Aelo On
Informativo Periódico
Ano 23– N.º 973
São Paulo, 01 de Fevereiro de 2024
Evoluíram bastante, neste início de 2024, os planos da AELO para a realização de um grande evento, em março, destinado a demonstrar o que é o nosso setor e sua importância para o País, além de debater a qualidade das nossas cidades. Sinal verde!
Trata-se do 1.º Fórum Nacional de Desenvolvimento Urbano, que vamos promover em parceria com o jornal “Estadão” e que deverá repercutir no âmbito empresarial e nos meios políticos neste ano de importantes eleições municipais.
O presidente da AELO, Caio Portugal, recebeu da Ecconit Consultoria Econômica, em 8 de janeiro, o relatório sobre as respostas das empresas de loteamento ao questionário lançado em outubro. O prazo para o envio das respostas terminou em 31 de dezembro, apresentando resultado positivo. Os dados já estão sendo trabalhados pela Ecconit para chegar à
Caracterização do Perfil Econômico do Setor de Loteamento e Desenvolvimento Urbano, o completo retrato do setor no Brasil, base para a realização do Fórum Nacional de março. O fato de a AELO ser uma entidade de âmbito nacional, com empresas associadas de 21 Estados, favoreceu o interesse dos loteadores em participar da pesquisa.
Novo avanço dos planos para o Fórum ocorreu em 23 de janeiro, numa reunião do presidente Caio Portugal com duas representantes do jornal “Estadão”, na sede da AELO, tema das duas próximas notas desta edição do boletim AELO ON.
Na manhã de 23 de janeiro, o presidente Caio Portugal recebeu, na sede da AELO, duas representantes do jornal “Estadão” que são nossas interlocutoras no Grupo Estado para uma nova etapa da parceria iniciada em 2022 e que resultou na publicação de dois excelentes cadernos especiais sobre loteamentos: Cida Cavalcanti e Regina Fogo (foto).
Cida Cavalcanti é gerente Comercial para o setor imobiliário, no “Estadão”, e tem dialogado frequentemente com a AELO nos últimos dois anos.
Regina Fogo atua como gerente de Estratégia de Conteúdo e também participou dos projetos dos cadernos especiais sobre loteamentos de novembro de 2022 e de maio de 2023.
A reunião de dez dias atrás foi fundamental para o prosseguimento das negociações sobre a terceira etapa da parceria entre a AELO e o tradicional jornal paulista, desta vez com novas características.
Em julho de 2023, diante do sucesso dos dois cadernos especiais, Caio Portugal trocou ideias com seus companheiros de Diretoria e concluiu que o modelo adequado para 2024 seria um grande evento, a ser realizado no principal auditório do Milenium Centro de Convenções, edifício que abriga as sedes do Secovi-SP, da AELO e de quatro outras instituições. Assim, Caio e Cida se reuniram em agosto e os dois lados ficaram de levar adiante o projeto para o 1.º Fórum Nacional de Desenvolvimento Urbano. Cida conversou com jornalistas da cúpula da Redação do “Estadão”, que aprovou a iniciativa e escalou uma equipe para produzir o material, a exemplo do que ocorreu na materialização dos dois cadernos.
Esta nova reunião garantiu a Caio Portugal a possibilidade de manifestar sua opinião sobre um esboço de projeto apresentado pelo jornal e explicar à Cida e à Regina a posição da AELO para as futuras etapas dos planos para o Fórum.
O jornalista Luiz Carlos Ramos, assessor de Comunicação da AELO e que trabalhou no “Estadão” por 37 anos, de 1969 a 2006, participou da reunião, fez sugestões e tirou as fotos aqui publicadas.
