores”.
A ideia da criação de uma parceria foi consolidada em 1999. E, com a adesão do SindusCon-SP, realizou-se, em 25 de julho de 2000, a primeira reunião do Comitê de Desenvolvimento Urbano. O administrador de empresas Sérgio Guimarães Pereira Júnior, presidente da AELO de 1997 a 2001, representava a entidade nas reuniões. Ciro Scopel, por sua vez, representante do Secovi-SP, coordenou o CDU por longo período.
“Os encontros já eram bastante produtivos”, relembra Ciro. “Atraíam cerca de 40 pessoas. Hoje, o CDU reúne até 200 empresários e executivos, além de ser transmitido on-line”. Com o tempo, foi ocorrendo a evolução, nas gestões dos presidentes da AELO Roland Philipp Malimpensa, Luiz Eduardo de Oliveira Camargo, Flavio Amary e Caio Portugal.
Ciro Scopel vê o crescimento da AELO – agora uma entidade de âmbito nacional, com mais de mil associados em 21 Estados – como um fator de fortalecimento do CDU. Curiosamente, a moderna sede do Secovi-SP, a Casa do Mercado Imobiliário, local das reuniões do CDU, passou a abrigar também as sedes da AELO e do SindusCon-SP em 2019. “O importante é que, aqui, a cada três meses, são discutidos os problemas do setor de desenvolvimento urbano e suas possíveis soluções. São 25 anos de história e de conquistas”, resume Ciro, referindo-se ao Jubileu de Prata do Comitê.
Esta foto foi tirada por Calão Jorge logo após o CDU de 27 de março. Ciro Scopel aparece em primeiro plano. Por coincidência, ali ao fundo, no lado direito, aparece Sérgio Guimarães Pereira Júnior, presidente da AELO dos primeiros CDUs. Ele estava conversando com o conselheiro Osmar Sousa Barbosa.
Ciro Pereira Scopel, engenheiro, tem desenvolvimento urbano no seu DNA, atuando como diretor da Scopel Empreendimentos e Obras S.A, ao lado do irmão Eduardo Scopel. A empresa foi fundada, em 1966 pelo patriarca Antonio Scopel, pai também de Maurício Pereira Scopel, que presidiu a AELO por quatro anos, de 1989 a 1993, período de duas grandes conquistas: a criação do Graprohab pelo governo do Estado de São Paulo e o início dos cursos de loteamentos do professor Vicente C. Amadei, ambos em 1991. Maurício, gravemente ferido num acidente de automóvel, em 1993, ficou impossibilitado de manter as atividades. Ele faleceu em 2016. Na AELO, Carlos De Gióia assumiu a presidência. No Secovi-SP, Ciro Scopel foi indicado para o cargo de vice-presidente de Desenvolvimento e Meio Ambiente, que caberia ao irmão Maurício.
A terceira geração dos Scopel já faz parte da empresa. Os dois filhos mais velhos de Ciro estão em atividade ao lado do pai, na sede da Rua Estados Unidos, nos Jardins: Luciano Mattatia Scopel, 33 anos, administrador de empresas, e Fernando Mattatia Scopel, 31 anos, engenheiro de produção. A filha, Marcela Mattatia Scopel, 27 anos, é arquiteta num escritório de arquitetura sem ligação com o urbanismo. Todos os três gostam de futebol e torcem para o São Paulo, a exemplo do pai.
Sucesso do Encontro AELO em Campinas
Foi um sucesso a reunião da AELO com a Região Metropolitana de Campinas, quinta-feira, 3 de abril. O encontro atraiu 40 associados da AELO que atuam na região e levou a um produtivo diálogo do presidente Caio Portugal com o secretário de Planejamento e Desenvolvimento Urbano da Prefeitura de Campinas, Marcelo Coluccini (foto).
