Aelo On
Informativo Periódico
Ano 22– N.º 964
São Paulo, 9 de novembro de 2023
IMPORTANTE: Termina amanhã, 10 de novembro, às 17 horas, o prazo para encaminhamento das respostas ao questionário da inédita pesquisa AELO Ecconit em busca da Caracterização do Perfil Econômico do Setor de Loteamento e Desenvolvimento Urbano.A pesquisa foi lançada, em 23 de outubro, pelo presidente da AELO, Caio Portugal (foto), por meio de uma mensagem a todas as empresas de loteamento e desenvolvimento urbano do País, tanto as associadas à AELO quanto as não-associadas. Essa inciativa da nossa entidade foi reforçada, nas três últimas semanas, por uma intensa campanha informativa e publicitária. Ficou bastante claro aos empreendedores que a qualidade da pesquisa, depende das próprias empresas. Todas elas precisam responder ao questionário formulado pela Ecconit Consultoria Econômica, com a certeza de que seus dados são mantidos totalmente em sigilo.
Conforme tem ressaltado o presidente Caio Portugal, as informações resultantes desta empreitada levarão a um ganho de todo o setor, com vistas à elaboração de políticas públicas dos níveis federal, estadual e municipal, assim como um reforço específico às próprias empresas, em seus diálogos com órgãos públicos responsáveis pela aprovação de novos empreendimentos.
Na tarde de segunda-feira, 6 de novembro, lançamos mais uma mensagem às empresas, alertando que faltavam apenas quatro dias para terminar o prazo para a devolução do formulário à AELO com as respostas às questões.
Repetindo: o prazo se esgota amanhã, dia 10, às 17 horas.
Mais uma vez, aqui está o link de acesso a ser usado por quem ainda não respondeu ao questionário, mas que reservou algumas horas na agenda de hoje e amanhã para colaborar para o sucesso da pesquisa:
https://forms.gle/4G4q7sHvQtYr5yLN8
Vale a pena você fazer uma leitura cuidadosa de cada tópico para, em seguida, escrever as respostas, item por item, sabendo que seus dados serão mantidos em sigilo; não serão compartilhados com empresas concorrentes.
A AELO permanece à disposição para os esclarecimentos adicionais que se fizerem necessários, através do seguinte e-mail:
Contamos com você e com sua empresa!
AELO, associação de âmbito nacional, presente em 21 Estados.Conhecidos pelo público que costuma ler o boletim semanal AELO ON, vários dirigentes da AELO, de grande experiência, têm participado da campanha para incentivar as empresas de loteamento a levar adiante a tarefa de preencher o formulário da pesquisa: Caracterização do Perfil Econômico do Setor de Loteamento e Desenvolvimento Urbano.O presidente Caio Portugal abriu a série de depoimentos gravados em vídeos, que podem ser curtidos na página AELO Oficial do Instagram. Caio salientou o impacto positivo que o resultado da pesquisa terá junto ao poder público nos próximos anos. Em seguida, a agência 6P de marketing e propaganda gravou, sucessivamente, as palavras do vice-presidente da AELO e coordenador do Conselho Jurídico, Luis Paulo Germanos; do diretor de Relações Institucionais, Jorgito Donadelli; da gestora da AELO, Mariangela Machado, e do engenheiro Jonas Mattos, representante da AELO e do Secovi-SP nas reuniões do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (Graprohab). Em mensagem destinada aos delegados Regionais da AELO no Interior paulista, Jorgito recomendou uma arrancada final para tentar motivar os loteadores de suas respectivas regiões a responder ao questionário.