Na reunião com Cida Cavalcanti e Regina Fogo, o presidente da AELO, Caio Portugal, também vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP, explicou que vai estudar, junto com dirigentes das duas entidades e com os diretores da Ecconit, a melhor data para a realização do 1.º Fórum Nacional de Desenvolvimento Urbano. Já é certo que o evento ocorrerá em março, num dia a ser definido dentro de algumas semanas, no Milenium Centro de Convenções, e que terá cobertura jornalística do “Estadão”.
Caio comentou que o Fórum, além de mostrar o perfil dos loteadores de todo o País, abordará questões vitais, como a necessidade de segurança jurídica e a concepção de habitações de interesse social. “Na segunda quinzena de fevereiro, a Ecconit já terá apresentado à AELO o conteúdo estatístico e a análise da grande pesquisa feita no fim de 2023 junto às empresas de loteamento”, explicou Caio Portugal.
“Nossa meta é fazer do evento algo voltado não só para empresários e especialistas em loteamentos, mas também aos gestores públicos”, disse Caio. “Teremos importantes eleições municipais em outubro deste ano. As candidaturas já começam a aparecer. Acima de nomes, é preciso ter programas de governo, e nosso Fórum será um ambiente para discussão de problemas e de possíveis soluções. Os atuais prefeitos e os candidatos precisam saber de tudo aquilo que os loteamentos geram nos municípios, como moradias, empregos, impostos. E o País precisa aprimorar os canais das empresas fornecedoras de energia elétrica e de água, melhorar os serviços e estabelecer tarifas mais justas”.
Quem vai participar do debate? A AELO está estudando a programação para que os melhores especialistas estejam no Fórum.
Em breve, os veículos de informação da AELO, a cargo da nossa Assessoria de Comunicação e da agência 6P, ficarão totalmente concentrados na promoção do Fórum e na cobertura dos debates.
Itatiba, município de aproximadamente 125 mil habitantes, a 85 quilômetros de São Paulo, faz parte da região metropolitana de Campinas e convive entre as atividades agrícolas, industriais, comerciais e de serviços. Seus vizinhos são os municípios de Jundiaí, Bragança Paulista, Vinhedo, Valinhos, Louveira, Morungaba e Jarinu.
A cidade de Itatiba (foto) mudou bastante nas últimas décadas. Deixou de se concentrar apenas na fabricação e comercialização de móveis coloniais, e agora mantém, uma economia ativa. O jornalista Luiz Carlos Ramos, assessor de Comunicação da AELO, esteve em Itatiba por quatro dias da semana passada e notou que se trata de cidade média evoluída, com várias características semelhantes às de outras cidades do mesmo porte no Interior e com bom padrão de vida.
Uma simples caminhada pelo centro e pelos bairros já serve para o visitante perceber que, em Itatiba, quase não há famílias sem-teto. Os problemas sociais estão sendo atenuados pela sociedade civil e pelo poder público. A cidade atraiu mão-de-obra de outras regiões e de outros Estados para desenvolver seus shopping centers, supermercados, restaurantes e áreas de lazer.
O de prefeito Itatiba, Thomás Capeletto de Oliveira – foto tirada no dia 27, quando ele encerrava, com sorvete, seu almoço num restaurante, ao lado da Igreja Nossa Senhora de Belém, no Centro – é do PSD e foi eleito em 2020 com 37,46% dos votos. Nasceu em Itatiba, tem 45 anos, é advogado tendo trabalhou anteriormente para várias empresas.
Num programa de rádio, em dezembro, o Dr. Thomás – como é conhecido –, confirmou que será pré-candidato a prefeito, em outubro, em busca da reeleição, e disse que, independentemente de atitudes político-partidárias, vai continuar aplicando, na Prefeitura, seu Plano de Governo: “Vejo Itatiba em primeiro lugar”.
Thomás Capeletto de Oliveira afirma estar feliz por ter conseguido concluir a revitalização da região central da cidade. Entre os serviços realizados pela Prefeitura está a implantação de sistema de drenagem nas ruas Quintino Bocaiúva e Francisco Glicério, medida adotada para o combate às enchentes. Foram investidos cerca de R$ 6 milhões nas obras, que fazem parte do programa Avança Itatiba.
