Ref.: PROJETO DE LEI DE CONVERSÃO Nº 14/2023

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Ref.: PROJETO DE LEI DE CONVERSÃO Nº 14/2023

Por AgênciaM | Informativos Aelo | Comentários fechados | 27 junho, 2023 | 0

Brasília, 27 de junho de 2023

Excelentíssimo Senhor

Luiz Inácio Lula da Silva

Presidente da República

Cc: Rui Costa, Ministro da Casa Civil

Fernando Haddad, Ministro da Fazenda

Jader Filho, Ministro das Cidades

Alexandre Padilha, Ministro da Secretaria de Relações Institucionais

Ref.: PROJETO DE LEI DE CONVERSÃO Nº 14/2023

Dispõe sobre o Programa Minha Casa Minha Vida

A Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO), o SECOVI-SP, Casa do Mercado Imobiliário, o SECOVI GOIÁS – Sindicato dos Condomínios e Imobiliárias, Associação dos Desenvolvedores Urbanos do Estado de Goiás (ADU-GO), e o SINDUSCON-ES – Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo, representantes de empresas de desenvolvimento urbano, veem à presença de V. Exa. manifestar sobre a importância do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida como política de Estado para o enfrentamento do déficit habitacional, a partir da produção de moradia acessível para as populações mais vulnerais, geração de empregos e o desenvolvimento e crescimento de cidades de forma planejada e sustentável.

A aprovação do Medida Provisória 1.162/2023, na forma do Projeto de Lei de Conversão nº 14/2023, pelo Congresso Nacional, trouxe inúmeros avanços na linha de atendimento sobre provisão de lotes urbanizados e também relevantes alterações na Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, a lei geral que disciplina o parcelamento do solo urbano.

Antes de adentrar sobre os textos de lei aprovado, fazemos uma breve contextualização sobre a importância do lote urbanizado como modalidade de solução integrante da política habitacional.

CONTEXTUALIZAÇÃO DO PROBLEMA E A SOLUÇÃO

A terra urbanizada é fator fundamental para o desenvolvimento urbano e para concretização da política habitacional, pois se trata do insumo primário e básico para a existência de uma moradia.

Especialistas em políticas habitacionais compartilham de que o acesso à moradia digna está diretamente relacionado a três fatores, entre eles, o mais proeminente, é a capacidade de ampliar e disponibilizar terra urbanizada bem localizada para a provisão de habitação de interesse social;

Entretanto, o poder público não tem sido capaz de adotar medidas em intensidade e velocidade adequadas de acesso terra urbanizada que suplantasse a demanda gerada pela formação de novas famílias, de maneira que, ao longo dos últimos anos até os dias de hoje, loteamentos irregulares e ocupações espontâneas, na busca das famílias por uma solução habitacional, são abertas em áreas periféricas ou com restrição à urbanização (como áreas de risco e de proteção ambiental), dando origem a tecidos urbanos com pouca urbanidade, onde estão presentes loteamentos irregulares, clandestinos e favelas, em grande medida, sem a infraestrutura básica.

Apenas como parâmetro, o Centro Nacional de Monitoramento e Alertas de Desastres Naturais (Cemaden), ligado ao Ministério da Ciência, Tecnologia e Inovação informa que, no Brasil, existem mais de 8 milhões de pessoas vivendo em áreas de deslizamento de terra e enxurradas. Ainda que estas famílias tenham prioridade nos programas habitacionais, a produção habitacional como única solução de combate ao déficit habitacional não se mostrou suficiente e adequada para equacionar o problema.

Vale relembrar que, o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) na sua versão inicial, teve como principal objetivo a recuperação da atividade econômica diante do impacto potencial que a crise mundial de 2008 poderia gerar na economia brasileira, portanto, naquela edição todo o esforço foi colocado em uma única forma de provisão habitacional, a produção e acesso a unidades prontas.

Desta maneira, o combate ao déficit habitacional tornou-se um objetivo secundário da política anticíclica adotada. Ainda que o PMCMV tenha se mostrado um sucesso e atingido seus objetivos, de promover crescimento (objetivo de primeira ordem) e novas moradias (objetivo de segunda ordem), não foi suficiente para suprir a necessidade ampla de acesso de moradia digna, de maneira que, a cidade informal continuou crescendo, a taxas muito superiores às da cidade formal.

