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Informativo Periódico

Boletim AELO Online 994

Ano 23
Nº 994
São Paulo
27/06/2024

O grande Fórum apontou caminhos

O maior evento de debates sobre desenvolvimento urbano já realizado no Brasil apresentou, segunda-feira, dia 24, em São Paulo, um inédito perfil dos empreendedores de loteamentos e, em seguida, três valiosos diálogos entre a iniciativa privada, o poder público e especialistas em Direito Imobiliário.

O presidente da AELO, Caio Portugal (foto), que participou da abertura e de três painéis, no Fórum Estadão Think, Loteamentos Urbanos 2024, Perspectivas e Projeções, concluiu que o evento, resultado de uma parceria entre o “Estadão” e a AELO, foi um sucesso de organização, de conteúdo e de público.

O repórter especial Circe Bonatelli, que trabalha no “Estadão” há 15 anos, foi o mediador do Fórum, que durou cinco horas e meia. A jornalista Carla Fiorito, do “Estadão”, atuou como mestre de cerimônias.

No encerramento, Caio Portugal manifestou o agradecimento da AELO aos participantes, mas sem deixar de lamentar a ausência de membros do Poder Judiciário. O “Estadão” e a AELO, responsáveis por preparar, nas últimas semanas, a programação dos painéis, haviam convidado também juristas, que, entretanto, não compareceram.

Uma vez que vários debatedores ressaltaram, no evento, os conflitos decorrentes da interpretação das leis por parte da Justiça, situação que salienta a insegurança jurídica das empresas, as ausências contrariam o equilíbrio defendido pela democracia. “Este seminário discutiu temas que dizem respeito à qualidade das cidades e a direitos”, disse Caio, lançando uma pergunta: “O que impede esses senhores de descer do altar, por um minuto, e dialogar? Assim, não dá, gente!”

Ao se despedir, Caio Portugal fez um agradecimento especial às equipes do “Estadão” e da AELO, que levaram adiante a concretização do Fórum. E agradeceu também a dois integrantes da cúpula do “Estadão”, ali presentes – o diretor de Conteúdo, Rodrigo Flores, e a gerente Comercial de Imóveis, Cida Cavalcanti. Foi Rodrigo quem abriu o evento.

O maior auditório do Milenium Centro de Convenções recebeu grande público, que, ao fazer inscrição, havia optado pelo modo presencial para acompanhar o Fórum. Uma vez que a TV Estadão fez transmissão simultânea do evento para todo o País, o total de espectadores ficou ainda mais expressivo.

Além dos debatedores, que são focalizados nas próximas notas deste boletim AELO ON, o auditório recebeu dezenas de dirigentes do setor, entre os quais, os ex-presidentes da AELO Sérgio Guimarães Pereira Júnior (1997-2001) e Flavio Amary (2009-2001). Flavio, que também foi presidente do Secovi-SP e secretário da Habitação do Estado de São Paulo. Atualmente, ocupa a presidência da FIABCI-Brasil.

A AELO esteve em peso no Fórum: os diretores Elias Zitune (Assuntos Regionais) e Jorgito Donadelli (Relações Institucionais); o presidente do Conselho Consultivo, Ciro Scopel; os conselheiros Jaques Zitune, Osmar Sousa Barbosa, Ruth Portugal e Ângela Paiva, os gestores Mariangela Machado e Márcio Pascholati; a consultora Cibele Riva Rumel e o representante da AELO e do Secovi-SP nas reuniões do Graprohab, engenheiro Jonas Mattos.

Importante mencionar a equipe da sede da AELO, que neste mês redobrou sua dedicação, no empenho para colaborar pelo sucesso do Fórum – Sônia Dias (Atendimento), Andréa Leite (Financeiro) e Eduardo Zorzenoni (Operações).

Caio Portugal, em nome da AELO, manifestou um agradecimento especial à delegação de Goiás, que viajou de Goiânia a São Paulo para prestigiar e valorizar o Fórum – além de tudo, trazendo o senador Vanderlan Cardoso, que transmitiu informações importantes sobre o Congresso Nacional e sobre a política em prefeituras. O grupo goiano foi integrado por membros do Secovi-GO, do Sinduscon-GO e da Associação dos Desenvolvedores Urbanos de Goiás (ADU-GO), entre os quais Antônio Carlos da Costa, João Victor Araújo (também membro do Conselho da nossa AELO), Ioav Blanche e Francisco Lopes.

A AELO Minas Gerais, com sede em Belo Horizonte, esteve no evento, representada pelo seu presidente e fundador Flávio Guerra.

José Eduardo Ferreira, fundador e dirigente da A Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Triângulo Mineiro e Alto Paranaíba (AELO-TAP), marcou presença.

O apoio técnico e visual é da agência 6P de Marketing e Propaganda, onde os publicitários Eduardo César e Luciene Francisco são os interlocutores junto à AELO. Luciene esteve no Fórum, juntamente com as companheiras da 6P Bianca Sobrinho Ferreira e Júlia Gracioli

Coincidência ou não, o professor Vicente C. Amadei (1932-2020) teria completado 92 anos no dia 23, véspera do Fórum, em cujos painéis tanto se falou sobre conquistas que tiveram sua participação – inclusive o Graprohab, criado em 1991. Três anos após a partida do mestre, seu legado não se apaga. E nossa saudade aperta um pouco mais, especialmente em eventos como o do dia 24.

Em foco, o perfil dos empreendedores

Oito meses após o início da pesquisa AELO-Ecconit para definição do Perfil Econômico do Setor de Loteamento e Desenvolvimento Urbano no Brasil, os resultados foram oficialmente divulgados e comentados no Fórum Estadão Think sobre Loteamentos Urbanos.

Ao chegar ao Fórum, cada participante inscrito recebeu uma pasta com informações sobre a campanha Lote Legal, da AELO, de combate aos loteamentos clandestinos, e um folder com o resumo da pesquisa AELO-Ecconit, tema que ocupou um painel especial do evento.

O presidente da AELO, Caio Portugal, participou do painel, ao lado de dois membros da equipe técnica responsável pela pesquisa: Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos de Construção do FGV Ibre, e Robson Gonçalves, economista, sócio da Ecconit Consultoria Econômica.

