O presidente da AELO, Caio Portugal, estudou todos os detalhes da decisão da Câmara dos Deputados pela aprovação do Projeto de Lei da reforma tributária e faz uma completa análise no AELO ON. Trata-se de algo de vital importância para o nosso setor. Pedimos a atenção de todos os associados da AELO para a leitura do seguinte relato do presidente Caio e de outras notas do boletim desta semana.
Na última quarta-feira, 10 de julho, foi aprovado na Câmara dos Deputados dos Deputados o PLP 68/24 que regulamenta a aplicação dos tributos criados pela Emenda Constitucional de 2023.
A regulamentação do IVA-DUAL: CBS/IBS, atendeu em parte as necessidades de ajustes solicitadas pela AELO e pelas demais entidades do setor imobiliário e da construção civil coordenadas pela CBIC.
A partir da audiência pública de 12 de junho, noticiada pelo AELO ON, até 10 de julho, a AELO esteve atuando presencialmente em Brasília, participando de audiências, reuniões, e encontros, além do corpo a corpo com deputados, grupos de trabalho e membros da Secretaria Especial da Reforma Tributária (SERT) do Ministério da Fazenda, buscando que fossem mantidas as cargas tributárias relativas aos impostos criados. Para tanto, alguns pleitos foram atendidos. Outros, porém, ainda dependerão do Senado, onde a discussão agora se inicia.
Para que seja feito o correto ajuste para a manutenção da carga sobre a atividade privada de loteamentos, há a necessidade de um redutor da alíquota modal em 60% de desconto, assim como o capítulo da transição é fundamental para a manutenção da previsibilidade e segurança jurídica tributária.
Até o presente momento, eis o que restou definido para o setor de loteamentos:
- Manutenção do sistema de contabilidade por caixa; antes estava previsto por competência. O que significaria o setor financiar tributariamente os impostos devidos, haja visto o descasamento entre caixa e competência;
- Redutor da alíquota modal com desconto de 40%, no projeto originário do Governo Federal era de 20%;
- Redutor social para o lote ao valor de R$ 30.000,00 a unidade comercializada; no projeto originário não existia redutor social para a atividade de loteamentos;
- Redutor de ajuste ao desconto das áreas públicas doadas, das contrapartidas exigidas pelos poderes públicos;
- Nos empreendimentos realizados por parceria, a apropriação dos redutores e a incidência dos impostos obedecerão ao quanto previsto no percentual de participação entre desenvolvedor e terrenista.
Como dito, haverá ainda a tramitação pelo Senado, no qual ocorre recesso parlamentar de 18 a 31 de julho. Havendo alterações no Senado, o projeto deverá retornar à Câmara dos Deputados.
A AELO continuará atuando em defesa da manutenção da carga ao setor e das necessidades específicas no tratamento tributário, conforme determinado pela Emenda Constitucional que criou os novos impostos sobre o consumo CBS e IBS.
Importante reconhecer todo o empenho do nosso assessor técnico Pedro Krahenbuhl em Brasília, além do time das entidades parceiras, como o Secovi-SP, especialmente na pessoa do presidente executivo CEO Ely Wertheim – que tem sido o grande capitão desse time. Agradeço, em especial ao ex-presidente da AELO Flavio Amary por toda a sua atuação e dedicação neste momento crucial das negociações.
A agenda do País deve ser a agenda de quem produz, em especial desse setor que gera a terra urbana formal, sustentável, e sem qualquer recurso público.
Nesta foto de Brasília, se destacam os edifícios do Congresso Nacional: à esquerda, o Senado; à direita, a Câmara dos Deputados. A AELO mantém a esperança de esse conjunto do Poder Legislativo chegar a uma reforma tributária justa para todo o País.
CBIC lamenta efeitos, mas mantém a luta
O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Renato Correia, demonstra, em duas páginas do informativo da entidade, os principais pleitos do setor imobiliário e da construção quanto à reforma tributária. A decisão da Câmara dos Deputados, ocorrida no dia 10, não significa o fim das reivindicações por uma reforma justa, que não venha a prejudicar o acesso dos cidadãos à casa própria. A luta continua.
O AELO ON reproduz, a seguir, os argumentos da CBIC, que são também os da AELO. No rodapé aparecem as logo marcas das 96 entidades integrantes da CBIC.