Um aprendizado advindo das edições anteriores do PMCMV foi o despreparo das cidades em relação à enorme demanda por lotes urbanizados, diante de ousadas metas de produção habitacional, considerando que o setor habitacional “andava de lado”, como dizem analistas quando o ritmo do mercado está fraco. Fato este que representou um gargalo para o atingimento dos objetivos estabelecidos, de maneira que, elevar provisão de loteamentos urbanizados na escala adequada, particularmente, nas cidades pequenas e médias, onde ainda é possível ordenar a oferta, é fundamental para o sucesso e sustentabilidade desta nova edição do programa habitacional.

O segmento de loteamentos urbanizados – A atividade do parcelamento do solo, desenvolvida pelas empresas privadas, são usualmente classificadas no segmento do Desenvolvimento Urbano, responsável pela produção ordenada, formal, ambientalmente equilibrada, e socialmente adequada, dos terrenos urbanos que têm feito o Brasil se tornar um dos Países mais urbanizados do mundo.

O Setor de Desenvolvimento Urbano, é marcado por empresas profissionais, que atuam, quase que exclusivamente, com recursos próprios, para suprir toda a produção e, inclusive, a sua comercialização. A atividade é regulamentada por força das Lei Federal nº 6.766/79 e sua alteração pela Lei Federal nº 9.785/99, sendo exigido preliminarmente à execução dos empreendimentos, a aprovação e o licenciamento de diversos projetos, dentre eles se destacam: o estudo do solo, urbanístico, paisagismo, pavimentação, sinalização, arborização, terraplenagem, saneamento (redes de drenagem das águas pluviais e de esgoto) e a rede elétrica (eletrificação).

O processo para autorização destes projetos é realizado junto a uma série de órgãos governamentais (Prefeituras municipais, Secretarias do Governo, e autarquias Federais), o que faz com que o ciclo operacional da produção de lotes seja muito longo.

A produção de lotes urbanizados é, precipuamente, voltada para o público das menores faixas de renda, sendo que os empreendimentos de interesse social (Renda familiar até 08 salários mínimos) respondem por 60% da produção de loteamentos nacionais.

Entretanto, apesar do importantíssimo papel deflagrador de investimento, geração de empregos, e investimento social, o setor de Desenvolvimento Urbano privado, não dispõe de qualquer incentivo ou linha de crédito específica para fomentar a produção e/ou a comercialização de lotes. Essa situação acaba por malograr uma melhor performance do setor, acentuando ainda mais a longevidade do ciclo operacional:

As empresas acabam por financiar o consumidor final, em prazos não inferiores a 100 meses, o que faz com que o capital de giro fique atrelado às carteiras de recebimento, cuja gestão foge ao foco principal das empresas, que seria a produção de novos empreendimentos. Tal evento ocorre, devido à inexistência de poupança interna possível de aquisição dos lotes pelo consumidor, principalmente nos clientes alvos de baixa renda (interesse social), os quais representam 60% da produção do setor.
As empresas investem na produção de novos empreendimentos com 100% de recursos próprios, ou com capitais do sistema financeiro inadequados à compatibilização do fluxo operacional, o que tende a diminuir a eficiência dessas empresas, e contribuindo por uma performance aquém da capacidade produtiva instalada.

Contudo, apesar das dificuldades e soluções utilizadas pelo setor, o autofinanciamento repercutiu em empresas detentoras de carteiras de recebíveis com ótima performance, tendo em vista a qualidade de pulverização (pequenos valores e grandes volumes), e a baixa inadimplência no segmento de interesse social (cerca de 0,3%). Com isso se quer afirmar que o setor apresenta garantias e estrutura operacional para estar buscando recursos adequados a sua sistemática, e de grande impulsão geradora de empregos e bem estar social, e porque não dizer, qualidade de vida.