O evento presencial, num salão do Edifício Toulon Office Center, no bairro do Cambuí, foi organizado pelo delegado Regional de Campinas, Clovis Cabrino Júnior.
O secretário Coluccini, que está no cargo desde julho de 2023, conhece bem o setor imobiliário. Foi diretor Regional do Secovi-SP em Campinas e, como advogado, é membro efetivo da Comissão de Meio Ambiente da OAB-SP.
A pauta da reunião do dia 3 foi esta:
1 – Atualização da Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento Urbano de Campinas;
2 – Zona de expansão urbana e contrapartidas;
3 – APAs, Plano de Manejo Campo Grande e Ação Pública sobre a APA de Campinas.
4 – IPTU: prazo após alvará de obra, áreas comerciais e retroativo;
5 – Revisão da Lei n.º 208;
6 – Viabilidade para Heis: preço de venda x custo;
7 – Representatividade da AELO nos Conselhos Municipais;
8 – As mais recentes ações da AELO de âmbito nacional.
Caio celebra as relações com Campinas
O presidente da AELO, Caio Portugal (foto), viajou de São Paulo para Campinas na manhã de 3 de abril, especialmente para participar do evento. Ao retornar à Capital, ele comentou que os debates foram bastante positivos e contribuíram para reforçar a qualidade das relações entre a nossa entidade e a Prefeitura de Campinas.
No encontro com a Prefeitura e com associados da AELO, Caio lembrou o fato de Campinas ser o terceiro município mais populoso do Estado – abaixo da Capital e de Guarulhos – e que sua região metropolitana ocupa o primeiro lugar nas pesquisas trimestrais da Brain sobre o mercado de loteamentos no Estado de São Paulo e do Brasil. É expressivo o número de novos loteamentos lançados a cada ano.
Por outro lado, Caio Portugal comentou a importância de as prefeituras colocarem em prática um modelo de licenciamento mais ágil, como tem ocorrido em Campinas na gestão do prefeito Dário Saadi. Além disso, o primeiro município a aderir ao Graprohab Integra, já no final de 2023, foi Campinas.
Caio também citou a importância das parcerias para o combate aos loteamentos clandestinos, como ocorre na campanha Lote Legal, lançada pela AELO em 2021. Em maio de 2022, o presidente Caio Portugal; o vice-presidente Luis Paulo Germanos e os diretores Arthur Matarazzo Braga, Elias Zitune e Jorgito Donadelli participaram de evento em Campinas, no qual o prefeito Dário Saadi assinou a adesão à campanha. “Cada prefeito tem de saber o que sai mais caro para o município, a aprovação de um loteamento totalmente legalizado ou o desleixo diante de loteamentos clandestinos, cuja infraestrutura acaba sendo paga, mais tarde, pelos cofres municipais”, disse Caio.
Em sua fala, Caio também comentou o atual momento da AELO como entidade de âmbito nacional, com mais de mil associados de 21 Estados, e a representatividade alcançada nos diálogos com os três Poderes, caso do recente empenho em defesa de uma reforma tributária justa.
Ao terminar sua explanação, Caio Portugal agradeceu ao secretário Coluccini pelo oportuno diálogo sobre leis e portarias, e ao delegado Regional da AELO em Campinas, Clovis Cabrino Júnior, responsável pela organização do evento. As metas foram atingidas.
Secretário Coluccini vai manter o diálogo
A foto mostra o momento em que o delegado Regional da AELO em Campinas, Clovis Cabrino Júnior, fez algumas perguntas ao secretário de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, Marcelo Coluccini, na etapa final do evento de 3 de abril. O público esteve atento.
Desde que se tornou representante da AELO em Campinas e nos demais municípios da região metropolitana, em 2021, Clovis Cabrino Júnior tem participado de todas as ações da Prefeitura a respeito do setor imobiliário. Foi ele quem agilizou o encontro entre a AELO e o prefeito Dário Saadi, em maio de 2022, no qual o município aderiu à campanha Lote Legal.