As calçadas do Centro foram alargadas e passaram a ter, no mínimo, 1,70 metro de largura. Além disso, ganharam novos pisos, que garantem acessibilidade a moradores com deficiência ou de mobilidade reduzida.
A região central ganhou também projeto paisagístico, que foi elaborado gratuitamente pelo arquiteto floral Tanus Saab, ampliando o número de árvores. A Prefeitura também instalou mais 40 bancos e 100 lixeiras na região.
Itatiba e o prefeito Thomás Capeletto de Oliveira têm tudo a ver com o panorama a ser debatido no 1.º Fórum Nacional de Desenvolvimento Urbano da AELO. O Brasil tem 5.570 municípios. Pelo menos 25% deles são parecidos com Itatiba. Em todos, a política é fundamental. Mas a gestão das cidades tem de ser prioritária.
Uma visita à área urbana de Itatiba e ao seu entorno permite concluir que grande parte do aprimoramento das ruas e dos serviços tem relação com os inúmeros loteamentos e condomínios existentes no município. Esses núcleos residenciais de médio padrão e de alto padrão, construídos nas cinco últimas décadas por competentes empresas de loteamento e desenvolvimento, que respeitam toda a legislação, contribuem com impostos para a Prefeitura, geram empregos para pessoas de baixa renda e jogam muito dinheiro nos shoppings, lojas, supermercados, lanchonetes e restaurantes. Não tem havido casos de loteamentos clandestinos, um tipo de crime combatido pela campanha Lote Legal, da AELO.
Esta foto é de um dos principais condomínios de Itatiba, o Ville de Chamonix, situado a quatro quilômetros da região central. Algumas das suas casas são imensas e de alto padrão. A portaria e os serviços do condomínio são bem administrados. O sistema de segurança tem funcionado com rigor, de dia e de noite. Vários outros empreendimentos desse tipo fazem a alegria dos moradores, junto à Rodovia D. Pedro I, às estradas vicinais e a outras rodovias. No quilômetro 33 da ligação entre Itatiba e Bragança Paulista (Rodovia Alkindar Monteiro Junqueira), fica um dos condomínios mais luxuosos do Brasil, Quinta da Baroneza, que tem até campo de golfe.
Vale lembrar que Itatiba e Bragança fazem parte da região de Campinas, região que, de acordo com as pesquisas do mercado de loteamentos da Brain, em parceria com a AELO e o Secovi-SP, é o mais movimentado polo de empreendimentos do Brasil. Além do município de Campinas – o terceiro mais populoso do Estado de São Paulo, atrás apenas da Capital e de Guarulhos –, a região engloba, entre outros, os municípios de Vinhedo, Valinhos, Louveira, Itupeva, Indaiatuba, Sumaré, Jaguariúna e Paulínia, repletos de loteamentos e condomínios.
Outros importantes polos paulistas de loteamentos e condomínios são a região de São José dos Campos, no Vale do Paraíba; as regiões de Sorocaba, Ribeirão Preto, Bauru, Marília, Presidente Prudente, Piracicaba, Franca, São José do Rio Preto, Araraquara e Barretos, além de parcelas da região metropolitana da Capital que se destacam – Cotia, Guarulhos, Mogi das Cruzes e Mairiporã.
O Secovi-SP, tradicional parceiro da AELO, divulgou em 22 de janeiro um texto de posicionamento crítico, intitulado “O Secovi-SP e a Lei de Zoneamento – Que pena, São Paulo! Cidade e cidadãos perdem a chance de mais moradias populares e maior inclusão social”.