A aprovação na Câmara dos Deputados
O AELO ON reproduz, a seguir, a reportagem do “Estadão” sobre a votação na Câmara dos Deputados, publicada no dia 11:
A Câmara dos Deputados aprovou na noite de 10 de julho, o primeiro projeto da regulamentação da reforma tributária, com 336 votos favoráveis, 142 contrários e duas abstenções. A proposta estabelece uma trava para a alíquota do novoImposto sobre Valor Agregado (IVA), que não deverá ultrapassar 26,5%, e inclui as carnes na cesta básica com imposto zero, após pressão do setor de alimentos, da bancada do agronegócio e da defesa do próprio presidente Luiz Inácio Lula da Silva. O texto agora vai ao Senado Federal.
A isenção das proteínas animais vinha sendo o principal embate da regulamentação no Congresso nos últimos dias. O texto-base da proposta foi aprovado sem esses itens na lista de produtos isentos. Porém, durante a votação das sugestões de mudanças no texto principal (destaques), o relator Reginaldo Lopes (PT-MG) informou que decidiu atender aos pleitos e orientou pela aprovação do destaque da oposição que previa a inclusão das carnes, queijo e sal na cesta básica com imposto zero. Foram 477 votos a favor.
Na foto, o momento em que a Câmara votava a reforma.
Esse primeiro projeto traz o coração do novo sistema de impostos sobre consumo, com as regras para o funcionamento do IVA – queunificará cinco tributos existentes hoje. Serão dois IVAs: um de competência do governo federal, a CBS, e um de Estados e municípios, o IBS.
“Estamos acolhendo no relatório da reforma todas as proteínas. Carnes, peixes, queijos e, lógico, o sal, porque o sal também é um ingrediente na culinária brasileira”, disse Lopes, no plenário. Representantes do setor de carne, como a Associação Brasileira de Proteína Animal (ABPA), a Associação Brasileira dos Frigoríficos Brasileiros (Abrafrigo) e outros executivos da indústria de alimentos, aplaudiram a decisão no plenário.
A inclusão das carnes na cesta básica gerou um tenso embate entre governo e a oposição a respeito de qual lado da Câmara teria influído para tal imposição.
As contas ainda são preliminares, mas, de acordo com o economista e tributarista Eduardo Fleury, fundador do escritório FCR Law e chefe da área de direito tributário, a alíquota do IVA brasileiro deve chegar a pelo menos 27,2% – acima dos 27% da Hungria, hoje a maior do mundo. O Ministério da Fazenda informou que está atualizando os cálculos com as mudanças feitas pelos deputados, e deve divulgar uma projeção oficial em breve. Atualmente, esta é a lista dos maiores IVAs, com a Hungria no topo, seguida por Dinamarca, Noruega e Suécia,
Dinamarca, Suécia e Noruega atingem 25%. Finlândia, Islândia e Grécia 24%. As mais baixas do mundo são as do Canadá 5%, Suíça 7,7, Coréia do Sul, Japão e Austrália, 10.
Na América Latina, as taxas mais baixas são da Costa Rica, 13, México, 16, Colômbia e Chile, 19.
Fleury, que participou das discussões do projeto a convite do Congresso, tem uma conta mais conservadora em relação ao impacto da isenção das carnes no IVA. Ele entende que esses produtos vão aumentar a alíquota base em 0,4 ponto porcentual, abaixo do 0,53 estimado pela Fazenda e do 0,57 ponto previsto pelo Banco Mundial. Isso afeta também o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida.
Ricardo Salles: “Absurdo contra a habitação”
O deputado federal Ricardo Salles (PL-SP), que foi ministro do Meio Ambiente na gestão do presidente Jair Bolsonaro e secretário do Meio Ambiente do Governo do Estado de São Paulo no último mandato de Geraldo Alckmin, subiu à tribuna da Câmara e fez contundente discurso em defesa dos pleitos do setor imobiliário e da construção em relação à reforma tributária. Para Salles, o projeto de lei, na forma a ser aprovadana votação, apresentava inúmeros absurdos, como o encarecimento da casa própria. “Isso afeta, inclusive, o programa Minha Casa, Minha Vida, tão defendido pelo presidente Lula”, disse ele.