Caio Portugal ressaltou ao público a importância dos dados apresentados pela Ecconit. Coube a Ana Maria e Robson projetar as informações na tela do auditório e explicar os critérios usados pela a empresa para chegar a tais resultados.

A Ecconit Consultoria Econômica, de São Paulo, contratada pela AELO para coordenar, desde outubro de 2023, uma ampla pesquisa junto às empresas de loteamento e desenvolvimento urbano do País, chegou às conclusões no começo deste ano e produziu extenso material, de grande utilidade para o Fórum de 24 de junho e para futuras argumentações junto ao poder público. Os associados da AELO podem usar esses dados, por exemplo, em diálogos com prefeituras.

A AELO, levando em conta a necessidade de esses estudos da Ecconit serem compartilhados com as empresas do setor e com os demais interessados, encomendou a preparação de um resumo, que, em versão impressa, chegou às mãos do público do Fórum. De modo didático, o material aponta os números do setor, a geração de emprego, a tributação, os comparativos setoriais, e finaliza com uma lista das principais dificuldades das empresas para operação no setor. Isso tudo contribui para o debate sobre possíveis soluções dos problemas, em benefício da economia brasileira e dos cidadãos de todas as classes sociais.

O material será reproduzido também na edição n.º 119 do jornal impresso “AELO Informa”, que vai circular dentro de algumas semanas, e ficará disponível, em breve, no site da AELO, www.aelo.com.br.

Os grandes números do setor. Em 2023, foram lançados 102 mil lotes no Brasil, com VGV de R$ 19,4 bilhões. Valor adicionado (PIB setorial) de R$ 4,9 bilhões.

Considerando os efeitos diretos e indiretos e induzidos, a atividade gera, anualmente, 25 mil postos de trabalho.

Além disso, cada R$ 1 milhão em obras gera, em média, sete empregos na construção civil (edificação nos lotes após a venda).

Em 2023, a geração de empregos na construção imediata de moradias (35% dos lotes) foi estimada em 86 mil postos de trabalho.

E os problemas?

Para os empreendedores, problemas é que não faltam. As principais dificuldades para a operação no setor, de acordo com a pesquisa, são: excesso de burocracia, citado por 95,5% das empresas entrevistadas, e relação com as concessionárias, mencionada por 68,2%. Na lista, também se destacam: falta de financiamento à atividade, custo das áreas loteadas, carga tributária elevada e escassez de mão de obra.

 

A relação empreendedores-prefeituras

O segundo painel do Fórum discutiu a relação dos loteamentos com o poder público, no Estado de São Paulo e em outras regiões do País. Entre os pontos tratados, estiveram a evolução do processo de licenciamento dos projetos e como dar mais previsibilidade e clareza ao papel de cada um dos envolvidos.

Claudio Bernardes, presidente da empresa Ingaí, vice-presidente do Secovi-SP e membro do Conselho Consultivo da AELO, apontou que a dinâmica com os municípios, hoje, ocorre de forma heterogênea, a depender do perfil, das exigências, da celeridade e da capacidade técnica de cada um. “Tem prefeituras mais e menos preparadas”, disse.

Bernardes defendeu maior previsibilidade no diálogo com o poder público, com regras objetivas e planejamento, e, também, com consequente maior segurança jurídica. “É preciso conscientizar as prefeituras para aproveitar os loteadores como ferramenta de desenvolvimento”, explicou.

Lacir Ferreira Baldusco, presidente do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais (Graprohab), órgão baseado da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Estado de São Paulo, destacou que os processos passaram a ser digitais no âmbito estadual em janeiro. Antes, era necessário tramitar de forma física, o que provocava morosidade.

Segundo Lacir, a medida pode reduzir de 15 a 20 dias o tempo de tramitação no Estado, cujo prazo é de 30 a 60 dias. Além disso, mencionou a necessidade de aperfeiçoamento nos processos. Citou casos de pedidos de licenciamento de chácaras como loteamentos (embora loteamentos sejam essencialmente urbanos, não rurais), assim como problemas no atendimento às exigências técnicas para a terraplanagem (como em locais com declividade acentuada), por exemplo.

Lacir Baldusco ainda explicou que o colegiado lançou, no fim do ano passado, o Graprohab Integra, que facilita a integração dos trâmites estaduais com os municipais. Campinas e Ribeirão Preto foram as primeiras prefeituras a aderir. Ele admite a possibilidade de vários outros municípios aderirem ao sistema nos próximos meses.

O presidente da Comissão de Assuntos Econômicos no Senado, Vanderlan Cardoso, eleito pelo PSD em Goiás (à direita nesta foto), teve um papel importante no debate, já que apresentou não só sua atual experiência no Congresso Nacional como também a condição de ex-prefeito do município goiano de Senador Canedo por dois mandatos. Ele defendeu maior alinhamento entre o poder público e a iniciativa privada. E citou Campo Grande, capital de Mato Grosso do Sul, como uma referência, por ter desestatizado o serviço de saneamento básico.

Como ex-prefeito, Vanderlan Cardoso lamentou uma prática bastante comum no País, a de o prefeito eleito destruir todas as ações de seu antecessor. “Isso aconteceu, por exemplo, em Senador Canedo, quando deixei a prefeitura. A politicagem é um grande mal”.

Como senador, Vanderlan Cardoso disse considerar que a reforma tributária talvez esteja sendo aprovada “um pouco rápido demais”. Por isso, ele considera válida a preocupação sobre o modo de ocorrer, agora, a regulamentação. “É a parte mais importante”, salientou.

Dirigentes imobiliários, entre os quais Caio Portugal, da AELO, têm ido a Brasília frequentemente para dialogar com parlamentares e com membros do governo federal, na tentativa de evitar aumento de tributos que encareceriam o preço dos terrenos e da casa própria.

 

Loteamentos e o saneamento básico

Um painel específico tratou da relação dos loteadores com as concessionárias de saneamento. Além de discutir o tema de forma geral, os participantes também fizeram comentários sobre a privatização da Sabesp, que está em andamento no Estado de São Paulo.