Este é o conteúdo:
Alinhada com o Plano Diretor Estratégico (PDE), a revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de São Paulo (conhecida como Lei de Zoneamento), aprovada pela Câmara Municipal, abriu caminho para ampliar substancialmente a oferta de Habitações de Interesse Social em territórios da cidade, em que há formidável infraestrutura urbana instalada. No entanto, vetos do Poder Executivo às mudanças colocam pedras nesse caminho.
Dentre os vetos mais polêmicos está o da disposição que permitia o aumento de gabarito em Zonas de Centralidade (ZC) e Zonas Mistas (ZM).
Isso foi bom ou ruim para a cidade?
Na opinião do setor imobiliário, foi ruim.
O Plano Diretor, acertadamente, concedeu incentivos para produção de Habitações de Interesse Social (HIS), por meio do aumento de coeficientes de aproveitamento (CA), que tem como efeito maior baratear o preço final das unidades, pois reduz o peso do custo do terreno em cada habitação. Entretanto, a utilização desses incentivos seria inviável com a manutenção dos gabaritos de altura hoje vigentes nas ZC e ZM.
A lei aprovada estabeleceu a possibilidade de um pequeno aumento no gabarito nessas zonas – um adicional de apenas quatro andares em cada uma delas – única e exclusivamente quando existisse vinculação com a produção de HIS que utilizassem os incentivos previstos no Plano Diretor, dentre eles a adesão voluntária à Cota de Solidariedade como forma de intensificar a produção de moradias populares, por meio de mais HIS ou de arrecadação adicional ao Fundurb (Fundo de Desenvolvimento Urbano).
Acrescente-se que recursos do Fundurb também podem ser destinados para abrigar pessoas vivendo em situação de rua. Segundo relatório do Observatório Nacional dos Direitos Humanos, de julho de 2023, cujos dados foram atualizados pelo Ministério dos Direitos Humanos em dezembro último, quase 55 mil pessoas vivem nessas condições na capital paulista.
Com o veto, anulou-se em grande parte da cidade que tem boa infraestrutura (ZC e ZM) a possibilidade de pessoas de menor renda ali residirem, o que seria um passo decisivo para reduzir a segregação e fomentar a inclusão social.
Uma pena!
A Universidade Secovi-SP está divulgando os vários programas de cursos voltados para o setor imobiliário, todos já com inscrições abertas. É o caso do Programa de Cursos de Atividades Específicas de Loteamentos 2024, cujas aulas, conforme já divulgado pelo AELO ON, começarão em 9 de abril, sendo distribuídas em seis módulos, até 12 de setembro, às terças e quintas-feiras, das 19 às 22 horas.
Os interessados podem comprar o programa inteiro ou optar por só um ou mais módulos. Vale a pena consultar as informações gerais: programação, características e preços: www.unisecovi.com.br.
Aulas On-line – Transmissão ao vivo via Zoom – no formato reunião, que possibilita aos alunos que acompanham a aula ao vivo, habilitarem câmera e microfone para a participação.
O conteúdo das aulas será gravado e ficará à disposição do aluno até 15 dias corridos do final do curso. Uma vez que o curso termina em 12/09/24, as aulas gravadas ficarão acessíveis até o dia 27/09/24, possibilitando que o aluno possa assistir em outro horário – sem prejuízo de marcação de presença e com a possibilidade de rever tantas vezes quantas for necessário.
Objetivo: O programa completo é composto por palestra introdutória, seis cursos e palestra de encerramento – oferece capacitação em todas as atividades para realização de loteamentos, demonstrando os problemas, as dificuldades e os caminhos mais adequados para os empreendedores deste segmento evitarem prejuízos, sanções administrativas e até criminais, por falta de conhecimento da legislação, de procedimentos e de cuidados hoje absolutamente necessários.
Coordenadora: professora Mariângela Machado, que atua na área de Desenvolvimento Urbano há mais de 30 anos.
Mais informações e inscrições:
Contato: (11) 5591-1300
WhatsApp: (11) 9*7098-0858
E-mail: [email protected]
Importante: estas informações estão disponíveis também no site do Secovi-SP e no anúncio publicado no final de cada boletim AELO ON.