Momento atual – Nesta nova edição, o PMCMV tem a oportunidade de aproveitar a curva de aprendizagem dos avanços institucionais, procedimentos no segmento de habitação de interesse social, bem como buscar melhorias na burocracia estatal, principalmente no que tange à complexa equalização entre das necessidades de acesso a moradia com os subsídios e as limitações fiscais do Estado, num contexto de desigualdades (regionais e individuais).

Uma das inovações do novo PMCMV é a adoção de novas modalidades de promoção de acesso à moradia, dessa maneira, diante de sua relevância para política habitacional e de desenvolvimento urbano, a produção formal de loteamentos urbanizados de interesse social, sobretudo nos municípios de menor dimensão deve ser priorizados (localidades de menor atratividade por parte de grandes empresas), de maneira que, contribuirá para dinamizar as capacidades locais.

AVANÇOS CONTIDOS NO PLV 14/2023

Dentre os avanços contidos no texto aprovado pelo parlamento, elencamos os seguintes pontos positivos:

INCLUSÃO, NAS LINHAS DE ATENDIMENTO, DA PROVISÃO DE LOTES URBANIZADOS

“Art. 4º Os objetivos do Programa serão alcançados por meio de linhas de atendimento que considerem as necessidades habitacionais, tais como:

[…]

V – provisão de lotes urbanizados, dotados da adequada infraestrutura;

[…]

§ 7º No âmbito do programa, a linha de atendimento da provisão de lotes urbanizados contará com os seguintes instrumentos e diretrizes:

I – aplicação dos recursos previstos no art. 6º;

II – redução ou desconto de emolumentos de atos, nos termos do arts. 42 e 43 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009;

III – possibilidade de que os investimentos e o custeio das obras não incidentes do empreendimento de parcelamento de solo, de implantação de redes de energia, de saneamento, de pavimentação, de terraplenagem e de drenagem componham o investimento do programa na modalidade de financiamento ou subsídio;

IV – implementação da infraestrutura de saneamento básico externa, que será de responsabilidade do prestador de serviço público de saneamento básico, nos termos do caput do art. 18-A da Lei nº 11.445, de 5 de janeiro de 2007;

V – assistência técnica para o projeto e a construção de edificação em lote urbanizado para o adequado padrão construtivo.

§ 8º O Programa poderá oferecer ao beneficiário a provisão de lote urbanizado e a construção da unidade imobiliária, compreendendo a aquisição financiada ou subsidiada de material de construção.

§ 9º Para os lotes urbanizados produzidos no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, o investimento realizado pelo empreendedor na rede de distribuição de energia elétrica será revertido em subsídio ou desconto em tarifa aos proprietários de lote, nos termos do regulamento, na proporção do impacto do investimento na sua tarifa, conforme regulamento.

§ 10. Para os fins do inciso I do caput deste artigo, o Ministério das Cidades, por ato regulamentador próprio, poderá estabelecer valores diferenciados para as unidades habitacionais, consideradas as desigualdades regionais do País.”

Comentários: A adoção de linhas de financiamento adequadas é fundamental para equacionar o acesso à moradia digna. Nesse sentido, o projeto permite que a linha de atendimento do lote urbanizado acesse todas as fontes de recursos previstas no Programa MCMV, o que viabiliza a melhor adequação da linha de atendimento a conjuntura, de maneira que perenize a política habitacional sem a necessidade de novas adequações legais.

Outro ponto contido no § 7º, é a referência à questão de emolumentos cartórios, para que fique claro que a redução ou descontos de emolumentos, que diminui os custos e amplia o acesso das famílias de menor renda, seja aplicável ao lote urbano.

Já o inciso V do § 7º assegura o direito à assistência técnica para o projeto e a construção de habitação, o que contribui para que o programa de aquisição de lote urbanizado seja melhor ajustado com soluções complementares para realização da unidade habitacional (aquisição de cesta de materiais de construção ou de unidades modulares).

Na questão da infraestrutura, o texto estabelece que a infraestrutura de saneamento básico externa será de responsabilidade do prestador de serviço público, considerando o Marco Legal do Saneamento (Lei nº 11.445, de 5 de janeiro de 2007), e que os investimentos realizados pelo empreendedor em energia elétrica serão revertidos em subsídio ou desconto em tarifa aos proprietários de lote, favorecendo diretamente às famílias de baixa renda beneficiárias do PMCMV. Ressalta-se que esses investimentos são de caráter público, uma vez que beneficiam toda a coletividade e região do empreendimento, que contarão com redes de água e esgoto e de energia para um crescimento mais planejado das regiões urbanas.