Caio Portugal avaliou que falta clareza na delimitação do que é responsabilidade das loteadoras e do poder concedente ou da concessionária. “Os investimentos que os loteadores fazem ficam mal regulados. Ao estarem mal regulados, vão ensejar problema na própria discussão tarifária”, explicou.

Lair Krähenbühl (à direita na foto), diretor da empresa Consurb e com a experiência de ter atuado nos governos federal, estadual e municipal, defendeu a criação de um grupo técnico com as entidades do setor imobiliário, como AELO e Secovi-SP, em conjunto com o Estado, a fim de alinhar como funcionarão os serviços da companhia Sabesp após a desestatização da Sabesp. As regras devem ser previamente definidas.

Já o diretor de Saneamento Básico da Agência Reguladora de Serviços Públicos do Estado de São Paulo (Arsesp), Gustavo Zarif Fraya, defendeu o desenvolvimento de planos municipais de saneamento básico como parte das políticas urbanísticas das cidades. “O planejamento precisa ser amadurecido”, disse. Ele também explicou que, recentemente, foi definido o contrato padrão para cada Unidade Regional de Serviços de Abastecimento de Água Potável e Esgotamento Sanitário (Urae) com vistas à privatização da Sabesp: “As responsabilidades estão bastante claras”.

O diretor geral adjunto do Departamento Municipal de Água e Esgoto (Dmae) de Uberlândia, no Triângulo Mineiro, defendeu a tese de que as tarifas de saneamento estão defasadas. “O Dmae fez grandes investimentos no passado e manteve uma tarifa insustentável por anos”. Ele defendeu a delimitação de planos de investimentos, a fim de dar uma perspectiva das mudanças a médio e a longo prazo para os demais entes envolvidos (como para um período de quatro anos, por exemplo). Também falou sobre desburocratização. “A missão que temos, em Uberlândia, é a de colocar nas instituições somente pessoas técnicas, com conhecimento de mercado”.

 

Lei do Distrato e suas interpretações

Um dos painéis do Meeting Imobiliário 2024 do Secovi-SP, realizado em 2 de maio, no Milenium Centro de Convenções, em São Paulo, focalizou o tema “Loteamento – Distratos e Contrapartidas”, abordado pelo presidente da AELO e vice-presidente de Desenvolvimento Urbano do Secovi-SP, Caio Portugal, e pelo vice-presidente da AELO e coordenador do Conselho Jurídico da entidade, advogado Luis Paulo Germanos.

Pouco mais de um mês e meio depois, o Fórum Estadão Think reuniu os dois dirigentes num debate sobre o mesmo tema, desta vez com o reforço de dois outros experientes advogados, Marcelo Terra, coordenador do Conselho Jurídico do Secovi-SP, e Olivar Vitale, do escritório VBD Advogados, e de uma brilhante advogada, Kelly Durazzo, do escritório Durazzo & Medeiros e membro do Conselho Jurídico da AELO.

Esta foto, tirada logo após o painel, mostra, da esquerda para a direita, o moderador Circe Bonatelli e os debatedores Luis Paulo Germanos, Caio Portugal, Kelly Durazzo, Marcelo Terra e Olivar Vitale.

Caio Portugal, bacharel em Direito pela PUC-SP e graduado em Administração de Empresas pela FGV-SP, acostumou-se a lidar com o distrato em reuniões de dirigentes do setor imobiliário e nas atividades de sua empresa, a GP Desenvolvimento Urbano.

Luis Paulo tornou-se um dos maiores especialistas em Direito Imobiliário do País. É graduado em Direito pela Universidade Mackenzie e pós-graduado em Direito Civil pela Universidade de São Paulo (USP). Sócio do escritório Germanos Advogados Associados, ele equilibra seu dia-a-dia com as atividades na AELO, na FIABCI-Brasil e na OAB, além de ser sócio da empresa Lote Paulista Desenvolvimento Urbano. Em 2019, conquistou o Prêmio Master Imobiliário, na categoria Literatura, com o livro “Condomínio de Terrenos”.

No grande evento desta semana, Luis Paulo Germanos relembrou ao público a origem de tudo: em 27 de dezembro de 2018, a Presidência da República promulgou o projeto de lei aprovado pelo Congresso Nacional, que levou à criação da Lei do Distrato, Lei n. º 13.786/18. Coube ao presidente Michel Temer assinar, às vésperas do encerramento do seu mandato, a promulgação do PL. O texto, basicamente, “altera as Leis n.º  4.591, de 16 de dezembro de 1964 , e n.º 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano”.

Luis Paulo afirmou: “A Lei trouxe, de modo assertivo, parâmetros bastante objetivos para as hipóteses de resolução do contrato, contribuindo assim à aplicação do direito pelo Poder Judiciário”. E explicou os caminhos para solução de eventuais conflitos entre o comprador de lote, que desiste do negócio, e a empresa loteadora.

Uma das inovações da Lei introduz, após os descontos permitidos, a possibilidade de restituição das quantias pagas em até 12 (doze) prestações mensais. Luis Paulo comentou que, por causa da complexidade do tema, os magistrados do País vêm emitindo sentenças de diferentes tendências. Muitas vezes, em desacordo com os interesses dos empreendedores.

Os contrastes são maiores, de um Estado para outro. No Estado de São Paulo, existe uma clara heterogeneidade do Judiciário, demonstrada por Luis Paulo por meio de comparação entre casos recentes dos municípios de Pereira Barreto, Matão, Sertãozinho e São Joaquim da Barra. “Sim, é possível negociar contrapartidas”, disse o vice-presidente da AELO: “Tem de haver previsibilidade e boa-fé para criar um positivo ambiente de negócios entre as partes”. Mas esse é um momento de retrocesso, sem um entendimento de como funciona o setor, lamentou: ”O Judiciário trata o tema como mera relação de consumo”.

Por sua vez, Caio Portugal resumiu numa definição: “O direito ao distrato virou direito contestai-o do consumidor”. Um detalhe que Caio criticou é o que chamou de “forma quase massiva” do Judiciário em afastar a cobrança de fruição na revogação dos contratos, com o entendimento de que o lote não teve utilização ao permanecer sem uma edificação.