O Ministério Público do Amazonas (MP-AM) encontrou um modo criativo para relatar, em seu site, um drama ambiental e urbanístico se desenrola no loteamento “Paraíso dos Lagos”, localizado junto ao quilômetro 30 da Rodovia AM 010, em Manaus. O Ministério Público move uma ação que expõe não apenas a DNA Incorporadora, mas também aponta dedos acusadores para a omissão do poder público municipal.
A ação judicial lança os holofotes sobre o “Paraíso dos Lagos”, um loteamento que, em vez de ser a prometida utopia, transformou-se em um pesadelo de irregularidades. Alegações de aprovação ausente, invasão de áreas de preservação e infraestrutura negligenciada são apenas algumas camadas dessa novela tenebrosa.
Culpa ou conivência?
A responsabilidade pelo caos não recai apenas sobre a DNA Incorporadora. O Município de Manaus é apontado como cúmplice, acusado de negligência em suas funções de ordenamento urbano. A cidade, segundo o Ministério Público, não se desorganizou apenas pelas ações dos loteadores, mas principalmente pela inércia do poder público.
Batalha jurídica
Os denunciados tentam desviar a responsabilidade, argumentando ilegitimidade passiva e falta de conhecimento técnico sobre o loteamento irregular. Entretanto, a peça processual rebate esses argumentos, destacando a propriedade do imóvel pelo denunciado e sua participação ativa na criação do loteamento.
Normas urbanísticas desprezadas
O Ministério Público joga luz sobre a violação de normas urbanísticas, citando a Lei nº 605/2001 do Município de Manaus, que disciplina o ordenamento ambiental. A ausência de aprovação do projeto pela Prefeitura e a ocupação irregular de área de preservação permanente são flagrantemente apontadas.
A realidade contradiz os demandados
Os denunciados insistem que o loteamento não é clandestino, mas os órgãos competentes apresentam evidências convincentes. O Instituto Municipal de Planejamento Urbano (IMPLURB) e o Instituto de Proteção Ambiental do Amazonas (IPAAM) revelam a falta de protocolos e licenças, confirmando a clandestinidade.
Confissões e revelações
Em uma audiência extrajudicial, o IMPLURB reconheceu a irregularidade do loteamento. Tal confissão não apenas corrobora as alegações do Ministério Público, porém levanta questionamentos perturbadores sobre a consciência do Município quanto à situação caótica do Paraíso dos Lagos.
O IPAAM, após minuciosas fiscalizações, lavrou autos de infração e termos de embargo, evidenciando que a área loteada se encontra em uma zona de preservação permanente, com a existência de um igarapé e buritizeiros.
Responsabilidade do loteador
A responsabilidade do loteador é trazida à tona, destacando sua obrigação de regularização e reparação de prejuízos. O argumento de falta de conhecimento técnico é esfacelado, pois o próprio demandado reconhece sua participação ativa no processo de criação do loteamento irregular.
A clandestinidade do loteamento é escancarada pela falta de aprovação da Prefeitura. Além disso, o impacto ambiental, principalmente em uma área de preservação permanente, não só questiona a legalidade do empreendimento, mas também sua ética e sustentabilidade.
Autorização do INCRA não abafa a ilegalidade municipal
A autorização concedida pelo INCRA não isenta o loteamento da necessidade de aprovação municipal. O texto destaca que, mesmo em zonas rurais, a legislação municipal é imperativa para qualquer alteração de uso do solo.
Órgãos competentes, como o IMPLURB, revelam indeferimentos e pendências técnicas relacionadas ao loteamento. A inconsistência entre documentos apresentados e registros cartorários aponta para uma possível manipulação de informações.