Esses vídeos, os boletins informativos semanais AELO ON, as mensagens específicas da entidade, a constante atenção da Diretoria, o trabalho efetivo dos gestores da AELO, Márcio Pascholati e Mariangela Machado, e a ação sintonizada dos competentes colaboradores Sônia Dias, Andréa Leite e Eduardo Zorzenoni na nossa sede indicam que a divulgação da pesquisa é um sucesso. Que venham os resultados efetivos da pesquisa, a serem tabulados pela Ecconit com base nas informações enviadas pelas empresas de loteamento e desenvolvimento urbano.A edição anterior do boletim AELO ON deu especial destaque à informação de que o Diário Oficial da União havia publicado, em 30 de outubro, a notícia de que a Presidência da República tinha sancionado um projeto do Congresso Nacional afinal oficializado como Lei Federal n.º 14.711/23.
O texto da sanção foi assinado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva e por seis ministros, no Palácio do Planalto, em Brasília. Trata-se da sanção do Novo Marco Legal de Garantias, uma vitória da AELO, em conjunto com outras entidades, como definiu o presidente da AELO, Caio Portugal, em análise que publicada no boletim. No conjunto, também foi publicado o texto completo do Marco de Garantias (ver o AELO ON n.º 963).Caio Portugal explicou que a AELO, em conjunto com o Secovi-SP, Secovi-Goiás, ADU-Goiás e Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), entre outras entidades, trabalhou no PL n.º 4.188/21 que culminou na Sanção da Lei nº 14.711/2023. Essa Lei se refere ao Novo Marco de Garantias. A maior importância dela para o nosso setor: Alteração do Artigo 18 da Lei Federal n.º 6.766/79, possibilitando que a garantia dada às prefeituras para a execução das obras de infraestrutura possa igualmente garantir outras operações de crédito, e ainda, a possibilidade de um mesmo imóvel garantir mais de uma operação de crédito.
“Que haja segurança jurídica”, afirmou Caio Portugal. “A expectativa do setor é que haja uma maior competição na concessão de créditos aos empreendedores de loteamento, e até mesmo no crédito imobiliário, aproximando o mercado mobiliário ao mercado imobiliário. E, em especial, Caio Portugal destacou, no seu pronunciamento, o papel do diretor de Assuntos Regionais da AELO, Elias Zitune, como representante da nossa entidade na ação que levou à nova lei, e também o trabalho constante do advogado paulista Pedro Krähenbühl, consultor do Secovi-SP e da AELO junto ao Congresso Nacional aos gabinetes do governo federal.
Pedro Krähenbühl, procurado pelo AELO ON, explicou: “A sanção da Lei n.º 14.711/2023, com as alterações na Lei Federal n.º 6.766/79 representaram uma conquista do setor de loteamentos, ao se permitir o uso dos imóveis dados em garantia para os Municípios no parcelamento do solo serem também utilizados em operações de crédito para financiamento da produção. Essa alteração legislativa foi fruto da união das entidades do setor de loteamento, liderados pela AELO, no convencimento dos senadores, deputados e ao poder executivo, como forma de alavancar o mercado de crédito para o setor de loteamentos. Ele comemorou a sanção do Novo Marco Legal de Garantias e relembrou o Projeto de Lei n.º 4.188/2021, ponto de partida para a chegada a essa conquista das entidades.
Por sua vez, Elias Zitune, também acionado pelo AELO ON para escrever uma análise dos movimentos pela vitória do setor, ficou de garantir um texto para esta edição do boletim. E honrou a promessa, como é tradição do seu estilo de dirigente da AELO.
Os comentários de Elias são publicados a seguir.A seguir, é publicado o artigo de Elias Zitune, bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, diretor da empresa Zitune e do Grupo ZS Urbanismo, de São Paulo, e diretor de Assuntos Regionais da AELO. O texto foi escrito especialmente para o AELO ON n.º 964, com o título “A garantia que falta ao setor”. Trata-se de uma explicação didática sobre as mudanças provocadas pela sanção da Lei e sobre as vantagens que nosso setor acaba de conquistar. Agradecemos ao Dr. Elias pela valiosa colaboração, já que este artigo é de utilidade para todos os empreendedores de loteamento em atividade no Brasil.Esta foto, tirada por Calão Jorge há quatro anos, numa reunião do Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU), mostra Elias Zitune ao lado do presidente Caio Portugal.