O AELO ON divulga o vídeo do pronunciamento de Salles.
Vale a pena mencionar que dois outros deputados foram à tribuna para criticar o despropósito do não-atendimento a alguns pleitos do setor imobiliário e da construção: Nelsinho Padovani (União Brasil - Paraná) e Carlos Henrique Amorim, conhecido como Gaguim (União Brasil – Tocantins).
Caio foi à Corregedoria Nacional de Justiça
Em 9 de julho, o vice-presidente Jurídico da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Fernando Guedes, e o presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO), Caio Portugal, estiveram na Corregedoria Nacional de Justiça, em Brasília, e apresentaram informações ao corregedor, ministro Luís Felipe Salomão, sobre o impacto econômico causado no setor por provimentos publicados recentemente pela própria Corregedoria Nacional, que dispõem sobre a forma para contratação da garantia de alienação fiduciária de bens imóveis e sobre a instituição do condomínio especial e do condomínio edifício.
O ministro Salomão – nesta foto, à cabeceira da mesa de seu gabinete –ficou de apreciar o pleito das entidades imobiliárias e da construção. Esse tema foi focalizado recentemente pelo AELO ON.
Guedes e Portugal buscaram demonstrar a necessidade de se avaliar a possibilidade de modulação das medidas, a fim de preservar a segurança jurídica e o desenvolvimento econômico. Salomão ouviu todas as argumentações, fez questionamentos sobre diversos pontos e solicitou que as entidades protocolassem as informações para que pudessem ser analisadas.
Fernando Guedes destacou a importância do setor de loteamentos para a economia brasileira. Ele ressaltou que o setor é responsável por movimentar mais de 90 outros setores, desde o moveleiro até o de cimento, e enfatizou a necessidade de evitar obstáculos que possam atrasar o desenvolvimento da construção civil. “O setor de loteamentos, que o Caio representa, é muito significativo dentro do nosso segmento”, afirmou Guedes.
Caio Portugal apresentou um completo relato. Explicou que a AELO representa 1.050 empresas associadas em 21 Estados e que o setor produz cerca de 145 mil lotes urbanizados por ano, gerando um valor global de vendas de aproximadamente R$ 25 bilhões. Ele destacou que a formalização dos contratos por meio de escritura pública, exigida pelo recente provimento, adiciona um custo adicional de 3% a 4%, afetando negativamente um mercado onde 70% dos lotes são considerados econômicos, com valor médio de R$ 120 mil.
Caio também abordou a questão do financiamento, explicando que, diferentemente do setor de incorporação imobiliária, os loteadores não têm acesso aos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) ou do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS): “O loteador acaba sendo o banco, financiando tanto a produção quanto a comercialização com recursos próprios”, acrescentandoque o prazo médio de financiamento é de 12 anos e meio, podendo chegar a 30 anos em algumas regiões.
Também participaram da reunião a gestora de projetos do Conselho Jurídico (CONJUR) da CBIC, Gilmara Dezan, e duas juízas auxiliares da Corregedoria Nacional de Justiça.
Caderno de Loteamentos n.º 3 do “Estadão”
O Caderno de Loteamentos Imobiliários número 3 do “Estadão”, uma parceria com a AELO, foi publicado em duas edições do jornal: a primeira versão, em 6 de julho; a versão ampliada, na quinta-feira, dia 11.
A AELO encomendou ao Grupo Estado 15 mil exemplares do Caderno, a serem enviados a todos os associados da AELO, às entidades parceiras e aos colaboradores
A partir deste AELO ON, o número 997, estaremos reproduzindo, todas as semanas, até a edição 1.000, os principais textos do suplemento especial, que foram baseados, em grande parte, no Fórum Estadão Think 2024, realizado em 24 de junho, em São Paulo, e a pesquisa AELO-Ecconit sobre o nosso setor.
Hoje, reproduzimos a entrevista que o presidente Caio Portugal concedeu ao repórter especial Circe Bonatelli, que ocupou a página 2 do Caderno e ganhou chamada na capa.
Aqui está:
“Vendas e lançamentos de lotes devem crescer, mas juro alto atrapalha, diz presidente da AELO”
As vendas e os lançamentos de lotes para a construção de moradias no interior do País devem crescer algo em torno de 3% a 5% em 2024 na comparação com 2023, de acordo com estimativa do presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO), Caio Portugal. Nos últimos meses, os estoques diminuíram, o que abre espaço para novos projetos.