“Não pode um setor sempre estar à disposição de ressarcir, sem qualquer justificativa para a devolução integral”, disse Caio Portugal. Para ele, a situação coloca o setor de loteamentos em risco de retração, abrindo brecha para o mercado irregular, de loteamentos clandestinos. “Se tem demanda e o setor organizado não consegue atender isso, alguém vai atender”, finalizou.

Olivar Vitale citou o mapeamento de mais de 100 casos com decisões desse tipo em distratos de loteamentos. Ele disse que as decisões não envolveram a análise do fato concreto: “Não analisou o quanto foi pago, se foi 0,5% ou 80%, por exemplo”.

Marcelo Terra defendeu que a lei seria clara nesse tema. “Não deveria ter espaço para o Judiciário ter interpretação diferente”.

A advogada Kelly Durazzo, que, em 2018. Ao ser entrevistada pelo jornal “Valor Econômico”, já apontava as discrepâncias entre sentenças jurídicas sobre o distrato, defendeu no Fórum Estadão Think a tese de que “o Judiciário rasgou a Lei dos Distratos”.

Kelly ressaltou que esse tipo de interpretação distinta não ocorre, por exemplo, em casos com as incorporadoras. “Cada juiz entende de um jeito. A gente vê a multa variando de 10% a 20% do valor pago”, apontou. “A lei veio para melhorar, mas piorou”.

Para completar, Luis Paulo Germanos, que dedica parte de seu tempo de lazer ao hábito de leitura, citou uma definição de Jorge Amado, que está na próxima nota deste boletim.

 

As ideologias, segundo Jorge Amado

O escritor Jorge Amado (1912-2001), logo ele, eleito deputado federal pela Bahia, em 1946, como filiado ao Partido Comunista Brasileiro, publicou em 1981 o livro “O Menino Grapiúna”, autobiografia de 134 páginas.

E o vice-presidente da AELO, Luis Paulo Germanos, vencedor do Prêmio Master Imobiliário de 2019 com o livro “Condomínio de Terrenos”, descobriu, no alto de uma página da obra de Jorge Amado, a seguinte definição:

Não serão as ideologias por acaso a desgraça do nosso tempo? O pensamento criador, submergido, afogado em teorias, pelos conceitos dogmáticos, o avanço do homem travado por regras imutáveis?

Luis Paulo, ao ler esse trecho do escritor baiano no final do painel sobre a Lei do Distrato, arrancou aplausos e risadas, no Dia de São João, em evento levado a sério, em São Paulo.

 

Confraternização antecede os debates

Da esquerda para a direita, nesta foto, uma confraternização entre cinco participantes da abertura e de painéis do Fórum Estadão Think – o jornalista Circe Bonatelli, mediador dos debates; Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP; Caio Portugal, presidente da AELO; Eli Corrêa Filho, secretário executivo na Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Estado de São Paulo, ex-deputado federal e estadual, e Lair Krähenbühl, um dos pioneiros da AELO.

Ely, Eli e Caio subiram ao palco para discursar na abertura do Fórum, juntamente com o diretor de Conteúdo do “Estadão”, Rodrigo Flores. Foi uma cerimônia rápida, em que cada um ressaltou a importância do desenvolvimento urbano para os cidadãos brasileiros e para a economia do País.

 

“Estadão” divulga texto e dois vídeos

A jornalista Priscila Mengue, uma das principais repórteres do “Estadão” na área de Cidades, publicou reportagem na versão on-line do jornal às 18h30 de segunda-feira, com uma resenha do evento, sob o título “Fórum de loteamentos urbanos 2024 discute relação com prefeituras, concessionárias e Justiça”.

Além disso, o “Estadão” veiculou dois vídeos de 2 horas e meia cada, gravados na transmissão simultânea do Fórum pela TV Estadão.

Se você perdeu as chances de acompanhar o evento no presencial pela TV, ainda é tempo de acessar.

É fácil: basta acessar o Youtube, no celular ou no computador, e digitar “Loteamentos Urbanos 2024, TV Estadão”.

Priscila Mengue entrou em detalhes sobre os painéis, com fotos tiradas por Felipe Rau – como essa –, ressaltando que o evento foi organizado em três frentes principais: apresentação de dados, discussão de propostas e soluções e debate para melhor compreensão da sociedade sobre a atividade. E registrou que o Fórum foi uma realização do “Estadão”, com criação do Estadão Blue Studio, apoio da Rádio Eldorado e patrocínio da AELO.

O “Estadão” programou para sua edição impressa de 6 de julho a circulação do Caderno de Loteamentos n. º 3, com 12 páginas, em que o Fórum será o destaque.

 

O grande jornal que vai fazer 150 anos

Em 4 de janeiro de 2025 – portanto, dentro de apenas seis meses – o “Estadão”, um dos jornais mais tradicionais e mais respeitados do País, vai completar 150 anos. Às vésperas do Sesquicentenário, essa instituição paulista segue se transformando, se a adaptando às novas tecnologias, mas mantendo a sagrada defesa da ética, da divulgação correta dos fatos e do direito de opinar sobre os principais fatos do Brasil e do mundo.

Este foi um dos temas da conversa entre o ex-presidente da AELO Flavio Amary (à direita nesta foto) e dois membros da cúpula do “Estadão” que participaram do Fórum – o diretor de Conteúdo, Rodrigo Flores, e a gerente Comercial de Imóveis, Cida Cavalcanti. Outro tema foi a coluna semanal sobre que a FIABCI Brasil publica no “Estadão”. Amary preside a entidade.

MUDANÇAS NA GESTÃO

O “Estadão” publicou, na edição de quarta-feira, dia 26, uma importante notícia sobre mudanças em sua estrutura de Gestão: Erick Brêtas, que saiu recentemente da TV Globo, onde liderava a GloboPlay e missões digitais, será o CEO do Grupo Estado.  Com a chegada de Brêtas, o presidente do Grupo Estado, Francisco Mesquita Neto, deixa o cargo e assume a presidência do Conselho de Administração.