Tradicionalmente, o mercado de loteamento não conta com nenhum tipo de financiamento à produção do lote urbanizado. Assim, a materialização de cada projeto depende, quase que exclusivamente, de recursos da própria empresa loteadora.
Nas últimas décadas, houve uma grande evolução na governança e nos controles internos das empresas de desenvolvimento urbano, bem como uma maior profissionalização de cada etapa da cadeia produtiva. Ainda assim, o mercado de loteamento continuou sendo uma das pouquíssimas atividades do Brasil funding, apesar de o lote urbanizado ser uma das saídas para a redução do reduzir o déficit habitacional do País.
A introdução do § 8º no Artigo 18 da Lei Federal n.º 6.766/79, prevista no Projeto de Lei das Garantias, tem potencial junto com outras iniciativas para mudar este cenário.
Nos termos da lei federal de parcelamento de solo, o loteador deve apresentar alguma garantia ao Município de que as obras de infraestrutura serão executadas. A garantia usualmente apresentada é a caução de lotes.
Considerando a crescente evolução do valor das obras de infraestrutura, ano a ano, o percentual de lotes caucionados vem aumentado, chegando, muitas vezes, a ultrapassar um terço dos lotes do empreendimento.
Na outra ponta, para que o sistema financeiro possa financiar as obras de infraestrutura, é necessária a apresentação de garantias, que, em paralelo à incorporação imobiliária, deveriam ser as unidades do empreendimento ou, no caso específico dos loteamentos, os lotes.
Ainda assim, a Lei n.º 6.766/79 não trazia uma previsão, que viesse a permitir que o lote dado em caução à Prefeitura, seja também dado em garantia ao banco financiador da obra.
A partir de agora, o parágrafo introduzido na Lei de Parcelamento de Solo permite que o lote seja dado em garantia ao banco e à Prefeitura. Por sinal, ambos os “credores” têm na garantia a mesma finalidade, que é a conclusão das obras de infraestrutura. Afinal, para a instituição financeira, o crédito decorrente do financiamento do lote só irá se aperfeiçoar (performar) com o TVO (Termo de Verificação de Obra).
Esta inovação, somada à introdução do patrimônio de afetação para loteamento – outra conquista deste ano –, amplia significativamente a segurança jurídica para estimular as instituições financeiras a entrar no mercado de loteamento. Tal entrada ocorre, mais especificamente, financiando obras de infraestrutura de loteamento. Neste sentido, surgem iniciativas de bancos privados já operando no mercado de loteamento e estudando todas as oportunidades de funding, num setor que movimenta, cada vez mais, a economia do País e leva o planejamento e o progresso às Cidades.Elias Resnichenco Zitune, natural de São Paulo, 40 anos, é o mais jovem membro da Diretoria da AELO. Já foi diretor de Relações Institucionais e vice-presidente. Atualmente, ocupa o cargo de diretor de Assuntos Regionais, no qual se une a Jorgito Donadelli, de Relações Institucionais, para trocar ideias com os delegados Regionais da entidade no Interior paulista. Ele também tem dado apoio à circulação do jornal impresso “AELO Informa” e ao grupo de trabalho do Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU) pelo aprimoramento das relações das entidades com as concessionárias de energia elétrica e de saneamento básico.Por ocasião desta foto, de 16 de março de 2022, Elias Zitune estava em São José dos Campos, fazendo uma palestra aos participantes de um seminário regional do Vale do Paraíba sobre as providências da Sabesp para melhorar os canais de atendimento às empresas loteadoras. O evento foi organizado por Ângela Paiva, diretora Regional do Secovi-SP em São José e delegada Regional da AELO.
Elias Zitune, formado em Direito pela Universidade Mackenzie e pós-graduado em Negócios Imobiliários pela Fundação Instituto de Administração (FIA), é também o mais jovem integrante do comando da empresa de sua família, a Zitune Empreendimentos Imobiliários, fundada há 72 anos por seu avô Elias. A Zitune, ao firmar parceria com a empresa SCDU Urbanismo, da família Castriota, deu origem ao Grupo ZS Urbanismo, que desenvolve projetos de loteamentos em várias regiões do Estado de São Paulo.