OBRAS PARA PROVISÃO DE LOTES URBANIZADOS, INCLUÍDOS OS SERVIÇOS DE PAVIMENTAÇÃO, TERRAPLENAGEM E DRENAGEM ENTRE OS INVESTIMENTOS E CUSTEIOS SUSCETÍVEIS DE FINANCIAMENTO

“Art. 13. Respeitados os regulamentos específicos de cada fonte de recursos e a vinculação necessária às linhas de atendimento do Programa, são passíveis de compor o valor de investimento e o custeio da operação, entre outros:

[…]

XVIII – obras para provisão de lotes urbanizados, incluídos os serviços de pavimentação, terraplenagem e drenagem;

[…]”

Comentários: A inclusão de recursos para investimentos e custeios suscetíveis de financiamento em programas habitacionais para a execução de obras vinculadas aos empreendimentos de implantação de redes de energia, saneamento, pavimentação, terraplenagem e drenagem para a provisão de lotes urbanizados promove inclusão social, o desenvolvimento urbano, acesso a moradia digna para pessoas que antes viviam em condições precárias e, consequentemente, a melhoria da qualidade de vida das pessoas.

Destaca-se a possiblidade de financiamento da infraestrutura pode propiciar a viabilidade de diversos empreendimentos e urbanização de núcleos e regiões da área urbana que até então não contavam com investimentos nessa área, de forma que atrelar esses investimentos ao programa habitacional e à provisão de lote traz serviços públicos que antes estavam distantes da realidade local.

POSSIBILITAR QUE OS LOTEAMENTOS POSSAM SER CONSTITUÍDOS COMO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

“Art. 24. A Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 18-A. A critério do loteador, o loteamento poderá ser submetido ao regime da afetação, pelo qual o terreno e a infraestrutura, bem como os demais bens e direitos a ele vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do loteador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução do loteamento correspondente e à entrega dos lotes urbanizados

aos respectivos adquirentes.

§ 1º O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do loteador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas ao loteamento respectivo e à entrega dos lotes urbanizados aos respectivos adquirentes.

§ 2º O loteador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.

§ 3 º Os bens e direitos integrantes do loteamento somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à implementação da infraestrutura correspondente e à entrega dos lotes urbanizados aos respectivos adquirentes.

§ 4º No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização dos lotes componentes do loteamento, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação.

§ 5º Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão administrados pelo loteador.

§ 6º Nos loteamentos objeto de financiamento, a comercialização dos lotes deverá contar com a anuência ou a ciência da instituição financiadora, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.

§ 7º A contratação de financiamento e a constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre os lotes integrantes do loteamento, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização desses lotes, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente loteador, permanecendo este como único responsável pelas obrigações e pelos deveres que lhe são imputáveis.”

“Art. 18-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo loteador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição de lotes objeto de loteamento.

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto do loteamento para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de implantar o empreendimento.”

“Art. 18-C. A Comissão de Representantes, a Prefeitura e a instituição financiadora da infraestrutura poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação.

§ 1º A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da implementação da infraestrutura, pelo prazo do termo de verificação da sua realização ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do loteador, seja legal ou oriunda dos contratos de alienação dos lotes, de obra e de outros contratos eventualmente vinculados ao loteamento.

§ 2º A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias ou de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, de dedicação e de sigilo dessas informações.

§ 3º A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse fornecimento quebra do sigilo a que se refere o § 2o deste artigo.”

“Art. 18-D. Incumbe ao loteador:

I – promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;

II – manter apartados os bens e direitos objeto de cada loteamento;

III – diligenciar a captação dos recursos necessários ao loteamento, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da infraestrutura;

IV – entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada 3 (três) meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmado por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo loteador e aprovadas pela Comissão de Representantes;

V – manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em pelo menos 1 (uma) conta de depósito aberta especificamente para tal fim;

VI – entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;

VII – assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 18-C o livre acesso à obra, bem como aos livros, aos contratos, à movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e a quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação;

VIII – manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.”