Em comunicado, Mesquita explica que “a chegada de Erik Brêtas é um passo importante na continuidade do projeto de transformação digital e que os objetivos da S/A O Estado de S. Paulo serão sempre traçados e alinhados em comum acordo entre o Conselho de Administração e o CEO.

E garante: “Nada será alterado na linha editorial do ‘Estadão’. E a defesa da Democracia, da liberdade de expressão e da liberdade econômica serão sempre premissas irrevogáveis”.

 

Caderno de Loteamentos n.º 3 sai no dia 6

Está confirmada para 6 de julho, um sábado, a publicação do Caderno de Loteamentos Imobiliários n.º 3 do “Estadão”, que mostrará a cobertura dos quatro painéis do Fórum e outros temas.

Essa nova edição do suplemento especial, encartada no jornal impresso, faz parte do projeto de parceria entre a AELO e o “Estadão” que começou a ser idealizado há dois anos e meio. Em setembro de 2022, foi fechado o acordo, com a visita do presidente Caio Portugal e do vice-presidente Luis Paulo Germanos à sede do Grupo Estado, no Bairro do Limão, para uma reunião com a gerente Comercial para Imóveis do “Estadão”, Cida Cavalcanti.

Caio e Luis Paulo conversaram, em seguida, com o presidente do Grupo Estado, Francisco Mesquita Neto, que ficou entusiasmado com o projeto. Na ocasião, ficou decidido que o Caderno de Loteamentos Imobiliários pioneiro sairia logo depois do segundo turno das eleições. E saiu, mesmo, em 4 de novembro, uma sexta-feira. Foi um sucesso, com reportagens produzidas pela equipe de Redação do jornal. A manchete da capa foi: “Cidades projetadas”, chamando a atenção para as principais novidades do setor, de empreendimentos sustentáveis até as tendências no pós-pandemia, inclusive a campanha Lote Legal, da AELO, de combate aos loteamentos clandestinos.

Após novas reuniões, as duas partes decidiram publicar a edição n.º 2 do Caderno no primeiro semestre de 2023. Deu certo: o suplemento saiu em 19 de maio, destacando dois temas na capa – o primeiro, “Vida planejada, como otimizar o uso de água, evitar riscos ambientais e aproveitar melhor o espaço ao construir”; o segundo, “Conectadas. ‘Cidades inteligentes’ são atrativas para cada vez mais moradores”.

Nesta foto, o alto das capas das duas primeiras edições do Caderno.

O Caderno de Loteamentos Imobiliários n.º 3 começou a ser idealizado em agosto do ano passado, numa reunião na sede da AELO, em que Caio Portugal recebeu duas representantes do “Estadão” – Cida Cavalcanti, gerente do Comercial de Imóveis, e Regina Fogo, gerente de Produtos. O presidente da AELO demonstrou interesse em fechar contrato para uma terceira edição do suplemento, dando um passo adiante: o conteúdo seria o resultado de fórum sobre desenvolvimento urbano de âmbito nacional, com base numa pesquisa AELO-Ecconit destinada a definir o perfil dos loteadores e sua importância para a economia brasileira.

A pesquisa foi lançada em 20 de outubro. Por meio de uma campanha de divulgação, os loteadores de todo o País – associados da AELO e não-associados – foram convocados a responder o questionário idealizado pela Ecconit. O prazo para envio das respostas ao questionário terminou em 31 de dezembro. Os primeiros meses de 2024 foram usados pela Ecconit para computar os dados e preparar o relatório final.

Com o relatório em mãos, o presidente Caio Portugal teve uma reunião com sua Diretoria e ficou decidido que a melhor época para realização do fórum seria o final de junho, restando o início de julho para a circulação do Caderno de Loteamentos n.º 3.

O evento ganhou o nome de Fórum Estadão Think – Loteamentos urbanos, 2024 – Perspectivas e projeções. Uma realização do “Estadão”, com patrocínio e participação da AELO, de modo presencial, em 24 de junho, no Milenium Centro de Convenções, com transmissão simultânea pela TV Estadão. Portanto, o suplemento de 12 páginas, das quais 8 de material jornalístico (textos e fotos) e 4 de anúncios, vai circular em 6 de julho.

Assim como aconteceu nas duas edições anteriores, a AELO abriu a possibilidade de empresas serem patrocinadoras do Caderno n.º 3 por meio da compra de espaços publicitários. Das 4 páginas de anúncio, uma será ocupada por anúncio institucional da AELO. Serão comercializadas uma página inteira e quatro meias páginas.

Os interessados em expor suas marcas no Caderno devem entrar em contato com a AELO até segunda-feira, dia 1.º, e verificar tamanhos disponíveis, preços e condições:

(11) 3289-1788     

 

Na Câmara, segue o diálogo sobre a reforma

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), à qual a AELO é filiada, apresentou aos Poderes Legislativo e Executivo, dia 18, em Brasília, os dados que demonstram os efeitos potenciais da reforma tributária sobre o setor da construção e avançou no atual diálogo entre as partes.

As simulações foram discutidas durante reunião técnica de dirigentes do setor imobiliário e da construção com a Mesa de Diálogo do Grupo de Trabalho da Câmara dos Deputados que aprecia o Projeto de Lei 68/2024, Além dos sete parlamentares do grupo, participaram do encontro o titular da Secretaria Extraordinária da Reforma Tributária (SERT) do Ministério da Fazenda, Bernard Appy, e equipe.

Na audiência, o presidente da CBIC, Renato Correia, coordenou o grupo de dirigentes, integrado por Ely Wertheim, vice-presidente da área Indústria Imobiliária da CBIC e presidente executivo CEO do Secovi-SP; Caio Portugal, presidente da AELO; Pedro Krähënbuhl, consultor Legislativo do Secovi-SP e da AELO em Brasília; Cícero Araújo, vice-presidente de Relações Institucionais da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), e Luís Henrique Macedo Cidade, coordenador de Relações Institucionais da CBIC.

A foto mostra, da esquerda para a direita, sentados, Ely Wertheim, Renato Correia e Bernard Appy, diante de deputados federais e dirigentes.