O secretário Marcelo Coluccini assumiu o cargo em julho de 2023, a convite do prefeito Dário, depois de ter deixado suas funções de assessor de Mudanças Climáticas e Sustentabilidade do governador Tarcísio de Freitas. A antiga secretária Carolina Baracat Lazinho, que respondia pela pasta, permanece na equipe de Dário. É que, com a chegada de Coluccini, a Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento Urbano foi dividida em duas, cabendo a Carolina a Secretaria de Urbanismo.
Marcelo Coluccini prometeu manter o constante diálogo com a AELO, tanto com Cabrino Júnior, na Regional, quanto no contato direto com o presidente Caio Portugal, em São Paulo, a exemplo do que tem feito a secretária Carolina.
Os novos passos da reforma tributária
A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), à qual a AELO é filiada divulgou que, em 2 de abril, o Senado deu mais um passo na regulamentação da reforma tributária com a apresentação do plano de trabalho de Eduardo Braga (foto), senador pelo MDB do Amazonas, para a análise do Projeto de Lei Complementar (PLP) 108/2024. O documento, que trata da estruturação do Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), foi exposto durante reunião da Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ).
Como se sabe, esse tema, de grande importância para o País, atrai o constante interesse do setor imobiliário. A AELO, por meio do presidente Caio Portugal, participou de inúmeras reuniões em Brasília e em São Paulo, em 2024, ao lado de dirigentes de outras entidades, na defesa de uma reforma justa. O projeto inicial do governo foi alterado na Câmara dos Deputados e no Senado até a sanção pela Presidência da República.
A apresentação do senador Braga marcou o início do processo de discussão parlamentar sobre a proposta. Após a sessão, foi concedida vista coletiva para que os congressistas analisem o texto e proponham sugestões. A previsão é que a votação do plano de trabalho ocorra na próxima semana. No entanto, as datas das audiências públicas e da entrega do parecer final ainda não foram definidas.
Entre os temas abordados no PLP 108/2024, destaca-se a possibilidade de Municípios e do Distrito Federal anteciparem o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O projeto prevê que a antecipação seja opcional para os contribuintes, permitindo que o imposto seja recolhido no momento da formalização do título translativo, como escrituras públicas ou documentos particulares equivalentes. Além disso, a proposta autoriza os entes federativos a aplicarem alíquotas reduzidas para esses casos.
Audiências públicas e participação de especialistas
O plano de trabalho prevê a realização de quatro audiências públicas, nas quais especialistas, representantes do governo e entidades setoriais serão ouvidos. Os debates se dividirão em quatro grandes temas:
1ª audiência – Comitê Gestor do IBS: • Ministério da Fazenda; • Comitê Nacional de Secretários de Fazenda, Finanças, Receita ou Tributação dos Estados e do Distrito Federal (COMSEFAZ); • Confederação Nacional de Municípios (CMN); • Frente Nacional de Prefeitas e Prefeitos (FNP); • Associação dos Membros dos Tribunais de Contas do Brasil (Atricon).
2ª audiência – Disposições relativas ao IBS: • Ministério da Fazenda; • Associação dos Conselheiros Representantes dos Contribuintes no Carf (Aconcarf); • Associação Nacional de Fiscais de Tributos Estaduais (Febrafite); • Federação Nacional dos Auditores e Fiscais de Tributos Municipais (Fenafim); • Grupo de Estudos Tributários Aplicados (Getap); • Associação Nacional dos Procuradores dos Estados e do Distrito Federal (Anape); • Associação Nacional das Procuradoras e dos Procuradores Municipais (ANPM).
3ª audiência – Disposições Relativas a Tributos Estaduais: • COMSEFAZ; • Federação Nacional do Fisco Estadual e Distrital (Fenafisco); e • Fernando Scaff, professor da Universidade de São Paulo (USP).