Comércio ilegal de lotes: um escândalo adicional
Páginas de sites na internet expõem anúncios de venda de lotes no Paraíso dos Lagos, reforçando a ilegalidade do empreendimento e agravando o quadro ao sugerir que o loteamento irregular não apenas existe, mas também é comercializado.
Vítimas lesadas: engano e grito por justiça
Nesse jogo perigoso de responsabilidades, não podemos esquecer das vítimas: aqueles que, confiantes na legalidade, adquiriram lotes no Paraíso dos Lagos. Enganadas, agora clamam por justiça diante de um cenário de prejuízos materiais e morais.
As famílias compradoras enfrentam um futuro incerto. O apelo por respostas rápidas e ações assertivas é urgente, uma vez que o impacto na qualidade de vida dessas pessoas é iminente.
Quando adquiriram o lote, foi prometido às famílias uma série de benefícios que até o momento, não foram realizados e parece ter caído no esquecimento da DNA Incorporadora.
Sociedade exige respostas
Diante de um cenário onde irregularidades urbanísticas e ambientais convergem, a sociedade manauara não apenas clama por respostas, mas exige ações enérgicas. O desrespeito às normas legais, o aparente descaso com o meio ambiente e as inúmeras famílias enganadas exigem uma resposta eficaz das autoridades competentes.
O Ministério Público de Minas Gerais (MP-MG), por meio da 3.ª Promotoria de Justiça de Paracatu, na Região Noroeste do Estado, obteve na Justiça, em 16 de janeiro, uma decisão liminar que determina o embargo do Loteamento Fazenda Conceição do Rio da Prata. O empreendimento, segundo o MP-MG, está há vários anos sendo irregularmente explorado, com realização de desmates em áreas comuns e Áreas de Preservação Permanente (APPs) do Rio Paracatu, sem qualquer autorização e licença dos órgãos públicos competentes. Na foto, um ângulo da paisagem de Paracatu, município de aproximadamente 95 mil habitantes.
De acordo com a Promotoria de Justiça, “a omissão do município de Paracatu, no exercício do dever de fiscalizar e adotar medidas para evitar, ou mitigar, a formação dos lotes e concretização das obras, contribuiu para a consumação de danos e prejuízos à ordem urbanística e ambiental. O município não teria agido de forma efetiva para evitar a continuidade do parcelamento irregular do solo em áreas da Fazenda Conceição do Rio da Prata”.
A liminar, concedida pela 1.ª Vara Cível da comarca, determina que o responsável pelo empreendimento se abstenha, de qualquer modo, de efetuar parcelamento do solo e qualquer obra no local, salvo aquelas indispensáveis à eliminação ou redução de danos ambientais, sob pena de multa de R$ 500 mil.
A liminar determina ainda que não serão permitidas novas vendas, promessas de venda ou transferências de lote, chácaras ou unidades, bem como a
realização ou veiculação de qualquer propaganda, publicidade ou comunicação ao público (em rádio, mídias sociais, jornal, televisão, carros de som, panfletos, faixas, cartazes etc.) que manifeste a intenção de venda.
Os responsáveis pelo empreendimento não poderão receber pagamentos de mensalidades referidos a eventuais lotes já comercializados e não poderão inserir, em cadastros negativos ao crédito, eventuais adquirentes inadimplentes, sob pena de multa de R$ 1 mil por venda, propaganda, publicidade, comunicação ao público e mensalidade recebida.
Prazos estabelecidos pela Justiça
O réu deverá apresentar à Justiça, em 60 dias, planilha atualizada de custo da regularização ambiental do loteamento, planilha com a relação de lotes à venda e vendidos e matrícula dos imóveis onde promoveram o parcelamento do solo ou, não havendo, documentação comprobatória da relação jurídica que embase o exercício da posse no local.
A liminar determina ainda que o responsável pelo loteamento comunique a todos os consumidores envolvidos sobre o deferimento e teor da liminar, também no prazo de 60 dias.
AELO: (11) 3289-1788 www.aelo.com.br