Renato Correia mostrou-se otimista com o encontro. Ele explicou: “Foi uma conversa muito proveitosa, em que pudemos apresentar alguns cálculos para demonstrar nossa preocupação com a neutralidade tributária. Nós teremos mais uma rodada técnica para aprofundar os cálculos e buscar um denominador comum”.

Caio Portugal, da AELO, e outros dirigentes, já haviam participado, em 11 de junho, de uma rodada de debates com os deputados, ocasião em que Caio mostrou dados sobre os efeitos negativos a serem trazidos ao setor de loteamentos caso a proposta do governo federal para a reforma tributária seja aprovada pelo Congresso Nacional. Detalhes desse encontro foram mostrados pelo AELO ON na semana passada.

O setor imobiliário e da construção é a favor da reforma tributária, mas mostra preocupação com os efeitos do aumento da carga atual e defende uma melhor calibragem das alíquotas previstas na regulamentação. A expectativa é se encontrar uma solução que não alavanque os preços do setor, especialmente no segmento de habitação. O presidente da CBIC deixa claro: “Não estamos pedindo nenhum tipo de benefício, mas sim, a manutenção da carga atual, para não impactar os compradores de imóveis em geral, pois o investimento na construção é essencial para enfrentarmos o déficit habitacional”.

Ely Wertheim, em nome do Secovi-SP, disse aos deputados que um eventual aumento de carga tributária sobre a construção pode comprometer a oferta de moradias e de empregos no setor. Ele citou, como exemplo, que um apartamento vendido por R$ 200 mil passaria a acumular 7,9% em tributos, contra os atuais 6,41%. No caso de um imóvel de R$ 1 milhão, a carga tributária subiria de 8% para 15,8%. Ely disse que a reforma é boa, mas o texto requer ajustes de ordem técnica, para que o preço da moradia ao consumidor final não seja aumentado.

Secovi-SP e entidades do setor estão mantendo diálogo com a equipe técnica do governo, comandada pelo secretário Bernard Appy, com todos os sete deputados membros do GT da Reforma da Câmara e com demais parlamentares relevantes, a fim de buscar a necessária manutenção da atual carga tributária no setor.

Uma nova reunião será realizada na próxima semana. Deverá ser a última, antes do recesso da Câmara de Deputados, que ocorrerá em toda a segunda quinzena de julho. Os trabalhos no Congresso Nacional serão retomados em 1.º de agosto.

 

Justiça concede ‘remédio’ contra o CNJ

Por meio do boletim AELO ON Extra, em 21 de junho, a AELO divulgou, aos seus associados, importante informação publicada pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo. É o Provimento CG n.º 21/2024, assinado pelo Corregedor Geral da Justiça, Francisco Eduardo Loureiro, e que já está em vigor, pois foi publicado.

O advogado Luis Paulo Germanos, vice-presidente da AELO e também coordenador do Conselho Jurídico da nossa entidade, explica que se trata da “modulação dos efeitos do recente Provimento 172/2024 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo”.

Relembrando: o tema havia focalizado, duas semanas atrás, pelo AELO ON, sob o título “Decisão do CJ afasta contrato particular”. A nota do boletim explicava: “O Conselho Nacional de Justiça (CNJ), com sede em Brasília, decidiu, no dia 5, em processo administrativo (Pedido de Providências n.º 0008242- 69.2023.2.00.0000) que a celebração de instrumento particular com efeitos de escritura pública em alienação fiduciária de imóveis é restrita a entidades integrantes do Sistema Financiamento Imobiliário (SFI), do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), além de Cooperativas de Crédito e Administradoras de Consórcio de Imóveis”.

Agora, como explica o dr. Luis Paulo Germanos, “será permitido o registro dos contratos particulares com Alienação Fiduciária celebrados anteriormente à data do aludido Provimento do CNJ, devendo o interessado, contudo, comprovar que a sua assinatura se deu até a data de publicação do Provimento”.

O AELO ON agradece ao dr. Luis Paulo pelos esclarecimentos, assim como ao presidente da AELO, Caio Portugal, e ao diretor de Relações Institucionais, Jorgito Donadelli, que colaboraram diretamente para que estas informações viessem a ser divulgadas, com a máxima agilidade, através de uma edição Extra.

O presidente Caio, embora destacando a importância da decisão ocorrida no Poder Judiciário do Estado de São Paulo, afirma que “não chega a ser uma boa notícia”. Ele explica: “É só um remédio para minimizar os efeitos deletérios do Provimento do CNJ”.

A seguir, o AELO ON complementa as informações sobre o tema, reproduzindo o texto da decisão do Corregedor Geral da Justiça, Francisco Eduardo Loureiro, e a nota do boletim de 13 de junho.

 

Eis a decisão do CNJ do dia 5 de junho

Só para relembrar: o AELO ON de 13 de junho noticiou que o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), com sede em Brasília, decidiu, no dia 5, em processo administrativo (Pedido de Providências n.º 0008242- 69.2023.2.00.0000) que a celebração de instrumento particular com efeitos de escritura pública em alienação fiduciária de imóveis é restrita a entidades integrantes do Sistema Financiamento Imobiliário (SFI), do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), além de Cooperativas de Crédito e Administradoras de Consórcio de Imóveis.

O Secovi-SP e a AELO manifestaram, então, sua contrariedade acerca da decisão tomada pelo CNJ, que deverá onerar toda a sociedade brasileira sem qualquer ganho de segurança jurídica, além da decisão contrariar a legislação nacional sobre a matéria. As principais entidades do setor imobiliário avaliaram, então, a melhor forma de restabelecer este importante instrumento para habitação.

O órgão federal fundamentou a decisão na regra geral do artigo 108 do Código Civil, que determina que negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País sejam celebrados por meio de escritura pública para serem válidos.

De acordo com o CNJ, a decisão tem por finalidade uniformizar o entendimento das Corregedorias Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal. Como consequência de tal decisão, o CNJ determinou a inclusão de dispositivo nesse sentido no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, bem como fixou prazo de 30 dias contados da publicação da decisão, para que o mesmo seja feito pelas Corregedorias Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal em seus normativos.