Por outro lado, o juro ainda alto é um fato que atrapalha os negócios, disse Caio. “A gente vinha numa trajetória de queda de juros, que agora parece que vai ficar numa certa estabilidade. Obviamente, isso traz um pouco mais de conservadorismo para o empresário”.
Foto: Felipe Rau/Estadão
Veja a seguir os principais trechos da entrevista:
Quais as perspectivas para lançamentos e vendas de lotes em 2024 na comparação com 2023?
Estamos passando por um momento de estabilidade, mas com tendência de crescimento. A nossa expectativa é de uma ampliação dos lançamentos entre 3% a 5% neste ano. E em termos de comercialização, eu acredito que vai seguir mais ou menos nesta mesma ordem. Não é uma alteração muito significativa, mas indica uma tendência positiva. Até aqui, o volume de lançamentos tem sido inferior ao volume de comercialização, o que significa que os estoques estão caindo. Isso favorece o lançamento de mais projetos.
Além disso, a taxa de juros menor neste ano em relação aos anos anteriores contribui para a formação de uma poupança familiar, que é fundamental para quem vai comprar um lote. A tomada de decisão das famílias na compra de um terreno é muito parecida com a de um imóvel construído, passando pelas questões de perspectiva futura e de capacidade de pagamento.
O quadro de juros atrapalha, considerando que a taxa básica não caiu tanto quanto se esperava?
Isso atrapalha. A gente vinha numa trajetória de queda de juros, que agora parece que vai ficar numa certa estabilidade. Obviamente, isso traz um pouco mais de conservadorismo para o empresário. O mercado de loteamentos tem um ciclo muito mais longo que o de uma incorporação. Na média, são em torno de 47 meses para a aprovação de um empreendimento. Então o que acontece? O empresário ultrapassa a fase do licenciamento ambiental, do licenciamento urbanístico, do registro do loteamento e está apto a lançar. É nesse momento que ele vê a temperatura do mercado e faz, vamos dizer, a sintonia fina do produto para decidir pela abertura do plantão de vendas.
Ou seja, o empresário se preparou por vários meses e agora está se deparando com um juro maior que o esperado?
Existe uma sensibilidade em relação à taxa de juros e um pouco de insegurança. E vale lembrar que é o loteador quem financia o consumidor final. Não tem uma linha de crédito imobiliário dos bancos para esse mercado. O lote urbanizado não é um produto final. Ele é a matéria-prima para a futura edificação. Cerca de 65% do nosso mercado é de lotes que vão servir para a construção da primeira residência, a maioria deles no setor econômico. É um loteamento aberto ou fechado, com tamanho médio na faixa de 180 m² a 200 m², com preço de venda perto de R$ 100 mil a R$ 120 no Estado de São Paulo. O cliente vai dar uma entrada de 10% e tomar um financiamento de 150 meses, na média, mas que pode chegar até 240 meses em algumas praças.
Um problema histórico do setor é justamente a falta de uma linha de financiamento dos bancos para atender a compra e a construção de loteamentos de forma equivalente ao que acontece com casas e apartamentos. Como está essa situação?
Por mais paradoxal que possa parecer, a legislação que criou o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e destinou os recursos para habitação deixou de fora a aquisição de terrenos. O legislador entendeu que, se esse recurso com custo de captação mais barato fosse destinado para financiar a produção de terra urbanizada, eventualmente isso poderia desvirtuar sua função original e gerar alguma especulação imobiliária. É um contrassenso porque não existe habitação sem lote. Não existe. Mesmo numa cidade já consolidada, você derruba as casas e constrói um prédio, mas tudo aquilo em algum momento foi um loteamento.
Pois bem. Na revisão no Minha Casa Minha Vida, nós, da AELO, fizemos um trabalho muito intenso junto ao legislador para possibilitar que o lote urbanizado pudesse ser elegível ao programa e contar com crédito originado no FGTS. Não quer dizer que vão fazer um Minha Casa Minha Vida de lote. Estamos falando de uma unidade habitacional sobre esse lote. Então, o que conseguimos recentemente foi a possibilidade de a Caixa Econômica Federal utilizar uma linha de financiamento com recursos do FGTS para o consumidor fazer a aquisição do terreno mais a construção da residência.