O pai de Elias, Jaques Zitune, diretor da empresa, é um dos dirigentes pioneiros da AELO. Atualmente membro do Conselho Fiscal da entidade, Jaques participa de todas as reuniões do Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU). A próxima está programada para 4 de dezembro, das 12h30 às 14h30, no Milenium Centro de Convenções.
“Desde meus tempos de garoto, meu pai me levava, nos fins de semana, para trabalhar nos loteamentos da Zitune”, recorda Elias, que também faz questão de mencionar o tio, Gabriel Zitune, que se divide entre o trabalho na empresa e as ações educacionais pela evolução de jovens de baixa renda na Zona Leste de São Paulo.Oito meses após a tragédia de uma tempestade de verão que deixou mortos, feridos e um rastro de destruição no Litoral Norte paulista, uma parte do Estado de São Paulo foi atingida por um forte vendaval, na sexta-feira, dia 3. Dezenas de municípios do Litoral, do Interior e da região metropolitana da Capital foram afetados por ventos que ultrapassaram 100 quilômetros por hora, os mais fortes já registrados desde 1995.
A chuva e os ventos deixaram um saldo de sete mortes, inúmeras pessoas feridas, casas destelhadas, mais de 400 árvores tombadas, cidades e bairros sem energia elétrica. As mortes ocorreram em São Paulo, Santo André, Osasco, Suzano, Limeira e Ilhabela.
As prefeituras trataram de limpar as ruas, praças, avenidas e parques, mas pouco podem fazer diante de prognósticos de que o verão – ainda nem iniciado –, vai trazer inundações, deslizamentos e muito perigo. Nesta foto, uma das árvores derrubadas pelo vendaval nas ruas de São Paulo.A Vila Sahy, em São Sebastião, praticamente destruída nos deslizamentos de terra de fevereiro, foi reconstruída. No entanto, as cenas daquela tragédia persistem como advertência não só para falta de atenção dos países aos efeitos das mudanças climáticas como também pelo antigo problema da construção de casas em áreas de risco nos municípios do Brasil.
A tragédia do Litoral Norte foi focalizada, em agosto, num dos principais painéis da Convenção Secovi 2023, do qual participaram o presidente da AELO, Caio Portugal, e o ex-secretário da Habitação do Estado de São Paulo e da Capital, Lair Krähenbühl. Ficou claro que o poder público e as empresas do setor imobiliário devem agir em conjunto pela redução do déficit habitacional no País e pela rigidez nas regras de segurança das moradias, algo que reforça a importância da campanha Lote Legal, liderada pela AELO no combate aos loteamentos clandestinos.
O assunto também constituiu uma das mais importantes reportagens da segunda edição do Caderno de Loteamentos do “Estadão”, publicada em parceria com a AELO, em 19 de maio. O título do texto do jornalista Eduardo Geraque foi “Loteamentos irregulares aumentam o risco de deslizamentos”. Entrevistado por Geraque, o presidente Caio Portugal apontou as causas de acidentes como o de São Sebastião: a falta de programas de moradia a um preço acessível para pessoas de baixa renda, a perda do controle sobre as ocupações irregulares e, principalmente, a falta de foco no desenvolvimento urbano.
Caio advertiu, nas declarações ao jornal, que outras tragédias virão. E explicou: “A Constituição Federal, em seu artigo 30, determina que é competência exclusiva do ente municipal atuar nas questões de planejamento, controle de uso e parcelamento do solo urbano. Assim, o desenvolvimento urbano deveria ser a principal política pública a ser implementada pelos gestores municipais, mas essa não é a prioridade da maior parte das cidades brasileiras”.A mídia da região metropolitana de Campinas, no Estado de São Paulo, noticiou que a Justiça condenou o ex-prefeito do município de Artur Nogueira, Ivan Vicensotti, por envolvimento num caso de loteamento irregular. Assim como Vicensotti, foram condenados dois ex-secretários municipais, com base em ação penal relacionada à infração à Lei Federal n.º 6.766/79, que regulamenta o parcelamento do solo urbano.As penas impostas pela Justiça variam de um a quatro anos de reclusão, além do pagamento de multas. Com base nessa sentença, um dos ex-secretários condenados corre o risco de perder cargo público que eventualmente esteja ocupando.