“Art. 18-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela averbação do termo de verificação emitido pelo órgão público competente, pelo registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, pela extinção das obrigações do loteador perante eventual instituição financiadora da obra.”

“Art. 18-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do loteador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, a obra até então realizada e os demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto do loteamento.”

INDIVIDUALIZAÇÃO DOS LOTES E ATUALIZAÇÃO CADASTRAL

“Art. 24. A Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 22. ……………………………………………………………………………………..

§ 1º …………………………………………………………………………………………….

§ 2º A partir da data de registro do loteamento, o Município providenciará a atualização do cadastro imobiliário da gleba que serviu de base para a aprovação do loteamento e das áreas que passaram a integrar o seu domínio.

§ 3º Somente a partir da emissão do Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO), o Município promoverá a individualização dos lotes no cadastro imobiliário municipal em nome do adquirente ou compromissário comprador no caso dos lotes comercializados e, em nome do proprietário da gleba, no caso dos lotes não comercializados.” (NR)

Comentários: O texto aprovado destaca a necessidade de atualização do cadastro imobiliário da gleba que serviu de base para a aprovação do loteamento, o que garante que a área seja devidamente segregada e integrada ao domínio do município. Além disso, a redação estabelece que os lotes individualizados só devem ser inseridos no cadastro imobiliário a partir da emissão do TVEO, o que garante que a documentação e a regularização estejam em ordem antes de serem comercializados. Essas medidas ajudam a evitar a criação de loteamentos irregulares e a garantir a segurança jurídica para os compradores. De fato, a individualização dos lotes no cadastro imobiliário deve ocorrer apenas após a existência física dos mesmos, uma vez que é necessário que as obras estejam finalizadas e que haja a efetiva segregação das áreas para que cada lote possa ser devidamente identificado e registrado. Isso se faz necessário para evitar erros e inconsistências no cadastro, como a duplicidade de registros ou a inclusão de lotes que ainda não foram efetivamente delimitados no projeto. Além disso, essa medida contribui para a segurança jurídica dos proprietários, uma vez que só poderão ser individualizados os lotes que de fato existem de acordo com o cronograma de obras e agora com base no cadastro municipal. A individualização dos lotes no cadastro imobiliário deve, portanto, ocorrer somente após a conclusão das obras e a efetiva implantação da infraestrutura do loteamento (abastecimento de água, esgotamento sanitário e pavimentação). Isso porque é somente com a finalização das obras que se torna possível a identificação das áreas que irão compor cada lote e, consequentemente, a efetivação do cadastro imobiliário.

Além disso, a individualização dos lotes é fundamental para garantir o direito dos proprietários junto à Prefeitura. Com a documentação em dia e atualizada, os proprietários poderão pleitear junto ao poder público serviços como fornecimento de água, luz, coleta de lixo e esgoto, além de poderem obter licenças e alvarás para construções e reformas. Com o cadastro imobiliário atualizado, a Prefeitura poderá atuar de forma mais eficiente no planejamento urbano, no controle e fiscalização das construções e na garantia de que todos os proprietários estejam em dia com suas obrigações legais e tributárias.

GESTÃO DOS SERVIÇOS DE SANEAMENTO BÁSICO

Art. 13

[…]

§ 8º Os prestadores de serviços públicos e as concessionárias de saneamento são obrigados a receber e assumir a gestão das infraestruturas externas aos condomínios que forem implantadas, em consequência de unidades habitacionais produzidas pelo Programa.

Comentários: A legislação obriga as concessionárias de serviços públicos a disponibilizar infraestrutura de redes e instalações até os pontos de conexão necessários à implantação dos serviços nas edificações e unidades habitacionais do programa. Nesse sentido, é importante a obrigatoriedade de que os prestadores de serviços e as concessionárias de saneamento recebam e assumam a gestão das infraestruturas e instalações implantadas, para garantir a efetividade do programa e a qualidade dos serviços Além disso, essa medida também contribui para a eficiência na gestão das infraestruturas e instalações, uma vez que os prestadores de serviços e as concessionárias de saneamento possuem maior capacidade técnica e estrutura para gerenciar e manter as instalações. Isso pode resultar em uma maior economia de recursos e na redução de desperdícios, impactando positivamente a sustentabilidade do programa. Outro argumento relevante é que a obrigatoriedade de receber e assumir a gestão das infraestruturas e instalações contribui para a segurança dos usuários, uma vez que a gestão e manutenção adequadas são fundamentais para evitar problemas relacionados à saúde e segurança dos moradores.