Com a decisão do CNJ, contratos de alienação fiduciária de imóveis celebrados entre particulares, incluindo incorporadores e loteadores, deverão ser firmados exclusivamente por escritura pública, afastando-se o instrumento particular. Agora, a decisão da Corregedoria de Justiça do Estado de São Paulo traz alterações, que, na visão do presidente da AELO, Caio Portugal, não chega a ser uma boa notícia, mas sim “apenas um remédio para minimizar os efeitos deletérios do provimento do CNJ”.

 

Uma celebração para os 30 anos do real

O jornalista, economista, filósofo e professor Rolf Kuntz (foto), um dos principais editorialistas do “Estadão”, publicou na edição de domingo, dia 23, o artigo “Trinta anos do real, uma celebração necessária”, em que relembra a importância do plano econômico lançado pelo governo em 1993 e consolidado em 1994 para, afinal, conter o dragão da inflação. No texto, Rolf também menciona as declarações de Luiz Inácio Lula da Silva ao assumir a Presidência da República pela primeira vez, em 2003, sucedendo Fernando Henrique Cardoso, e destaca a atual situação da economia brasileira, sob o governo Lula 3.

Coincidentemente, um dia depois da publicação desse artigo, o presidente Lula veio a São Paulo e fez uma visita de cortesia a FHC, que completou 93 anos no dia 18. Também na segunda-feira, o Instituto Fernando Henrique Cardoso realizou um evento sobre os 30 anos do Plano Real, com a participação dos economistas que idealizaram e colocaram em prática o sistema responsável por controlar a inflação.

O AELO ON reproduz, a seguir, o artigo de Rof Kuntz.

Terremoto na economia: o dólar sobe, o mercado se agita e o presidente Lula briga com o Banco Central num momento de inflação em alta e temor de um buraco maior nas contas públicas. As projeções hoje inquietantes – inflação próxima de 4% e rombo fiscal de 0,7% do PIB neste ano – seriam festejadas há 30 anos. Naquele momento, o governo implantava um novo plano para tentar, mais uma vez, conter os preços disparados e arrumar a bagunça nos mercados. Em 1993 o aumento do custo de vida havia batido em 2.477%. Era urgente deter a onda inflacionária. Mas um sucesso duradouro dependeria de uma reordenação financeira em todos os níveis da administração pública. A grande mudança, no entanto, havia começado. Um programa de ajuste e reconstrução seria implantado sem mágicas, sem grandes truques e sem tentativas de contornar a realidade. Uma economia renovada poderia surgir a partir de 1994.

Pela primeira vez, em muitos anos, a luta contra a inflação envolveria um plano de longo prazo, com mudanças em todos os níveis da administração pública. A Lei de Responsabilidade Fiscal, em vigor a partir do ano 2000, é um dos produtos desse esforço. Mas o produto mais importante, especialmente para as famílias assalariadas e também para as mais pobres, foi o retorno a um mundo de preços menos desordenados, mais previsíveis e menos massacrantes.

Há excelentes motivos para a celebração dos 30 anos do Plano Real. O trabalho iniciado pelo governo em 1993 e 1994 permitiu ao Brasil a superação de uma longa fase de insegurança. No País entregue ao primeiro governo petista, no começo deste século, a administração pública poderia funcionar com eficiência muito maior. Essa mudança valeria também para o Banco Central, com melhores condições para conduzir a política monetária e contribuir para a segurança e a previsibilidade econômicas.

O primeiro presidente petista, Luiz Inácio Lula da Silva, permitiu-se, no entanto, acusar o governo anterior de haver deixado uma herança maldita. Foi incapaz de reconhecer o enorme trabalho de recuperação econômica realizado na década anterior, mas obviamente se beneficiou desse esforço. O novo governante ainda teria de vencer as incertezas do mercado, resultantes, inegavelmente, de sua imaturidade e de tropeços políticos nunca superados – até hoje – de forma suficiente.

Mas seguiu o conselho de um companheiro, numa demonstração de bom senso, e convidou para a chefia do Banco Central uma figura respeitada no mundo financeiro, Henrique Meirelles, por vários anos ligado ao Banco de Boston. Em sua nova função, Meirelles teve sucesso no controle da inflação e contribuiu para a respeitabilidade da administração petista.

Para os negócios, a estabilização realizada no fim do século passado favoreceu a administração mais segura e com melhores condições de planejamento. Ao funcionamento mais eficiente do mercado interno somou-se a facilidade maior de programar e conduzir o comércio exterior. A política de câmbio implantada na passagem do século 20 para o 21 favoreceu a ação das empresas no mercado internacional e reforçou a segurança das contas externas.

As novas condições do balanço de pagamentos, beneficiadas pelas mudanças domésticas e pelo maior ingresso de capitais, consolidaram avanços acumulados a partir da segunda metade dos anos 1980. Neste século, o País atravessou sem grandes danos os piores momentos do mercado externo. Mas a economia brasileira ainda permaneceu muito fechada. Beneficiou-se menos do que seria possível das mudanças no mercado global, mas sem grandes abalos nas fases de maior insegurança.

Os brasileiros mais jovens desconhecem os dramas ocasionados por uma crise de balanço de pagamentos. Há mais de um quarto de século a balança comercial tem sido regularmente superavitária. Além disso, em todo esse período as contas externas e a atividade interna têm sido reforçadas pelo ingresso de bom volume de investimentos estrangeiros.

No ano passado entraram no País US$ 64 bilhões de investimento direto, volume superado somente pelo total destinado aos Estados Unidos, US$ 341 bilhões, segundo a Organização das Nações Unidas. No primeiro trimestre deste ano o ingresso no Brasil chegou a US$ 23,3 bilhões, de acordo com o Banco Central. Mas o fluxo acumulado em 12 meses diminuiu desde o ano passado, indicando, talvez, alguma insegurança do investidor estrangeiro.

Um governo prudente leva em conta, de modo geral, as percepções e avaliações desse investidor, uma figura sempre relevante para a estabilidade e a segurança da economia nacional. Apesar de muito empenhado na diplomacia e na busca de um papel internacional, o presidente Lula parece desconhecer, no entanto, os efeitos externos de seus destemperos e de seus ataques grosseiros ao presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto. Um presidente mais equilibrado, mais empenhado em administrar e mais preocupado com a dignidade de seu cargo tornaria mais fácil a comemoração dos 30 anos do Plano Real e do início da recuperação econômica do Brasil.