A promotora de Justiça Maria Paula Machado de Campos fez a denúncia que levou à condenação. Ela demonstrou, no processo, que os réus agiram para viabilizar a comercialização de terrenos num loteamento irregular situado no Sítio Fazendinha. A área em questão é impossível de ser regularizada devido à sua localização no entorno da Unidade de Conservação Federal Matão de Cosmópolis. A Justiça concluiu que, mesmo diante dessa impossibilidade, os então agentes públicos atuaram para emitir o decreto de aprovação do projeto, a certidão de conclusão de obras e a certidão de regularização fundiária. Cada lote era vendido por pouco mais de R$ 100 mil.
Ivan Vicensotti, ex-prefeito de Artur Nogueira, trocou de advogado após a condenação e anunciou a decisão de recorrer contra a sentença à Justiça do Estado de São Paulo e até a tribunais superiores.
Artur Nogueira, município de aproximadamente 60 mil habitantes, faz parte da região metropolitana de Campinas e fica a 150 quilômetros da cidade de São Paulo.
A AELO, que lançou, em 2021, a ampla campanha Lote Legal, de combate a loteamentos clandestinos, sob o apoio de inúmeras instituições, tem atraído a adesão de dezenas de municípios a essa luta. Campinas, o terceiro município mais populoso do Estado de São Paulo (atrás da Capital e de Guarulhos), tornou-se parceira da campanha em maio de 2022. Nas últimas semanas, por decisão do presidente da AELO, Caio Portugal, a sede da entidade passou a enviar ofícios às prefeituras, propondo-lhes a adoção dos princípios do Lote Legal, inclusive a Cartilha do Comprador de Lote, que estão no site www.lotelegal.com.br. Além disso, vários Estados, entre os quais Goiás e Minas Gerais, apertam o cerco aos loteadores clandestinos.O Brasil comemora, na próxima quarta-feira, 15 de novembro, o 138.ª aniversário da Proclamação da República, feriado nacional. A sede da AELO, que manterá expediente normal nos dois primeiros dias da semana, fechará às 17 horas de terça-feira e reabrirá somente às 9 horas de quinta-
feira, dia em que vai circular o boletim AELO ON n.º 965.Vale a pena relembrar que a segunda-feira seguinte, 20 de novembro, também será feriado em grande parte dos municípios brasileiros e em alguns Estados: Dia da Consciência Negra.
Nos últimos anos, cresceu o número de cidades em que o Dia da Consciência Negra é feriado municipal ou ponto facultativo. Além disso, vários Estados consideram 20 de novembro feriado estadual. Em São Paulo, o governador Tarcísio de Freitas sancionou a Lei Estadual n.º 17.746, levando em conta que a Assembleia Legislativa havia aprovado o Projeto de Lei n.º 370/2023, apresentado pelo deputado estadual Teonilio Barba. A decisão já vale para este ano. A data reflete sobre a morte do herói Zumbi dos Palmares, um dos principais líderes da luta contra a escravidão no Brasil.
Uma observação: para alegria de quem reclama que o Brasil tem feriados demais e para tristeza de quem pensa o oposto, 2024 já avisa que será um ano de menos feriados em dias de semana e em fins de semana prolongados. Os feriados da Independência (7 de setembro), do Dia da Padroeira (12 de outubro) e de Finados (2 de novembro), por exemplo, que neste ano caíram em quintas-feiras, vão cair em sábados.AELO: (11) 3289-1788 www.aelo.com.br