RETROCESSO NO PLV 14/2023

Por outro lado, entendemos que, durante a discussão da Medida Provisória na Comissão Mista e nos Plenários da Câmara dos Deputados e do Senado Federal, foram feitas modificações que podem incrementar o custo das operações imobiliárias, notadamente das transações vinculadas ao programa habitacional, mas também a todas as demais operações com bens imóveis.

LIMITAÇÃO DAS ASSINATURAS ELETRÔNICAS

Art. 36. A Lei nº 14.063, de 23 de setembro de 2020, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 17-A. As instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública e os partícipes dos contratos correspondentes poderão fazer uso das assinaturas eletrônicas nas modalidades avançada e qualificada de que trata esta Lei.

Parágrafo único. Nos contratos preliminares de negócios imobiliários em que seja parte alienante a loteadora ou a incorporadora, poderá ser usada assinatura eletrônica avançada, aprovada pelo Operador Nacional do Sistema Eletrônico de Registros Públicos (Onserp), e qualificada, nos termos desta Lei.” (NR)

Comentários: atualmente, as transações imobiliárias por meio de instrumentos eletrônicos privados com força de escritura pública não demandam intermediação por tabeliões de notas. Hoje é obrigatório que esses instrumentos sejam assinados por meio de uma Assinatura Qualificada, de padrão ICP-Brasil. No entanto, apenas 5% da população possui uma Assinatura Qualificada, o que torna o método altamente excludente.

Hoje existem regulamentadas no Brasil 3 tipos de assinaturas eletrônicas:

Assinatura simples – utiliza métodos simples de identificação
Assinatura avançada – utiliza certificados digitais e biometria pois necessita de uma associação inequívoca ao signatário
Assinatura Qualificada – padrão ICP-Brasil

É importante ressaltar que o Governo Federal, por meio do GOV.BR, disponibiliza de forma completamente gratuita uma Assinatura Avançada para cada brasileiro, sendo um método de assinatura mais seguro que o padrão ICP-Brasil, uma vez que está vinculado a biometria do signatário de forma inequívoca, e muito mais inclusiva.

Como nação devemos avançar para métodos de assinatura eletrônica mais inclusivos para as diversas transações no país, inclusive nas transações imobiliárias, sem perder a segurança jurídica. Na contramão desse processo, o Parágrafo único do Art. 17-A da Lei nº 14.063/2020, proposto no Art. 36 do PLV 14/2023, tenta evitar o avanço da assinatura avançada restringindo seu uso apenas a contratos preliminares em que a loteadora ou incorporadora é parte alienante, não contemplando os contratos ditos definitivos. Essa proposta não protege os usuários do sistema, mas apenas mantém restrito o sistema de assinaturas eletrônicas a poucas empresas que podem disponibilizar o padrão ICP.

Assim, as entidades requerem, respeitosamente, o veto do parágrafo único do art. 17-A da Lei nº 14.063/2020, proposto no Art. 36 do PLV 14/2023, uma vez que a restrição contida apenas dificulta e onera, desnecessariamente, a celebração de contratos com as famílias beneficiárias do Programa e as demais operações imobiliárias que se valham de assinaturas eletrônicas

CONCLUSÃO

Por essas razões, solicitamos a devida apreciação no momento de sanção do Projeto de Lei de Conversão Nº 14/2023, oriundo da Medida Provisória 1162/2023, para que os pontos considerados como avanços para o desenvolvimento urbano e para o programa habitacional Minha Casa Minha Vida sejam convertidos em Lei e que seja vetado o dispositivo que traz ônus para o segmento habitacional e para o Poder Púbico na questão das assinaturas eletrônicas.

Respeitosamente,