 

Na “Veja”, a moeda que salvou o Brasil

A reportagem de capa da revista “Veja” desta semana mostra “A moeda que salvou o Brasil (foto) e é focalizada, em seis páginas internas, sob o título “A virada histórica”. Ver a próxima nota.

A “Veja” explica, na capa da edição n.º 2.898: “Com o Plano Real, que completa 30 anos bem-sucedidos, o país foi capaz de vencer o abominável tormento da hiperinflação. O desafio atual é manter a estabilidade econômica e achar soluções para problemas como gastos públicos, produtividade, crescimento, entre outros”.

 

“Uma virada histórica, dragão domado”

No texto sob o título “A virada histórica”, que começa na página 44 da edição desta semana, a revista “Veja” publica também um gráfico em forma de “Linha do Tempo”, para mostrar os altos e baixos da inflação no Brasil, de janeiro de 1981 a meio de 2024, com o título “Dragão domado”. Em março de 1990, quando do lançamento do Plano Collor 1, a inflação em 12 meses havia chegado a 6.390%, equiparando-se aos recordes negativos de alguns países. O plano não deu certo. Também não vingou o Plano Collor 2.

Em março de 1994, sob o governo Itamar Franco, o índice chegava a 3.417%, ocasião em que começou a ser aplicada a URV, ponto de partida para o Brasil ganhar uma nova moeda, o real, em julho daquele ano. Agora, o Plano Real completa 30 anos, tendo sido consolidado a partir da posse do presidente Fernando Henrique Cardoso, em janeiro de 1995.Tem havido estabilidade, com alguns sustos, e a inflação volta a ser assunto na atualidade, por meio dos embates entre o presidente Lula e o presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, paralelamente ao choque entre duas alas do governo petista: uma a favor da gastança e outra em defesa do equilíbrio entre despesas e inflação.

Na segunda página da reportagem de capa, “Veja” publicou uma foto de um sorridente FHC, em seus tempos de ministro da Fazenda, mostrando o verso e o anverso de uma nota de 5 reais, enquanto a equipe econômica, ao lado, festejava o novo plano. As sucessivas mudanças de moeda, do antigo cruzeiro (1942) ao real, estão em foco nas duas outras páginas. Quem se lembra da nota vermelha de 50.000 cruzeiros reais, do início de 1994?

A última página da reportagem da revista reproduz uma foto de reunião da atual Diretoria do Banco Central, tendo à frente Roberto Campos Neto. O título: “Guardiões da moeda”.

 

Jundiaí desarticula loteamento clandestino

Sim, Jundiaí também enfrenta problemas com quadrilhas de loteadores clandestinos, a exemplo do que ocorre em municípios de todas as regiões do País. A boa notícia é que vários setores da Prefeitura estão agindo com rigor para descobrir loteamentos irregulares ou clandestinos e, com ajuda do Ministério Público, da Guarda Municipal e da Polícia Militar do Estado, responsabilizar os que desafiam as leis e a ordem. Neste ano, a AELO esteve na Prefeitura para mostrar as características de sua campanha Lote Legal, de combate às ilegalidades, criada em 2021. Lá estiveram o presidente Caio Portugal, o vice-presidente Luis Paulo Germanos e o representante da AELO e do Secovi-SP nas reuniões do Graprohab, engenheiro Jonas Mattos.

Jundiaí, situada a 60 quilômetros da Capital e a 40 de Campinas, é uma das maiores cidades do Interior paulista, tendo um amplo polo industrial, que gera a busca de novas moradias.

Recentemente, a Prefeitura de Jundiaí, por meio do Departamento de Assuntos Fundiários, desarticulou um loteamento clandestino localizado no quilômetro 68 da Rodovia Constâncio Cintra, no bairro Pinheirinho. A ação foi complemento da luta pela erradicação de loteamentos irregulares na cidade, em cumprimento ao Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) que o município possui com o Ministério Público do Estado de São Paulo (MP-SP).

O loteamento já havia recebido notificação, auto de embargo e multa, inclusive com a instalação de placa no local informando que o mesmo era clandestino e com venda proibida de terrenos. Mesmo assim, alguns compradores deram início a construções irregulares. O parcelamento não se encontrava consolidado, tendo sido comercializado através de contratos sem os devidos registros, por pessoa que não detinha a propriedade da área vendida, que se trata de área rural e de proteção de manancial, o que inviabiliza qualquer regularização.

Na foto, ação da Prefeitura de Jundiaí, por meio de funcionários e máquinas, para desfazer o loteamento irregular no bairro Pinheirinho.

O diretor do Departamento de Assuntos Fundiários, Wagner de Paiva, explicou: “Em reunião ocorrida no Ministério Público com os possíveis compradores, ficou demonstrado que eles deveriam se unir e ajuizar demanda contra o comercializador para serem ressarcidos em seus prejuízos o mais rapidamente possível, visto constar várias pendências na matrícula do imóvel, até mesmo um leilão de ação trabalhista”.

A fiscalização que, no local, haviam sido feitas 53 comercializações irregulares de lotes. Dois imóveis já edificados foram poupados da ação (denominada desfazimento) no loteamento, um por se tratar de casa antiga, já averbada na matrícula do imóvel, e um contêiner habitado por uma família, que foi notificada para desocupar a área.

Em sua campanha de orientação à população local, a Prefeitura de Jundiaí alerta que, antes de adquirir lotes, o interessado deve sempre verificar a legalidade do imóvel junto aos cartórios de Registro de Imóveis e no Departamento de Assuntos Fundiários da Prefeitura. O telefone para contato é este: (11) 4589-8952. O AELO ON, por sua vez, relembra aos leitores que, desde 2022, a campanha Lote Legal tem disponibilizado informações importantes, inclusive a Cartilha do Comprador de Lote, no site www.lotelegal.com.br.

AELO: (11) 3289-1788        www.aelo.com.br

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