Essa linha está funcionando hoje?
Era para estar entrando em operação em maio, mas atrasou um pouco.
Quanto que vai ter de recurso para essa linha?
Então, a linha para aquisição de terreno e construção vem dentro de uma linha do FGTS. O orçamento não é dos mais expressivos. De todo modo, a expectativa é que isso auxilie também a destravar os negócios.
Na parte de custos, como está o comportamento do setor?
No período pandêmico, todos os setores ligados à habitação e à construção civil sofreram um descompasso entre oferta e demanda de materiais, e os custos explodiram. Após a pandemia, o que aconteceu? Os custos dos materiais pararam de crescer naquela proporção desregulada. Mas eles ainda não voltaram, vamos dizer, à situação que a gente deveria ter pré-pandemia. Então os custos de urbanização ainda são muito altos.
O custo de produção refletiu no preço de venda dos lotes?
Não acompanharam na mesma proporção. Eles tiveram uma primeira recuperação devido a uma questão de aumento da liquidez no período pandêmico, quando teve muita procura por moradia no interior.
Por outro lado, a gente passou a concorrer de uma forma desigual com o Minha Casa Minha Vida. O programa recebe subsídios, e o imóvel pronto é uma solução total no campo da habitação. O lote não consegue competir com isso. A gente vê situações em que o lote tem um valor de prestação que é o equivalente de alguém morando no Minha Casa Minha Vida.
Então, é óbvio que o consumidor que consegue acessar o crédito imobiliário nas condições do Minha Casa Minha Vida, com juros mais baixos, vai optar por comprar uma unidade edificada ou em edificação em detrimento do lote. Isso fez com que a velocidade de vendas dos lotes no mercado econômico diminuísse consideravelmente. Sem uma competição mais equilibrada, o loteador costuma dizer, brincando, que o setor fica com o cliente ‘subprime’, que é o cliente que não consegue acessar o crédito da Caixa Econômica Federal mesmo com subsídio.
Cursos 2024: inscrições continuam abertas
O Programa de cursos de atividades específicas de loteamentos 2024, da Universidade Secovi-SP, com apoio da AELO e de outras entidades, vai fazendo sucesso, com aulas on-line às terças e quintas-feiras, das 19 às 22 horas, e leva adiante, nesta época, o Curso de Aprovações, Implantação e Entrega de Obras e Serviços, iniciado em 27 de junho.
Segundo Caio Portugal, outro fator que tem freado os negócios dos loteadores é o crescimento expressivo do Minha Casa Minha Vida, que oferece casas e apartamentos prontos, com preços competitivos e financiamento subsidiado – o que não acontece no setor de loteamentos. “O lote não consegue competir com isso. A gente vê situações em que o lote tem um valor de prestação que é o equivalente de alguém morando no Minha Casa Minha Vida”, ponderou.
Permanecem abertas as inscrições para os dois últimos Cursos deste ano e para a aula final.
O Programa completo foi iniciado em 9 de abril, com encerramento previsto para 12 de setembro, sob a coordenação da professora Mariangela Machado.
Aqui está o quinto Curso, a ser iniciado em 25 de julho:
Curso de Contratos e Registro de Loteamentos
Carga horária: 21h
Datas: 25, 30/07 | 01, 06, 08, 13 e 15/08/2024
Contrato de parceria
Contrato Padrão: Alienação Fiduciária e Compromisso de Venda e Compra
Responsabilidade Ambiental – Civil e Criminal
Parte 01 – Inadimplência em Contratos com Alienação Fiduciária e Parte 02 – Julgados mais recentes da área de desenvolvimento urbano.
Registro Imobiliário de Loteamento e do Instrumento de Compromisso de Venda de lotes
EraDigital: Registro Eletrônico de Loteamentos e Comercialização Eletrônica de Lotes
Parte 01 – Inadimplência em Contratos com Alienação Fiduciária e Parte 02 – Código de Defesa do Consumidor com ênfase nas atividades de Desenvolvimento Urbano.
Em 20 de agosto, vai começar o sexto e último Curso, com foco em Administração, Inovação, Comercialização e Marketing.