4ª audiência – Disposições Relativas a Tributos Municipais (ITBI e COSIP): • Conselho Tributário Fiscal de Goiânia; • Associação Brasileira das Concessionárias de Iluminação Pública (ABCIP).
Próximos passos
A regulamentação do PLP 108/2024 é considerada essencial para a implementação do novo modelo tributário brasileiro. A expectativa é que as audiências públicas tragam contribuições relevantes para a versão final do texto, garantindo maior transparência e equilíbrio na divisão de competências tributárias entre União, estados e municípios.
Os clandestinos da Chapada Diamantina
O jornal “Correio”, de Salvador, tem acompanhado, semanalmente, o trabalho do Ministério Público da Bahia (MP-A) no combate aos loteamentos clandestinos na região da Chapada Diamantina, um dos tesouros da natureza brasileira.
Depois de mais de um ano de audiências públicas realizadas em municípios da Chapada Diamantina, o Ministério Público da Bahia (MP) chegou a um número concreto: 26 loteamentos e condomínios em áreas rurais da região podem ser ilegais. As investigações prosseguem, com apoio das prefeituras e das Polícias Civil, Militar e Ambiental.
A Chapada Diamantina (foto) é um dos principais destinos turísticos da Bahia, juntamente com Salvador e a região de Porto Seguro.
O jornal “Correio” explica que os empreendimentos estão na mira do Ministério Público desde maio de 2024, quando foram iniciados os encontros nas cidades da região.
As supostas irregularidades foram catalogadas pelas próprias secretarias de meio ambiente dos municípios. Dos cinco que foram visitados pelo MP, quatro informaram os dados preliminares.
Os municípios de Mucugê e Lençóis sinalizaram o maior número de empreendimentos possivelmente ilegais: oito.
Em seguida, na lista, aparece Iraquara, com seis loteamentos. A pasta do meio ambiente de Ibicoara indicou quatro loteamentos ao órgão.
Já Andaraí não entregou a documentação preliminar, embora tenha sido solicitada.
Os empreendimentos foram mapeados com base em um critério legal: áreas rurais da Bahia não podem ser loteadas, nem o endereço de condomínios de casa ou prédios.
O instrumento evita a urbanização de zonas de agricultura e a destruição de um modo de vida intricado ao território.
São os planos diretores municipais de cada cidade que definem quais são e onde ficam os três tipos de zona: urbanas, rurais e de expansão.
“O loteamento dessas áreas é uma questão preocupante na Chapada”, afirmou o promotor Alan Cedraz, da Promotoria Regional Ambiental do Alto Paraguaçu.
Cedraz acrescenta: “Na zona rural, a finalidade é agrícola, não de urbanização. O que tem acontecido é a criação de condomínios rurais que trazem graves problemas para o uso do solo, lixo, saneamento”.
O Instituto do Meio Ambiente e Recursos Hídricos (Inema), com a Polícia Ambiental e os municípios, já fiscalizou esses alvos. Mas os relatórios dessas vistorias não foram encaminhados ao MP.
Da Sexta-Feira Santa ao Dia de Tiradentes
No final da próxima semana, começa um dos quatro “feriadões” de 2025. Serão dois feriados: a Sexta-Feira Santa, dia 18 de abril, e o Dia de Tiradentes, segunda-feira, dia 21. Entre os dois, surge o sábado e, em seguida, o Domingo de Pascoa.
A exemplo de órgãos públicos, bancos e empresas, a sede da AELO estará fechada por quatro dias, de 18 a 21 de abril. O expediente termina às 18 horas de quinta-feira, dia 17, e será retomado na terça-feira, dia 22, às 9 horas.
Desejamos Feliz Páscoa a todos os associados e parceiros da AELO. Uma data para os cristãos e suas famílias e que tem tudo a ver com o desejo universal de paz. Para as crianças, é tempo de ovos de chocolate. Para os adultos, momentos de confraternização, orações e reflexões.
